Cour de Cassation · civ1 — 5 mars 2015

LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 





Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;


Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;


Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;


REJETTE le pourvoi ;


Condamne M. et Mme X... aux dépens ;


Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;


Ainsi décidé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq mars deux mille quinze.

MOYEN ANNEXE à la présente décision


Moyen produit par la SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X....


Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné M. et Mme X... à payer à la SARL Prestigia Properties la somme de 55.500 euros avec intérêts au taux légal à compter du 16 novembre 2010, date de l'assignation valant mise en demeure et d'avoir condamné M. et Mme X... à payer une somme de 3.200 euros au titre de l'article du Code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens comprenant des frais d'hypothèque conservatoire ;


AUX MOTIFS PROPRES QUE « les appelants allèguent en premier lieu que le mandat dont se prévaut l'intimé n'est pas régulier en ce que l'opération a été réalisée au prix de 925.000 euros alors que le mandat mentionnait celui de 1.180.000 euros ; que cependant Prestigia Properties fait valoir à bon droit que Monsieur X... lui avait indiqué par courrier électronique du 27 août 2010 que, compte tenu du marché, il était prêt à vendre au prix plancher de 900/920.000 euros, de sorte que la modification invoquée du mandat ne portait pas sur un élément essentiel à sa validité et ne nécessitait donc pas la rédaction d'un nouveau contrat ; que d'autre part, les appelants ne sont pas fondés à invoquer l'absence de l'agence immobilière dans le compromis ni le fait qu'elle n'ait pas mené à son terme la négociation dès lors qu'elle a été délibérément écartée des opérations consécutives à la visite du bien litigieux faite pas elle le 29 juillet 2010 ; qu'elle justifie en effet avoir été contactée par Monsieur Y... (futur acquéreur) par e mail du 27 juillet 2010 pour visiter divers biens (pièce n° 8) ; qu'elle produit également le bon de visite qu'elle a établi le 29 juillet 2010 (pièce n° 4) qui mentionne la villa de Monsieur Fremion à Grasse et qui est signé de Monsieur Y... ; qu'à cet égard, il convient de relever que la signature figurant sur ledit bon de visite est identique à celle figurant sur l'attestation que le même Monsieur Y... a établie le 1er décembre 2011 au profit des époux X... et qui est arguée de faux par Prestigia Properties ; qu'outre cette identité de signatures on ne peut manquer d'observer que les époux X... ne soutiennent pas que le bon de visite dont se prévaut cette dernière soit un faux ; qu'en outre, dès qu'elle a été avisée de la signature du compromis, Prestigia Properties a rappelé aux époux X... la visite du 29 juillet et leur a demandé d'honorer leur engagements, notamment quant à sa commission (pièce n°7) ; que ceux ci n'ont pas cru devoir répondre à cette lettre, laquelle leur apprenait pourtant que leur villa avait été visitée par les époux Y... par l'entremise de l'agence, à supposer qu'ils l'ait ignoré jusque là ; que dès lors, le comportement du vendeur est fautif, en ce qu'il s'interdisait aux termes du mandat (pièce n° 2) de traiter directement avec un acheteur à qui le bien aurait été présenté par le mandataire, ce dernier ayant droit, à défaut, à une indemnité forfaitaire d'un montant égal à celui de sa rémunération, à titre de clause pénale ; que dans ces conditions, c'est à bon droit que le tribunal a condamné les époux X... à payer une somme de 55.000 euros égale à la commission de 6 % prévue par le mandat ; qu'au vu de ce qui précède, la demande de dommages et intérêts des appelants sera rejetée » ;


AUX MOTIFS ADOPTES QUE « la SARL Prestigia Properties verse à l'appui de ses demandes : - le mandat de vente en date du 10 avril 2010 qui lui a été confié par les époux X... portant sur un bien immobilier sis à Grasse 103 route de Saint Mathieu pour un prix de 1.180.000 euros, mandat d'une durée de 3 mois renouvelable par tacite reconduction sauf LRAR de révocation ; que ce mandat précise qu'en cas de réalisation de l'opération avec un acheteur présenté par le mandataire, que ce dernier aurait droit à une rémunération fixée à 6 % TTC à la charge du mandant ; qu'il y est également stipulé que pendant la durée de validité du mandat, ainsi que dans les douze mois suivant l'éventuelle expiration de ce mandat, - le mandant (les propriétaires) s'interdit de traiter directement avec un acheteur à qui le bien aurait été présenté par le mandataire et que dans l'hypothèse où une telle prohibition ne serait pas respectée le mandataire aurait droit aune indemnité équivalente au montant de la rémunération qui lui était due en exécution du présent mandat, - le bon de visite de ladite maison signé au profit de l'agence par les époux Y... le 29 juillet 2010, - le mail de Monsieur Fremion avisant l'agence qu'il entend baisser le prix de vente entre 950 / 960.000 euros sans descendre en dessous de 900 / 920.000 euros, - le mail de Monsieur Fremion en date du 8 octobre avisant l'agence qu'il a signé un compromis avec les époux Y... et qu'il met fin au mandat, le courrier de la S.A.R.L. Prestigia Properties sollicitant des époux X... qu'ils lui communiquent une copie du compromis et les coordonnées de leur notaire leur rappelant les termes du compromis ; qu'ils ont signé et sa commission, l'ordonnance du juge de l'exécution autorisant la S.A.R.L. Prestigia Properties à prendre une hypothèque provisoire sur le bien sis Grasse pour garantie d'une somme de 62.000 euros ; qu'il est donc établi que : la SARL Prestigia Properties, agent immobilier, bénéficie d'un mandat de vente de la part des époux X..., la SARL Prestigia Properties a fait visiter le bien à M. et Mme Y..., la vente a été conclue avec ces derniers ; qu'il en résulte, en exécution du mandat, que l'agent immobilier a droit à sa commission laquelle avait été fixée à un. montant de 6 % TTC sur le prix de vente, étant rappelé que les mandants avaient diminué le prix qu'ils souhaitaient recevoir compte tenu de l'état du marché immobilier, pour le fixer a un montant de 950/960 000 euros et que l'agence évalue à 925 000,00 euros ; que dans ces conditions, au vu des pièces versées aux débats, la S.A.R.L. Prestigia Properties est bien fondée à voir condamner Monsieur et Madame X... à lui payer 6% du montant estimé de la vente soit une somme de 55 500 euros ; que cette somme portera intérêt au taux légal à compter du 16 novembre 2010, date de l'assignation valant mise en demeure » ;


ALORS DE PREMIERE PART QUE le mandat d'entremise des personnes physiques ou morales qui, d'une manière habituelle, se livrent ou prêtent leur concours, même à titre accessoire, aux opérations portant sur les biens d'autrui, doit être passé par écrit et préciser l'objet du mandat, à peine de déchéance du droit pour l'agent immobilier de percevoir une quelconque rémunération ; qu'en considérant que la société Prestigia Properties était en droit de percevoir une rémunération sur la vente conclue directement entre les parties à un prix de 925.000 euros, en dépit de ce que le mandat d'entremise du 10 avril 2010 avait fixé le prix à la somme de 1.180.000 euros, après avoir considéré que le prix ne constituait qu'un élément accessoire du mandat d'entremise, la Cour d'appel a méconnu les articles 6 de la loi du 2 janvier 1970, 72 du décret du 20 juillet 1972 et 1134 du Code civil ;


ALORS DE DEUXIEME PART QU'en considérant que la preuve de la visite de la villa par M. et Mme Y... par l'entremise de la société Prestigia Properties était rapportée par le bon de visite du 29 juillet 2010 versé à la procédure sans examiner, au moins sommairement, l'attestation de M. Y... déclarant n'avoir jamais procédé à cette visite que versaient à la procédure M. et Mme X..., la Cour d'appel a méconnu les obligations de motivation qui s'évincent de l'article 455 du Code de procédure civile ;


ALORS DE TROISIEME PART QUE lorsqu'un agent immobilier, bénéficiaire d'un mandat, fait visiter à une personne l'immeuble mis en vente et qu'ensuite le vendeur traite directement avec cette personne, l'opération est réputée effectivement conclue par l'entremise de cet agent, lequel a alors droit au paiement de la commission convenue, sauf à tenir compte du prix de vente réel de l'immeuble et des circonstances ou fautes de l'agent immobilier ; qu'en déduisant l'entremise de la société Prestigia Properties de l'existence d'un bon de visite du 29 juillet 2010 sans rechercher, comme elle y était dûment invitée, si la publication sur un site Internet de particulier à particulier de l'offre de vente de la villa ne constituait pas une circonstance déterminante de la vente directement conclue entre les parties permettant d'écarter la présomption d'entremise de l'agent immobilier qui aurait fait visiter le bien litigieux, la Cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970 ;


ALORS DE QUATRIEME PART QUE lorsqu'un agent immobilier, bénéficiaire d'un mandat, fait visiter à une personne l'immeuble mis en vente et qu'ensuite le vendeur traite directement avec cette personne, l'opération est réputée effectivement conclue par l'entremise de cet agent, lequel a alors droit au paiement de la commission convenue, sauf à tenir compte du prix de vente réel de l'immeuble et des circonstances ou fautes de l'agent immobilier ; qu'en déduisant l'entremise de la société Prestigia Properties de l'existence d'un bon de visite du 29 juillet 2010 sans rechercher, comme elle y était dûment invitée, si le prix, nettement plus attractif que celui proposé par l'agent immobilier, figurant dans l'annonce publiée sur un site Internet de particulier ne constituait pas une circonstance déterminante de la vente directement conclue entre les parties permettant d'écarter la présomption d'entremise de l'agent immobilier qui aurait fait visiter le bien litigieux, la Cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970 ;


ALORS DE CINQUIEME PART QUE lorsqu'un agent immobilier, bénéficiaire d'un mandat, fait visiter à une personne l'immeuble mis en vente et qu'ensuite le vendeur traite directement avec cette personne, l'opération est réputée effectivement conclue par l'entremise de cet agent, lequel a alors droit au paiement de la commission convenue, sauf à tenir compte du prix de vente réel de l'immeuble et des circonstances ou fautes de l'agent immobilier ; qu'en déduisant l'entremise de la société Prestigia Properties de l'existence d'un bon de visite du 29 juillet 2010 sans rechercher, comme elle y était dûment invitée, si l'absence de communication du prétendu bon de visite litigieux à M. et Mme X... ne constituait pas une faute de l'agent immobilier qui les avait maintenus dans l'ignorance de cette prétendue visite et de leur interdiction de conclure directement la vente avec M. et Mme Y..., permettant d'écarter la présomption d'entremise de l'agent immobilier qui aurait fait visiter le bien litigieux, la Cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970 ;