Cour de Cassation · civ3 — 13 janvier 2015

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 





 Attendu, selon l'arrêt attaqué (Lyon, 21 mai 2013), que Mme X..., représentée par la société Urbania Lyon Barioz Gestion, a donné à bail à M. Y... et à Mme Z... un appartement ; qu'après la libération des lieux, M. Y... et Mme Z... ont assigné Mme X... et la société Urbania Lyon Barioz gestion en remboursement de sommes et paiement de dommages-intérêts ; 


 Sur le premier moyen, ci-après annexé : 


 Attendu que la cour d'appel n'ayant pas relevé l'existence d'une faute personnelle du mandataire distincte du manquement du bailleur à son obligation contractuelle, le moyen manque en fait ; 


 D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;


 Mais sur le second moyen : 


 Vu l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable à la cause, ensemble l'article 2 du décret du 26 août 1987 ; 


 Attendu que pour limiter le montant de la condamnation de Mme X..., l'arrêt retient que les dépenses relatives à l'entretien de propreté et des espaces verts sont entièrement récupérables sur les locataires ;


 Qu'en statuant ainsi sans rechercher, comme il lui était demandé, si l'entretien de propreté et des espaces verts n'était pas effectué par des personnes liées au bailleur par un contrat d'entreprise, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;


 PAR CES MOTIFS :


 CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a condamné Mme X... à payer la somme de 548,97 euros à M. Y... et à Mme Z..., l'arrêt rendu le 21 mai 2013, entre les parties, par la cour d'appel de Lyon ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Lyon, autrement composée ;


 Condamne Mme X... aux dépens ;


 Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne Mme X... à payer à Mme Z... et à M. Y... la somme globale de 3 000 euros ; rejette la demande de Mme X... ;


 Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;


 Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize janvier deux mille quinze.



MOYENS ANNEXES au présent arrêt


 Moyens produits par la SCP Spinosi et Sureau, avocat aux Conseils, pour Mme Z... et M. Y....


 PREMIER MOYEN DE CASSATION 


 Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir limité la condamnation de Madame X... à payer à Monsieur Y... et à Madame Z... la somme de 178,88 € en remboursement du trop perçu sur les honoraires des baux et les loyers de mai 2006 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 6 novembre 2006 ainsi que la somme de 548,97 € en remboursement partiel du dépôt de garantie avec intérêts au taux légal à compter du 30 juin 2006 et d'avoir rejeté leurs autres demandes d'indemnisation ;


 Aux motifs propres que :


 « 1) Sur les honoraires de rédaction des baux 


 Attendu que l'article 5 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que la rémunération des personnes qui prêtent leur concours à l'établissement de l'acte de location d'un immeuble est partagée par moitié par le bailleur et le locataire ;


 Attendu en l'espèce que madame Brigitte A... veuve X... dit accepter de restituer aux locataires la somme de 66,97 € concernant les honoraires du bail renouvelé de septembre 2005 ;


 Que s'agissant du bail initial, il est produit par les intimés deux factures du 12 juillet 2002 établies respectivement au nom des locataires et de la bailleresse et mentionnant la somme de 95 € HT à titre d'honoraires de rédaction de bail ;


 Qu'il y a lieu de constater que si monsieur Rémi Y... et madame Mélodie Z... ont réglé cette somme de 95 €, il n'est pas versé aux débats l'extrait de compte propriétaire qui pourrait attester le règlement de la même somme par madame Brigitte A... veuve X... et d'un montant total d'honoraires de 227,24 € TTC ;


 Que le tribunal d'instance dans ces conditions a justement considéré que les locataires n'étaient redevables que de la moitié du montant mentionné sur les factures et qu'ils pouvaient prétendre au remboursement de la somme TTC de 56,80 € ;


 Qu'il n'y a pas lieu en revanche de suivre monsieur Rémi Y... et madame Mélodie Z... dans leur argumentation selon laquelle le non-respect de l'article 5 précité devrait les dispenser de toute participation aux honoraires de rédaction, une telle sanction n'étant pas prévue par la loi ;


 Que le fait également indiqué que les baux méconnaissent les dispositions d'ordre public de l'article 3 en ne mentionnant pas le domicile réel de la bailleresse ne peut davantage être pris en considération, étant noté qu'il n'a jamais été demandé la nullité du bail ;


 2) Sur les loyers des 1er, 2 et 3 mai 2006 


 Attendu que le congé donné par monsieur Rémi Y... et madame Mélodie Z... le 3 mars 2006 n'indique pas une date précise de départ mais une fourchette d'un à trois mois ;


 Que compte tenu de l'imprécision de ce congé, le terme du contrat de location ne peut être fixé qu'à la date de restitution effective des lieux loués par les locataires en accord avec la bailleresse qui ne fait pas valoir en l'espèce les dispositions légales concernant le préavis ;


 Que monsieur Rémi Y... et madame Mélodie Z... qui indiquent que l'état des lieux avec remise des clefs était convenu à la date du 28 avril 2008 à 14 heures versent aux débats la copie d'un document manuscrit attribué à la collaboratrice de la SNC URBANIA LYON BARIOZ GESTION ainsi qu'un courrier de ladite société du 21 novembre 2006 ;


 Que le premier document établi sur une fiche à entête B'NET indique en effet "état des lieux 28 avril 2006 à 14 heures. Société LOOK IMMO" ;


 Que si la SNC URBANIA LYON BARIOZ GESTION dans ses écritures devant la cour ne conteste pas l'authenticité de ce document et indique que les locataires ne rapportent pas la preuve d'une faute de sa part qui les auraient empêchés de restituer les clefs des lieux loués le 28 avril 2006 ;


 Que le courrier du 21 novembre 2006 est un courrier en réponse à un courrier des locataires du 16 novembre précédent dans lequel il est indiqué sous l'intitulé point n° 3 : loyer principal et charges du 3 mai 2006 : "à titre commercial et pour éviter toute discussion nous acceptons d'arrêter les loyers au 30 avril 2006 date retenue pour votre dédit nous vous remboursons la somme de 55,20 €" ;


 Que les explications très circonstanciées données par monsieur Rémi Y... et madame Mélodie Z... sur leur présence dans les lieux loués le 28 avril 2008, leur attente en vain de la venue du mandataire de la bailleresse ce même jour, la proposition faite par ce dernier de reporter l'état des lieux le 3 mai après le pont du 1er mai sont compatibles avec les documents produits ;


 Qu'en effet dans son courrier, la SNC URBANIA LYON BARIOZ GESTION ne se contente pas d'une simple offre à caractère commercial mais promet le remboursement des loyers des trois premiers jours de mai alors qu'elle n'avait aucune raison de prendre cet engagement si l'ajournement de l'état des lieux du 28 avril au 3 mai n'était pas son fait ;


 Qu'il y a lieu en conséquence de constater que les parties avaient convenu de fixer le terme du bail au 28 avril 2006 et de faire droit à la demande des locataires en remboursement de la somme de 55,20 € au titre des loyers indûment payés pour les trois premiers jours du mois de mai ;


 3) Sur les charges récupérables 


 Attendu que l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent en ce cas faire l'objet d'une régularisation au moins annuelle, qu'un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire un décompte par nature de charges ainsi que pour les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et que durant un mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires ;


 Attendu que monsieur Rémi Y... et madame Mélodie Z... affirment qu'ils n'ont pas reçu communication des décomptes par nature de charges de l'année 2002 et de l'année 2003 en temps utile, et que les justificatifs de la taxe d'ordures ménagères de 2002 et 2007 ne leur ont été communiqués qu'après la résiliation du bail bien qu'ils aient réglé les régularisations de charges et la taxe qui leur étaient demandés et que ces documents sont produits par la bailleresse ;


 Que si l'absence de régularisation de charges et le défaut de pièces justificatives des charges peut être sanctionnée par le remboursement au locataire des sommes versées à titre de charges, tel n'est pas le cas en l'espèce, de sorte que monsieur Rémi Y... et madame Mélodie Z... ne peuvent exiger le remboursement de la totalité des charges versées pour les exercices 2002 et 2006 au seul motif que certains décomptes ne leur auraient pas été communiqués en temps utile ;


 Que s'agissant du décompte des charges de 2006, il a été communiqué aux locataires le 16 mars 2007 dans un délai qui ne peut être considéré comme tardif compte tenu de la date d'arrêté des comptes ;


 Attendu que madame Brigitte A... veuve X... et la SNC URBANIA LYON BARIOZ GESTION versent aux débats les états des charges récupérables des années 2002 à 2006 des dépenses de copropriété pour la même période et divers procès-verbaux d'assemblée générale des copropriétaires, un grand nombre de factures, les contrats de travail de gardien concierge de monsieur Daniel B... et de madame Dania B... ainsi que les bulletins de paye les concernant ;


 Que monsieur Rémi Y... et madame Mélodie Z... soutiennent qu'un grand nombre des dépenses "mises à leur charge ne sont pas des dépenses récupérables sur les locataires ;


 Qu'il y a lieu de constater dans les décomptes qu'ils ont eux-mêmes établis que sont exclus systématiquement et à tort les fournitures relatives à des produits ou à du petit matériel d'entretien entrant dans la rubrique ; "dépenses d'exploitation, entretien courant et menues réparations'' prévue par le décret du 26 août 1987;


 Que rien ne permet d'affirmer à cet égard que la responsabilité de la sécurité ait été transférée du bailleur aux locataires ;


 Que la répartition de la charge des fournitures diverses entre la bailleresse et les locataires ne fait pas apparaître d'anomalies ;


 Que les dépenses relatives à l'entretien de propreté et des espaces verts sont entièrement récupérables sur les locataires ; que les dépenses relatives à l'ascenseur dans le cadre d'un contrat d'entretien relatif aux ascenseurs et qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales, la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d'usure excessives ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils sont également récupérables et que la réduction de 75 % sollicitée en l'espèce par les locataires n'est justifiée par aucune disposition légale ou réglementaire ;


 Que s'agissant du salaire du concierge l'article 2 du décret du 26 août 1987 prévoit que lorsque l'entretien des parties communes et l'élimination des rejets sont assurés par un gardien ou un concierge, les dépenses correspondantes à sa rémunération y compris les charges sociales et fiscales sont récupérables sur le locataire à concurrence de 75 % de leur montant ;


 Que la notion de rémunération au sens de la réponse ministérielle du 11 juillet 1994 doit être prise au sens large et inclus les frais de remplacement des gardiens pendant leurs absences ou leurs congés ;


 Qu'il est constant en l'espèce que l'appartement occupé par les locataires fait partie d'une grande copropriété comportant plus de 180 logements et employant deux gardiens d'immeuble chargés selon leurs contrats de travail de l'entretien des parties communes et de l'élimination des rejets ; qu'il ressort des bulletins de paye et des états des dépenses de la copropriété pour les années 2002 à 2006 que les dépenses afférentes aux salaires et charges des gardiens ont été récupérés à concurrence de 50 % à l'exception du salaire en nature que constitue la mise à disposition de ses gardiens d'un appartement de fonctions qui n'a pas été récupéré sur les locataires ; que monsieur Rémi Y... et madame Mélodie Z... qui prétendent que diverses tâches auraient été confiées à une entreprise extérieure en dehors des remplacements des gardiens n'en rapportent pas la preuve et que les pièces versées aux débats attestent que la SNC URBANIA LYON BARIOZ GESTION recourt à une entreprise extérieure pendant les périodes de congés des gardiens si bien qu'elle pouvait à bon droit pendant ces périodes récupérer sur les locataires les dépenses engagées ;


 Que les contestations formulées à cet égard par les locataires ne peuvent être retenues ;


 Attendu que monsieur Rémi Y... et madame Mélodie Z... doivent être déboutés de leur demande de restitution de la somme de 1.798,16 € ou subsidiairement de 1.567,63 € à titre de trop-perçu sur les charges locatives ;


 4) Sur la vétusté et l'insalubrité prétendue du logement 


 Attendu d'abord que si l'état des lieux d'entrée du 12 juillet 2002 indique que le parquet dans plusieurs pièces était défraîchi de même qu'une moquette, que les papiers peints étaient dégradés ou défraîchis, qu'il existe des traces de moisissures sur la peinture de la cuisine, ces éléments contrairement aux affirmations des locataires ne permettent pas de caractériser l'existence, au début du bail, d'un logement indécent ou insalubre ;


 Qu'il apparaît au demeurant que le problème d'humidité dans la cuisine, imputable à des infiltrations d'eaux au niveau de la fenêtre a été pris en considération puisqu'une déclaration a été faite auprès de l'assureur dommages d'ouvrage de l'immeuble, qu'une expertise a été organisée en présence des locataires et qu'une entreprise a procédé en septembre 2002 aux réglages des ouvrants de la fenêtre et l'éclairage en mentionnant sur sa facture que le locataire avait procédé à la confection de joints silicones sur les jets d'eau ;


 Que monsieur Rémi Y... et madame Mélodie Z... qui affirment que les infiltrations, l'humidité et les moisissures ont perduré et ce sont même étendus à d'autres pièces de l'appartement ne justifient d'aucun courrier de protestation ou de réclamation adressé à ce sujet au mandataire de la bailleresse pendant les quatre années de la location, leur premier courrier produit aux débats et évoquant la salubrité du logement étant daté du 06 novembre 2006, soit plus de six mois après leur départ ;


 Que ce grief n'est pas davantage justifié par des témoignages ou des constatations notamment l'état des lieux de sortie dressé le 3 mai 2006 qui révèle un état général peu différent de l'état des lieux au début de la location ;


 Attendu en conséquence que monsieur Rémi Y... et madame Mélodie Z... ne rapportent ni la preuve que leur bailleur a méconnu l'obligation de délivrance d'un logement décent imposé par l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 ni la preuve qu'il a manqué à ses obligations d'entretien et de garantie prévues aux articles 1720 et 1721 du code civil ; que leur demande d'indemnisation de ce chef sera donc rejetée ;


 5) Sur les réparations locatives 


 Attendu que monsieur Rémi Y... et madame Mélodie Z... contestent la régularité des états des lieux établis par le mandataire de la bailleresse et en particulier de l'état des lieux de sortie du 3 mai 2006 ;


 Attendu que la loi n'impose pas de modèle unique d'état des lieux et qu'en l'espèce les documents établis par le mandataire de la bailleresse n'ont rien d'ésotérique ;


 Que la comparaison entre les exemplaires en possession de la bailleresse et ceux en possession des locataires ne permet nullement d'affirmer que le mandataire aurait modifié ou surchargé l'exemplaire destiné à madame Brigitte A... veuve X... dans l'intérêt de cette dernière et qu'il apparaît seulement un décalage infime de certaines croix à cause du système de duplication au moyen d'une feuille de papier carbone, mais sans conséquence sur la lecture ; que les documents en cause sont bien identiques ;


 Que les locataires ne peuvent davantage soutenir qu'ils n'ont aucunement participé à l'état des lieux de sorties le 3 mai 2006 dès lors qu'ils reconnaissent eux-mêmes avoir été présents avec quelques minutes de retard et que cet état des lieux comporte la signature de monsieur Rémi Y... ;


 Que le fait que madame Mélodie Z... ait refusé de signer n'enlève pas à l'état des lieux sont caractère contradictoire et que les pressions reprochées au mandataire de la bailleresse ne sont que des allégations ;


 Que ce chef de contestation et l'amalgame fait par les locataires avec d'autres dispositions légales ne peuvent être retenus ;


 Attendu que l'examen des deux états des lieux du 12 juillet 2002 et du 3 mai 2006 révèlent que les locataires n'ont pas correctement entretenu certains équipements du logement tels que les bouches d'aération de la VMC, la cuvette et le mécanisme des WC ainsi que les robinetteries de la salle de bains contrairement à l'obligation mise à leur charge de l'article 7 de la loi du 8 juillet 1989 ;


 Qu'il apparaît aussi que les moquettes du dégagement et de la chambre ainsi que les papiers peints de la chambre en état correct au début de la location ont été restitués dans un état dégradé ;


 Qu'au vu de ces éléments et du devis du 3 mai 2006 de la société OMEGA CONCEPT produit par la bailleresse, monsieur Rémi Y... et madame Mélodie Z... doivent être tenus de supporter pour la remise en état des équipements cités ci-dessus la somme de 135,68 € ;


 Qu'ils sont également responsables des dégradations des moquettes et du papier peint survenus pendant leur jouissance mais que l'ancienneté de ces revêtements (plus de neuf ans) justifie l'application d'un coefficient de vétusté de 90 % sur le montant des travaux en cause de 1.126,74 € TTC et donc de retenir à la charge des locataires la somme de 112,67 € ;


 Qu'en outre, la bailleresse est en droit de réclamer aux locataires le coût de remplacement d'une clef de garage manquante et leur participation à la moitié des frais de déplacement de l'entreprise chargée des travaux soit respectivement les sommes justement évaluées de 18 € et 17,50 € ;


 Attendu que monsieur Rémi Y... et madame Mélodie Z... ayant versé un dépôt de garantie de 875,82 €, prévu selon les termes de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 pour garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire, il sera donc déduit de ce dépôt de garantie le coût des réparations locatives précédemment examinées pour un montant total de 283,85 €, ainsi que la taxe d'enlèvement des ordures ménagères due par les locataires au titre de leur occupation en 2006, soit au prorata 43 € ;


 Qu'il sera donc fait droit à la demande en restitution du dépôt de garantie formée par les locataires à hauteur de la somme de 548,97 € ;


 6) Sur la responsabilité de la SNC URBANIA LYON BARIOZ GESTION


 Attendu que monsieur Rémi Y... et madame Mélodie Z... ne peuvent rechercher la responsabilité de la SNC URBANIA LYON BARIOZ GESTION que sur le fondement des articles 1382 et 1383 du code civil et à charge pour eux de rapporter la preuve d'une faute de ce mandataire et d'un préjudice en relation directe de causalité avec elle ;


 Attendu qu'il ne résulte pas des pièces versées aux débats que la SNC URBANIA LYON BARIOZ GESTION a agi au-delà des pouvoirs de gestion qui lui étaient confiés par madame Brigitte A... veuve X... ni qu'elle a manqué en sa qualité de mandataire à son obligation d'information à l'égard des locataires ;


 Que le grief formulé par ces derniers sur une dissimulation de défauts rédhibitoires du logement n'est pas fondé comme il a été précédemment constaté ni davantage leur affirmation que la SNC URBANIA LYON BARIOZ
 GESTION aurait négligé les infiltrations d'eau ;


 Que la manipulation prétendue des états des lieux n'est pas avérée et que les locataires ne rapportent pas la preuve qu'ils ont été dans l'incapacité de faire valoir leurs droits à l'occasion de l'état des lieux de sortie du 3 mai 2006 ;


 Que si l'absence d'indication du domicile de la bailleresse dans les baux méconnaît les prescriptions légales, il n'apparaît pas en revanche que cette omission ait causé un préjudice aux locataires qui connaissaient parfaitement l'identité de leur bailleresse et qu'ils n'ont jamais manifesté pendant la location la volonté d'entrer en relation avec elle ;


 Que le versement par les locataires de sommes indues ou non justifiées au titre des honoraires du bail et des loyers du 2 mai 2006 ne suffit pas à engager la responsabilité personnelle du mandataire à leur égard ;


 Qu'en conséquence, monsieur Rémi Y... et madame Mélodie Z... doivent être déboutés de leur action à l'encontre de la SNC URBANIA LYON BARIOZ GESTION ;


 Attendu que madame Brigitte A... veuve X... sollicite pour la première fois devant la cour d'appel la garantie de la SNC URBANIA LYON BARIOZ GESTION ;


 Que cette demande nouvelle ne peut qu'être déclarée irrecevable en application de l'article 564 du code de procédure civile 


 7) Sur les autres demandes 


 Attendu que les sommes allouées à monsieur Rémi Y... et madame Mélodie Z... doivent être assorties des intérêts au taux légal à compter du 30 juin 2006 sur la somme de 548,97 €, en. application de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 et à compter de leur courrier du 6 novembre 2006, valant mise en demeure pour le surplus ;


 Attendu que monsieur Rémi Y... et madame Mélodie Z... ne rapportent pas la preuve d'un préjudice moral particulier du fait des sommes modiques qu'ils ont indûment payées et du fait de la non-restitution partielle du dépôt de garantie ;


 Que la modestie de leurs revenus n'est pas déterminante à cet égard et que rien n'indique que la bailleresse ou son mandataire ait profité de leur handicap ;


 Que ce chef de demande sera donc rejeté ;


 Attendu qu'il y a lieu de rejeter également les demandes en paiement de dommages-intérêts formée par la SNC URBANIA LYON BARIOZ GESTION dès lors que l'action des locataires ne peut être qualifiée d'abusive ;


 8) Sur les dépens et les frais irrépétibles 


 Attendu que les dispositions du jugement concernant les dépens et les frais irrépétibles seront confirmées par la cour et que madame Brigitte A... veuve X... supportera les dépens d'appel ; Qu'il n'y a pas lieu en cause d'appel de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au profit de l'une ou l'autre des parties » ;


 Et aux motifs éventuellement adoptés que :


 « Sur les demandes formées à l'encontre de la société URBANIA 


 La responsabilité de la société URBANIA, mandataire de la bailleresse ne peut être recherchée par des tiers étrangers au contrat de mandat que sur le fondement des responsabilités délictuelles et quasi délictuelles et non contractuelles, comme en l'espèce.


 Ils seront donc déboutés de leur demande à l'encontre de la société URBANIA qui sera mise hors de cause » ;


 Alors que le mandataire est responsable personnellement envers les tiers lésés des délits et quasi-délits qu'il peut commettre soit spontanément, soit sur les instructions du mandant dans l'accomplissement de sa mission ; qu'en l'espèce, en retenant, pour mettre hors de cause la société URBANIA LYON BARIOZ GESTION, mandataire de la bailleresse, que le versement par les locataires de sommes indues ne suffisait pas à engager la responsabilité personnelle du mandataire à leur égard, après avoir pourtant relevé que la société URBANIA LYON BARIOZ GESTION avait commis une faute en reportant la date d'état des lieux ce qui avait conduit à une facturation indue de loyers préjudiciable aux locataires, faute qui permettait d'engager la responsabilité personnelle du mandataire à l'égard des tiers lésés, la Cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil, ensemble l'article 1984 du même Code.


 SECOND MOYEN DE CASSATION 


 Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir limité la condamnation de Madame X... à payer à Monsieur Y... et à Madame Z... la somme de 178,88 € en remboursement du trop perçu sur les honoraires des baux et les loyers de mai 2006 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 6 novembre 2006 ainsi que la somme de 548,97 € en remboursement partiel du dépôt de garantie avec intérêts au taux légal à compter du 30 juin 2006 et d'avoir rejeté leurs autres demandes d'indemnisation formées par Monsieur Y... et Madame Z... ;


 Aux motifs propres que :


 « 1) Sur les honoraires de rédaction des baux 


 Attendu que l'article 5 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que la rémunération des personnes qui prêtent leur concours à l'établissement de l'acte de location d'un immeuble est partagée par moitié par le bailleur et le locataire ;


 Attendu en l'espèce que madame Brigitte A... veuve X... dit accepter de restituer aux locataires la somme de 66,97 € concernant les honoraires du bail renouvelé de septembre 2005 ;


 Que s'agissant du bail initial, il est produit par les intimés deux factures du 12 juillet 2002 établies respectivement au nom des locataires et de la bailleresse et mentionnant la somme de 95 € HT à titre d'honoraires de rédaction de bail ;


 Qu'il y a lieu de constater que si monsieur Rémi Y... et madame Mélodie Z... ont réglé cette somme de 95 €, il n'est pas versé aux débats l'extrait de compte propriétaire qui pourrait attester le règlement de la même somme par madame Brigitte A... veuve X... et d'un montant total d'honoraires de 227,24 € TTC ;


 Que le tribunal d'instance dans ces conditions a justement considéré que les locataires n'étaient redevables que de la moitié du montant mentionné sur les factures et qu'ils pouvaient prétendre au remboursement de la somme TTC de 56,80 € ;


 Qu'il n'y a pas lieu en revanche de suivre monsieur Rémi Y... et madame Mélodie Z... dans leur argumentation selon laquelle le non-respect de l'article 5 précité devrait les dispenser de toute participation aux honoraires de rédaction, une telle sanction n'étant pas prévue par la loi ;


 Que le fait également indiqué que les baux méconnaissent les dispositions d'ordre public de l'article 3 en ne mentionnant pas le domicile réel de la bailleresse ne peut davantage être pris en considération, étant noté qu'il n'a jamais été demandé la nullité du bail ;


 2) Sur les loyers des 1er, 2 et 3 mai 2006 


 Attendu que le congé donné par monsieur Rémi Y... et madame Mélodie Z... le 3 mars 2006 n'indique pas une date précise de départ mais une fourchette d'un à trois mois ;


 Que compte tenu de l'imprécision de ce congé, le terme du contrat de location ne peut être fixé qu'à la date de restitution effective des lieux loués par les locataires en accord avec la bailleresse qui ne fait pas valoir en l'espèce les dispositions légales concernant le préavis ;


 Que monsieur Rémi Y... et madame Mélodie Z... qui indiquent que l'état des lieux avec remise des clefs était convenu à la date du 28 avril 2008 à 14 heures versent aux débats la copie d'un document manuscrit attribué à la collaboratrice de la SNC URBANIA LYON BARIOZ GESTION ainsi qu'un courrier de ladite société du 21 novembre 2006 ;


 Que le premier document établi sur une fiche à entête B'NET indique en effet "état des lieux 28 avril 2006 à 14 heures. Société LOOK IMMO" ;


 Que si la SNC URBANIA LYON BARIOZ GESTION dans ses écritures devant la cour ne conteste pas l'authenticité de ce document et indique que les locataires ne rapportent pas la preuve d'une faute de sa part qui les auraient empêchés de restituer les clefs des lieux loués le 28 avril 2006 ;


 Que le courrier du 21 novembre 2006 est un courrier en réponse à un courrier des locataires du 16 novembre précédent dans lequel il est indiqué sous l'intitulé point n° 3 : loyer principal et charges du 3 mai 2006 : "à titre commercial et pour éviter toute discussion nous acceptons d'arrêter les loyers au 30 avril 2006 date retenue pour votre dédit nous vous remboursons la somme de 55,20 €" ;


 Que les explications très circonstanciées données par monsieur Rémi Y... et madame Mélodie Z... sur leur présence dans les lieux loués le 28 avril 2008, leur attente en vain de la venue du mandataire de la bailleresse ce même jour, la proposition faite par ce dernier de reporter l'état des lieux le 3 mai après le pont du 1er mai sont compatibles avec les documents produits ;


 Qu'en effet dans son courrier, la SNC URBANIA LYON BARIOZ GESTION ne se contente pas d'une simple offre à caractère commercial mais promet le remboursement des loyers des trois premiers jours de mai alors qu'elle n'avait aucune raison de prendre cet engagement si l'ajournement de l'état des lieux du 28 avril au 3 mai n'était pas son fait ;


 Qu'il y a lieu en conséquence de constater que les parties avaient convenu de fixer le terme du bail au 28 avril 2006 et de faire droit à la demande des locataires en remboursement de la somme de 55,20 ¿ au titre des loyers indûment payés pour les trois premiers jours du mois de mai ;


 3) Sur les charges récupérables 


 Attendu que l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent en ce cas faire l'objet d'une régularisation au moins annuelle, qu'un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire un décompte par nature de charges ainsi que pour les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et que durant un mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires ;


 Attendu que monsieur Rémi Y... et madame Mélodie Z... affirment qu'ils n'ont pas reçu communication des décomptes par nature de charges de l'année 2002 et de l'année 2003 en temps utile, et que les justificatifs de la taxe d'ordures ménagères de 2002 et 2007 ne leur ont été communiqués qu'après la résiliation du bail bien qu'ils aient réglé les régularisations de charges et la taxe qui leur étaient demandés et que ces documents sont produits par la bailleresse ;


 Que si l'absence de régularisation de charges et le défaut de pièces justificatives des charges peut être sanctionnée par le remboursement au locataire des sommes versées à titre de charges, tel n'est pas le cas en l'espèce, de sorte que monsieur Rémi Y... et madame Mélodie Z... ne peuvent exiger le remboursement de la totalité des charges versées pour les exercices 2002 et 2006 au seul motif que certains décomptes ne leur auraient pas été communiqués en temps utile ;


 Que s'agissant du décompte des charges de 2006, il a été communiqué aux locataires le 16 mars 2007 dans un délai qui ne peut être considéré comme tardif compte tenu de la date d'arrêté des comptes ;


 Attendu que madame Brigitte A... veuve X... et la SNC URBANIA LYON BARIOZ GESTION versent aux débats les états des charges récupérables des années 2002 à 2006 des dépenses de copropriété pour la même période et divers procès-verbaux d'assemblée générale des copropriétaires, un grand nombre de factures, les contrats de travail de gardien concierge de monsieur Daniel B... et de madame Dania B... ainsi que les bulletins de paye les concernant ;


 Que monsieur Rémi Y... et madame Mélodie Z... soutiennent qu'un grand nombre des dépenses "mises à leur charge ne sont pas des dépenses récupérables sur les locataires ;


 Qu'il y a lieu de constater dans les décomptes qu'ils ont eux-mêmes établis que sont exclus systématiquement et à tort les fournitures relatives à des produits ou à du petit matériel d'entretien entrant dans la rubrique ; "dépenses d'exploitation, entretien courant et menues réparations'' prévue par le décret du 26 août 1987;


 Que rien ne permet d'affirmer à cet égard que la responsabilité de la sécurité ait été transférée du bailleur aux locataires ;


 Que la répartition de la charge des fournitures diverses entre la bailleresse et les locataires ne fait pas apparaître d'anomalies ;


 Que les dépenses relatives à l'entretien de propreté et des espaces verts sont entièrement récupérables sur les locataires ; que les dépenses relatives à l'ascenseur dans le cadre d'un contrat d'entretien relatif aux ascenseurs et qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales, la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d'usure excessives ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils sont également récupérables et que la réduction de 75 % sollicitée en l'espèce par les locataires n'est justifiée par aucune disposition légale ou réglementaire ;


 Que s'agissant du salaire du concierge l'article 2 du décret du 26 août 1987 prévoit que lorsque l'entretien des parties communes et l'élimination des rejets sont assurés par un gardien ou un concierge, les dépenses correspondantes à sa rémunération y compris les charges sociales et fiscales sont récupérables sur le locataire à concurrence de 75 % de leur montant ;


 Que la notion de rémunération au sens de la réponse ministérielle du 11 juillet 1994 doit être prise au sens large et inclus les frais de remplacement des gardiens pendant leurs absences ou leurs congés ;


 Qu'il est constant en l'espèce que l'appartement occupé par les locataires fait partie d'une grande copropriété comportant plus de 180 logements et employant deux gardiens d'immeuble chargés selon leurs contrats de travail de l'entretien des parties communes et de l'élimination des rejets ; qu'il ressort des bulletins de paye et des états des dépenses de la copropriété pour les années 2002 à 2006 que les dépenses afférentes aux salaires et charges des gardiens ont été récupérés à concurrence de 50 % à l'exception du salaire en nature que constitue la mise à disposition de ses gardiens d'un appartement de fonctions qui n'a pas été récupéré sur les locataires ; que monsieur Rémi Y... et madame Mélodie Z... qui prétendent que diverses tâches auraient été confiées à une entreprise extérieure en dehors des remplacements des gardiens n'en rapportent pas la preuve et que les pièces versées aux débats attestent que la SNC URBANIA LYON BARIOZ GESTION recourt à une entreprise extérieure pendant les périodes de congés des gardiens si bien qu'elle pouvait à bon droit pendant ces périodes récupérer sur les locataires les dépenses engagées ;


 Que les contestations formulées à cet égard par les locataires ne peuvent être retenues ;


 Attendu que monsieur Rémi Y... et madame Mélodie Z... doivent être déboutés de leur demande de restitution de la somme de 1.798,16 ¿ ou subsidiairement de 1.567,63 ¿ à titre de trop-perçu sur les charges locatives ;


 4) Sur la vétusté et l'insalubrité prétendue du logement 


 Attendu d'abord que si l'état des lieux d'entrée du 12 juillet 2002 indique que le parquet dans plusieurs pièces était défraîchi de même qu'une moquette, que les papiers peints étaient dégradés ou défraîchis, qu'il existe des traces de moisissures sur la peinture de la cuisine, ces éléments contrairement aux affirmations des locataires ne permettent pas de caractériser l'existence, au début du bail, d'un logement indécent ou insalubre ;


 Qu'il apparaît au demeurant que le problème d'humidité dans la cuisine, imputable à des infiltrations d'eaux au niveau de la fenêtre a été pris en considération puisqu'une déclaration a été faite auprès de l'assureur dommages d'ouvrage de l'immeuble, qu'une expertise a été organisée en présence des locataires et qu'une entreprise a procédé en septembre 2002 aux réglages des ouvrants de la fenêtre et l'éclairage en mentionnant sur sa facture que le locataire avait procédé à la confection de joints silicones sur les jets d'eau ;


 Que monsieur Rémi Y... et madame Mélodie Z... qui affirment que les infiltrations, l'humidité et les moisissures ont perduré et ce sont même étendus à d'autres pièces de l'appartement ne justifient d'aucun courrier de protestation ou de réclamation adressé à ce sujet au mandataire de la bailleresse pendant les quatre années de la location, leur premier courrier produit aux débats et évoquant la salubrité du logement étant daté du 06 novembre 2006, soit plus de six mois après leur départ ;


 Que ce grief n'est pas davantage justifié par des témoignages ou des constatations notamment l'état des lieux de sortie dressé le 3 mai 2006 qui révèle un état général peu différent de l'état des lieux au début de la location ;


 Attendu en conséquence que monsieur Rémi Y... et madame Mélodie Z... ne rapportent ni la preuve que leur bailleur a méconnu l'obligation de délivrance d'un logement décent imposé par l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 ni la preuve qu'il a manqué à ses obligations d'entretien et de garantie prévues aux articles 1720 et 1721 du code civil ; que leur demande d'indemnisation de ce chef sera donc rejetée ;


 5) Sur les réparations locatives 


 Attendu que monsieur Rémi Y... et madame Mélodie Z... contestent la régularité des états des lieux établis par le mandataire de la bailleresse et en particulier de l'état des lieux de sortie du 3 mai 2006 ;


 Attendu que la loi n'impose pas de modèle unique d'état des lieux et qu'en l'espèce les documents établis par le mandataire de la bailleresse n'ont rien d'ésotérique ;


 Que la comparaison entre les exemplaires en possession de la bailleresse et ceux en possession des locataires ne permet nullement d'affirmer que le mandataire aurait modifié ou surchargé l'exemplaire destiné à madame Brigitte A... veuve X... dans l'intérêt de cette dernière et qu'il apparaît seulement un décalage infime de certaines croix à cause du système de duplication au moyen d'une feuille de papier carbone, mais sans conséquence sur la lecture ; que les documents en cause sont bien identiques ;


 Que les locataires ne peuvent davantage soutenir qu'ils n'ont aucunement participé à l'état des lieux de sorties le 3 mai 2006 dès lors qu'ils reconnaissent eux-mêmes avoir été présents avec quelques minutes de retard et que cet état des lieux comporte la signature de monsieur Rémi Y... ;


 Que le fait que madame Mélodie Z... ait refusé de signer n'enlève pas à l'état des lieux sont caractère contradictoire et que les pressions reprochées au mandataire de la bailleresse ne sont que des allégations ;


 Que ce chef de contestation et l'amalgame fait par les locataires avec d'autres dispositions légales ne peuvent être retenus ;


 Attendu que l'examen des deux états des lieux du 12 juillet 2002 et du 3 mai 2006 révèlent que les locataires n'ont pas correctement entretenu certains équipements du logement tels que les bouches d'aération de la VMC, la cuvette et le mécanisme des WC ainsi que les robinetteries de la salle de bains contrairement à l'obligation mise à leur charge de l'article 7 de la loi du 8 juillet 1989 ;


 Qu'il apparaît aussi que les moquettes du dégagement et de la chambre ainsi que les papiers peints de la chambre en état correct au début de la location ont été restitués dans un état dégradé ;


 Qu'au vu de ces éléments et du devis du 3 mai 2006 de la société OMEGA CONCEPT produit par la bailleresse, monsieur Rémi Y... et madame Mélodie Z... doivent être tenus de supporter pour la remise en état des équipements cités ci-dessus la somme de 135,68 € ;


 Qu'ils sont également responsables des dégradations des moquettes et du papier peint survenus pendant leur jouissance mais que l'ancienneté de ces revêtements (plus de neuf ans) justifie l'application d'un coefficient de vétusté de 90 % sur le montant des travaux en cause de 1.126,74 € TTC et donc de retenir à la charge des locataires la somme de 112,67 € ;


 Qu'en outre, la bailleresse est en droit de réclamer aux locataires le coût de remplacement d'une clef de garage manquante et leur participation à la moitié des frais de déplacement de l'entreprise chargée des travaux soit respectivement les sommes justement évaluées de 18 € et 17,50 € ;


 Attendu que monsieur Rémi Y... et madame Mélodie Z... ayant versé un dépôt de garantie de 875,82 €, prévu selon les termes de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 pour garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire, il sera donc déduit de ce dépôt de garantie le coût des réparations locatives précédemment examinées pour un montant total de 283,85 €, ainsi que la taxe d'enlèvement des ordures ménagères due par les locataires au titre de leur occupation en 2006, soit au prorata 43 € ;


 Qu'il sera donc fait droit à la demande en restitution du dépôt de garantie formée par les locataires à hauteur de la somme de 548,97 € ; (...).


 7) Sur les autres demandes 


 Attendu que les sommes allouées à monsieur Rémi Y... et madame Mélodie Z... doivent être assorties des intérêts au taux légal à compter du 30 juin 2006 sur la somme de 548,97 €, en. application de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 et à compter de leur courrier du 6 novembre 2006, valant mise en demeure pour le surplus ;


 Attendu que monsieur Rémi Y... et madame Mélodie Z... ne rapportent pas la preuve d'un préjudice moral particulier du fait des sommes modiques qu'ils ont indûment payées et du fait de la non-restitution partielle du dépôt de garantie ;


 Que la modestie de leurs revenus n'est pas déterminante à cet égard et que rien n'indique que la bailleresse ou son mandataire ait profité de leur handicap ;


 Que ce chef de demande sera donc rejeté ;


 Attendu qu'il y a lieu de rejeter également les demandes en paiement de dommages-intérêts formée par la SNC URBANIA LYON BARIOZ GESTION dès lors que l'action des locataires ne peut être qualifiée d'abusive ;


 8) Sur les dépens et les frais irrépétibles 


 Attendu que les dispositions du jugement concernant les dépens et les frais irrépétibles seront confirmées par la cour et que madame Brigitte A... veuve X... supportera les dépens d'appel ; Qu'il n'y a pas lieu en cause d'appel de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au profit de l'une ou l'autre des parties » ;


 Et aux motifs éventuellement adoptés que :


 « Aux termes de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus et de répondre des dégradations et pertes qui surviennent et pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive et de prendre à sa charge l'entretien courant du logement et des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçons, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.


 SUR LA DEMANDE AU TITRE DE LA RÉPÉTITION DE L'INDU 


 Sur les honoraires de rédaction et de renouvellement du bail 


 Il convient de donner acte à la bailleresse qu'elle accepte de restituer la somme de 66.97 € concernant les honoraires de renouvellement du bail de septembre 2005, 


 Par contre en ce qui concerne les frais de rédaction du bail initial, la facture des honoraires du 12 juillet 2002 ne mentionne aucun partage des frais avec la propriétaire, et contrairement aux écritures de la bailleresse il n'est pas versé au débat l'extrait de compte propriétaire 2002 en conséquence il convient donc de dire que les locataires ne sont redevables que de la moitié de cette somme soit 56.81 ¿ en l'absence de justificatif que ces honoraires aient été pris en charge par moitié par la bailleresse »


 « Sur les charges récupérables de 2002 à 2006 


 L'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 met seulement à la charge du bailleur l'obligation de mettre à la disposition des locataires les pièces justificatives.


 Sur les espaces verts 


 Les frais d'entretien des espaces verts sont entièrement récupérables sur les locataires.


 Sur l'entretien de l'ascenseur 


 Sont notamment récupérables les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d'un contrat d'entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l'article L. 125-5-2 du Code de la construction et de l'habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d'usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils.


 Il ressort des documents versés au débat que les charges réclamées relèvent des charges récupérables.


 Sur les dépenses d'entretien et de personnel 


 Il ressort d'une réponse ministérielle que lorsque l'entretien des parties communes et l'élimination de rejets sont effectués par un employé d'immeuble, les dépenses induites sont récupérables en totalité, à condition que ces travaux soient cumulativement réalisés par un employé d'immeuble ou, de manière différenciée, par plusieurs employés distincts. Dans ce cas, il n'y a pas lieu de distinguer les services assurés par le bailleur en régie de ceux confiés à une entreprise extérieure. Lorsque ces mêmes travaux sont accomplis par un gardien ou un concierge, les dépenses, à l'exclusion de tout salaire en nature, sont récupérables à concurrence des trois quarts de leur montant, à la condition qu'il y participe personnellement et régulièrement à la fois, même à titre complémentaire.


 Il ressort des documents versés au débat que les charges réclamées relèvent des charges récupérables.


 Sur le contrat d'assurance immobilière de la copropriété 


 Il résulte des états de répartition produits pour chaque année d'occupation que le coût de l'assurance de l'immeuble n'a jamais été mis à la charge des locataires 


 Sur les dépenses relatives à l'entretien des serrureries 


 Il ne ressort pas des éléments versés au débat que les charges à ce titre ne correspondent pas à de menues réparations.


 Au vu de tous ces éléments les locataires seront déboutés de leur contestation des charges et de leur demande de restitution de la somme de 1 551.07 ¿ qui correspond à la moitié des charges qu'ils ont réglés sans contestation durant 4 ans.


 SUR LE LOGEMENT INDÉCENT 


 Les demandeurs ont occupé le logement litigieux pendant près de 4 ans en signant un renouvellement de bail en 2005, sans faire valoir la moindre contestation.


 Ce n'est qu'un an après avoir quitté les lieux et en réponse au litige concernant la restitution du dépôt de garantie qu'ils soulèvent l'inhabitabilité et l'indécence de leur logement.


 Cette tardiveté démontre l'absence de sérieux de leur contestation et leur demande de dommages et intérêts à ce titre sera rejetée.


 SUR LES RÉPARATIONS LOCATIVES 


 L'article 3, alinéa 2 de la loi de 1989 pose comme règle que l'état des lieux est établi contradictoirement par les parties ou à défaut, par huissier de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente.


 Les demandeurs soutiennent qu'ils ne sont redevables d'aucune réparations locatives du fait que les états des lieux ont été surchargés par la société URBANIA.


 Il convient donc de prendre en compte les seuls états des lieux d'entrée et de sortie établis et remis aux locataires les 12 juillet 2002 et 3 mai 2006 


 Il n'est pas sérieusement contestable que les frais d'entretien des VMC, détartrage wc et robinetterie salle de bains, changement abattant wc et douchette, clé garage et moitié de frais de déplacements soit un total de 171,18 € sont dus par les locataires au titre de l'entretien courant.


 Il résulte de la comparaison attentive des états des lieux d'entrée et de sortie établis contradictoirement et remis aux locataires les 12 juillet 2002 et 3 mai 2006 des lieux et de sortie établis que des papiers peints et des moquettes ont bien été dégradés lors de leur occupation.


 D'après les écritures de la bailleresse les moquettes et papiers peints ayant 9 ans d'âge, il convient après un coefficient de vétusté de 90 % de réduire à 110,98 € au lieu de 510,54 € le coût de la remise en état des lieux 


 Sur le compte entre les parties 
 - au titre de la répétition de l'indue 
 coût des baux à restituer (66,97 +56,81) + 123,78 
 - au titre du dépôt de garantie 
 montant du dépôt de garantie 875,82 
 TOM prorata - 43.00 
 réparations locatives (171,18 + 110,98) - 282,16 
 Solde 550,66 
 La bailleresse devra donc restituer le dépôt de garantie à hauteur de 550,66 €
 C'est donc la somme totale de 674,44 € (123,78 + 550,66) à laquelle sera condamnée madame A...



 SUR LES AUTRES DEMANDES 


 Les défendeurs ne démontrent pas en quoi ils ont subi un préjudice moral particulier du fait de la non restitution partielle de leur dépôt de garantie, ils seront donc déboutés de leur demande à ce titre.


 La bailleresse succombant partiellement ne démontre pas en quoi la procédure est abusive et sera déboutée de sa demande à ce titre.


 La nature de l'affaire commande d'ordonner l'exécution provisoire de la présente décision.


 Il parait équitable de condamner la défenderesse à payer aux demandeurs une indemnité de 800,00 euros au titre des frais de procédure non compris dans les dépens.


 Madame A... qui succombe principalement sera condamnée aux entiers dépens de l'instance » ;


 Alors, d'une part, que l'article 2 du décret du 26 août 1987 dispose qu'il n'y a pas lieu de distinguer entre les services assurés par le bailleur et les services assurés dans le cadre d'un contrat d'entreprise mais que lorsqu'il existe un contrat d'entreprise, le bailleur doit s'assurer que ce contrat distingue les dépenses récupérables et les autres dépenses ; qu'en l'espèce, en se bornant à affirmer, pour inclure dans les charges récupérables par le bailleur auprès des loca