Cour de Cassation · civ3 — 23 septembre 2014

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 





Sur le moyen unique, ci-après annexé :


Attendu qu'ayant retenu qu'à la date de son acquisition par la société OFIE le logement ne présentait plus de longue date la nature d'un logement de fonction, le contrat de travail de M. X... ayant cessé depuis plus de dix ans, que l'acte de vente mentionnait une location au profit des époux X... moyennant le règlement d'un loyer annuel de 4 909 francs au 1er septembre 2005 et que la société OFIE, qui ne contestait pas avoir encaissé depuis son acquisition des versements au titre de l'occupation des lieux, avait délivré quittance pour le loyer du 1er au 30 juin 2010, la cour d'appel a pu déduire, de ces seuls motifs, l'existence d'un accord entre les parties sur une mise à disposition du logement moyennant le règlement d'un certain prix et rejeter, par suite, la demande d'expulsion formée par la société OFIE ; 


D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 


Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur les troisième et cinquième branches qui ne seraient pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ; 


PAR CES MOTIFS :


REJETTE le pourvoi ;


Condamne la société OFIE aux dépens ;


Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société OFIE à payer à la SCP Guillaume et Antoine Delvolvé la somme de 3 000 euros ; rejette la demande de la société OFIE ;


Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-trois septembre deux mille quatorze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt


Moyen produit par la SCP Delaporte, Briard et Trichet, avocat aux Conseils, pour la société Office français inter entreprises


Il est fait grief à l'arrêt confirmatif d'avoir dit que depuis le 8 mars 2006 au moins, date de l'achat du bien par la SAS OFIE, les époux X... sont titulaires d'un bail d'habitation principale sur leur logement, soumis aux dispositions d'ordre public de la loi du 6 juillet 1989 ;


AUX MOTIFS QUE, la SAS OFIE affirme à juste titre que le logement en litige a constitué à l'origine un logement de fonction, se référant au soutien de cette affirmation à deux courriers des 13 juin et 13 juillet 1978 par lesquels le CREDIT LYONNAIS indique expressément affecter l'appartement à titre précaire et révocable à son collaborateur, M. X... à qui il confie la tâche de gardien de son agence de Nice, 15 avenue Jean Médecin et qui occupe ledit logement à compter du mois de juillet 1978 ; que M. X... n'a pas contesté son appartenance au personnel du CREDIT LYONNAIS ni justifié d'une convention distincte régissant l'occupation de ce logement ; que le jugement déféré a donc retenu à bon droit que le logement litigieux a été attribué à M. X... en raison de l'exercice de ses fonctions, le fait que l'acte de vente se réfère, pour la simple détermination du loyer, à la loi du 1er septembre 1948 ne suffisant pas, en présence des deux courriers précités de l'année 1978, à démontrer que les parties aient entendu soumettre leurs rapports contractuels à la loi du 1er septembre 1948 ; que la demande de Mmes Laurence et Sylviane X... tendant à voir retenir le principe d'un bail soumis aux dispositions de la dite loi sera donc rejetée ; que la SAS OFIE rappelle cependant elle-même que le contrat de travail de Monsieur Armand X... a pris fin durant l'année 1987 alors que l'acte de vente, qu'elle n'a au demeurant produit qu'en procédure d'appel et sur injonction du magistrat de la mise en état, date du 8 mars 2006 ; qu'il est justement rappelé que la novation ne se présume point et ne saurait résulter du maintien dans les lieux du salarié après sa cessation d'activité ni même de la perception de sommes au titre de l'occupation du logement ; que l'acte de vente du 8 mars 2006 fait en outre référence aux deux courriers précités des 13 juin et 13 juillet 1978 ; que pour autant, à la date de son acquisition par la SAS OFIE, le logement litigieux ne présentait plus et de longue date puisque le contrat de travail de ce dernier avait cessé depuis près de 10 ans, la nature d'un logement de fonction. L'acte de vente mentionne en outre expressément que le logement est loué moyennant le règlement d'un loyer annuel de 4 909 euros au 1er septembre 2005 ; que la SAS OFIE n'a fait délivrer de sommation de déguerpir à l'occupant que le 8 juin 2010, soit 4 ans après son acquisition, 10 ans après le départ en retraite de M. X... ; qu'elle a délivré quittance pour le « loyer du 1er au 30 juin 2010 » à M. Armand X... et son épouse et ne conteste pas avoir DELAPORTE, BRIARD & TRICHET/FHB/80659MA encaissé depuis son acquisition des versements au titre de l'occupation du logement ; qu'il sera retenu au vu de ces éléments qu'en acquérant ce logement en connaissance de cause et en stipulant expressément dans l'acte d'achat, la qualité des locataires de Mr et Mme X..., la SAS OFIE a entendu nover les relations contractuelles des parties et le jugement déféré qui a retenu l'accord de ces dernières sur le maintien de la mise à disposition moyennant le règlement d'un certain prix, et rejeté la demande d'expulsion de la SAS OFIE hors respect des exigences de la loi du 6 juillet 1989 sera donc confirmé » ;


Que par motifs à les supposer adoptés, il est produit aux débats deux lettres des 13 juin 1978 et 13 juillet 1978 à entête logement du personnel émanant semble-t-il du CREDIT LYONNAIS et indiquant : « Nous affectons cet appartement à titre précaire et révocable à notre collaborateur M. Armand X... (¿) à qui nous avons confié la tâche de « gardien » à notre agence de NICE 15 avenue Jean Médecin à compter du 01/07/78 » ; que M. Armand X... prétende occuper les lieux litigieux depuis 1973, il n'apporte aux débats aucun élément sur ce point ; qu'il n'a pas dénié sa qualité d'ancien membre du personnel de la SA CREDIT LYONNAIS et ne justifie pas d'une convention relative à ce logement ; qu'en conséquence, il ne peut être contesté que le logement a été attribué ou loué à M. Armand X... en raison de l'exercice d'une fonction spécifique auprès de son employeur la SA CREDIT LYONNAIS ; que le caractère accessoire du logement au contrat de travail n'a pas disparu après la mise à la retraite de M. Armand X... et aucune des parties ne produit de document émanant de la SA CREDIT LYONNAIS pendant la période de 1987, date invoquée par l'occupant pour la mise à la retraite, à 2006, date de l'achat par la demanderesse ; ¿ /¿; qu'en effet, par la production d'au moins une quittance ou plutôt un avis de quittance pour le loyer de juin 2010, à raison de 492,39 ¿ pour le loyer brut et 99,44 ¿ pur les charges, et sans que la SAS OFIE ne conteste le règlement régulier de loyers depuis 4 ans, M Armand X... démontre qu'il y a bien accord des parties sur le maintien de la mise à disposition des lieux moyennant un certain prix soit en application de l'article 1709 du Code Civil, l'existence d'un bail, fût-il verbal. »


Alors qu'en premier lieu, selon l'article 1273 du Code civil, la novation ne se présume point ; qu'après avoir énoncé la règle selon laquelle « il est justement rappelé que la novation ne se présume point et ne saurait résulter du maintien dans les lieux du salarié après sa cessation d'activité ni même de la perception de sommes au titre de l'occupation du logement » (cf. p. 4 de l'arrêt), la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations en relevant, pour retenir à tort la novation, la cessation d'activité de Monsieur X... et le règlement de loyers à la société OFIE ; qu'en statuant ainsi, la Cour d'appel a violé l'article 1273 du Code civil ;


Alors qu'en deuxième lieu, selon l'article 1273 du Code civil, la novation ne se présume point et la volonté de l'opérer doit être non équivoque ; qu'en jugeant que le maintien dans les lieux et le règlement de loyers suffisent à caractériser la novation, alors qu'il ne résulte de ces faits aucun accord exprès de nover la mise à disposition du logement de fonction en bail d'habitation, les juges du fond ont violé l'article 1273 du Code civil ;


Alors qu'en troisième lieu, les juges du fond sont tenus de répondre aux conclusions opérantes ; qu'à l'appui de ses conclusions (cf. p.7), la société OFIE avait fait valoir « que la redevance payée par Monsieur X... d'un montant (mensuel) de 492,39 euros, pour un appartement de quatre pièces situé en plein centre-ville de Nice, est notablement inférieur à la valeur d'amortissement et à la rentabilité de l'immeuble », qu' « en effet, s'il s'agissait d'un véritable loyer, le montant aurait été de l'ordre de 1500 euros, correspondant à la valeur locative » ; que le montant minime de la redevance constituait un indice d'occupation de l'appartement en tant que logement de fonction ; qu'à défaut d'avoir répondu à ces conclusions, l'arrêt attaqué est entaché d'un défaut de réponse à conclusions, et d'une violation de l'artice 455 du Code de procédure civile ;


Alors qu'en quatrième lieu, selon l'article 1273 du Code civil, la volonté d'opérer la novation, lorsqu'elle résulte d'un acte, doit intervenir clairement entre les parties à cet acte ; qu'en jugeant que la novation de la mise à disposition du logement de fonction en bail d'habitation résultait de l'acte d'achat du logement, dont les locataires n'étaient pas parties, la Cour d'appel a violé les articles 1273 et 1134 du Code civil ;


Alors qu'en cinquième lieu, les juges du fond ne peuvent dénaturer le sens clair et précis d'un document ; qu'il résulte des courriers des 13 juin et 13 juillet 1978 annexés à l'acte d'achat du 8 mars 2006, que l'appartement mis à la disposition de Monsieur X... était un logement de fonction, occupé à titre précaire et révocable ; que selon l'arrêt, en stipulant expressément dans l'acte d'achat la qualité de locataires de Monsieur et Madame X..., la SAS OFIE a entendu nover les relations contractuelles ; qu'en statuant ainsi, l'arrêt attaqué est entaché d'une dénaturation de l'acte et d'une violation de l'article 1134 du Code civil ;