Cour de Cassation · civ2 — 19 février 2015

LA COUR DE CASSATION, DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 

Sur le moyen unique, pris en sa première branche : 

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 19 février 2013), que le syndicat des copropriétaire de l'immeuble dénommé « Résidence la Casinca » (le syndicat des copropriétaires) a assigné devant un tribunal de grande instance M. X... en paiement d'un arriéré de charges ; que l'arrêt ayant accueilli cette demande a fait l'objet d'un arrêt de cassation au visa des articles 455 et 458 du code de procédure civile (3ème Civ., 20 septembre 2011, pourvoi n° 10-30. 832) ; que devant la cour de renvoi, M. X... a soulevé l'irrecevabilité de la demande pour défaut de qualité à agir du syndicat des copropriétaires ; 

Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt de le condamner à payer au syndicat des copropriétaires se dénommant « Résidence la Casinca » et qui est en réalité le syndicat des copropriétaires de l'immeuble dénommé « le Saint-Pancrace-gendarmerie », édifié sur le lot n° 2 de l'ensemble immobilier dénommé « Résidences de la Casinca » et dont le règlement de copropriété a été établi selon acte du 21 décembre 1970 publié le 8 février 1971, la somme de 26 150, 91 euros au titre des charges de copropriété dues à la date du 20 décembre 2012, avec intérêts au taux légal à compter de cette date, alors, selon le moyen, que l'autorité de la chose jugée sur la qualification juridique d'un ensemble immobilier revêt une autorité absolue ; qu'en ayant jugé que le syndicat des copropriétaires Résidence la Casinca, « qui est en réalité le syndicat des copropriétaires de l'immeuble dénommé « le Saint-Pancrace-gendarmerie » », était habilité à recouvrer les charges qui lui sont spécifiques et qui ont été votées par ses assemblées générales lorsque la même cour avait dit, par un arrêt du 16 décembre 2005, confirmé par un arrêt de la Cour de cassation du 6 novembre 2007, que cet ensemble immobilier n'était pas soumis aux dispositions de la loi du 10 juillet 1965 mais géré par l'ASL la Casinca et avait annulé en conséquence les assemblées générales tenues en application de cette loi, la cour d'appel a violé l'article 1351 du code civil ; 

Mais attendu qu'ayant relevé qu'il résultait de l'acte descriptif de division et du règlement de copropriété établis par acte notarié du 21 décembre 1970, publié le 8 février 1971, que l'immeuble dénommé le Saint-Pancrace-gendarmerie était soumis au régime de la copropriété et constituait le lot n° 2 d'un ensemble immobilier dénommé « Résidences de la Casinca » comprenant des terrains, des aménagements et des services communs dont l'administration, la gestion et l'entretien étaient assurés par une association syndicale libre, c'est sans méconnaître l'autorité de la chose jugée attachée à l'arrêt ayant dit que l'ensemble immobilier Résidences la Casinca n'était pas soumis au régime de la copropriété, mais géré par une association syndicale libre, que la cour d'appel a exactement retenu que le syndicat des copropriétaires qui avait adopté le nom de Résidence la Casinca était en réalité le syndicat des copropriétaires de l'immeuble dénommé le Saint-Pancrace-gendarmerie qui avait qualité pour agir en recouvrement des charges afférentes à cet immeuble et a rejeté la fin de non-recevoir soulevée par M. X... ; 

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 

Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur les deuxième et troisième branches du moyen annexé qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; 

PAR CES MOTIFS : 

REJETTE le pourvoi ; 

Condamne M. X... aux dépens ; 

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande ; 

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, deuxième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf février deux mille quinze. 



MOYEN ANNEXE au présent arrêt 

Moyen produit par la SCP Hémery et Thomas-Raquin, avocat aux Conseils, pour M. X.... 

Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir condamné Monsieur Léon X... à payer au syndicat des copropriétaires se dénommant « Résidence LA CASINCA » et qui est en réalité le syndicat des copropriétaires de l'immeuble dénommé « le Saint-Pancrace-Gendarmerie », édifié sur le lot n° 2 de l'ensemble immobilier dénommé « Résidences de la Casinca » et dont le règlement de copropriété a été établi selon acte du 21 décembre 1970 publié le 8 février 1971, la somme de 26 150, 91 euros au titre des charges de copropriété dues à la date du 20 décembre 2012, avec intérêts au taux légal à compter de cette date. 

AUX MOTIFS QUE « l'article 1er de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose : « La présente loi régit tout immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes. 

A défaut de convention contraire créant une organisation différente, la présente loi est également applicable aux ensembles immobiliers qui, outre des terrains, des aménagements et des services communs, comportent des parcelles, bâties ou non, faisant l'objet de droits de propriété privatifs ». 

L'état descriptif de division et le règlement de copropriété de l'immeuble dénommé le Saint-Pancrace-Gendarmerie ont été établis selon acte notarié du 21 décembre 1970, publié le 8 février 1871. 

Il résulte des énonciations de cet acte que cet immeuble est édifié sur un terrain dont la propriété est répartie entre ses seuls copropriétaires et qui constitue le lot n° 2 d'un ensemble immobilier dénommé « Résidences de la Casinca », comprenant des terrains, des aménagements et des services communs dont l'administration, la gestion et l'entretien sont obligatoirement assurés par une association syndicale libre dont fait partie « tout propriétaire d'un droit de propriété ou de copropriété dans ledit ensemble immobilier, étant précisé que cette qualité de membre de l'association syndicale libre ne pourra s'exercer qu'à travers et par l'organe de représentation du syndicat de copropriété ». 

L'ensemble immobilier dénommé « Résidences de la Casinca », dont le lot n° 2 est constitué d'un immeuble soumis au régime de la copropriété, n'est donc pas lui-même soumis au régime de la copropriété puisqu'une organisation différente, en l'espèce une association syndicale libre, a été créée. 

Il résulte des énonciations de l'arrêt du 16 décembre 2005 invoqué par M. X..., que trois assemblées générales réunissant tous les propriétaires de l'ensemble immobilier se sont tenues les 5 mars 1998, 19 juin 1998 et 31 juillet 1998, la première pour désigner un syndic et les deux autres pour organiser une scission de la « copropriété la Casinca ». 

La cour d'appel a confirmé le jugement du tribunal de grande instance de Grasse ayant annulé ces assemblées générales et la Cour de cassation a rejeté le pourvoi formé contre cet arrêt, aux termes d'un arrêt du 6 novembre 2007 ainsi motivé : 
« Attendu (...) qu'ayant, par motifs propres et adoptés, constaté que l'acte constitutif de l'association syndicale libre avait écarté délibérément le statut de la copropriété, (...) la cour d'appel (...) en a déduit à bon droit que la résidence la Casinca ne pouvait être soumise au régime de la copropriété et que les assemblées générales devaient être annulées ». 

Aux termes de l'arrêt du 13 mai 2011, également invoqué par M. X..., la cour d'appel a confirmé le jugement du tribunal de grande instance de Grasse en date du 31 décembre 2009 ayant annulé une assemblée générale de la « copropriété la Casinca », convoquée par M. Thierry Y..., désigné en qualité d'administrateur selon ordonnance du 21 avril 2000, en vue de la désignation d'un syndic et des membres du conseil syndical, après avoir relevé qu'il ne pouvait s'agir, ni d'une assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble le Saint-Pancrace-Gendarmerie puisque le propriétaire du lot n° 1 de l'ensemble immobilier y participait, ni d'une assemblée générale de l'association syndicale libre, et qu'il en résultait une confusion des régimes juridiques et des structures applicables à l'ensemble immobilier ainsi qu'à ses différents immeubles. 

Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble le Saint-Pancrace-Gendarmerie existe de plein droit sans qu'il y ait lieu de s'arrêter à la dénomination qu'il se donne. 

Il résulte des procès-verbaux des délibérations des assemblées générales produits par le syndicat des copropriétaires agissant en recouvrement de charges contre M. X..., que seuls les copropriétaires de l'immeuble « le Saint-Pancrace-Gendarmerie » ont participé à ces assemblées. Ainsi, ce syndicat de copropriétaires, bien qu'il ait adopté le nom de « Résidence de la Casinca » est en réalité le syndicat des copropriétaires de l'immeuble dénommé le « Saint-Pancrace-Gendarmerie », édifié sur le lot n° 2 de l'ensemble immobilier dénommé « Résidences de la Casinca » et dont le règlement de copropriété a été établi le 21 décembre 1970. Ce syndicat ayant qualité pour agir en recouvrement des charges de copropriété afférentes à cet immeuble, la fin de non-recevoir soulevée par M. X... sera rejetée. 

Le syndicat des copropriétaires justifie de sa créance par la production :

- de l'ensemble des procès-verbaux des assemblées générales ayant approuvé les comptes des exercices de 2003 à 2012,
- des décomptes de charges desquels il résulte qu'il n'a jamais géré de biens dont la gestion incombe à l'association syndicale libre,
- des relevés des appels de fonds et d'un état récapitulatif détaillé de la dette de M. X..., s'élevant à la somme de 26 150, 91 euros à la date du 20 décembre 2012. 

Il sera donc fait droit à sa demande (arrêt p. 4 et 5). 

1° ALORS QUE l'autorité de la chose jugée sur la qualification juridique d'un ensemble immobilier revêt une autorité absolue ; qu'en ayant jugé que le syndicat des copropriétaires Résidence LA CASINCA, « qui est en réalité le syndicat des copropriétaires de l'immeuble dénommé le « Le Saint Pancrace Gendarmerie » », était habilité à recouvrer les charges qui lui sont spécifiques et qui ont été votées par ses assemblées générales lorsque la même Cour avait dit, par un arrêt du 16 décembre 2005, confirmé par un arrêt de la Cour de Cassation du 6 novembre 2007, que cet ensemble immobilier n'était pas soumis aux dispositions de la loi du 10 juillet 1965 mais géré par l'A. S. L. LA CASINCA et avait annulé en conséquence les assemblées générales tenues en application de cette loi, la Cour d'appel a violé l'article 1351 du Code civil. 

2° (Subsidiaire) ALORS QUE tout jugement doit être motivé à peine de nullité ; qu'en ayant condamné M. X... à payer la somme de 26 150, 91 euros au regard « des relevés et appels de fonds et d'un état récapitulatif détaillé de la dette de M. X... s'élevant à la somme de 26 150, 91 euros à la date du 20 décembre 2012 » alors même qu'aucun relevé de fonds et état récapitulatif n'avaient été produits pour la période postérieure au 2 octobre 2009 la cour d'appel, qui n'a pu ainsi justifier sa décision, a violé les articles 455 et 458 du code de procédure civile. 

(Subsidiaire) ALORS QUE tout jugement doit être motivé à peine de nullité ; 
qu'en ayant condamné M. X... à payer la somme de 26 150, 91 euros sans analyser, même de façon sommaire, les éléments soumis à son appréciation la cour d'appel a violé les articles 455 et 458 du code de procédure civile.