Cour de Cassation · civ3 — 27 janvier 2015

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 

Sur le moyen unique, ci-après annexé : 

Attendu qu'ayant relevé que la locataire versait aux débats une attestation selon laquelle la réunion des locaux était intervenue au début des années 1980 et leur configuration actuelle était celle que la société locataire avait trouvée lors de la cession du 28 octobre 1992, et souverainement retenu que la bailleresse n'apportait pas la preuve de travaux réalisés pendant le cours du bail expiré soit entre le 1er janvier 1993 et le 31 décembre 2001, la cour d'appel a pu déduire de ce seul motif que le loyer du bail renouvelé devait être fixé selon les règles du plafonnement ; 

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 

PAR CES MOTIFS : 

REJETTE le pourvoi ; 

Condamne la société Office français inter entreprises aux dépens ; 

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Office français inter entreprises à payer à la société OGF la somme de 3 000 euros ; rejette la demande de la société Office français inter entreprises ; 

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-sept janvier deux mille quinze. 

MOYEN ANNEXE au présent arrêt 

Moyen produit par la SCP Bénabent et Jéhannin, avocat aux Conseils, pour la société Office français inter entreprises 

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir dit que, faute pour la bailleresse de rapporter la preuve que les travaux de réunion du local litigieux au local voisin par l'ouverture de la cloison mitoyenne auraient été effectués par la locataire au cours du bail expiré, lesdits travaux ne pouvaient constituer un motif de déplafonnement du loyer sur renouvellement, et d'avoir en conséquence fixé ce loyer de renouvellement des locaux (lots 30 et 24) sis 3, rue Alexandre MARI à NICE à la somme de 4. 803, 79 ¿ par an, hors charges et hors taxes, à compter du 1er janvier 2002 ; 

AUX MOTIFS PROPRES QUE « le premier juge a exactement rappelé que la charge de la preuve du motif de déplafonnement incombe au bailleur, demandeur au déplafonnement, que la modification notable ne peut concerner que le cours du bail à renouveler jusqu'à la date d'effet du nouveau bail, cette période de référence se situe en l'espèce entre le 1er septembre 1993 et le 31 décembre 2001 ; (¿) ; que la preuve de la modification notable incombe au demandeur, or non seulement la SAS OFIE ne fournit aucune preuve sur la date de réalisation des travaux, mais la SA OGF verse aux débats l'attestation de serge X..., fils de Pierre X... lequel était titulaire du bail de 1985 ; que ce témoin atteste avoir été le collaborateur de son père de janvier 1981 jusqu'à la vente de son entreprise au début des années 1990 à la société HDS et avoir été depuis lors salarié des différentes sociétés qui ont succédé à Pierre X... ; qu'il atteste que la réunion des locaux a eu lieu dans le début des années 1980 et que la configuration actuelle des locaux est telle que la société HDS l'a trouvée ; que l'auteur de cette attestation étant né le 1er janvier 1962 avait une complète capacité de discernement à l'époque des faits dont il témoigne ; qu'il atteste de faits précis qu'il a constatés, à savoir l'existence des travaux déjà réalisés avant la cession du fonds de commerce, étant précisé que cette cession est intervenue le 28 octobre 1992 ; qu'en conséquence, cette attestation présente toute garantie de sérieux pour être prise en considération, et en l'état de ce témoignage, qui constitue le seul élément de preuve direct sur la date de réalisation des travaux, il ne peut qu'être déduit que la SAS OFIE n'apporte pas la preuve dont elle a la charge d'une réalisation des travaux pendant la période de référence soit entre le 1er janvier 1993 et le 31 décembre 2001, puisqu'ils ont été réalisés avant la cession du fonds de commerce survenue en octobre 1992 ; que les travaux ayant été réalisés avant octobre 1992, il en ressort également que la SAS OFIE, qui a acquis les biens immobiliers grevés du bail par acte du 22 mars 2000 a pu à cette occasion se convaincre de la configuration exacte des locaux qu'elle a nécessairement acquis en connaissance de cause, les affirmations de la SAS OFIE qui prétend avoir été empêchée d'agir par une ignorance légitime de la situation jusqu'à l'ouverture des opérations d'expertise, et qui se prévaut en outre d'une absence d'autorisation du bailleur sont de ce fait totalement inopérantes, et ne saurait conduire à modifier la date de prise d'effet des travaux de modification litigieux et à fonder la prétention du bailleur ; qu'en conséquence, le premier juge a exactement retenu que faute de preuve par le bailleur d'une modification des caractéristiques des locaux au cours du bail expiré, il n'y avait pas matière à déplafonnement » ; 

ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « la charge de la preuve de la date à laquelle les travaux ont été réalisés incombe, en application de l'article 1315 du code civil, au bailleur ; qu'en l'espèce, il résulte du rapport d'expertise que la locataire a abattu la cloison séparant le local litigieux (lots 24 et 30) du local voisin (lot 31 appartenant à la même propriétaire et faisant l'objet d'un bail distinct en date du 26 février 1982), afin de réunir les deux locaux ; que contrairement à ce qu'a considéré l'expert, de tels travaux de percement d'un mur mitoyen permettant la réunion de deux locaux faisant l'objet d'une location distincte ne constituent pas des travaux d'amélioration mais, en vertu d'une jurisprudence constante, des travaux de modification notable des caractéristiques des locaux relevant de l'article R. 145-3 du code de commerce, et susceptibles de justifier le déplafonnement lors du premier renouvellement du bail suivant l'exécution des travaux, et non lors du second ; que dès lors, pour justifier le déplafonnement du loyer au 1er janvier 2002, la réunion des locaux litigieux au local voisin par le percement de la cloison séparative doit avoir été réalisée au cours du bail expiré, c'est-à-dire entre le 1er janvier 1993 et le 31 décembre 2001 ; que les parties s'opposent sur la date de réalisation de ces travaux, déterminante pour apprécier s'il y a lieu ou non à déplafonnement, la bailleresse soutenant que la cloison a été abattue au cours du bail expiré (1993/ 2001), alors que la locataire affirme, au contraire, avoir réalisé les travaux en 1982 (époque à laquelle elle a pris en location le local voisin), soit antérieurement au bail expiré ; que l'expert a certes considéré, en page 10 de son rapport, que les travaux de réunion des locaux par percement de la cloison séparative auraient été effectivement réalisés en 1982, mais sans préciser les éléments lui permettant de formuler pareille affirmation ; qu'en effet, aucune preuve de la date de réalisation effective de ces travaux n'a été versée aux débats (pas d'autorisation de travaux, pas de factures, pas de témoignages, ni aucun autre élément probatoire ¿) ; que dès lors, en l'état du dossier et du total désaccord des parties, force est de constater que la bailleresse, sur laquelle pèse la charge de la preuve, ne démontre pas la date à laquelle les travaux dont elle se prévaut comme motif de déplafonnement ont été effectués, les supputations par elle émise sur la probabilité de la date de réalisation de ceux-ci étant non seulement dénuées de valeur probatoire mais encore non convaincantes, au regard des dates des baux ; qu'en conséquence, faute de rapporter la preuve que les travaux de percement du mur séparant le local loué du local voisin aient été réalisés par la locataire au cours du bail expiré, soit entre le 1er janvier 1993 et le 31 décembre 2001, la bailleresse ne peut se prévaloir de ces travaux de modification des caractéristiques du local comme cause de déplafonnement du loyer sur renouvellement au 1er janvier 2002, observation étant ici faite que si les travaux ont été effectivement effectués en 1982, comme le prétend la locataire et comme l'a admis l'expert, la bailleresse qui ne s'en est pas prévalue lors du premier renouvellement du bail ayant suivi ces travaux ne peut plus les invoquer comme cause de déplafonnement, lors des renouvellements ultérieurs » ; 

1°/ ALORS QUE, la cour d'appel a expressément constaté que la société OGF faisait valoir que le bail du 1er janvier 1985 était manifestement un bail renouvelé et que « le percement a (vait) nécessairement eu lieu en 1982 » (arrêt, p. 4) ; qu'elle a ensuite relevé que le bail de 1985 avait fait l'objet d'un renouvellement par l'effet d'un congé délivré à l'initiative du bailleur le 9 juin 1992 et que le litige concernait le loyer du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2002 (arrêt, p. 5) ; qu'enfin, il résultait du rapport d'expertise que la locataire avait abattu la cloison séparant le local litigieux (lots 24 et 30) du local voisin (lot 31), appartenant au même propriétaire et faisant l'objet d'un bail distinct en date du 26 février 1982, afin de réunir les deux locaux (jugement, p. 6) ; qu'il résultait nécessairement de ces constatations que la signature initiale du bail des lots n° 24 et 30 datait du 1er janvier 1985, de sorte que, contrairement à ce que soutenait expressément la société OGF, les travaux litigieux ne pouvaient avoir été réalisés en 1982 ; qu'en considérant néanmoins que l'attestation de M. X... selon laquelle la réunion des locaux avait eu lieu « dans le début des années 1980 », en l'occurrence en 1982, constituait le seul élément de preuve direct sur la date de réalisation des travaux et qu'en conséquence, la société O. F. I. E ne rapportait pas la preuve d'une réalisation des travaux pendant la période de référence, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé les articles L. 145-34 et R. 145-3 du code de commerce, ensemble l'article 1315 du code civil ; 

2°/ ALORS QUE, en toute hypothèse, les conventions doivent être exécutées de bonne foi ; qu'en l'espèce, le contrat de bail du 1er janvier 1985 portant sur les lots n° 24 et 30 de la copropriété stipulait expressément que le preneur s'engageait à ne faire dans les lieux loués aucun changement de distribution, aucune démolition, aucun percement de mur ou de voûte, aucune construction sans l'autorisation expresse et par écrit du bailleur ; que dans ses conclusions d'appel, la société O. F. I. E faisait en conséquence valoir qu'à défaut pour le locataire d'avoir sollicité l'autorisation expresse et par écrit du bailleur pour la réalisation de travaux de percement du mur permettant la réunion de deux locaux qui lui étaient loués, il convenait de prendre en compte la date à laquelle elle avait eu connaissance de l'existence de ces travaux, et non la date effective de leur réalisation, qui lui était inopposable du fait du manquement du locataire à son obligation d'exécuter le contrat de bail de bonne foi ; qu'en considérant que les affirmations de la société O. F. I. E, qui prétendait avoir été empêchée d'agir par une ignorance légitime de la situation jusqu'à l'ouverture des opérations d'expertise et qui se prévalait en outre d'une absence d'autorisation du bailleur étaient totalement inopérantes et ne pouvaient conduire à modifier la date de prise d'effet des travaux de modification litigieux, quand le manquement du locataire à son obligation d'exécuter le contrat de bonne foi rendait la date effective des travaux inopposable au bailleur pour l'appréciation de l'existence d'une modification notable des caractéristiques des lieux loués de nature à entraîner le déplafonnement du loyer, de sorte que cette modification devait pouvoir être invoquée par la société O. F. I. E lors du renouvellement suivant la date à laquelle elle en avait eu connaissance, la cour d'appel a violé les articles L. 145-34 et R. 145-3 du code de commerce, ensemble l'article 1134 alinéa 3 du code civil.