Cour de Cassation · civ3 — 17 juin 2014

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 



Sur le moyen unique, ci-après annexé : 
Attendu qu'ayant constaté que le locataire exerçait depuis 1982 une activité d'antiquaire spécialisé dans la vente de tableaux anciens de peintres des XIXe et début du XXe siècles et relevé que l'impact favorable qu'avait pu avoir l'augmentation de la fréquentation touristique sur les galeries d'art aux activités plus diversifiées ne pouvait être étendu au commerce réservé à une clientèle de collectionneurs et d'amateurs d'art ancien régionaliste, exploité par M. X..., que l'absence d'impact favorable était confirmée par la baisse régulière du chiffre d'affaire du preneur et par les constatations de l'expert sur la baisse sensible de fréquentation des principaux lieux de visites de la commune présentant des oeuvres de même époque et d'inspiration identique, la cour d'appel en a exactement déduit qu'en l'absence de démonstration d'une incidence favorable de l'évolution des facteurs locaux de commercialité sur le commerce du locataire le loyer devait être fixé selon les règles du plafonnement ; 
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 
PAR CES MOTIFS : 

REJETTE le pourvoi ; 
Condamne la société Place de l'Hôtel de Ville aux dépens ; 
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Place de l'Hôtel de Ville, la condamne à payer à M. X...la somme de 3 000 euros ; 
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept juin deux mille quatorze. 
MOYEN ANNEXE au présent arrêt 
Moyen produit par Me Foussard, avocat aux Conseils, pour la société Place de l'Hôtel de Ville 

L'arrêt infirmatif attaqué encourt la censure ; 
EN CE QU'il a rejeté la demande de la SCI PLACE DE L'HOTEL DE VILLE visant à ce que le loyer soit déplafonné et qu'il soit fixé à la valeur locative des lieux ; 

AUX MOTIFS QU'« ainsi que l'a justement souligné le premier juge au vu des données recueillies par l'expert judiciaire, les facteurs locaux de commercialité de la ville de Honfleur ont connu une évolution notable au cours du bail expiré ; que l'expert a ainsi noté que le marché de la construction neuve a connu une progression de 71 %, et que celui des résidences secondaires a progressé de 55 %, tandis que dans le même temps le parc hôtelier a augmenté de 29 %, et la fréquentation touristique a cru de manière importante ; que le nombre de nuitées est ainsi passé de 121. 000 en 2000 à 228. 234 en 2009 ; que le nombre de visiteurs reçus par l'office du tourisme a augmenté de 27, 33 % et le nombre de passagers enregistrés sur les paquebots ayant séjourné une journée à Honfleur est passé de 6. 554 en 2000 à 8. 345 en 2009 ; que cette évolution ne peut cependant conduire au déplafonnement que si elle est de nature à avoir une incidence favorable sur l'activité du preneur ; qu'en l'espèce, il n'est pas contesté que M. X...exerce depuis 1982, une activité d'antiquaire spécialisé dans la vente de tableaux anciens de peintres de l'Estuaire, peintres Normands, des XIXème et début XXème siècle ; qu'ainsi que le souligne Mme Y..., antiquaire, et M. A..., commissaire priseur, cette activité connaît depuis une dizaine d'années une baisse du chiffre d'affaire ; que cette baisse affecte de façon générale les commerces d'antiquité ; qu'elle n'est donc pas lié à un choix de gestion du preneur ; que l'activité de M. X...est en outre très spécifique, et elle n'est pas comparable à celle des galeries d'art telles la galerie Bartoux et la galerie du Bateau Lavoir, dont l'expert a noté l'essor ; que ces galeries ont en effet une activité plus diversifiée, tant en ce qui concerne les objets vendus que leur époque, de sorte que l'impact favorable que l'augmentation de la fréquentation touristique a pu avoir sur leur activité ne peut être étendue au commerce plus confidentiel, et réservé à une clientèle de collectionneurs et d'amateurs d'art ancien régionaliste, exploité par M. X...; que l'absence d'impact favorable sur le commerce exploité dans les lieux est confirmé par la production des comptes de résultats de M. X...pour la période couvrant les années 2001 à 2009, qui démontrent, qu'à l'exception de l'année 2007, le commerce connait une baisse régulière de son chiffre d'affaires qui est passé de 515. 655 ¿ en 2001 à 259. 696 ¿ en 2009 ; qu'elle l'est également par les constatations effectuées par l'expert sur la fréquentation en baisse sensible des principaux lieux de visite de la commune, dont le musée Eugène Boudin ; que cette baisse de fréquentation de 15, 9 % apparaît en effet en lien avec l'intérêt décroissant que portent les touristes aux lieux présentant des oeuvres de la même époque et d'inspiration identique à celle qu'expose et vend M. X...; que dans ces conditions, c'est à tort que le premier juge a dit qu'il n'y avait lieu à déplafonnement du loyer, en l'absence de démonstration de ce que l'évolution des facteurs locaux de commercialité a eu une incidence favorable sur le commerce de M. X...» ; 
ALORS QUE, PREMIEREMENT, si, pour déterminer l'impact de l'évolution des facteurs locaux de commercialité, il convient de s'attacher à l'activité exercée, encore faut-il que cette activité soit déterminée avec précision ; qu'en l'espèce, les juges du fond ont considéré que Monsieur X...exerçait une activité d'antiquaire et se sont référés à l'opinion d'un antiquaire (Madame Y...) évoquant « de façon générale, les commerces d'antiquité » ; que toutefois, d'autres énonciations de l'arrêt font apparaître que Monsieur X...exerçait une activité de galerie d'art comme spécialisée dans la vente de tableaux, si même son commerce concerne au moins pour partie des tableaux anciens et notamment du XIXème et du début du XXème siècle ; qu'en s'abstenant de prendre clairement parti sur l'exercice par Monsieur X...de l'une ou l'autre de ces activités ¿ antiquaire ou galerie d'art ¿ les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard des articles L. 145-33 et L. 145-34 du code de commerce ; 
ALORS QUE, DEUXIEMEMENT, si les juges du fond ont parallèlement constaté que les galeries d'art mentionnées par l'expert ont une activité plus diversifiée que celle de Monsieur X...tant par la nature des objets vendus, que les époques auxquelles les objets sont rattachés, ils n'ont pas fait apparaître que, nonobstant cette plus grande diversification et la spécialisation corrélative de Monsieur X..., en quoi l'activité de celui-ci pouvait se distinguer d'une activité de galeriste à la tête d'une galerie d'art ; que de ce chef également, l'arrêt encourt la censure pour défaut de base légale au regard des articles L. 145-33 et L. 145-34 du code de commerce ; 
ALORS QUE, TROISIEMEMENT, l'incidence de l'évolution des facteurs locaux de commercialité sur l'activité exercée s'apprécie objectivement, et indépendamment du chiffre d'affaires réalisé ou du résultat obtenu par le locataire ; qu'en faisant état, pour nier l'incidence de l'évolution des facteurs locaux de commercialité sur l'activité exercée, de l'évolution du chiffre d'affaires de Monsieur X..., quand cet élément était inopérant à raison de l'appréciation objective qui doit être celle du juge, les juges du fond ont violé les articles L. 145-33 et L. 145-34 du code de commerce.