Cour de Cassation · civ1 — 4 février 2015

LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 

Sur le moyen unique, pris en sa première branche, qui est recevable : 

Vu l'article 1382 du code civil ; 

Attendu, selon l'arrêt attaqué, que par acte reçu le 26 avril 2005 par M. X..., notaire associé de la SCP X...-Z..., la société Les Terrasses du Château, placée depuis sous procédure de sauvegarde, a vendu à M. Y...un appartement, en l'état futur d'achèvement, pour un prix de 204 000 euros ; que l'immeuble n'ayant pas été achevé, M. Y...a obtenu, par jugement du 9 janvier 2009, la résolution de la vente, la restitution des acomptes versés et des dommages-intérêts en réparation d'un préjudice moral et financier ; qu'exposant n'avoir pu recouvrer ces sommes auprès du vendeur, il a assigné le notaire en responsabilité, lui reprochant diverses négligences lors de la rédaction de l'acte ; 

Attendu qu'après avoir relevé que le notaire a commis une faute en ne vérifiant pas l'effectivité des renseignements subordonnant le bénéfice de la garantie intrinsèque d'achèvement, et que l'acquéreur n'a pu obtenir paiement des condamnations prononcées à son profit par le jugement du 9 janvier 2009, l'arrêt alloue à M. Y...une somme de 101 801, 86 euros au titre de la perte d'une chance de récupérer, par la mise en oeuvre de la garantie litigieuse, les fonds investis ; 

Qu'en se déterminant ainsi, sans rechercher, comme elle y était invitée, si la perspective d'un recouvrement de la créance litigieuse entre les mains de la société Les Terrasses du Château, débiteur principal, était définitivement compromise, alors que le notaire faisait valoir, dans ses écritures, que la procédure de sauvegarde de la société avait été clôturée, par jugement du 17 mai 2010, et que celle-ci se trouvait de nouveau in bonis, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ; 

PAR CES MOTIFS, sans qu'il y ait lieu de statuer sur la seconde branche du moyen : 

CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 1er octobre 2013, entre les parties, par la cour d'appel de Rennes ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Angers ; 

Condamne M. Y...aux dépens ; 

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; 

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ; 

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatre février deux mille quinze. 



MOYEN ANNEXE au présent arrêt. 

Moyen produit par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils, pour la SCP Luc Z.... 

Il est fait grief à l'arrêt d'AVOIR dit que la SCP Z... avait engagé sa responsabilité à l'égard de M. Jacques Y...et de l'AVOIR en conséquence condamné à payer à M. Jacques Y...la somme de 101. 801, 86 euros, au titre de l'indemnisation d'une la perte de chance ; 

AUX MOTIFS QUE qu'en acceptant de recevoir un acte sans garantie intrinsèque effective du vendeur, le notaire a conduit M Y...à réaliser une opération qui n'a pas pu être menée à son terme et dont il a dû demander la résolution tout en restituant au préteur les deniers que ce dernier lui avait remis pour l'acquisition ; qu'il justifie ainsi avoir restitué au Crédit Foncier la somme de 139. 922, 32 ; qu'il subit lui-même un préjudice puisqu'il n'a pu obtenir de la SCCV Les Terrasses du Château paiement des condamnations prononcées contre elle à son profit par le jugement du Tribunal de grande instance de Rennes en date du 9 janvier 2009 ; que la faute du notaire est en relation directe avec le préjudice subi par M. Y...qui a été reconnu par la décision précitée, devenue définitive ; qu'en effet, si le notaire ne s'était pas limité à fournir une garantie intrinsèque ou s'il avait pris le soin de veiller à ce que cette garantie résultant de la situation hors d'eau de l'immeuble soit effective, M. Y...n'aurait pas contracté aux conditions du contrat ; que par la faute du notaire, M. Y...a ainsi perdu une chance de récupérer par la mise en oeuvre de la garantie d'achèvement les fonds investis que compte-tenu des éléments du dossier, le montant de cette perte de chance sera fixé aux deux-tiers des condamnations prononcées contre la SCCV Les Terrasses du Château et non acquittées par celle-ci, soit la somme de 101. 801, 86 euros ; 

ET AUX MOTIFS RÉPUTÉS ADOPTÉS QUE le préjudice résultant pour Monsieur Y...de la faute du notaire est constituée de la perte de chance de récupérer les fonds qu'il a exposés pour engager une opération qui n'a pas été menée à terme ; qu'en effet, puisque l'opération telle que montée par le notaire sur le plan juridique n'était pas possible dès lors que l'immeuble n'était pas hors d'eau et qu'une garantie intrinsèque s'avérait dès lors insuffisante, un autre montage juridique aurait dû dès lors être recherché ; que Monsieur Y...subit, de par la défaillance de la société venderesse un préjudice que le tribunal de grande instance de Rennes a évalué, et que le préjudice qu'il subit ensuite de la faute du notaire est constitué de la perte de chance qu'il aurait eue de récupérer les fonds engagés, chance qui aurait été grande si une garantie extrinsèque avait été obtenue, mais qui pouvait également être faible ou l'opération plus coûteuse si un autre type d'opération était privilégiée, tel qu'un achat en l'état assorti d'un contrat de rénovation ; que le tribunal de grande instance de Rennes a condamné la société venderesse à payer à Monsieur Y...la fraction du prix qu'il avait exposée, soit la somme de 142. 802, 80 euros, ainsi que 20 400 euros à titre de dommages-intérêts, prenant en considération le principe de la réparation d'un préjudice moral et d'un préjudice financier non précisément établi ; qu'il convient de rejeter la demande complémentaire formée au titre de l'augmentation de la fiscalité de Monsieur Y...dont il n'est nullement justifié qu'elle soit liée à l'opération litigieuse, ainsi que la demande supplémentaire au titre de l'échec de l'opération dont le gain fiscal espéré apparaît fort optimiste et n'est pas établi ; qu'il est certain que la défection au paiement du montant de la condamnation par la société Les Terrasses du Soleil est à mettre en relation avec le préjudice lié à la faute du notaire puisque le montage juridique retenu à tort n'a pas été en mesure de pallier la défaillance de la venderesse ; qu'il convient de condamner la SCP notariale à payer à monsieur Y...la somme de 85000 euros en indemnisation de son préjudice correspondant à la perte de chance de récupérer la somme investie ; 

1°) ALORS QU'un notaire, tiers à un contrat anéanti, ne saurait être tenu aux restitutions et peut seulement être condamné à indemniser l'acquéreur du préjudice résultant de l'impossibilité définitive de recouvrer les sommes qui lui sont dues ; qu'en se contentant de relever, pour condamner le notaire, à payer une somme équivalente au prix de vente devant être restitué à l'acquéreur, qu'il avait perdu une chance de récupérer les fonds investis sans établir l'impossibilité définitive de recouvrer le prix de vente du vendeur, dont le notaire contestait l'existence en faisant valoir que la procédure de sauvegarde de justice ouverte à l'encontre du vendeur avait été clôturée suivant jugement du 17 mai 2010 et que le débiteur était à nouveau in bonis, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil ; 

2°) ALORS QUE seule la disparition certaine d'une probabilité favorable caractérise une perte de chance ; qu'en retenant que M. Y...avait perdu une chance de récupérer les fonds investis, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si l'acquéreur ne conservait pas la possibilité d'obtenir la restitution de ces fonds d'une part, parce que la procédure de sauvegarde de justice ouverte à l'encontre du vendeur avait été clôturée suivant jugement du 17 mai 2010 et que le débiteur était à nouveau in bonis, d'autre part, parce que les associés de la SCI venderesse étaient tenus indéfiniment des dettes sociales parmi lesquelles celle inhérente à la restitution, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil.