Cour de Cassation · civ3 — 2 décembre 2014

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 

Sur le premier moyen, ci-après annexé : 

Attendu qu'ayant relevé que les preneurs avaient exécuté dans les lieux des travaux non autorisés, notamment en abattant des contre-cloisons et des doublages en plafond du rez-de-chaussée et à l'étage et en retirant le cloisonnement dans les greniers, et que les défectuosités des structures alléguées n'étaient pas justifiées ; la cour d'appel a pu décider que les travaux non autorisés et non terminés ne pouvaient ouvrir droit à indemnité et que les preneurs devaient réparer le préjudice du bailleur à raison des dégradations subies par l'immeuble ; 

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 

Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur ce moyen pris en sa quatrième branche et sur le second moyen, qui ne seraient pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ; 

PAR CES MOTIFS : 

REJETTE le pourvoi ; 

Condamne M. X... et Mme Y...aux dépens ; 

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. X... et Mme Y...; les condamne à payer la somme de 3 000 euros à M. Z...; 

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du deux décembre deux mille quatorze. 

 MOYENS ANNEXES au présent arrêt 

Moyens produits par la SCP Ortscheidt, avocat aux Conseils, pour Mme Y...et M. X.... 

PREMIER MOYEN DE CASSATION 

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir condamné Monsieur Patrick X... a payer à Monsieur Eric Z...la somme de 49. 483, 91 ¿ à titre de dommages et intérêts en réparation des dégradations subies par l'immeubles et fixé à cette même somme la créance de Monsieur Eric Z...à la procédure de redressement judiciaire ouverte à l'encontre de Madame Odile Y...au titre de la réparation des mêmes dégradations subies par l'immeuble ; 

AUX MOTIFS PROPRES QU'il ressort de l'examen de l'ensemble des éléments du dossier que les premiers juges ont effectué de ce chef une exacte analyse des éléments de la cause et une juste appréciation du litige en droit ; que les consorts Y.../ X...ne peuvent valablement invoquer les éventuelles défectuosités rencontrées au niveau de la structure de l'immeuble à l'occasion des travaux de démolition par eux réalisés (humidité, présence d'insectes ou de champignons) alors que la convention d'occupation précaire prévoit que le preneur prendra les lieux dans l'état où il se trouve au jour de l'entrée en jouissance et qu'il sera réputé des avoir reçus en bon état à défaut d'avoir fait établir dans la quinzaine un état des lieux, ce qui est le cas en l'espèce ; que de plus, des désordres allégués ne sont pas justifiés en l'état du dossier, le rapport d'expertise de M. A...n'ayant pas été établi contradictoirement et faisant état de traitements « éventuels » résultant d'un examen « à effectuer » ; qu'il sera relevé qu'en leur qualité d'occupants précaires, les éventuels désordres, concernant la structure de l'immeuble, qui a été mise à nue du fait de travaux non autorisés, n'étaient pas de nature à préjudicier aux intérêts des consorts Y.../ X..., aucune nuisance n'en résultant antérieurement à ces travaux ; que par ailleurs, la vente, qui ne s'est pas réalisée du fait de la non réalisation de la condition suspensive d'octroi d'un prêt, contenait une clause d'exclusion de la garantie des vices cachés ; que dans ces conditions, les premiers juges ont valablement retenu que les travaux de remise en état de l'immeuble incombaient aux consorts Y.../ X...; que le coût des réfections a valablement était évalué à 49 483, 91 euros, au regard de l'importance des réparations nécessaires et aux devis produits qui n'apparaissent pas excessifs, compte tenu de l'état de l'immeuble restitué, tel qu'il ressort du rapport d'expertise judiciaire et des photographies qu'il comporte ; que les consorts Y.../ X...doivent être déboutés de leur demande en dommages et intérêts alors que la non-exploitation des lieux résulte de travaux, en partie prévus par la convention d'occupation et en partie non autorisés, et qu'ils ont restitué des locaux en état de destruction partielle ; que le jugement déféré doit, en conséquence, être confirmé de ces chefs, en adoptant, pour le surplus, les motifs pertinents des premiers juges. 

ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE la convention stipule que le preneur prendra les lieux dans l'état où ils se trouveront au jour de l'entrée en jouissance, il sera réputé les avoir reçus en bon état à défaut d'avoir fait établir dans la quinzaine à ses frais et en présence du bailleur, un état des lieux ; qu'un tel état des lieux n'a pas été établi et qu'en conséquence, il est impossible de connaître avec certitude l'état du local litigieux avant l'intervention des consorts X.../ Y...et notamment le rapport d'expertise de monsieur A...n'est pas un élément de preuve puisqu'aussi bien, les défendeurs étaient déjà dans les lieux et avaient manifestement commencé d'y effectuer eux mêmes des travaux ; qu'il ressort du constat de maître B... réalisé contradictoirement le 5/ 01/ 2009 que :

- au rez de chaussée, aux murs et plafond, les contres cloisons ne sont plus en place, des vestiges des anciennes contres cloisons et doublage en plafond sont encore visibles au niveau du compteur EDF et à gauche par rapport à la vitrine et au niveau de l'escalier desservant l'étage en plafond ; qu'au sol, la chape est en béton brut, des traces de colles et de mousse provenant d'une moquette sont toujours visibles au sol. Monsieur Z...indique que les contres cloisons ne sont plus en place et lesdites cloisons étaient tendues de tissu blanc et le plafond doublé d'un briquetage plâtré ; que le radiateur de chauffage gaz est déposé ; que l'alimentation qui passait derrière la double cloison de droite en entrant dans le local est au sol ; la chape de béton s'arrête au niveau de ces anciennes contres cloisons ; que les gaines électriques qui desservaient les diverses prises électriques sont à même le sol à la base des murs ; au fond du local, il était établi que le sol était surélevé par rapport à ce qu'il est actuellement, des vestiges de l'ancien sol sont visibles et à la place du sol d'origine, une chape de béton vient d'être coulée ; que les murs étaient initialement doublés et le plafond, ce que confirme monsieur X... ;

- à l'étage l'escalier en bois moquetté et la moquette de l'étage sont incrustés de poussière du fait de la présence de gravats toujours visibles au sol ; qu'à l'étage, les murs étaient doublé de placo-plâtre, ce que confirme monsieur X... et ce doublage n'existe plus ; que les prises électriques qui étaient intégrées dans le doublage sont visibles au dessus du plancher ; que le tissu qui était tendu sur le plafond n'existe plus, le plafond est doublé de placo-plâtre brut alors qu'il était habillé de tissu et de molleton ; que le placo-plâtre a été retiré au niveau de la cage d'escalier ; que des pierres et moellons se trouvent dans la cheminée et en face d'une autre, on trouve une perforation du placo-plâtre, la laine de verre pend ; il manque aussi une plaque face à la fenêtre donnant sur l'arrière ; que la fermeture en aggloméré au niveau de la grande ouverture n'existe plus ;

- au grenier, il est encombré par un important tas de planches garnies de clous ; un cloisonnement en planches n'existe plus ; le bois n'habille plus les sous pentes ; quelques liteaux auraient été changés

-entrée du local ; la pierre du seuil de l'entrée du magasin est cassées et une partie du cadre intérieur en fer, côté paillasson, est manquante ; 

que ce constat, contradictoire, établit en conséquence la réalité des dégradations imputables aux occupants du local, à savoir les consorts Y.../ X...; que les devis produits par le demandeur à hauteur de 49 483 ¿ 91 ne font l'objet d'aucune critique de fond par les défendeurs et sont bien relatifs à une remise en état du local et pas à un embellissement ; que dès lors, il convient de condamner les défendeurs au paiement de cette somme ; 

1°) ALORS QUE le bailleur ne peut, par le biais d'une clause insérée dans le contrat de bail, s'affranchir de son obligation de délivrer au preneur un local conforme à la destination prévue par le bail ; que si une clause contractuelle peut alléger la garantie des vices cachés, elle ne saurait décharger complètement le bailleur de son obligation de délivrance ; qu'en jugeant que les consorts Y...et X...« ne pouvaient valablement invoquer les éventuelles défectuosités rencontrées au niveau de la structure de l'immeuble » au motif que « la convention d'occupation précaire prévoit que le preneur prendra les lieux dans l'état où ils se trouvent au jour de l'entrée en jouissance » (arrêt, p. 10 dernier paragraphe), la cour d'appel a violé les articles 1719 et 1720 du code civil ; 

2°) ALORS, SUBSIDIAIREMENT, QU'il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l'usage, quand bien même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail ; qu'en s'abstenant de rechercher, alors qu'elle y était expressément invitée (conclusions, p. 8, 6ème paragraphe), si les défectuosités dont elle reconnaissait l'éventualité pouvaient être considérées comme des vices cachés rendant la chose louée impropre à son usage, la cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard de l'article 1721 du code civil ; 

3°) ALORS QUE la force obligatoire attachée aux conventions suppose que celles-ci soient légalement formées ; qu'en jugeant que les travaux de remise en état de l'immeuble incombaient aux consorts Y...et X...motif pris que « la vente, qui ne s'est pas réalisée du fait de la non réalisation de la condition suspensive d'octroi d'un prêt, contenait une clause d'exclusion de la garantie des vices cachés » (arrêt p. 11, 4ème paragraphe), la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil ; 

4°) ALORS QUE pour retenir que le coût des réfections était valablement évalué à 49 483, 91 ¿, la cour d'appel s'est fondée uniquement sur un « rapport d'expertise judiciaire » et les « photographies qu'il comportait » ; qu'en statuant ainsi, alors que le seul rapport versé aux débats était celui établi par Monsieur A...à la demande des consorts Y...et X...et que les photographies étaient indissociables de ce rapport, la cour d'appel a dénaturé ledit rapport et violé l'article 1134 du code civil. 

SECOND MOYEN DE CASSATION 

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir condamné Monsieur Patrick X... à payer à Monsieur Eric Z...les sommes de 15 000 ¿ au titre de l'« indemnité d'immobilisation » et de 6 000 ¿ au titre de l'« indemnité d'occupation » et fixé aux mêmes sommes les créances de Monsieur Eric Z...au titre de l'« indemnité d'immobilisation » et de l'« indemnité d'occupation » à la procédure de redressement judiciaire à l'encontre de Madame Odile Andrée Y...; 

AUX MOTIFS PROPRES QUE la somme due par les consorts Y.../ X...du chef de l'occupation des lieux jusqu'au 5 janvier 2009 s'élève à 12 000 ¿ en application de la convention d'occupation signée par les parties le 26 mars 2007 et de l'avenant du 31 août 2007 ; que compte tenu de l'indemnité de 6000 ¿ alloués à titre provisionnel, il reste dû à M. Z...de ce chef, la somme de 6000 ¿ ; que le jugement déféré doit être confirmé de ce chef ; que par ailleurs, le protocole du 26 mars 2007, complétant le compromis signé le même jour, prévoit le versement d'une indemnité d'immobilisation « si la condition suspensive relative à l'obtention du prêt n'est pas levée au plus tard le 31 juillet 2007 » ; que cette date a été reportée au 27 décembre 2007 par l'avenant du 31 août 2007 ; qu'il est constant que le prêt n'a pas été accordé aux consorts Y.../ X...; que cette indemnité, qui ne ressort pas d'une condition suspensive afférente à la réalisation de la vente mais qui a pour objet d'indemniser les vendeurs du préjudice lié à l'immobilisation de leur bien, est due par les acquéreurs, dès lors que le prêt n'est pas accordé dans le délai prévu, et ce même si aucun manquement n'est caractérisé à leur encontre relativement au refus de prêt ; que dans ces conditions, le jugement déféré doit être confirmé en ce qu'il a alloué à M. Z...la somme de 15 000 ¿ de ce chef ; qu'n'y a donc pas lieu d'ordonner le remboursement de la somme perçue par M. Z...en exécution de l'ordonnance du 21 octobre 2008 ; 

ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE les défendeurs ne contestent pas devoir à monsieur Z...la somme de 12 000 ¿ à ce titre et qu'une provision de 6 000 ¿ lui ayant d'ores et déjà été accordée, il convient de condamner les défendeurs à lui payer la somme de 6 000 ¿ au titre de l'indemnité d'occupation ; que les défendeurs n'ont pas conclu sur l'indemnité d'immobilisation ; que le protocole signé le 26/ 03/ 2007 fixe une indemnité d'immobilisation de 15 000 ¿ ; que les défendeurs ont été condamnés par le juge des référés au paiement d'une provision de 15 000 ¿ à valoir sur l'indemnité d'immobilisation et n'ont pas fait appel de cette décision ; qu'il convient donc de les condamner au paiement de la somme de 15 000 ¿ au titre de l'indemnité d'immobilisation ; 

1°) ALORS QUE tout paiement suppose une dette ; que la clause stipulant une « indemnité d'immobilisation » se trouvait sans objet dès lors que l'exclusivité de la jouissance du bien par les consorts Y...et X...et, partant, l'immobilisation du bien à leur service, se trouvaient rémunérées par l'« indemnité d'occupation » stipulée dans la convention d'occupation précaire, signée le 26 mars 2007, et définissant les rapports entre les parties à la promesse synallagmatique avant sa réitération ; qu'en décidant que l'indemnité était due par les acquéreurs « dès lors que le prêt n'est pas accordé dans le délai prévu, et ce même si aucun manquement n'est caractérisé à leur encontre relativement au refus de prêt » (arrêt, p. 10), ce prix étant déjà pris en compte dans le loyer versé au titre de l'« indemnité d'occupation », la cour d'appel a violé les articles 1134, 1234 et 1235 du code civil ; 

2°) ALORS, SUBSIDIAIREMENT, QUE la clause pénale est celle par laquelle une personne, pour assurer l'exécution d'une convention, s'engage à quelque chose en cas d'inexécution ; que doit recevoir cette qualification toute clause qui a pour objet de faire assurer par l'acquéreur l'exécution de son obligation de diligence ; qu'en décidant que l'indemnité était due par les acquéreurs « dès lors que le prêt n'est pas accordé dans le délai prévu, et ce même si aucun manquement n'est caractérisé à leur encontre relativement au refus de prêt » (arrêt, p. 10), après avoir constaté qu'aux termes du protocole signé le 26 mars 2007, le versement de l'« indemnité d'immobilisation » devait intervenir « si la condition suspensive relative à l'obtention du prêt n'est pas levée au plus tard le 31 juillet 2007 », ce dont il résultait que l'indemnité avait pour objet d'obliger l'acquéreur à toutes les diligences en vue d'obtenir le prêt et non la réparation forfaitaire du préjudice lié à l'immobilisation du bien, la cour d'appel a violé l'article 1226 du code civil.