Cour de Cassation · civ1 — 14 octobre 2015

LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 





Sur le moyen unique, pris en sa première branche :


Vu les articles L. 312-3 et L. 312-16 du code de la consommation ;


Attendu, selon l'arrêt attaqué, que, par acte sous seing privé du 8 mai 2008, les consorts X... (les vendeurs) ont cédé un immeuble, sous condition suspensive de l'obtention d'un prêt, à la société civile immobilière Issay immobilier (la SCI) dont l'objet social est l'acquisition, la rénovation, la reconstruction, la division par lots ou par appartements, la location, gestion par tous moyens de tous biens et ensembles immobiliers ; que la SCI ayant renoncé à acquérir le bien, les vendeurs l'ont assignée en résolution de la vente et en paiement d'indemnités ; que la SCI s'est prévalue des dispositions de l'article L. 312-6 du code de la consommation ; 


Attendu que, pour rejeter les demandes des vendeurs, l'arrêt retient que la SCI soutient être une société familiale, que l'acquisition du bien litigieux n'avait d'autre finalité qu'un usage familial, qu'il n'est nullement démontré que l'acquisition litigieuse aurait été réalisée dans une finalité professionnelle ou destinée à la location et que, nonobstant son objet social, elle aurait effectivement une activité professionnelle ; qu'il en déduit que sont applicables les dispositions de l'article L. 312-16 du code de la consommation et que la SCI ne pouvait se voir imposer des obligations contractuelles de nature à accroître les exigences résultant de ces dispositions ; 


Qu'en statuant ainsi, alors qu'au regard de l'objet social de la SCI et de la destination du prêt litigieux, celui-ci n'entrait pas dans le champ d'application des dispositions du code de la consommation régissant le crédit immobilier, la cour d'appel a violé les textes susvisés ; 


PAR CES MOTIFS et sans qu'il y ait de statuer sur la seconde branche du moyen :


CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 15 mai 2014, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles ;


Condamne la SCI Issay immobilier aux dépens ;


Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la SCI Issay immobilier à verser aux consorts X... la somme de 3 000 euros ;


Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;


Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze octobre deux mille quinze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt


Moyen produit par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils, pour les consorts X....


IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR débouté les consorts X... de l'ensemble de leurs demandes et d'AVOIR ordonné la restitution à la SCI Issay Immobilier de la somme de 10.000 euros sequestrée par cette dernière ;


AUX MOTIFS QU'il ressort des dispositions de l'article 1134 du Code Civil que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et de celles de l'article 1178 du même code que la condition est réputée accomplie lorsque c'est le débiteur obligé sous cette condition qui en a empêché l'accomplissement ; qu'il ressort également des dispositions de l'article L. 312-16 du code de la consommation que lorsque l'acte mentionné à l'article L. 312-15 indique que le prix est payé, directement ou indirectement, même partiellement, à l'aide d'un ou plusieurs prêts régis par les sections 1 à 3 et la section 5 du présent chapitre, cet acte est conclu sous la condition suspensive de l'obtention du ou des prêts qui en assument le financement ; que la durée de validité de cette condition suspensive ne pourra être inférieure à un mois à compter de la date de la signature de l'acte ou, s'il s'agit d'un acte sous seing privé soumis à peine de nullité à la formalité de l'enregistrement, à compter de la date de l'enregistrement ; que lorsque la condition suspensive prévue au premier alinéa du présent article n'est pas réalisée, toute somme versée d'avance par l'acquéreur à l'autre partie ou pour le compte de cette dernière est immédiatement et intégralement remboursable sans retenue ni indemnité à quelque titre que ce soit ; qu'à compter du quinzième jour suivant la demande de remboursement, cette somme est productive d'intérêts au taux légal majoré de moitié ; que la SCI ISSAY Immobilier soutient être une SCI familiale et que l'acquisition du bien litigieux (qui est désigné comme une pavillon à usage d'habitation dans l'acte de vente) n'avait d'autre finalité qu'un usage familial ; qu'il n'est nullement démontré que l'acquisition litigieuse ait été réalisée dans une finalité professionnelle ou ait été destinée à la location ;
qu'il n'est notamment nullement établi, nonobstant son objet social, que la SCI ISSAY Immobilier ait effectivement une activité professionnelle ; que par conséquent, c'est à bon droit que les premiers juges ont retenu que les dispositions de l'article L. 312-16 du code de la consommation étaient applicables à l'espèce et que celles-ci étant d'ordre public, la SCI ISSAY Immobilier ne pouvait se voir imposer des obligations contractuelles de nature à accroitre les exigences résultant de ces dispositions, notamment en l'obligeant de déposer le dossier de crédit dans un certain délai ; que l'inobservation de la clause de la promesse de vente obligeant l'acquéreur à déposer le dossier de demande de prêts dans le délai de jours et à en justifier dans les 48 H au vendeur et à informer dans les trois jours le vendeur par lettre recommandée directement au domicile du vendeur est par conséquent sans effet ; que la SCI ISSAY Immobilier critique le jugement entrepris en ce qu'il a retenu qu'elle avait empêché l'accomplissement de la réalisation de la condition suspensive de l'obtention d'un prêt , alors que selon la SCI ISSAY Immobilier , elle a parfaitement exécuté les obligations qui lui incombaient en vue d'obtenir le prêt ; qu'en l'espèce, dans l'acte de vente en date du 8 mai 2008, l'acquéreur déclarait dans la clause, à la page numérotée 5, intitulée "plan de financement" que l'acquisition serait financée de la manière suivante : « à l'aide de ses deniers personnels et assimilés à concurrence de 43 000 euros, à l'aide d'un ou plusieurs prêts bancaires ou assimilés d'un montant global de 240 000 euros, soit au total une somme de 283 000 euros » ; qu'ensuite il était stipulé page 6 que « l'acquéreur entend solliciter le prêt de 240 000 euros pour une durée maximale de 20 ans auprès d'organismes de son choix et notamment de la cafpi » ; que la SCI ISSAY Immobilier verse aux débats un courrier en date du 28 mai 2008 qui lui a été adressé par la cafpi et aux termes duquel cette dernière écrit « nous nous référons à l'entretien que vous avez eu en nos bureaux le 27 mai 2008 pour l'achat d'un bien sis 40 rue de la solidarité à Bondy (93) et ce pour un montant de 240 000 euros sur 240 mois au taux de 4,50 %. Cependant, compte tenu des éléments en notre possession, il ne nous est malheureusement pas possible de poursuivre l'étude de votre dossier... » ; qu'un courrier du 11 juillet 2008 du CIC adressé à la SCI ISSAY Immobilier fait également part d'un refus de la première d'accorder le prêt d'un montant de 240 000 euros sollicité par la SCI ISSAY Immobilier le 12 juin 2008 ; qu'un courrier électronique du 13 décembre 2008 adressé par la cafpi fait état de ce que le dossier au profit de la SCI ISSAY n'a pu être présenté auprès de ses partenaires financiers du fait de la situation financière de la SCI ISSAY et non par manque de documents ; que ces éléments établissent que la SCI ISSAY Immobilier a sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans l'acte de vente ; qu'elle ne saurait dès lors être regardée comme avoir empêché l'accomplissement de la condition suspensive d'obtention du prêt ; que la condition suspensive d'obtention du prêt ne s'étant pas réalisée dans les délais stipulés contractuellement, il y a donc lieu de constater la caducité de l'acte de vente du 8 mai 2008, de débouter les consorts X... de l'ensemble de leurs demandes, et d'ordonner la restitution à la SCI ISSAY Immobilier de la somme de 10 000 euros séquestrée par cette dernière ; que la SCI ISSAY Immobilier ne justifiant pas d'une demande de remboursement au 1er août 2008, il ne sera pas droit à sa demande du chef des intérêts de retard à compter de cette date ;


1° ALORS QUE les dispositions protectrices du consommateur en matière de crédit immobilier ne s'appliquent pas aux prêts destinés à financer une activité professionnelle, notamment celle des personnes morales qui, en vertu de leur objet social, procurent, sous quelque forme que ce soit, des immeubles ou fractions d'immeubles en propriété ou en jouissance ; qu'en relevant, pour juger que la vente consentie à la SCI Issay Immobilier était soumise à l'article L. 312-16 du Code de la consommation, que l'acquisition litigieuse n'avait d'autre finalité qu'un usage familial, qu'il n'était nullement établi, nonobstant son objet social, que la SCI Issay Immobilier ait effectivement une activité professionnelle, et en refusant ainsi de tenir compte de son objet social qui était « l'acquisition, la rénovation, la reconstruction, la division par lots ou par appartements, la location, gestion par tous moyens de tous biens et ensembles immobiliers notamment une boutique sise à Paris 19e, 40 rue d'Aubervilliers », la Cour d'appel a violé les articles L. 312-3 et 312-16 du Code de la consommation ;


2° ALORS QUE les associés ou fondateurs d'une société ne sont pas fondés à opposer aux tiers l'objet social réel que dissimulerait l'objet statutaire ; qu'en relevant, pour juger que la vente consentie à la SCI Issay Immobilier était soumise à l'article L. 312-16 du Code de la consommation, que l'acquisition litigieuse n'avait d'autre finalité qu'un usage familial et qu'il n'était nullement établi, nonobstant son objet social, que la SCI Issay Immobilier ait effectivement une activité professionnelle, et en refusant ainsi de tenir compte de son objet social statutaire qui était « l'acquisition, la rénovation, la reconstruction, la division par lots ou par appartements, la location, gestion par tous moyens de tous biens et ensembles immobiliers notamment une boutique sise à Paris 19e, 40 rue d'Aubervilliers », la Cour d'appel a violé les articles L. 312-3 et 312-16 du Code de la consommation, ensemble l'article 1321 du Code civil.