Cour de Cassation · civ3 — 20 janvier 2015

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 





Joint les pourvois n° C 13-24.066 et S 13-23.918 ;


Attendu, selon l'arrêt attaqué (Lyon, 27 juin 2013), que par acte authentique du 19 avril 2005, la société Alcor a vendu à la SCI Vaise Saint Cyr (la SCI) diverses parcelles de terrain à bâtir, une partie du prix de vente devant être réglée conformément aux stipulations d'un contrat préliminaire de vente en l'état futur d'achèvement signé le même jour prévoyant la réalisation par l'acquéreur d'un local commercial et de cinquante parkings ; que le 18 mai 2007, la SCI et la société Auto finance, venant aux droits de la société Alcor, ont signé un projet d'acte de vente en l'état futur d'achèvement portant sur trois locaux commerciaux et cinquante parkings, une partie du prix étant payable à terme par compensation avec le montant du prix de vente des terrains acquis par la SCI ; que par acte du 18 juin 2007, la société Auto finance a assigné la SCI en réitération forcée de la vente en l'état futur d'achèvement des locaux ayant fait l'objet du contrat de réservation du 19 avril 2005 ; que par jugement du 11 septembre 2007, le tribunal de grande instance de Lyon a ordonné à la SCI de signer le projet de vente en l'état futur d'achèvement dans un délai de quinze jours suivant la signification de la décision ; que par acte du 30 novembre 2007, la SCI a fait délivrer à la société Auto finance une sommation de payer la somme de 284 255,36 euros visant la clause résolutoire et cette dernière l'a assignée en paiement des pénalités de retard et suspension des effets de la clause résolutoire ; 


Sur le premier moyen :


Attendu que la société Auto finance fait grief à l'arrêt de constater l'acquisition au profit de la SCI de la clause résolutoire, de constater la résolution de la vente intervenue le 11 septembre 2007 et de la débouter de sa demande en paiement des pénalités de retard, alors, selon le moyen :


1°/ qu'il appartenait à la cour d'appel de statuer d'abord sur la demande de la société Auto finance, demanderesse principale, en paiement des indemnités de retard de 1 000 euros par jour à compter du 30 novembre 2006, date d'achèvement contractuelle, stipulées dans le contrat de réservation et dans la vente en l'état futur d'achèvement des locaux commerciaux et parkings, soit un total de 351 000 euros dû par la SCI Vaise Saint Cyr, défenderesse ; que le bien fondé de cette demande était de nature à conduire la cour d'appel à juger que la dette de TVA, d'un montant de 284 255,36 euros, réclamée par la SCI, était éteinte par compensation, en conséquence de quoi la clause résolutoire ne trouvait pas à s'appliquer ; qu'en affirmant cependant, en inversant l'ordre d'examen des demandes, que la résolution de la vente en l'état futur d'achèvement pour non paiement
de la TVA rendait sans objet la demande en paiement des pénalités de retard, et, de façon inopérante, que cette vente était une modalité de paiement d'une partie du prix d'acquisition des terrains supportant la construction, la cour d'appel a violé les articles 1134 et 1184 du code civil ;


2°/ que la résolution d'un contrat n'affecte pas la clause pénale qui y est stipulée, laquelle doit précisément produire ses effets en cas de défaillance fautive de l'une des parties ; qu'ainsi, en refusant de faire produire effet à la clause pénale dont la société Auto finance se prévalait à l'appui de sa demande en paiement d'indemnités de retard, stipulée dans le contrat de réservation et dans la vente en l'état futur d'achèvement, au motif que cette vente était résolue, la cour d'appel a violé les articles 1134, 1184 et 1226 du code civil ;


3°/ qu'un document extérieur au contrat ne peut avoir de force contractuelle que s'il a été connu et accepté des parties au moment de leur accord ; qu'en l'espèce la vente en l'état futur d'achèvement, annexée au jugement irrévocable du 11 septembre 2007, valant vente, ne contenait pas de clause résolutoire, mais se bornait sur ce point à un simple renvoi au « document d'information dûment notifié », rédigé par la SCI Vaise Saint Cyr, lequel contenait une telle clause ; qu'en s'abstenant de rechercher, comme elle y était pourtant invitée, si la société Auto finance s'était vu notifier ledit document avant d'exprimer son acceptation du projet de vente, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 et 1184 du code civil ;


4°/ que l'acte de vente en l'état futur d'achèvement annexé au jugement valant vente du 11 septembre 2007 stipulait que le vendeur se réservait le bénéfice de l'action résolutoire ; que la société Auto finance faisait valoir qu'en toute hypothèse la clause résolutoire stipulée par le document d'information, auquel l'acte de vente renvoyait, ne concernait que les ventes de locaux à usage d'habitation ; qu'en ne recherchant pas, comme elle y était invitée, s'il en résultait que les locaux vendus, à usage commercial et de parking, n'étaient pas soumis à cette clause résolutoire, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 et 1184 du code civil ;


5°/ que seule une créance certaine, liquide et exigible permet la mise en oeuvre d'une clause résolutoire ; qu'en s'abstenant de répondre aux conclusions de la société Auto finance faisant valoir que M. X..., notaire chargé de cette opération immobilière, avait, dans des lettres versées aux débats, écrit le 27 mai 2011 que les factures de TVA litigieuses n'étaient « pas cohérentes avec l'échéancement prévu dans l'acte », ensuite écrit le 4 août 2011 que « la TVA due par Auto finance au 16 novembre 2007 s'élevait à 164 157 euros (298 468 x 55 %) et non pas à 284 255 euros comme facturée (¿) à tort », de sorte que la facture de TVA du 16 novembre 2007 produite au tribunal qui appelait la TVA « à 100 % au lieu de 55 % » était « inexacte », que les bâtiments n'étaient pas livrables et que la demande de résiliation de la vente sur la base de cette facture, dont l'auteur connaissait l'inexactitude, conduisait à « tromper le tribunal », et enfin écrit le 9 septembre 2011 que les factures de TVA « ne reflètent pas la réalité » de l'avancement des travaux puisqu'elles ont été établies comme si les bâtiments étaient achevés « alors qu'ils ne l'étaient pas à la date du 16 novembre 2007 », la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;


6°/ que la cour d'appel a constaté que « la livraison n'a pu se faire à la date prévue » et qu'elle « a eu lieu en trois étapes, le 8 janvier 2008, le 21 février 2008 et le 20 mai 2008 » ; qu'en s'abstenant de rechercher, comme elle y était pourtant invitée s'il en résultait qu'au 30 novembre 2007, date de la sommation litigieuse, l'échéancier contractuel de paiement de la TVA ne permettait pas à la SCI Vaise Saint Cyr de réclamer paiement de la somme de 284 255,36 euros, soit 95 % du montant total de la TVA, exigible seulement « à l'achèvement du bâtiment », la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 et 1184 du code civil ;


7°/ que la clause résolutoire doit être mise en oeuvre de bonne foi ; que le créancier qui fait délivrer un commandement de payer portant sur une somme disproportionnée au regard de sa créance, sans tenir compte de la compensation de cette créance avec sa dette envers le débiteur, manque à l'obligation d'exécuter de bonne foi le contrat ; qu'à supposer la clause résolutoire litigieuse applicable, en ne recherchant pas, ainsi qu'elle y était invitée, si la créance de TVA invoquée par la sommation de payer était disproportionnée par rapport à la créance réelle de la SCI Vaise Saint Cyr,
cette dernière étant en retard dans l'avancement des travaux, et était de surcroît compensée par la créance d'indemnités de retard dont jouissait la
société Auto finance, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au
regard de l'article 1134, alinéa 3, du code civil ;


Mais attendu qu'ayant constaté que la SCI avait délivré le 30 novembre 2007 à la société Auto finance une sommation de payer le montant de la TVA et visant la clause résolutoire figurant dans le document d'information de l'acte de vente, et relevé que cette clause résolutoire, qui contenait le rappel de l'article L. 261-13 du code de la construction et de l'habitation, avait bien été conclue par les parties, qu'elle ne comportait aucune ambiguïté, qu'elle n'avait pas été suspendue dans ses effets et que le paiement de la créance réclamée, dont l'ordonnance du 14 janvier 2008 avait constaté le caractère certain, liquide et exigible, n'avait pas eu lieu dans le mois expirant le 30 décembre 2007, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation et qui a souverainement retenu que la SCI n'avait pas été de mauvaise foi dans la mise en oeuvre de la clause et que le retard dans la livraison des locaux ne lui était pas imputable, a pu, par ces seuls motifs, en déduire que la clause résolutoire devait-être acquise au profit de la SCI, que la vente était résolue et que la demande de la société Auto finance au titre des pénalités de retard devait-être rejetée ; 


D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;


Sur le troisième moyen : 


Attendu que la société Auto Finance fait grief à l'arrêt de la débouter de sa demande tendant à voir constater la caducité de la vente des parcelles en conséquence de la résolution de la vente en l'état futur d'achèvement, alors, selon le moyen : 


1°/ que l'indivisibilité entre deux conventions peut résulter d'une stipulation expresse ; que le protocole transactionnel du 19 avril 2005, qui rappelait les obligations résultant du « compromis de vente du 29 juillet 2003 » et qui était conditionné à la signature le même jour des « actes en la forme notariée assurant le transfert définitif des parcelles à la SCI Vaise Saint Cyr et la réservation de l'immeuble en dation », stipulait que « les engagements souscrits par les parties au titre de leurs concessions respectives constituent un tout indivisible » ; qu'en ne recherchant pas, comme elle y était pourtant invitée si les contrats étaient indivisibles du fait d'une stipulation du protocole susvisé, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1131 et 1134 du code civil ;


2°/ que la cour d'appel a relevé la complexité de l'opération immobilière à laquelle les deux sociétés avaient accepté de participer, pour mener à bien la vente des parcelles de terrain à la SCI, payables pour partie par une dation en paiement de trois lots commerciaux et de cinquante parkings que la SCI devait construire, et a constaté que l'ensemble contractuel avait pour objet de céder le terrain dont la société Auto finance était propriétaire à la SCI qui devait construire et qui pour partie s'acquitterait du paiement du prix par une dation en paiement prenant la forme d'une vente en l'état futur d'achèvement au profit de la société Auto finance avec un contrat de réservation ; qu'il résultait de ces constatations l'indivisibilité des différentes conventions ; qu'en écartant néanmoins cette indivisibilité, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations relatives à l'économie du contrat, violant ainsi les articles 1131 et 1134 du code civil ;


Mais attendu qu'ayant constaté que la société Auto finance devait céder le terrain dont elle était propriétaire à la SCI qui devait pour partie s'acquitter du paiement du prix par une dation en paiement prenant la forme d'une vente en l'état futur d'achèvement et que la souscription du contrat de réservation constituait une modalité alternative de paiement d'une partie du prix d'acquisition du terrain d'assiette de la construction, et relevé que la commune intention des parties et l'économie générale de l'opération résultant des actes du 19 avril 2005 et du 11 septembre 2007 ne les rendaient pas indivisibles au point que la résolution de l'un entraîne la résolution de l'autre, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, a pu en déduire que la résolution de la vente du 11 septembre 2007 n'entraînait pas la caducité de l'acte de vente des parcelles ;


D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;


Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur le deuxième moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;


PAR CES MOTIFS :


REJETTE les pourvois ;


Condamne la société AJ partenaires, ès qualités d'administrateur judiciaire de la société Auto finance et la société MJ Synergie, ès qualités de mandataire judiciaire de la société Auto finance, aux dépens ;


Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;


Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt janvier deux mille quinze.



MOYENS ANNEXES au présent arrêt


Moyens produits aux pourvois par la SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, avocat aux Conseils, pour la société Auto finance, la société AJ partenaires, ès qualités et la société MJ synergie, ès qualités.


PREMIER MOYEN DE CASSATION :


IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir constaté l'acquisition au profit de la SCI Vaise Saint-Cyr de la clause résolutoire contractuellement prévue à l'acte de vente du 11 septembre 2007, d'avoir par conséquent constaté la résolution de la vente intervenue le 11 septembre 2007, et d'avoir débouté la société Auto Finance de sa demande en paiement de la somme de 351.000 ¿ au titre des pénalités de retard de livraison ;


AUX MOTIFS PROPRES QU' il ressort des pièces du débat que la SCI Vaise Saint-Cyr et la SAS Auto Finance sont liées par deux contrats dans l'opération immobilière à laquelle elles ont participé et pour lesquelles elles sont en litige, à savoir un contrat de vente de terrain du 19 avril 2005 et un contrat de vente en l'état futur d'achèvement ordonné par un jugement définitif du 11 septembre 2007 en suite d'un projet de vente annexé à un procès verbal de difficulté du 12 juin 2007, avec un document d'information contenant une clause résolutoire ; que cette clause résolutoire a été conclue et figure dans le document d'information ; que si la SAS Auto Finance en conteste la validité et la portée, elle n'en conteste pas l'existence, soutenant son ambiguïté qu'elle déclare manifeste et le caractère fautif de sa mise en oeuvre ; que pour s'opposer à l'acquisition de la clause résolutoire de l'acte de vente du 11 septembre 2007, la SAS Auto Finance soutient la mauvaise foi de la SCI Vaise Saint-Cyr, l'inapplicabilité des dispositions de l'article L.261-13 du code de la construction et de l'habitation, l'absence de validité de la clause résolutoire qui serait ambiguë, l'indivisibilité de l'ensemble des conventions et les conditions de sa mise en oeuvre ; que la SCI Vaise Saint-Cyr a demandé avant la sommation de payer visant la clause résolutoire du 30 novembre 2007 le paiement de factures de TVA dans ses courriers des 6, 16 et 29 novembre 2007, fait qui ne caractérise pas un abus ou une malice ou un comportement frauduleux ; que la SAS Auto Finance, qui fait valoir que la clause résolutoire a été mise en oeuvre de mauvaise foi par la SCI Vaise Saint-Cyr, ne démontre pas par son argumentation le comportement malicieux et frauduleux ou déloyal de la SCI Vaise Saint-Cyr qui sollicite de bonne foi l'exécution des conventions liant les parties dans cette opération complexe ; qu'il n'est pas établi que la SCI Vaise Saint-Cyr ait cherché par des moyens déloyaux d'échapper aux pénalités de retard conséquentes pour non-respect de la date de livraison fixée au 30 novembre 2006 des locaux commerciaux et qu'elle ait réclamé des factures de TVA sans donner d'information sur l'état d'avancement des travaux et erronées ou prématurées ou qu'elle ait refusé avec abus une compensation entre la créance de TVA et celle née des pénalités ; qu'il n'est pas non plus prouvé que la SCI Vaise Saint-Cyr ait agi en résolution, dans le but avoué de rendre sans objet la demande de la SAS Auto Finance d'obtenir des indemnités en application de la clause pénale ; que les circonstances dans lesquelles la livraison des locaux a eu lieu, par étapes, telle que la société Auto Finance le rappelle dans ses conclusions, ne sont pas de nature à caractériser une mauvaise foi de la SCI l'empêchant de réclamer la résolution qu'elle a sollicitée, mais témoignent seulement de la complexité de l'opération immobilière à laquelle ces deux sociétés ont accepté de participer, pour mener à bien la vente des parcelles de terrain à la SCI, payables pour partie par une dation en paiement de trois lots commerciaux et de 50 parking que la SCI devait construire et dont la livraison n'a pu se faire à la date prévue, observation faite que la livraison a eu lieu en trois étapes, le 8 janvier 2008, le 21 février 2008 et le 20 mai 2008 ; que contrairement à ce que fait valoir la SAS Auto Finance, les dispositions de l'article L 261-13 du code de la construction et de l'habitation doivent recevoir application en l'espèce, non pas parce que l'opération immobilière entre dans le champ de l'application des articles L 261-11 à L 261-14 du code précité, mais parce que les parties en sont convenu expressément dans leurs conventions, sans ambiguïté, de manière expresse, alors que cette stipulation ne se heurte à aucune interdiction d'ordre public absolue ; que l'article 17.6 du document d'information, qui contient le rappel de l'article L 261-13 du code précité et donc la stipulation de la clause résolutoire, ne comporte aucune ambiguïté ; que le juge n'a pas à l'interpréter mais à l'appliquer si les conditions prévues sont réunies ; que la cour d'appel observe comme le premier juge que dans le délai d'un mois de la sommation du 20 novembre 2007, devant le juge des référés saisi le 11 décembre 2007 en vue de la suspension de cette clause, ni le moyen de l'ambiguïté, ni le moyen d'une mise en oeuvre de mauvaise foi par la SCI n'ont été soulevés et que le juge des référés a refusé la demande de suspension dans son ordonnance du 14 janvier 2008, qui constate la créance de la SCI comme certaine, liquide et exigible pour un montant de 284.255,36 ¿ ; que le paiement intervenu le 28 mars 2008, démontrant donc l'exécution de l'ordonnance de référé, n'a pas été fait dans le mois de la sommation du 30 novembre 2007, qui expirait le 30 décembre 2007 ; que s'il est certain que l'autorité de la chose jugée au principal ne s'attache pas à une ordonnance de référé, les faits de l'espèce sont eux certains en ce que la clause résolutoire a été visée dans la sommation du 30 novembre 2007, en ce que cette clause n'a pas été suspendue dans ses effets, et en ce que le paiement de la somme réclamée n'a pas eu lieu dans le mois expirant le 30 décembre 2007, de sorte que l'effet contractuel de la clause a eu lieu, ce que la cour d'appel doit constater au profit de la SCI Vaise Saint-Cyr, conformément à la volonté des parties à l'acte du 11 novembre 2007 ; qu'en conséquence, la décision querellée doit être confirmée en toutes ses dispositions, sauf à ajouter, comme le demande la SCI, qu'il y aura bien lieu à procéder par voie de compensation entre le montant du solde du prix à restituer et le montant des indemnités d'occupation ;


ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE l'article L. 261-13 du code de la construction et de l'habitation dispose : "Nonobstant toutes stipulations contraires, les clauses de résolution de plein droit concernant les obligations de versement ou de dépôt prévues aux articles L. 261-10 à L. 261-12 ne produisent effet qu'un mois après la date de la sommation ou du commandement de payer demeuré infructueux. Un délai peut être demandé pendant le mois ainsi imparti, conformément à l'article 1244 du code civil. Les effets des clauses de résolution de plein droit sont suspendus pendant le cours des délais octroyés dans les conditions prévues à l'article 1244 du code civil. Ces clauses sont réputées n'avoir jamais joué si le débiteur se libère dans les conditions déterminées par le juge" ; qu'en l'espèce, l'acte de vente annexé au jugement du 11 septembre 2007 prévoit que le montant de la taxe à la valeur ajoutée (TVA) de 298.468,80 ¿ est payable comptant par l'acquéreur à hauteur de 55%, soit la somme de 164.157,84 ¿, et que le surplus, soit 134.310,96 ¿, sera réglé au fur et à mesure de l'avancement des travaux selon un échelonnement prévu au dit acte de vente ; que par ailleurs le "Document d'information" auquel fait expressément référence l'acte de vente prévoit en son article 17/6 une clause résolutoire en ces termes : "Il est expressément convenu qu'à défaut de paiement à son exacte échéance d'une somme quelconque formant partie du prix des ventes, celles-ci seront résolues de plein droit si bon semble à la société requérante un mois après un commandement de payer demeuré infructueux, délivré au domicile élu par les acquéreurs et indiquant l'intention de la ladite société de se prévaloir de la présente clause" ; qu'il résulte des débats que suite à la décision du 11 septembre 2007 la SAS Auto Finance n'a pas réglé le montant de la TVA et que le 30 novembre 2007 une sommation de payer visant la clause résolutoire lui a été signifiée par la SCI Vaise Saint-Cyr pour le paiement de la somme de 284.255,36 ¿, somme déjà réclamée par courriers recommandés des 6, 16 et 29 novembre 2007 ; qu'en application de l'article L. 261-13 du code de la construction et de l'habitation et de la clause résolutoire contractuellement stipulée ci-dessus rappelée, la SAS Auto Finance avait un délai d'un mois à compter du 30 novembre 2007 pour saisir le juge compétent et réclamer des délais de paiement ; que si la SAS Auto Finance a saisi le juge des référés du tribunal de céans par acte du 11 décembre 2007 aux fins de voir ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire visée à la sommation de payer qui lui avait été délivrée, l'ordonnance rendue le I4 janvier 2008, qui constate que la créance de la SCI Vaise Saint-Cyr sur la SAS Auto Finance est certaine, liquide, exigible et qu'elle n'est pas contestée pour un montant de 284 255,36 ¿, la déboute de sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire, le juge des référés constatant qu'aucune demande de délai n'a été formulée par la SAS Auto Finance ; que si la SAS Auto Finance soutient que la signification de cette décision serait nulle, pour en déduire que la SCI Valse Saint-Cyr n'aurait "jamais manifesté son intention d'exécuter l'ordonnance", elle n'établit pas pour autant qu'elle aurait, dans le délai d'un mois suivant la signification du commandement de payer du 30 novembre 2007, saisi le tribunal au fond afin d'obtenir un délai de paiement en vue de suspendre les effets attachés à la clause résolutoire ; que le délai prévu à l'article L. 261-13 du code précité étant expiré, la SAS Auto Finance ne peut plus prétendre au bénéfice de l'article 1244-1 du code civil ; que la SAS Auto Finance n'est pas fondée à soutenir, pour paralyser les effets de la clause résolutoire, qu'elle aurait satisfait à ses obligations en réglant dès le 29 février 2008 la cause de l'ordonnance de référé du 14 janvier 2008, dont elle critiquait la signification, dès lors que le paiement invoqué n'est intervenu, au vu des pièces produites aux débats, que postérieurement au courrier de son conseil du 28 mars 2008 transmettant au conseil de la SCI Vaise Saint-Cyr un chèque de 98.255,36 ¿ et qu'en conséquence le paiement de la dette n'a pas été effectué dans le délai d'un mois après la sommation de payer visant la clause résolutoire du 30 novembre 2007, lequel expirait le 30 décembre 2007 ; que la SAS Auto Finance invoque par ailleurs la mauvaise foi de la SCI Vaise Saint-Cyr dans la mise en oeuvre de la clause résolutoire ; que les courriers des 6, 16 et 29 novembre 2007 adressés par la SCI Vaise Saint-Cyr à la SAS Auto Finance établissent que la première a présenté, préalablement à la sommation de payer visant la clause résolutoire du 30 novembre 2007, des demandes en paiement au titre de la facture TVA ; que dès lors le grief d'une utilisation brusque de la clause résolutoire sans demande préalable en paiement ne peut être retenu ; que la SAS Auto Finance ne peut non plus soutenir que la SCI Vaise Saint-Cyr serait de mauvaise foi en n'ayant jamais réclamé le paiement de la somme allouée par le juge des référés dans son ordonnance du 14 janvier 2008 dès lors que l'article L.261-13 du code de la construction et de l'habitation, fondement de la présente action en résolution de la vente, ne prévoit qu'un seul commandement d'avoir à payer resté sans effet pendant un mois ; que la SAS Auto Finance ne peut prétendre en l'existence d'une mauvaise foi de la SCI Vaise Saint-Cyr dans l'application de la clause résolutoire au motif qu'elle aurait intégralement payé les causes de l'ordonnance de référé du 14 janvier 2008 dès lors que ce paiement est tardif puisque postérieur de trois mois au délai qui lui était imparti par le commandement de payer ; que par ailleurs, il n'existe pas de contradiction pour la SCI Vaise Saint-Cyr, ni de renonciation de sa part à invoquer la clause résolutoire, en procédant à la fois à la livraison des biens et en sollicitant parallèlement la résolution de la vente dès lors que celle-ci n'avait pas été constatée par une décision de justice ; qu'en conséquence aucun élément n'établit que le vendeur aurait été de mauvaise foi en demandant l'application de la clause résolutoire, droit que la loi et le contrat lui reconnaissent ; que la clause résolutoire étant acquise, la résolution de la vente immobilière intervenue le 11 septembre 2007 doit être constatée ;


1°) ALORS QU'il appartenait à la cour d'appel de statuer d'abord sur la demande de la société Auto Finance, demanderesse principale, en paiement des indemnités de retard de 1.000 ¿ par jour à compter du 30 novembre 2006, date d'achèvement contractuelle, stipulées dans le contrat de réservation (p. 4, VI § 2) et dans la vente en l'état futur d'achèvement des locaux commerciaux et parkings (p. 16), soit un total de 351.000 ¿ dû par la SCI Vaise Saint-Cyr, défenderesse (concl., p. 40 § 5 à 7 ; p. 53 § 6) ; que le bien-fondé de cette demande était de nature à conduire la cour d'appel à juger que la dette de TVA, d'un montant de 284.255,36 ¿, réclamée par la SCI, était éteinte par compensation, en conséquence de quoi la clause résolutoire ne trouvait pas à s'appliquer ; qu'en affirmant cependant, en inversant l'ordre d'examen des demandes, que la résolution de la vente en l'état futur d'achèvement pour non-paiement de la TVA rendait sans objet la demande en paiement des pénalités de retard, et, de façon inopérante, que cette vente était une modalité de paiement d'une partie du prix d'acquisition des terrains supportant la construction (jugt, p. 6 § 2 ; arrêt, p. 5 § n° 18 à 20), la cour d'appel a violé les articles 1134 et 1184 du code civil ;


2°) ALORS QUE la résolution d'un contrat n'affecte pas la clause pénale qui y est stipulée, laquelle doit précisément produire ses effets en cas de défaillance fautive de l'une des parties ; qu'ainsi, en refusant de faire produire effet à la clause pénale dont la société Auto Finance se prévalait à l'appui de sa demande en paiement d'indemnités de retard, stipulée dans le contrat de réservation (p. 4, VI § 2) et dans la vente en l'état futur d'achèvement (p. 16), au motif que cette vente était résolue, la cour d'appel a violé les articles 1134, 1184 et 116 du code civil ;


3°) ALORS QUE, subsidiairement, un document extérieur au contrat ne peut avoir de force contractuelle que s'il a été connu et accepté des parties au moment de leur accord ; qu'en l'espèce la vente en l'état futur d'achèvement, annexée au jugement irrévocable du 11 septembre 2007, valant vente, ne contenait pas de clause résolutoire, mais se bornait sur ce point à un simple renvoi au « document d'information dûment notifié » (p. 16), rédigé par la SCI Vaise Saint-Cyr, lequel contenait une telle clause ; qu'en s'abstenant de rechercher, comme elle y était pourtant invitée, si la société Auto Finance s'était vu notifier ledit document avant d'exprimer son acceptation du projet de vente, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 et 1184 du code civil ;


4°) ALORS QUE, subsidiairement, l'acte de vente en l'état futur d'achèvement annexé au jugement valant vente du 11 septembre 2007 stipulait que le vendeur se réservait le bénéfice de l'action résolutoire (p. 14 in fine et p. 19 § 3) ; que la société Auto Finance faisait valoir qu'en toute hypothèse la clause résolutoire stipulée par le document d'information, auquel l'acte de vente renvoyait (p. 16 § 6), ne concernait que les ventes de locaux à usage d'habitation (art. 17.6 § 3) ; qu'en ne recherchant pas, comme elle y était invitée (concl., p. 25 à 29), s'il en résultait que les locaux vendus, à usage commercial et de parking, n'étaient pas soumis à cette clause résolutoire, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 et 1184 du code civil ;


5°) ALORS QUE, subsidiairement, seule une créance certaine, liquide et exigible permet la mise en oeuvre d'une clause résolutoire ; qu'en s'abstenant de répondre aux conclusions de la société Auto Finance (p. 37 à 40) faisant valoir que M. X..., notaire chargé de cette opération immobilière, avait, dans des lettres versées aux débats, écrit le 27 mai 2011 que les factures de TVA litigieuses n'étaient « pas cohérentes avec l'échéancement prévu dans l'acte », ensuite écrit le 4 août 2011 que « la TVA due par Auto Finance au 16 novembre 2007 s'élevait à 164.157 ¿ (298.468 ¿ x 55%) et non pas à 284.255 ¿ comme facturée (¿) à tort », de sorte que la facture de TVA du 16 novembre 2007 produite au tribunal qui appelait la TVA « à 100% au lieu de 55% » était « inexacte », que les bâtiments n'étaient pas livrables et que la demande de résiliation de la vente sur la base de cette facture, dont l'auteur connaissait l'inexactitude, conduisait à « tromper le tribunal », et enfin écrit le 9 septembre 2011 que les factures de TVA « ne reflètent pas la réalité » de l'avancement des travaux puisqu'elles ont été établies comme si les bâtiments étaient achevés « alors qu'ils ne l'étaient pas à la date du 16 novembre 2007 », la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;


6°) ALORS QUE, subsidiairement, la cour d'appel a constaté que « la livraison n'a pu se faire à la date prévue » et qu'elle « a eu lieu en trois étapes, le 8 janvier 2008, le 21 février 2008 et le 20 mai 2008 » (arrêt, p. 4, point 10 in fine) ; qu'en s'abstenant de rechercher, comme elle y était pourtant invitée (concl., p. 5 § 2 et 3 ; p. 6 § 2 ; p. 31 à 35 ; p. 37 à 39 ; p. 41 à 44), s'il en résultait qu'au 30 novembre 2007, date de la sommation litigieuse, l'échéancier contractuel de paiement de la TVA ne permettait pas à la SCI Vaise Saint-Cyr de réclamer paiement de la somme de 284.255,36 ¿, soit 95% du montant total de la TVA, exigible seulement « à l'achèvement du bâtiment », la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 et 1184 du code civil ;


7°) ALORS QU'en toute hypothèse, la clause résolutoire doit être mise en oeuvre de bonne foi ; que le créancier qui fait délivrer un commandement de payer portant sur une somme disproportionnée au regard de sa créance, sans tenir compte de la compensation de cette créance avec sa dette envers le débiteur, manque à l'obligation d'exécuter de bonne foi le contrat ; qu'à supposer la clause résolutoire litigieuse applicable, en ne recherchant pas, ainsi qu'elle y était invitée (concl., p. 25 in fine), si la créance de TVA invoquée par la sommation de payer était disproportionnée par rapport à la créance réelle de la SCI Vaise Saint-Cyr, cette dernière étant en retard dans l'avancement des travaux, et était de surcroît compensée par la créance d'indemnités de retard dont jouissait la société Auto Finance, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 alinéa 3 du code civil.


DEUXIEME MOYEN DE CASSATION (subsidiaire) :


IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir condamné la société Auto Finance à payer à la SCI Vaise Saint-Cyr une indemnité d'occupation d'un montant de 1.000 ¿ par jour à compter de la livraison des biens jusqu'à leur libération effective ;


AUX MOTIFS PROPRES QUE la décision querellée doit être confirmée en toutes ses dispositions, sauf à ajouter comme le demande la SCI qu'il y aura bien lieu à procéder par voie de compensation entre le montant du solde du prix à restituer et le montant des indemnités d'occupation ;


ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE l'article 17.61 du "document d'information" relatif à la clause résolutoire, prévoit que "dans le cas où la vente serait résolue, la société restituera aux acquéreurs les sommes déjà versées sur le prix, sous déduction, à titre de réparation du préjudice subi, des droits, taxes ou frais de procédure et de remise en état qui seraient motivés par un usage anormal des lieux et enfin d'une indemnité d'occupation fixée par référence au prix de location d'un appartement de même type et de surface identique" ; qu'en conséquence, la SCI Vaise Saint-Cyr doit être condamnée à restituer à la SAS Auto Finance les sommes déjà versées sur le prix, sous déduction d'une indemnité d'occupation fixée par référence au prix de location de locaux de même type et de surface identique ; que la SCI Vaise Saint-Cyr sollicite la fixation d'une indemnité d'occupation à hauteur de 1.000 ¿ par jour ; que ce montant n'ayant pas été contesté par la SAS Auto Finance, il doit être retenu ; que la SCI Vaise Saint-Cyr sollicite par ailleurs à titre de réparation du préjudice subi la déduction des droits, taxes ou frais de procédure et de remise en état ; que cependant elle ne développe pas dans ses écritures ce préjudice et l'existence de frais qui seraient motivés par un usage anormal des lieux, ni ne l'étaye par des pièces justificatives, de sorte que le tribunal est dans l'impossibilité d'en apprécier la réalité et cette demande doit être rejetée ;


ALORS QUE l'effet rétroactif de la résolution n'autorise pas le vendeur à prétendre à une indemnité correspondant à la seule occupation du bien par l'acquéreur ; qu'en condamnant néanmoins la société Auto Finance à payer à la SCI Vaise Saint-Cyr une indemnité d'occupation à compter de la livraison des biens, la cour d'appel a violé l'article 1184 du code civil.


TROISIEME MOYEN DE CASSATION (subsidiaire) :


IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la société Auto Finance de sa demande tendant à voir constater la caducité de la vente des parcelles de terrain du 19 avril 2005, en conséquence de la résolution de la vente en l'état futur d'achèvement, en raison de l'indivisibilité entre ces deux conventions, et tendant corrélativement à l'application des dispositions de l'article 555 du code civil ;


AUX MOTIFS QUE les circonstances dans lesquelles la livraison des locaux a eu lieu, par étapes, tel que la société Auto Finance le rappelle dans ses conclusions, ne sont pas de nature à caractériser une mauvaise foi de la SCI l'empêchant de réclamer la résolution qu'elle a sollicitée, mais témoignent seulement de la complexité de l'opération immobilière à laquelle ces deux sociétés ont accepté de participer, pour mener à bien la vente des parcelles de terrain à la SCI, payables pour partie par une dation en paiement de trois lots commerciaux et de 50 parkings que la SCI devait construire et dont la livraison n'a pu se faire à la date prévue, observation faite que la livraison a eu lieu en trois étapes, le 8 janvier 2008, le 21 février 2008 et le 20 mai 2008 ; que l'économie générale de l'opération qui résulte des actes du 19 avril 2005 et du 11 septembre 2007 , qui sont liés, ne les rend pas indivisibles au point que la résolution de l'un entraîne la résolution de l'autre ; que quelles que soient les clauses contenues dans chaque acte et les termes employés dans ces clauses, la commune intention des parties étaient de céder le terrain dont la SAS Auto Finance était propriétaire à la SCI qui devait construire et qui pour partie s'acquitterait du paiement du prix par une dation en paiement prenant la forme d'une vente en l'état futur d'achèvement au profit de la SAS Auto Finance avec un contrat de réservation ; que comme l'explique la SCI, il s'agit bien, en souscrivant un contrat de réservation qui fera l'objet d'un jugement définitif du 11 septembre 2007, d'une modalité alternative de paiement d'une partie du prix d'acquisition du terrain d'assiette de la construction, qui ne crée, dans la commune intention des parties, aucune indivisibilité des contrats permettant de prononcer la résolution de l'achat des terrains pour le cas où le contrat de VEFA ne prend pas effet ; qu'il ne peut être retenu la caducité sollicitée, sauf à dénaturer la commune intention des parties qui ont mis au point l'opération immobilière et sa réalisation ;


1°) ALORS QUE l'indivisibilité entre deux conventions peut résulter d'une stipulation expresse ; que le protocole transactionnel du 19 avril 2005, qui rappelait les obligations résultant du « compromis de vente du 29 juillet 2003 » et qui était conditionné à la signature le même jour des « actes en la forme notariée assurant le transfert définitif des parcelles à la SCI Vaise Saint-Cyr et la réservation de l'immeuble en dation », stipulait que « les engagements souscrits par les parties au titre de leurs concessions respectives constituent un tout indivisible » (p. 3 § 6) ; qu'en ne recherchant pas, comme elle y était pourtant invitée (concl., p. 21 et s. et p. 49), si les contrats étaient indivisibles du fait d'une stipulation du protocole susvisé, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1131 et 1134 du code civil ;


2°) ALORS QU'en toute hypothèse, la cour d'appel a relevé la complexité de l'opération immobilière à laquelle les deux sociétés avaient accepté de participer, pour mener à bien la vente des parcelles de terrain à la SCI, payables pour partie par une dation en paiement de trois lots commerciaux et de 50 parkings que la SCI devait construire, et a constaté que l'ensemble contractuel avait pour objet de céder le terrain dont la société Auto Finance était propriétaire à la SCI qui devait construire et qui pour partie s'acquitterait du paiement du prix par une dation en paiement prenant la forme d'une vente en l'état futur d'achèvement au profit de la société Auto Finance avec un contrat de réservation ; qu'il résultait de ces constatations l'indivisibilité des différentes conventions ; qu'en écartant néanmoins cette indivisibilité, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations relatives à l'économie du contrat, violant ainsi les articles 1131 et 1134 du code civil.