Cour de Cassation · civ1 — 15 avril 2015

LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 11 décembre 2013), que Mme X... et M. Y... sont propriétaires indivis d'un appartement situé à Nogent-sur-Marne ; qu'un arrêt irrévocable du 27 janvier 2006 a ordonné le partage de l'indivision et mis à la charge de M. Y... une indemnité pour l'occupation privative du bien ; que Mme X... a sollicité la modification du montant de l'indemnité d'occupation due à l'indivision, la licitation du bien et recherché la responsabilité de M. Y... ; 

Sur le premier moyen, ci-après annexé : 

Attendu que le moyen n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; 

Sur le second moyen, ci-après annexé : 

Attendu que M. Y... fait grief à l'arrêt de fixer l'indemnité d'occupation due à l'indivision à la somme de 646, 77 euros par mois du 28 juin 2005 au 31 décembre 2005, 8 191 euros pour l'année 2006, 8 585 euros pour l'année 2007, 8 899 euros pour l'année 2008, 741, 61 euros par mois à compter du 1er janvier 2009, jusqu'au jour du partage ; 

Attendu, d'une part, qu'ayant constaté que M. Y... n'occupait plus les lieux et les louait depuis le 28 juin 2005, la cour d'appel en a exactement déduit que ce fait nouveau justifiait de fixer l'indemnité d'occupation qu'il devait à l'indivision à la valeur locative du bien ; 

Attendu, d'autre part, qu'en ses deuxième, quatrième et cinquième branches, le moyen n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; 

D'où il suit que le moyen ne peut être accueilli ; 

PAR CES MOTIFS : 

REJETTE le pourvoi ; 

Condamne M. Y... aux dépens ; 

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande ; 

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze avril deux mille quinze. 



MOYENS ANNEXES au présent arrêt 

Moyens produits par la SCP Monod, Colin et Stoclet, avocat aux Conseils, pour M. Y... 


PREMIER MOYEN DE CASSATION 

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir confirmé le jugement entrepris en ce qu'il a condamné monsieur Y... à payer 50. 000 euros à madame X... à titre de dommages et intérêts ; 

AUX MOTIFS QU'après l'échec de l'adjudication de l'appartement indivis devant la chambre des notaires de Paris en mai 2009, les parties sont convenues de confier un mandat de vente à l'agence immobilière Joffard le 2 novembre 2009 pour le prix de 250. 000 ¿ ; que cette agence a présenté deux offres d'acquisition, l'une du 3 février 2010 à 240. 000 ¿, l'autre du 1er juin 2010 à 200. 000 ¿ ; que l'agent immobilier a informé l'avocat de monsieur Y... par lettre du 2 juin 2010 de la situation en ces termes : « pendant de nombreuses semaines, il nous a été impossible de faire visiter l'appartement des consorts Y...-... En effet, monsieur Y... avait à notre insu décidé de prêter l'appartement à un ami de passage sur la région parisienne. Cette personne a fait changer la serrure ; nos négociateurs ne pouvaient dès lors plus faire visiter le bien. Ils l'ont découvert en tentant précisément de faire visiter le bien à des clients ¿ Ce n'est que le 31 mai dernier que monsieur Y... nous a remis la nouvelle clé de l'appartement. Ce dernier a subi quelques dégâts qui le rendent moins présentable ; il en résulte qu'il ne sera plus possible d'en obtenir le prix du mandat. Entre-temps, monsieur Z... a acheté un autre bien et n'est donc plus intéressé ; ce revirement est lié au fait qu'il souhaitait revisiter le bien et que nous n'étions pas en mesure de satisfaire cette demande. Deux autres pistes se sont effondrées pour la même raison » ; que le 28 avril 2011, monsieur Y... a signé un mandat de vente au profit de l'agence Anne Carole pour un prix net vendeur de 285. 000 ¿ ; qu'eu égard à l'échec de la vente devant la chambre des notaires de Paris et compte-tenu des offres précitées bien en dessous du prix de 285. 000 ¿, ce mandat surévalué est tout à fait inopérant pour démontrer la volonté sérieuse de monsieur Y... de faire aboutir la vente amiable et ce alors que par lettre du 14 décembre 2010, son conseil avait indiqué à Me F... qu'il était d'accord pour une vente à monsieur A... au prix de 185. 000 ¿ ; qu'en outre, l'introduction dans les lieux de monsieur B..., établie par le procès-verbal du 30 mars, 4 et 5 avril 2011 de Maître G..., a conduit des acquéreurs monsieur C... et mademoiselle D..., qui avaient conclu un compromis de vente le 22 octobre 2011 portant sur le bien indivis pour un prix de 250. 000 ¿, à se rétracter dès lors que monsieur B... apparaissait comme un locataire potentiel bénéficiaire d'un bail verbal pouvant prétendre à un droit de préemption ; que monsieur Y... ne s'est même pas présenté au dernier rendez-vous organisé le 15 février 2012 par le notaire chargé de la vente aux fins de clarifier la situation par la production d'un écrit de monsieur B... déclarant renoncer irrévocablement à tout droit et action fondés sur son occupation des lieux ; qu'il résulte de l'ensemble de ces éléments, que le comportement de monsieur Y..., qui a tout fait pour pérenniser sa jouissance privative au détriment de madame X... en faisant obstacle aux ventes amiables sans aucun motif légitime, retardant ainsi pendant de nombreuses années la sortie de l'indivision, est constitutif d'une faute ; qu'il y a lieu d'ajouter que monsieur Y..., qui jouissait des lieux à titre privatif puis les louait à des tiers, n'a pas réglé les charges de copropriété de sorte que le syndicat des copropriétaires a réclamé la somme de 24. 926, 32 ¿ en principal aux termes de ses conclusions du 9 mars 2012 dans l'instance diligentée à l'encontre des indivisaires devant le tribunal de grande instance de Créteil ; que le préjudice a consisté pour madame X... en l'immobilisation de ce bien et en l'impossibilité d'investir les fonds correspondant outre les nombreuses démarches (les procès-verbaux de constat, les sommations du 9 février 2012 aux fins de signature de l'acte de vente) qu'elle a dû entreprendre ; 

1°) ALORS QUE la contradiction de motifs équivaut à leur absence ; qu'en retenant que monsieur Y... avait accepté la vente du bien en indivision le 14 décembre 2010 (refusée par madame X...) tout en considérant qu'il avait sciemment retardé la sortie de l'indivision en faisant échec à toute vente amiable, la cour d'appel s'est contredite, en violation de l'article 455 du code de procédure civile ; 

2°) ALORS QUE monsieur Y... a fait valoir qu'il avait proposé par l'intermédiaire du notaire d'acheter lui-même le bien afin de libérer madame X... de l'indivision mais que cette dernière avait refusé ; qu'il a encore soutenu avoir payé lui-même par deux fois les différents diagnostics exigés par la loi avant la vente d'un appartement, ce qui démontrait sa bonne volonté en vue d'une vente amiable ; qu'il a signé deux mandats de gestion le 3 octobre 2011 avec les agences sollicitées par madame X... et qu'un compromis de vente a été signé le 22 octobre 2011 (finalement résilié par les acheteurs) ; qu'en retenant que monsieur Y... avait retardé la sortie de l'indivision pour pérenniser sa jouissance privative au détriment de madame X... sans répondre à ces moyens déterminants démontrant l'inverse ou à tout le moins, un retard lié à l'attitude des deux parties et non de monsieur Y... seul, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ; 

3°) ALORS QUE monsieur Y... avait fait valoir qu'il avait dédommagé la banque en réglant seul le solde du prêt bancaire afin d'éviter une vente à vil prix ainsi que le paiement d'intérêts de retard et de frais importants de saisie immobilière ; qu'il entendait ainsi démontrer son intérêt à faire aboutir la vente, d'autant qu'il n'avait plus les moyens de payer les charges de copropriété, raison pour laquelle il avait fini par consentir à une vente au prix moindre de 185. 000 ¿ tandis que madame X..., qui n'avait alors investi que 32. 585, 46 ¿, soit moins de la moitié du prix du bien, ne cessait de refuser les diverses solutions envisagées (rachat de sa part par monsieur Y... pour 100. 000 euros ; acceptation de l'offre de 185. 000 ¿, à un prix supérieur à celui d'achat, de 76. 000 ¿) ; qu'il en déduisait que la cause du retard dans le partage de l'indivision revenait plutôt à madame X... ou tout au moins aux deux parties ; qu'en ne répondant pas à ce moyen déterminant, la cour d'appel a encore violé l'article 455 du code de procédure civile ; 

4°) ALORS QUE monsieur Y... a fait valoir que l'agence immobilière JOFFARD, mandatée le 9 novembre 2009, avait tenté de justifier son incurie jusqu'en janvier 2010 en renvoyant la faute sur un changement de serrure de sa part tandis qu'il démontrait avoir voulu faire poser une porte blindée (facture produite) et avoir remis les clés de la nouvelle serrure de sécurité à l'agence le 18 décembre 2009 (en produisant le reçu de l'agence) ; qu'en retenant néanmoins la faute de monsieur Y... pour avoir empêché l'agence de faire visiter l'appartement sans répondre à ce moyen déterminant, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ; 

5°) ALORS QUE le juge ne doit pas modifier les termes du litige ; qu'en retenant que monsieur Y... avait loué le bien indivis à monsieur B... quand monsieur Y... ne cessait de dire que ce dernier était occupant à titre gratuit et que la seule preuve apportée par madame X... d'une prétendue location était le procès-verbal de constat d'huissier de maître G..., faisant état de ce que monsieur B... affirmait être hébergé par monsieur Y..., la cour d'appel a modifié les termes du litige en violation des articles 4 et 7 du code de procédure civile ; 

6°) ALORS QUE monsieur Y... a fait valoir que les signataires du compromis de vente du 22 octobre 2011, madame D... et monsieur C..., avaient visité l'appartement à de nombreuses reprises, notamment le 22 janvier 2012, quelques jours avant la signature de l'acte authentique et qu'ils avaient pu constater par eux-mêmes que l'appartement était vacant ; qu'il a rappelé que madame X... avait jeté le doute dans leur esprit en qualifiant monsieur B..., hébergé à titre gratuit par monsieur Y..., de locataire ; que les futurs acquéreurs ont exigé une attestation de monsieur B... de ce qu'il ne disposait pas du droit de préemption, ce que monsieur Y... n'a pas pu produire à la date butoir du 15 février 2012 chez le notaire puisqu'il n'a pas pu rentrer en contact à temps avec monsieur B... ; qu'il en déduisait que la non-résiliation de la vente le 30 janvier 2012 était due à la croyance erronée de madame X... de ce que monsieur B... était un locataire et non d'un fait lui étant imputable ; qu'en retenant sa seule responsabilité dans le retard pris dans le partage du bien en indivision, sans répondre à ce moyen déterminant, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ; 

7°) ALORS QUE la faute doit être en lien de causalité avec le préjudice allégué ; que les charges de copropriété sont dues par chacun des indivisaires ; que la cour d'appel s'est prononcée par des motifs inopérants en faisant état du défaut de règlement par monsieur Y... des charges de copropriété, pourtant dues à part égale par madame X..., pour retenir une faute de monsieur Y... à l'égard de madame X... ; qu'elle a ainsi privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil. 



SECOND MOYEN DE CASSATION 

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir fixé la somme due par monsieur Y... à l'indivision au titre de l'indemnité d'occupation de 646, 77 ¿ par mois du 28 juin 2005 au 31 décembre 2005, de 8. 191 ¿ pour l'année 2006, de 8. 585 ¿ pour l'année 2007, de 8. 899 ¿ (741, 61 ¿ x 12 mois) pour l'année 2008, puis de 741, 61 ¿ par mois à compter du 1er janvier 2009 jusqu'au jour du partage ; 

AUX MOTIFS QUE par arrêt de la cour d'appel de Paris du 27 janvier 2006 confirmant le jugement du tribunal de grande instance de Créteil du 16 novembre 2001, monsieur Y... a été condamné au paiement de la somme de 457, 37 ¿ par mois à titre d'indemnité d'occupation de l'immeuble indivis à compter du 27 mars 2001 et jusqu'au jour du partage à raison de l'occupation privative qu'il fait de l'immeuble indivis ; que madame X... soutient que monsieur Y... n'occupe pas les lieux personnellement et les loue depuis 2005 ; qu'aux termes du procès-verbal du 11 mai et du 27 juin 2005 de Me H..., huissier commis par ordonnance du 7 avril 2005 du président du tribunal d'instance de Nogent-sur-Marne, il résulte que l'huissier lors de sa première visite sur les lieux au..., a rencontré la gardienne qui lui a déclaré que l'appartement était occupé depuis le mois d'avril 2004 par un locataire se dénommant monsieur E... ; qu'à la suite de son passage, l'huissier a reçu un appel téléphonique de monsieur E... qui lui a confirmé être locataire de l'appartement de monsieur Y... mais qu'il ne souhaitait pas répondre à l'huissier avant d'avoir obtenu l'accord de monsieur Y... ; qu'aux termes du procès-verbal du 30 mars, 4 et 5 avril 2011 de maître G..., huissier commis par ordonnance du 8 mars 2011 du président du tribunal d'instance de Nogent-sur-Marne, l'huissier commis a constaté que le nom de Y... ne figure pas sur l'interphone, que la gardienne a indiqué que monsieur Y... n'était pas domicilié à cette adresse et que l'appartement est occupé par monsieur B... ; que ce nom figure sur l'interphone ; que l'huissier indique que monsieur B..., qui n'a pas voulu le recevoir, lui a déclaré par l'interphone qu'il est hébergé dans cet appartement par monsieur Y... ; qu'il résulte des pièces produites par monsieur Y... lui-même qu'il est domicilié selon l'arrêt du 27 janvier 2006,... à Paris, au... à Nogent-sur-Marne selon le jugement du juge de l'exécution du 25 mars 2010 puis... à Rosny-sous-Bois selon sa lettre du 13 février 2012 alors que dans sa déclaration d'appel du 27 décembre 2012, il fait figurer au titre de son domicile, l'adresse du... ; que louer ou même héberger gracieusement une personne dans les lieux indivis sans l'accord du co-indivisaire contrairement aux dispositions de l'article 815-3 du code civil et de plus fort lorsqu'à compter de mai 2009, une vente du bien a été convenue entre les parties et que toute occupation des lieux rendra nécessairement compliquée la vente projetée, constitue un fait nouveau de nature à justifier la modification à compter du 28 juin 2005, des conditions de la jouissance privative des lieux par monsieur Y... fixées par la cour d'appel dans son arrêt du 27 janvier 2006 qui correspondaient à une occupation personnelle ; que dès lors que monsieur Y... n'occupe plus les lieux, qui sont occupés par des tiers, l'indemnité due par l'indivision doit donc être recalculée en prenant en compte la valeur locative du bien depuis le 28 juin 2005 puisque l'indivision aurait dû percevoir des loyers et subirait un manque à gagner si l'indemnité due était maintenue à celle fixée pour l'occupation personnelle par l'indivisaire ; que maître F..., lors de son évaluation de l'appartement du 2 septembre 2008 ayant estimé la valeur locative du bien, il convient pour établir les comptes entre les parties de retenir les estimations qu'il avait effectuées comme suit : 
Année 2005 : 12, 82 ¿/ m ² x 50, 45 m ² = 646, 77 ¿ par mois 
Année 2006 : 13, 53 ¿/ m ² x 50, 45 m ² 682, 59 ¿ x 12 mois = 8. 191 ¿ 
Année 2007 : 14, 18 ¿/ m ² x 50, 45 m ² = 715, 38 ¿ x 12 mois = 8. 585 ¿ 
Année 2008 : 14, 70 ¿ x 50, 45 m ² = 741, 61 ¿ x 12 mois = 8. 899 ¿ ; 

1°) ALORS QUE l'autorité de chose jugée interdit de remettre en cause le dispositif d'un arrêt irrévocable ; qu'en relevant que la cour d'appel de Paris a, par arrêt irrévocable du 27 janvier 2006, fixé à 457, 35 ¿ le montant de l'indemnité due mensuellement à l'indivision par monsieur Y... au titre de l'occupation privative de l'appartement indivis, tout en acceptant de modifier ce montant en raison de l'hébergement (gracieux ou payant) de tiers (notamment en 2004 et 2005) par monsieur Y... dans cet appartement, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, en violation de l'article 1351 du code civil, ensemble l'article 480 du code de procédure civile ; 

2°) ALORS subsidiairement QU'en constatant que madame X... était informée par les procès-verbaux du 11 mai et du 27 juin 2005 établis par maître H..., huissier, de l'occupation de l'appartement par monsieur E... tout en acceptant de modifier le montant de l'indemnité d'occupation mise à la charge de monsieur Y... par l'arrêt du 27 janvier 2006 rendu par la cour d'appel de Paris, cette prétendue location de l'appartement indivis à monsieur E... constituant selon elle un fait nouveau justifiant la remise en cause de l'autorité de chose jugée, la cour d'appel a violé derechef l'article 1351 du code civil, ensemble l'article 480 du code de procédure civile ; 

3°) ALORS QUE l'indemnité d'occupation due par un co-indivisaire est liée à la jouissance privative du bien et est destinée à réparer la perte par l'indivision de fruits et de revenus dont elle emprunte le caractère ; qu'en excluant de ce droit de jouissance privative de l'appartement reconnu par l'arrêt de la cour d'appel de Paris du 27 janvier 2006 à monsieur Y... en sa qualité de co-indivisaire la possibilité d'héberger un ami à titre gracieux et en voulant compenser la perte de revenus qu'il en résulte en refixant cette indemnité, la cour d'appel a violé l'article 815-9 du code civil ; 

4°) ALORS QUE si un indivisaire prend en main la gestion des biens indivis, au su des autres et néanmoins sans opposition de leur part, il est censé avoir reçu un mandat tacite, couvrant les actes d'administration ; qu'il résulte des constatations de la cour d'appel que madame X... était informée avant l'introduction de sa demande dans cette affaire de ce que l'appartement avait été occupé en 2005 par monsieur E... et qu'elle avait également été informée par le procès-verbal de constat du 30 mars, 4 et 5 avril 2011 de maître G... que monsieur B... y était hébergé ; qu'il lui appartenait de mettre un terme à cette occupation des locaux en agissant en justice en ce sens faute de quoi l'autre indivisaire est réputé avoir reçu un mandat tacite pour héberger des amis ; qu'en modifiant l'indemnité d'occupation du fait de l'hébergement gracieux d'une personne sans l'accord exprès du co-indivisaire, la cour d'appel a violé l'article 815-3 du code civil ; 

5°) ALORS QUE la contradiction entre les motifs et le dispositif équivaut à l'absence de motifs ; qu'en relevant que depuis le 27 décembre 2012, monsieur Y... avait pour domicile l'appartement litigieux, au ..., tout en réévaluant l'indemnité d'occupation pour défaut d'occupation personnelle de cet appartement jusqu'à la date du partage effectif, la cour d'appel s'est contredite, en violation de l'article 455 du code de procédure civile.