Cour de Cassation · civ1 — 30 septembre 2015

LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 






Attendu, selon l'arrêt attaqué, que, suivant acte reçu par M. X..., notaire, le 25 juin 2003, la société algérienne Khalifa Airways a vendu à la société Mac Mahon Lanrezac (ci-après Mac Mahon) un ensemble immobilier moyennant le prix de 16 769 392 euros, l'acte énonçant : " L'acquéreur a payé le prix ci-dessus exprimé comptant à l'instant même ainsi que le vendeur le reconnaît et lui en donne quittance sans réserve " ; qu'un acte rectificatif du 1er juillet 2003 a précisé que seule la somme de 6 488 000 euros avait été payée par la comptabilité du notaire, et le reste hors de sa comptabilité ; que, selon acte également reçu le 25 juin 2003 par le même notaire, la société Mac Mahon (le promettant) a consenti à la société des Iles vierges britanniques Amas Investment & Project Services (ci-après Amas) une promesse unilatérale de vente portant sur le même bien pour un prix de 17 000 000 euros ; que cet acte prévoyait, d'une part, une indemnité d'immobilisation d'un montant de 7 000 000 euros, versée dès la signature au promettant, d'autre part, une faculté de dédit au bénéfice de ce dernier expirant le 30 septembre 2003, en contrepartie d'une indemnité de 5 000 000 euros en faveur de la société Amas ; que, la société Khalifa Airways ayant été mise en liquidation judiciaire par jugement du 10 juillet 2003, le mandataire judiciaire a assigné la société Mac Mahon en annulation de la vente du 25 juin 2003 ; que, par arrêt du 11 mai 2006, la vente consentie par la société Khalifa Airways pendant la période suspecte a été annulée ; que, le 3 avril 2006, la société Amalux, substituée à la société Amas, a assigné en responsabilité M. X... ; 


Sur le moyen unique du pourvoi incident : 


Attendu que ce moyen n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; 


Mais sur le moyen unique du pourvoi principal, pris en sa première branche : 


Vu les articles 4 et 5 du code de procédure civile ; 


Attendu que l'arrêt condamne M. X... à verser à la société Amalux, sur le fondement de l'article 1382 du code civil, la somme de 50 000 euros à titre de dommages-intérêts, en réparation de la perte de chance de récupérer facilement la somme de 7 000 000 euros versée directement au promettant ; 


Qu'en statuant ainsi, alors que la société Amalux sollicitait la condamnation de M. X... à lui payer la somme de 7 000 000 euros en principal, outre les frais et les intérêts stipulés à la promesse de vente, à titre de garantie, dans l'hypothèse où le promettant viendrait à défaillir dans la restitution de cette somme, ainsi que 5 000 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice résultant du défaut de réalisation de la promesse de vente dont le notaire connaissait la possibilité du fait des mentions erronées figurant dans les actes qu'il avait rédigés, la cour d'appel a méconnu les termes du litige et violé les textes susvisés ; 


PAR CES MOTIFS et sans qu'il y ait lieu de statuer sur la seconde branche du moyen unique du pourvoi principal : 


CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 28 février 2013, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Montpellier ; 


Condamne M. X... aux dépens ; 


Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; 


Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ; 


Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente septembre deux mille quinze. 
MOYENS ANNEXES au présent arrêt 


Moyen produit par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour la société Amalux, demanderesse au pourvoi principal 




IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir condamné Me X..., notaire, sur le fondement de l'article 1382 du code civil, à payer à la société Amalux la somme de 50. 000 ¿ à titre de dommages-intérêts ; 


Aux motifs que Me X... a commis un grave manquement à son obligation de conseil, en ne conseillant pas de conserver l'indemnité d'immobilisation de 7. 000. 000 ¿ sous séquestre, alors qu'il savait que cette promesse unilatérale de vente venait de faire suite à un acte de vente qu'il avait lui-même rédigé dans le cadre d'une mutation immobilière présentant un caractère suspect et en occultant les conditions de paiement du prix par une rédaction ambiguë ; ¿ qu'en l'absence d'une convention de séquestre de la somme de sept millions, la société Amalux perdait la chance de récupérer facilement cette somme ; qu'il n'est pour autant pas établi qu'elle ne la récupèrera pas ; que la convention de séquestre rendait les choses plus simples et plus aisées ; que la société Amalux a perdu une chance de récupérer facilement et simplement cet argent ; que cette perte de chance, résultant du manquement de Me X... son obligation de conseil vis-à-vis de la société Amas Investment & Project Services, aux droits de laquelle vient la société Amalux, lui a causé un préjudice qui sera estimé à 50. 000 ¿ ; 


ALORS D'UNE PART QUE le juge ne peut méconnaître les termes du litige, tels qu'ils résultent des conclusions respectives des parties ; que la société Amalux sollicitait la condamnation de Me X... à lui payer la somme de 7. 000. 000 ¿ en principal outre les frais et les intérêts stipulés à la promesse de vente, à titre de garantie, dans l'hypothèse où le promettant, la SCI Mac Mahon Lanzerac viendrait à défaillir dans la restitution de cette somme, ainsi que 5. 000. 000 ¿ à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice du fait du défaut de réalisation de la promesse de vente dont le notaire connaissait la possibilité du fait des mentions erronées figurant dans les actes qu'il a rédigés ; qu'en condamnant le notaire à payer à la société Amalux la somme de 50. 000 ¿ à titre de dommages-intérêts, en réparation de la perte de chance de récupérer facilement la somme de 7. 000. 000 ¿ versée directement au promettant, la cour d'appel a méconnu les termes du litige et violé les articles 4 et 5 du code de procédure civile ; 


ALORS D'AUTRE PART QUE le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; qu'il ne peut fonder sa décision sur les moyens qu'il a relevés d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations ; qu'en relevant d'office, pour statuer comme elle l'a fait, le moyen tiré d'une perte de chance pour la société Amalux de récupérer facilement la somme de 7. 000. 000 ¿ 
versée au promettant en application de la promesse unilatérale de vente sans convention de séquestre, que les parties n'avaient pas évoqué à quelque titre que ce soit dans leurs conclusions d'appel, sans les inviter au préalable à en discuter, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile. Moyen produit par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils, pour M. X..., demandeur au pourvoi incident 




Il est fait grief à l'arrêt d'AVOIR condamné M. X..., notaire, sur le fondement de l'article 1382 du Code civil à payer à la société Amalux la somme de 50. 000 ¿ de dommages et intérêts ; 


AUX MOTIFS QUE M. Pierre X... a, dans cette double opération, de vente par la société Khalifa Airways à la SCI Mac Mahon Lanrezac, puis de promesse de vente par cette dernière à la société Amas Investment & Project Services, à laquelle s'est substituée la société Amalux, établi les deux actes ; qu'il s'agit de deux actes authentiques, un acte de vente et une promesse unilatérale de vente ; que l'acte authentique de vente a été passé entre la société Khalifa Airways et la SCI Mac Mahon Lanrezac ; que la société Amas Investment & Project Services, dont la société Amalux a replis les droits et obligations dans l'opération immobilière n'y est pas partie ; que cependant le co-contractant de la société Amas Investment & Project Services, la SCI Mac Mahon Lanrezac, tenait ses droits de propriété sur le bien objet de la promesse unilatérale de vente, par l'acte authentique de vente ; que cet acte authentique de vente avait été passé le même jour que la promesse unilatérale de vente quelques instants ou quelques heures avant à peine ; que cet acte authentique de vente avait trait à la vente de trois biens de grande valeur, trois villas de prestige sur la côte d'azur, à Cannes, quartier de Super-Cannes, soit la " Villa Bagatelle ", sise 4, boulevard de l'Observatoire, 2, avenue des Pharaons, 15 et 17, boulevard Lacour à Cannes (06400) cadastrée section CL no52 pour 81a 75ca et no53 pour 32a 80ca, constituant les lots no 21 et 22 B du lotissement Super Cannes, la " Villa Matchotte ", sise 6, avenue des Pharaons Cannes (06400) cadastrée section CL no141 pour 25a 90ca, constituant le lot no22 C du lotissement Super Cannes, et la " Villa Virebent ", sise 6, avenue des Pharaons et 21, boulevard Lacour à Cannes (06400) cadastrée section CL no140 pour 23a 60ca, constituant le lot no 22 A du lotissement Super Cannes, que ces villas de prestige étaient vendues au prix de 16. 769. 392 ¿ ; que l'acte authentique de vente rappelle, au titre de l'origine de propriété, que la société Khalifa Airways avait acquis ces biens le 12 juillet 2002, moins d'un an auparavant, moyennant le prix de 35. 063. 028, 88 ¿ ; qu'il en résultait que la société Khalifa Airways acceptait le 25 juin 2003 de revendre ces biens pour moins de la moitié du prix auquel elle les avait acquis l'année précédente, perdant ainsi 18. 293. 636 ¿ si l'on estime que la valeur n'avait pas augmenté en un an ; qu'une telle opération est éminemment suspecte ; qu'un officier ministériel comme un notaire, spécialiste des transactions immobilières ne pouvait que constater que cette opération présentait des aspects suspects, soit que le bien était vendu à vil prix soit que le prix réel était dissimulé ; qu'une telle opération devait conduire le notaire à une rédaction extrêmement attentive de la clause relative aux conditions de paiement du prix ; que, tout au contraire, la rédaction relative à ce point est ainsi libellée « L'acquéreur a payé le prix ci-dessus exprimé comptant à l'instant même ainsi que le vendeur le reconnaît et lui en donne quittance sans réserve » ; que cette rédaction ne permet pas de savoir si tout ou partie du prix a transité par la comptabilité du notaire ; que la formule " comptant à l'instant même " laisse entendre que le prix vient d'être payé à l'instant, mais alors si les parties l'ont payé à l'instant, pourquoi ne pas le passer en comptabilité du notaire ; que la lecture de l'acte ne permet pas de savoir ce qui s'est passé ; que le notaire se désengage sur le prix et ce dans un acte ayant trait à trois biens de grande valeur, vendus à moins de la moitié de leur valeur vénale ; que cette rédaction, si elle ne permet pas de retenir une complicité du notaire aux opérations douteuses des parties, est pour le moins d'une très grande ambiguïté ; qu'elle ne rend pas l'acte clair ; que M. X... en a eu pleinement conscience puisqu'il a établi le 1er juillet 2003 un acte rectificatif au contradictoire des deux parties, la société Khalifa Airways et la SCI Mac Mahon Lanrezac pour préciser que le prix avait été payé à concurrence de 6. 488. 000 ¿ par la comptabilité du notaire et à concurrence du surplus en dehors de la compatibilité du notaire, dès avant le 25 juin 2003 ; que rien n'avait empêché M. X... de rédiger de cette façon son acte de vente le 25 juin 2003 ; qu'il résulte de cet acte rectificatif que non seulement l'acte du 25 juin 2003 est sur ce point mal rédigé, mais également erroné, car le prix n'avait pas été payé à l'instant même c'est-à-dire le 25 juin 2003, mais avant le 25 juin 2003, comme il est écrit dans le rectificatif ; que cependant, entre l'acte authentique de vente du 25 juin 2003, et son rectificatif du 1er juillet 2003, M° X... a rédigé la promesse unilatérale de vente entre la SCI Mac Mahon Lanrezac et la société Amas Investment & Project Services ; cette promesse unilatérale de vente avait la particularité de se situer immédiatement après la conclusion de la vente ; que M° X... savait et était le mieux placé pour savoir que tout défaut relatif à l'acte de vente passé quelques instants ou quelques heures avant provoquerait des difficultés relativement a l'opération contenue dans la promesse unilatérale de vente ; que pourtant il sera convenu en page 10 que « le bénéficiaire autorise d'ores et déjà le notaire soussigné à remettre ladite somme de sept millions d'euros (7. 000 000 6 ") au promettant, et ce, préalablement à la réalisation des conditions suspensives ci-dessus relatés » ; qu'ainsi, la promesse unilatérale de vente, conclue par la société Amas Investment & Project Services avec une société qui n'était propriétaire que depuis quelques instants, prévoyait que la somme de 7. 000, 000 ¿ serait immédiatement versée à cette société alors que les conditions suspensives n'étaient même pas levées, que l'option n'était même pas levée, que l'opération restait très aléatoire ; que de plus Me X... savait que le prix d'acquisition par la société promettant n'avait pas été payé par sa comptabilité, il existait de ce fait une incertitude à ce sujet, Me X... savait aussi que la mutation immobilière était suspecte alors que la société Khalifa Airways venait de vendre un bien immobilier de grande valeur 18 millions d'euros en dessous de son prix. Et pourtant il se prêtait a l'opération permettant à la société Mac Mahon Lanrezac de recevoir sans autre formalité la somme de 7. 000. 000 ¿ que la plus élémentaire prudence devait lui conduire à conseiller de garder en tant que séquestre ; que M X... a contribué a établir des transactions peu sures ; que preuve en est que la première a été annulée, et la deuxième est en cours d'annulation ; que Me X... a commis un grave manquement à son obligation de conseil, en ne conseillant pas de conserver l'indemnité d'immobilisation sous séquestre alors qu'il savait que cette promesse unilatérale de vente venait de faire suite à un acte de vente qu'il avait lui-même rédigé dans le cadre d'une mutation immobilière présentant un caractère suspect et en occultant les conditions de paiement du prix par une rédaction ambiguë ; II) Sur le préjudice et le lien de causalité ; que Me X... fait observer que la société Amalux s'est substituée a la société Amas Investment Project Services à une date à laquelle les difficultés relatives au droit de propriété de la SCI Mac Mahon Lanrezac auraient déjà été connues ; que cette substitution est intervenue le 8 octobre 2003 ; qu'à cette date la liquidation judiciaire de la société Khalifa Airways avait été ouverte par jugement du tribunal de commerce de Nanterre du 10 juillet 2003 ; que cependant rien ne permettait alors de supposer que le tribunal de commerce allait décider, comme il le fera seulement par jugement du 27 janvier 2005 que la période suspecte serait fixée rétroactivement à la date du 31 mai 2003, avant l'acte de vente du 25 juin 2003. Rien ne permettait alors de dire que in vente allait are annulée, ainsi qu'elle le sera par jugement du tribunal de commerce de Nanterre du 9 juin 2005 confirme par arrêt de la cour d'appel de Versailles du 11 mai 2006 ; que la société Amalux ne pouvait avoir conscience le 8 octobre 2003 des risques tenant à cette substitution ; qu'en l'absence d'une convention de séquestre de la somme de sept millions la société Amalux perdait la chance de récupérer facilement cette somme ; qu'il n'apparait pour autant pas établi qu'elle ne la récupérera pas ; mais que la convention de séquestre rendait les choses plus simples et plus aisées ; que la société Amalux a perdu une chance de récupérer facilement et simplement cet argent ; que cette perte de chance, résultant du manquement de Me X... a son obligation de conseil vis à vis de la société Amas Investment & Project Services, aux droits de laquelle vient la société Amalux, lui a causé un préjudice qui sera estime à 50. 000 ¿ ; 


1°) ALORS QU'un notaire ne répond pas des conséquences d'un engagement que son client a pris délibérément en toute connaissance des risques qu'il comportait ; qu'en condamnant le notaire à indemniser la société Amalux de la perte de chance de récupérer rapidement le dépôt de garantie, sans rechercher, comme elle y était expressément invitée par les conclusions de l'officier public, si la société Amalux n'avait pas été avertie des forts risques d'annulation pesant sur la vente consentie à la promettante et partant, des risques d'échec de l'opération de sorte que c'était en connaissance de cause qu'elle s'était substituée à la société Amas dans le bénéfice de la promesse du 25 juin 2003 et avait accepté l'aléa pesant sur la restitution du dépôt de garantie, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil ; 


2°) ALORS QUE la société Amalux écrivait dans ses conclusions d'appel que « par acte extrajudiciaire en date du 12 août 2003, Maître Y... le mandataire liquidateur a vait assigné MAC MAHON en annulation de la vente du 25 juin 2003 sur le fondement des nullités de la période suspecte » et que « cette procédure avait été révélée à AMALUX (¿) dans le cadre de l'audience de référé du 29 septembre 2003 » (conclusions du 8 janvier 2013, page 4, pénultième et dernier al.) ; que M. X... se prévalait expressément de cette connaissance de la société Amalux lorsqu'elle s'était substituée, le 8 octobre 2003, à la société Amas (conclusions du 18 juillet 2012, page 10, al. 3 et s.) ; qu'en affirmant néanmoins que rien ne permettait de dire au jour de la substitution en octobre 2003, que la vente allait être annulée, la Cour d'appel a méconnu les termes du litige et violé l'article 4 du Code de procédure civile ; 


3°) ALORS QU'en toute hypothèse, M. X... faisait valoir que la société Amalux avait toujours admis et reconnaissait dans ses conclusions déposées devant la Cour d'appel qu'elle avait connaissance de l'action en nullité de la vente consentie à la SCI Mac Mahon exercée par le liquidateur de la société Khalifa Airways, sur le fondement de la nullité de la période suspecte, la société Amalux écrivant que « par acte extrajudiciaire en date du 12 août 2003, Maître Y... le mandataire liquidateur a vait assigné MAC MAHON en annulation de la vente du 25 juin 2003 sur le fondement des nullités de la période suspecte » et que « cette procédure avait été révélée à AMALUX (¿) dans le cadre de l'audience de référé du 29 septembre 2003 » (conclusions du 8 janvier 2013, page 4, pénultième et dernier al.) ; qu'en affirmant que rien ne permettait de dire, en octobre 2003, lors de la substitution de la société Amalux à la société Amas, que cette vente allait être annulée sans répondre à ce moyen, déterminant, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile ; 


4°) ALORS QUE l'assignation tendant à l'annulation de la vente qui lui avait été consentie, délivrée à la SCI Mac Mahon par M. Y... et portée à la connaissance de la société Amalux en septembre 2003 précisait expressément que la date de cessation des paiements avait été fixée au 31 mai 2003 ; qu'en affirmant qu'au jour où la société Amalux s'était substituée à la société Amas, le 8 octobre 2003, rien ne permettait de suspecter que la période suspecte serait fixée au 31 mai 2003, la Cour d'appel a dénaturé cette assignation, en violation de l'article 1134 du Code civil ; 


5°) ALORS QU'en toute hypothèse, seul est sujet à réparation le préjudice subi personnellement pas la victime ; que, dans ses conclusions d'appel, l'exposant avait fait valoir qu'Amalux, qui n'avait pas versé le dépôt de garantie, n'établissait pas sa vocation à le recouvrer, soulignant ainsi qu'il n'était pas démontré que cette dernière ait personnellement subi un préjudice du fait de la difficulté à obtenir restitution de ce dépôt de garantie ; qu'en indemnisant la société Amalux au titre de la perte d'une chance de récupérer le dépôt de garantie sans répondre à ce moyen, la Cour d'appel a entaché sa décision d'un défaut de motifs, en violation de l'article 455 du Code de procédure civile ; 


6°) ALORS QU'en toute hypothèse, une perte d'une chance implique la disparition définitive d'une éventualité favorable ; qu'en condamnant M. X... à indemniser la société Amalux de la perte d'une chance de récupérer l'indemnité d'immobilisation tout en relevant qu'il n'était pas établi « qu'elle ne la récupérera it pas » (arrêt page 7, pénultième al.), la Cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil.