Cour de Cassation · civ3 — 16 septembre 2014

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 





 Sur le moyen unique :


 Vu l'article L. 271-1, alinéa premier, du code de la construction et de l'habitation ;


 Attendu que pour tout acte ayant pour objet la construction ou l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation, la souscription de parts donnant vocation à l'attribution en jouissance ou en propriété d'immeubles d'habitation ou la vente d'immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobilière, l'acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de sept jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte ;


 Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 18 avril 2013), que par promesse synallagmatique du 19 septembre 2008, les époux X... ont vendu une villa à la société civile immobilière Le Pré Leu (la SCI), laquelle a versé une certaine somme à titre de dépôt de garantie ; que par lettre recommandée du 30 octobre 2008, la SCI a renoncé à la vente et a assigné les époux X... en restitution du dépôt de garantie ;


 Attendu que pour condamner les époux X... à restituer cette somme, l'arrêt retient que la SCI, qui a pour objet social la propriété, l'acquisition, la location de tous biens ou droits immobiliers situés en France ou à l'étranger et l'acquisition d'une maison d'habitation située à Sussargues en vue de sa location et, généralement, toutes opérations quelconques pouvant se rattacher directement ou indirectement à cet objet ou contribuant à sa réalisation, pourvu que ces opérations n'aient pas pour effet d'altérer le caractère civil de la société, a un caractère familial, n'est propriétaire que d'un seul bien, n'a jamais réalisé d'opération d'achat-revente, ne fait pas profession de l'acquisition immobilière et ne peut être qualifiée d'acquéreur professionnel ;


 Qu'en statuant ainsi, alors que la promesse de vente du 19 septembre 2008 avait un rapport direct avec l'objet social de la SCI, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;


 PAR CES MOTIFS :


 CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 18 avril 2013, entre les parties, par la cour d'appel de Montpellier ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Montpellier, autrement composée ;


 Condamne la société civile immobilière Le Pré Leu aux dépens ;


 Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société civile immobilière Le Pré Leu à payer aux époux X... la somme de 3 000 euros ; rejette la demande de la société civile immobilière Le Pré Leu ;


 Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;


 Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du seize septembre deux mille quatorze.



MOYEN ANNEXE au présent arrêt


 Moyen produit par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux Conseils, pour les époux X...



 Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné les époux X... à restituer la somme de 27 050,00 euros à la SCI Le Pre Leu, avec intérêts au taux légal à compter du 30 octobre 2008, dit que les intérêts seront capitalisés dans les conditions fixées par l'article 1154 du code civil et de les avoir condamnés, solidairement avec la SARL Alliance MD Immobilier, à payer la somme de 3000 euros à la SCI Le Pre Leu en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens d'appel ;


 AUX MOTIFS QUE selon l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation, pour tout acte ayant pour objet la construction et l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation (...) l'acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de sept jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte » ; que les moyens par lesquels les époux X... contestent l'applicabilité de ce texte à la SCI « Le Pre Leu » sont inopérants ; que le fait que la SCI Le Pre Leu soit une personne morale est sans incidence, la loi ne restreignant pas son champ d'application aux acquéreurs personnes physiques, de sorte que la distinction opérée par les époux X... entre les acquéreurs personnes physiques et personnes morales qui ne résulte d'aucune disposition particulière, est sans fondement ; que c'est à tort, également, que les époux X... opposent à la SCI « Le Pre Leu » son statut d'acquéreur professionnel découlant de son objet social et de son activité pour lui contester le bénéfice de l'article L. 271-1 précité. Que la SCI « Le Pre Leu » a pour objet social la propriété, l'acquisition, la location de tous biens ou droits immobiliers situés en France ou à l'étranger et l'acquisition d'une maison d'habitation située à Sussargues en vue de sa location et, généralement, toutes opérations quelconques pouvant se rattacher directement ou indirectement à cet objet ou contribuant à sa réalisation, pourvu que ces opérations n'aient pas pour effet d'altérer le caractère civil de la société ; qu'il est établi par les pièces versées aux débats que la SCI « Le Pre Leu » s'est constituée sous forme de société civile immobilière et Mme Z... et sa fille Mme A..., chacune étant porteur de 50 % des parts de la société. La société est propriétaire d'un seul et unique bien immobilier, à savoir une maison d'habitation située à Sussargues, habitée par Mme Z.... La société « Le Pre Leu » n'a jamais réalisé une quelconque opération d'achat-revente aux fins d'en tirer un bénéfice ; que cette société civile immobilière familiale constituée pour les besoins d'une opération isolée ne fait pas profession de l'acquisition immobilière, de sorte qu'elle ne peut être qualifiée d'acquéreur professionnel ; que la SCI « Le Pre Leu » acquéreur non professionnel au sens de l'article L. 271-1, est en conséquence fondée à se prévaloir de l'application de ce texte ; qu'il apparaît enfin que la SCI « Le Pre Leu » n'a pas efficacement renoncé au droit de rétractation offert par l'article L. 271-1 dont elle ne connaissait pas l'existence ; qu'il doit être observé, s'agissant de la mise en oeuvre du délai de sept jours, qu'il commence à courir à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte ; que ce délai, en l'espèce, n'a pas commencé à courir, dès lors que la promesse de vente du 19 septembre 2008 n'a pas été notifiée à la SCI « Le Pre Leu » ; qu'il s'ensuit que la rétractation effectuée par la SCI « Le Pre Leu » selon courrier recommandé du 30 octobre 2008 est valable ; que la faculté de rétractation de la SCI « Le Pre Leu » ayant été utilement exercée, la clause pénale n'a pas vocation à s'appliquer, de sorte que la question de savoir si elle revêt un caractère excessif ou non est sans objet ;


 1) ALORS QUE lorsque l'acquisition d'un l'immeuble par une société est en rapport direct avec l'objet social de cette société, cette dernière revêt la qualité d'acquéreur professionnel et ne bénéficie pas du délai de rétractation posé par l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation ; qu'en l'espèce, pour dire que la SCI La Pre Leu ne pouvait être qualifiée d'acquéreur professionnel, la cour d'appel s'est référée à l'étendue réelle de l'objet social de la société ; qu'en déduisant le caractère non professionnel de l'acte en cause de l'activité réelle de la société quand seule l'absence de rapport direct de l'opération avec l'objet social de la société permettait de bénéficier du régime de protection légale, la cour d'appel a violé l'article L. 271-1 précité;


 2) ALORS QU' en affirmant que la SCI Le Pre Leu n'avait pas efficacement renoncé au droit de rétractation offert par l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation dès lors qu'elle n'en avait pas connaissance, quand il ressortait tant des termes du compromis de vente que de ceux de la délibération de l'assemblée générale de la SCI que cette dernière renonçait expressément aux dispositions de l'article L. 271-1 précité, la cour d'appel a dénaturé les documents de la cause en violation de l'article 1134 du code civil.