Cour de Cassation · civ3 — 20 janvier 2015

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 





Sur le moyen unique :


Attendu, selon l'arrêt attaqué (Dijon, 17 septembre 2013), que la société Neolia a souscrit un contrat de réservation auprès de la Société civile de construction vente Les Villas des petits prés (la SCCV) portant sur la vente en l'état futur d'achèvement de lots d'un ensemble immobilier et versé un dépôt de garantie d'un montant de 61 853 euros ; qu'estimant que le projet d'acte de vente présenté par la SCCV ne correspondait pas aux dispositions du contrat préliminaire, la société Neolia a refusé de le signer ; qu'elle a assigné la SCCV afin d'obtenir la restitution du dépôt de garantie ;


Attendu que la SCCV fait grief à l'arrêt d'accueillir la demande de la société Neolia, alors, selon le moyen :


1°/ que les hypothèses dans lesquelles le réservataire d'un immeuble à construire peut obtenir restitution du dépôt de garantie sont limitativement énumérés par l'article R. 261-31 du code de la construction et de l'habitation ; qu'en relevant, pour condamner la SCCV Les Villas des petits prés à restituer à la société Neolia le montant du dépôt de garantie, que l'acte de vente définitif proposé comportait par rapport au contrat préliminaire des modifications en ce qu'il étendait les pouvoirs accordés au réservant et comportait une faculté de substituer à la garantie d'achèvement la garantie de remboursement, bien que de telles modifications du contrat de réservation ne figurent pas parmi celles visées par l'article R. 261-31 du code de la construction et de l'habitation, permettant au réservataire d'exiger la restitution du dépôt de garantie, la cour d'appel a violé l'article R. 261-31 du code de la construction et de l'habitation ;


2°/ que l'article R. 261-23 du code de la construction et de l'habitation ménage la faculté pour le vendeur de stipuler dans l'acte définitif une clause de substitution entre la garantie d'achèvement et de remboursement ; qu'en relevant, pour condamner la SCCV Les Villas des petits prés à restituer à la société Neolia le montant du dépôt de garantie, qu'il avait été ajouté dans l'acte de vente définitif une clause de substitution de la garantie d'achèvement à la garantie de remboursement quand l'article R. 261-23 du code de la construction et de l'habitation permettait au réservant de stipuler dans l'acte définitif une telle clause de substitution des garanties, la cour d'appel a violé les articles R. 261-23 et R. 261-31 du code de la construction et de l'habitation ;


3°/ que l'article R. 261-5 du code de la construction et de l'habitation ménage la faculté pour le vendeur de stipuler dans l'acte définitif une clause par laquelle l'acquéreur lui donne mandat de passer tout acte de disposition indispensable à la réalisation de l'opération immobilière ; qu'en relevant, pour condamner la SCCV Les Villas des petits prés à restituer à la société Neolia le montant du dépôt de garantie, que les pouvoirs conférés par mandat au vendeur avaient été étendus entre l'acte de vente et le contrat de réservation, quand l'article R. 261-5 du code de la construction et de l'habitation permettait au réservant de stipuler dans l'acte définitif un tel mandat, la cour d'appel a violé les articles R. 261-5 et R. 261-31 du code de la construction et de l'habitation ;


4°/ que seules des modifications substantielles du contrat de réservation permettent au réservataire de refuser de signer l'acte de vente définitif tout en exigeant la restitution du dépôt de garantie ; qu'en relevant, pour condamner la SCCV Les Villas des petits prés à restituer à la société Neolia le montant du dépôt de garantie, que l'acte de vente définitif proposé comportait par rapport au contrat préliminaire des modifications en ce qu'il étendait les pouvoirs accordés au réservant et comportait une faculté de substituer à la garantie d'achèvement la garantie de remboursement, sans rechercher si ces modifications du contrat de réservation créaient des différences anormales, la cour d'appel a violé les articles R. 261-15 et R. 261-31 du code de la construction et de l'habitation ;


Mais attendu qu'ayant constaté que le projet d'acte de vente précisait qu'il contenait des clauses non conformes à celles figurant dans le contrat préliminaire et que dès sa réception, la société Neolia avait sollicité en vain la suppression de certains paragraphes relatifs au mandat donné au vendeur lui conférant selon elle un pouvoir excessif, et souverainement relevé que la clause contestée, ajoutant au texte de l'article R. 261-5 du code de la construction et de l'habitation permettait au vendeur de modifier l'état descriptif de division, le règlement de copropriété, la répartition des charges, la transformation de locaux communs en locaux privatifs ainsi que la création de nouveaux équipements collectifs et de mettre ainsi en cause le projet de construction, la cour d'appel, a pu, par ces seuls motifs, retenir que le refus du réservataire de signer l'acte de vente était légitime et qu'en application de l'article R. 261-31 a) du code de la construction et de l'habitation, le dépôt de garantie devait être restitué, le contrat de vente n'étant pas conclu du fait du vendeur ;


D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;


PAR CES MOTIFS :


REJETTE le pourvoi ;


Condamne la Société civile de construction vente Les Villas des petits prés aux dépens ;


Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la Société civile de construction vente Les Villas des petits prés à payer à la société Neolia la somme de 3 000 euros ; rejette la demande de la Société civile de construction vente Les Villas des petits prés ;


Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt janvier deux mille quinze.



MOYEN ANNEXE au présent arrêt


Moyen produit par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils, pour la Société civile de construction vente Les Villas des petits prés 


Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné la SCCV LES VILLAS DES PETITS PRÉS à payer à la société NEOLIA la somme de 61.853 euros outre intérêts au taux légal à compter du 11 janvier 2010 jusqu'au parfait paiement ;


AUX MOTIFS QU'il apparaît ainsi que le premier juge, concluant de façon pertinente que le mandat sollicité par la société civile Les Villas des petits prés lui permettait de remettre en cause le projet de construction sans aucun droit de regard de la société Neolia, et soulignant que la clause litigieuse n'avait été ni acceptée par cette dernière, ni modifiée par la première, a décidé à bon droit que le refus de la seconde de l'accepter était légitime et que, dès lors, la non-conclusion du contrat de vente résultait du fait du vendeur au sens de l'article R. 261-31, a) précité, en sorte que la société Neolia était fondée, en application de l'article L. 261-15, à obtenir la restitution du dépôt de garantie qu'elle avait versé, assorti des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure délivrée le 11 janvier 2010 ;


ET AUX MOTIFS ADOPTÉS QUE le projet d'acte reproduit les dispositions de l'article R 261¬5 mais il ajoute au texte, en page 16 puisque il permet au vendeur de modifier le nombre, la consistance et la disposition des lots projetés n'ayant fait l'objet d'aucun contrat de réservation ni de ventes réalisées et d'apporter des modifications au projet de construction l'acquéreur lui accordant les plus grands pouvoirs pour modifier l'état descriptif de division, le règlement de copropriété, la répartition des charges, la transformation de locaux communs en locaux privatifs, la création de nouveaux équipements collectifs ; ¿ qu'il en résulte que le refus de la société NEOLIA d'accepter la clause relative au mandat insérée en page 15 à 17 qui mettait à sa charge des obligations excédant les prévisions de l'article R 261-5 était légitime, que dans le cadre des discussions entre la société NEOLIA et la SCCV "LES VILLAS DES PETITS PRÉS", la clause n'a été ni acceptée par la société NEOLIA, ni modifiée par la SCCV" LES VILLAS DES PETITS PRÉS" ; que dans ces conditions, l'absence de signature par la société NEOLIA de l'acte de vente est imputable au vendeur ; ¿ que l'article R 261-23 qui permet en effet cette substitution en cours d'exécution du contrat exige que cette faculté ait été prévue au contrat ; or il s'agit pour la SCCV "LES VILLAS DES PETITS PRÉS" de faire accepter par la société NEOLIA une modification du contrat de réservation qui ne prévoyait pas la faculté de substitution : la société NEOLIA ne pouvait donc pas être contrainte d'accepter cette clause qui ne peut recevoir application qu'en cas d'accord des parties ; il est donc établi par la société NEOLIA que l'acte de vente n'a pas été conclu du fait du vendeur ; dans ces conditions, la SCCV "LES VILLAS DES PETITS PRÉS" pouvait exiger la restitution du dépôt de garantie ;


1) ALORS QUE les hypothèses dans lesquelles le réservataire d'un immeuble à construire peut obtenir restitution du dépôt de garantie sont limitativement énumérés par l'article R. 261-31 du Code de la construction et de l'habitation ; qu'en relevant, pour condamner la SCCV LES VILLAS DES PETITS PRÉS à restituer à la société NEOLIA le montant du dépôt de garantie, que l'acte de vente définitif proposé comportait par rapport au contrat préliminaire des modifications en ce qu'il étendait les pouvoirs accordés au réservant et comportait une faculté de substituer à la garantie d'achèvement la garantie de remboursement, bien que de telles modifications du contrat de réservation ne figurent pas parmi celles visées par l'article R. 261-31 du Code de la construction et de l'habitation, permettant au réservataire d'exiger la restitution du dépôt de garantie, la Cour d'appel a violé l'article R. 261-31 du Code de la construction et de l'habitation ;


2) ALORS QU'en toute hypothèse, l'article R. 261-23 du Code de la construction et de l'habitation ménage la faculté pour le vendeur de stipuler dans l'acte définitif une clause de substitution entre la garantie d'achèvement et de remboursement ; qu'en relevant, pour condamner la SCCV LES VILLAS DES PETITS PRÉS à restituer à la société NEOLIA le montant du dépôt de garantie, qu'il avait été ajouté dans l'acte de vente définitif une clause de substitution de la garantie d'achèvement à la garantie de remboursement quand l'article R. 261-23 du Code de la construction et de l'habitation permettait au réservant de stipuler dans l'acte définitif une telle clause de substitution des garanties, la Cour d'appel a violé les articles R. 261-23 et R. 261-31 du Code de la construction et de l'habitation ;


3) ALORS QU'en toute hypothèse, l'article R. 261-5 du Code de la construction et de l'habitation ménage la faculté pour le vendeur de stipuler dans l'acte définitif une clause par laquelle l'acquéreur lui donne mandat de passer tout acte de disposition indispensable à la réalisation de l'opération immobilière ; qu'en relevant, pour condamner la SCCV LES VILLAS DES PETITS PRÉS à restituer à la société NEOLIA le montant du dépôt de garantie, que les pouvoirs conférés par mandat au vendeur avaient été étendus entre l'acte de vente et le contrat de réservation, quand l'article R. 261-5 du Code de la construction et de l'habitation permettait au réservant de stipuler dans l'acte définitif un tel mandat, la Cour d'appel a violé les articles R. 261-5 et R. 261-31 du Code de la construction et de l'habitation ;


4) ALORS QU'en toute hypothèse, seuls des modifications substantielles du contrat de réservation permettent au réservataire de refuser de signer l'acte de vente définitif tout en exigeant la restitution du dépôt de garantie ; qu'en relevant pour condamner la SCCV LES VILLAS DES PETITS PRÉS à restituer à la société NEOLIA le montant du dépôt de garantie que l'acte de vente définitif proposé comportait par rapport au contrat préliminaire des modifications en ce qu'il étendait les pouvoirs accordés au réservant et comportait une faculté de substituer à la garantie d'achèvement la garantie de remboursement, sans rechercher si ces modifications du contrat de réservation créaient des différences anormales, la Cour d'appel a violé les articles R. 261-15 et R. 261-31 du Code de la construction et de l'habitation.