Cour de Cassation · civ3 — 13 janvier 2015

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 





 Sur le moyen unique :


 Vu les articles 1134 et 1184 du code civil, ensemble l'article L. 145-1 du code de commerce ;


 Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rennes, 11 octobre 2011), que La SCI de Raguenes, propriétaire de deux bâtiments et de leurs dépendances, les a donné à bail à Mme X..., pour l'exploitation de chambres meublées ; que la SCI de Raguenes l'a assignée le 7 novembre 2008, devant le tribunal de grande instance en résiliation du bail et dommages-intérêts pour inexécution des obligations contractuelles ;


 Attendu que pour accueillir cette demande, l'arrêt retient que si la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail ne vise pas expressément la fermeture prolongée du fonds de commerce comme cause de résiliation du bail, celui-ci est cependant accordé à la condition que le preneur exerce dans les lieux l'activité commerciale de chambres meublées, que la preneuse, n'exerçant plus durablement cette activité, ne remplit plus son obligation d'exploiter ; que dès lors, la cessation d'activité entraîne la résiliation du bail ; 


 Qu'en statuant ainsi alors que l'obligation d'exploiter est une condition d'application du statut des baux commerciaux dont l'inexécution ne peut entraîner la résiliation du bail en l'absence d'une clause imposant l'exploitation effective et continue du fonds dans les lieux loués, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;


 PAR CES MOTIFS :


 CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 11 octobre 2011, entre les parties, par la cour d'appel de Rennes ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Rennes, autrement composée ; 


 Condamne la SCI de Raguenes aux dépens ;


 Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la SCI de Raguenes à payer la somme de 3 000 euros à Mme X... ; 


 Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;


 Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize janvier deux mille quinze.



MOYEN ANNEXE au présent arrêt


 Moyen produit par la SCP Tiffreau, Marlange et de La Burgade, avocat aux Conseils, pour Mme X....


 Mme Lina X... veuve Y... reproche à la Cour d'appel d'avoir confirmé le jugement entrepris ayant prononcé la résiliation du contrat de bail mixte consenti par la SCI DE RAGUENES et ordonné son expulsion avec indemnité d'occupation jusqu'à libération complète des lieux, 


 AUX MOTIFS QUE « le bail consenti le 1eravril 1979 à Mme Lina Y..., qualifié de bail commercial et mixte lui permettait d'exercer dans les lieux loués décrits comme étant « un ancien hôtel saisonnier comprenant deux bâtiments et dépendances sur un grand terrain de 4.555 m² (...) une activité de commerce de chambres meublées et toutes extensions annexes audit commerce (...) » ; qu'une clause particulière du bail prévoyait expressément que : « la preneuse pourra renoncer sans perdre le droit au bail à l'exploitation telle qu'elle est prévue par sa patente actuelle pour consacrer l'immeuble à une exploitation non commerciale telle que foyer-club-hospice-colonie de vacances-maison familiale de loisirs ou clinique » ; qu'il n'est pas contesté que depuis la fin de l'année 1986, l'exploitation du fonds de commerce de chambres meublées à cessé en raison de l'état de vétusté des lieux et de leur non-conformité aux règles imposées aux établissements recevant du public ; que la non exploitation commerciale des lieux se prolonge ainsi depuis de nombreuses années ; que si la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail ne visait pas expressément la fermeture prolongée du fonds de commerce comme cause de résiliation du bail, celui-ci n'était cependant accordé qu'à la condition que le preneur exerce dans les lieux l'activité de commerce de chambres meublées ; que le preneur n'exerçant plus durablement cette activité ne remplit plus son obligation d'exercer son activité dans les lieux loués ; que dès lors, la cessation d'activité entraîne la résiliation du bail ; que Mme Lina Y... n'a pas davantage, à la cessation de son activité commercial, mis en oeuvre la condition particulière l'autorisant, en cas de cessation de l'exploitation prévue au contrat, à consacrer l'immeuble à l'une des activités d'hébergement énoncées dans les clauses particulières ; que cette exception démontrer au demeurant que le droit au bail ne pouvait subsister en cas de cessation de l'activité commerciale que si était substituée à celle-ci une des activités d'hébergement énoncées ; que le bail a été qualifié de mixte et autorisait implicitement que Madame Lina X... réserve une partie des locaux à son usage personnel pour l'habitation, la cessation de l'exploitation commerciale entraîne également cessation du droit de se maintenir dans les lieux pour la seule habitation », 


 ALORS QUE 1°), l'obligation d'exploiter est une condition d'application du statut des baux commerciaux dont l'inexécution ne peut entraîner la résiliation du bail en l'absence d'une clause imposant l'exploitation effective et continue du fonds dans les lieux loués ; qu'en déclarant que le bail « n'était cependant accordé qu'à la condition que le preneur exerce dans les lieux l'activité de commerce de chambres meublées », quand le 3° du II du § « charges et conditions » faisait seulement obligation au preneur de « ne pouvoir exercer dans les lieux loués que le commerce de chambres meublées », la Cour d'appel a violé les articles L. 145-1 du Code de commerce, 1134 et 1184 du Code civil.


 ALORS QUE 2°), au surplus, dans ses conclusions d'appel (pp. 19 et s.), Mme Lina X... veuve Y... faisait valoir que le défaut d'exploitation d'un fonds de commerce dans les locaux pris à bail n'emporte résiliation du bail et expulsion que s'il repose sur un motif grave et légitime imputable au preneur ; que tel n'était pas le cas en l'espèce, le défaut d'exploitation étant imputable à une interdiction administrative d'exploiter prononcée faute de réalisation des travaux ordonnés par l'administration et incombant au bailleur ; qu'en omettant de s'en expliquer, la Cour d'appel a privé son arrêt de motifs et violé l'article 455 du Code de procédure civile.