Cour de Cassation · civ3 — 17 février 2015

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 

Sur le premier moyen : 

Vu l'article 1134 du code civil ; 

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Besançon, 2 octobre 2013), que par acte sous seing privé du 24 juin 2010, Michel, Sabine, Valérie et Cyrille X... (les consorts X...) ont conclu avec la société en nom collectif Lidl (la SNC) un « compromis de vente » portant sur des parcelles de terrain sous diverses conditions suspensives ; que le 19 novembre 2010, la SNC a informé les consorts X... de l'abandon de son projet puis soutenu que le « compromis de vente » du 24 juin 2010 était caduc ; que par acte du 14 avril 2011, les consorts X... ont assigné la SNC en paiement de la somme de 40 000 euros à titre de clause pénale ; 

Attendu que pour condamner la SNC à payer aux consorts X... la somme de 40 000 euros à titre d'indemnité contractuelle, l'arrêt retient notamment que le « compromis de vente » signé le 24 juin 2010 n'est pas caduc puisque la SNC a renoncé à se prévaloir de la condition suspensive de justification par les vendeurs avant le 25 août 2010 de la caducité du compromis régularisé le 17 avril 2007, que cette renonciation ne doit pas nécessairement résulter d'un écrit à moins que les parties l'aient contractuellement prévu et qu'une telle clause n'existe pas en l'espèce, la mention évoquée par la SNC selon laquelle « une telle renonciation ne saurait être tacite ou résulter d'un comportement de l'acquéreur, mais devra résulter d'un courrier de ce dernier au notaire chargé de la réitération des présentes » apparaissant dans l'acte avant le paragraphe 10 relatif à la caducité du compromis du 17 avril 2007, qu'il ne concerne donc pas ; 

Qu'en statuant ainsi, alors qu'il était stipulé dans le paragraphe 10 que la renonciation par l'acquéreur aux conditions suspensives devait se faire dans les conditions supra, c'est à dire conformément à la clause du paragraphe 9 prévoyant qu'une telle renonciation ne pouvait être tacite ou résulter d'un comportement de l'acquéreur, mais devait résulter d'un courrier de ce dernier au notaire, la cour d'appel, qui a dénaturé les termes clairs et précis de l'acte du 24 juin 2010, a violé le texte susvisé ; 

PAR CES MOTIFS et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le second moyen : 

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 2 octobre 2013, entre les parties, par la cour d'appel de Besançon ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Lyon ; 

Condamne les consorts X... aux dépens ; 

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les consorts X... à payer la somme de 3 000 euros à la SNC Lidl ; 

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ; 

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept février deux mille quinze. 

MOYENS ANNEXES au présent arrêt 

Moyens produits par la SCP Célice, Blancpain, Soltner et Texidor, avocat aux Conseils, pour la société Lidl 

PREMIER MOYEN DE CASSATION 

Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR confirmé le jugement rendu le 12 juin 2012 par le tribunal de grande instance de VESOUL, ayant condamné la société LIDL à payer aux consorts X... la somme de 40. 000 ¿ à titre d'indemnité contractuelle, avec intérêts au taux légal à compter du 14 avril 2011, date de l'assignation, 

AUX MOTIFS PROPRES QUE « Concernant la question relative au précédent compromis de vente régularisé le 17 avril 2007, il est établi, contrairement aux allégations de l'appelante, que le notaire chargé de la réalisation de cette vente a confirmé aux consorts X... le 21 juillet 2010, soit avant l'expiration du délai qui leur était imparti à cet effet (le 25 août 2010), la renonciation par la société ATIK RÉSIDENCES BOURGOGNE FRANCHE-COMTÉ à son projet d'acquisition ainsi que l'accord de cette dernière pour verser au vendeur la somme forfaitaire de 26. 000 ¿ séquestrée en l'étude de ce notaire ; la réalité de cet accord de versement est confirmé par un mail de ladite société en date du 16 juillet 2010. Il est exact que les intimés ne sont pas en mesure de justifier qu'ils en ont effectivement informé la SNC LIDL, faute d'avoir rédigé un écrit en ce sens, mais l'appelante n'est pas pour autant fondée à en déduire que le compromis signé le 24 juin 2010 serait devenu caduc. Il convient en effet de rappeler en droit que si la renonciation aux effets d'une condition suspensive doit être l'expression d'une volonté claire et non équivoque de son bénéficiaire, elle ne doit pas nécessairement résulter d'un écrit, à moins que les parties l'aient contractuellement prévu. Une telle clause n'existe pas en l'espèce, la mention évoquée par la SNC LIDL selon laquelle « une telle renonciation ne saurait être tacite ou résulter d'un comportement de L'ACQUÉREUR, mais devra résulter d'un courrier de ce dernier au notaire chargé de la réitération des présentes » apparaissant dans l'acte avant le § 10 relatif à la caducité du compromis du 17 avril 2007, qu'il ne concerne donc pas. Il apparaît en outre que le 27 septembre 2010, soit postérieurement au 25 août 2010, la SNC LIDL a écrit au maire de la commune de Gray pour lui demander son accord en vue de créer une entrée/ sortie par l'arrière du bâtiment en s'engageant expressément à « réaliser les travaux nécessaires à la sécurisation de cet accès » ; elle a également fait établir un plan qui est daté du 9 juillet 2010 faisant apparaître une possibilité d'accès par l'arrière, laquelle n'est pas mentionnée dans le plan précédent daté du 29 juin 2010 (pièces 13 et 22 des intimés). Il résulte des termes précis et dépourvus d'ambiguïté de ce courrier, que l'appelante a clairement et sans ambiguïté renoncé à se prévaloir de la condition suspensive précitée, la poursuite annoncée de son projet corroborant par ailleurs l'affirmation de ses adversaires selon lesquelles elle a bien été informée du règlement de la question relative au précédent compromis de vente » ; 

ET AUX MOTIFS, A LES SUPPOSER ADOPTES DES PREMIERS JUGES, QU'« Il est constant que, si une promesse de vente vaut vente, il est loisible aux parties de convenir que la conclusion du contrat sera subordonnée à la passation d'un acte authentique dont elles font un élément essentiel de leur engagement. En l'espèce, aux termes du compromis de vente en date du 24 juin 2010, Michel, Sabine, Valérie et Cyrille X... ont vendu à la société en nom collectif LIDL divers immeubles sis à Gray. Ce compromis était soumis à diverses conditions suspensives, déclarées déterminantes du consentement de l'acquéreur et sans lesquelles ce dernier n'aurait pas contracté, stipulées au profit du seul acquéreur, qui devaient être réalisées au plus tard le 31 mars 2011, et prévoyait qu'en cas de défaillance de l'une seulement de ces conditions suspensives, sauf renonciation par l'acquéreur au moyen d'un courrier adressé au notaire chargé de la réitération de l'acte, la promesse deviendrait caduque de plein droit et les parties déliées de tout engagement. Le compromis prévoyait qu'il en serait de même dans le cas où l'une quelconque des conditions suspensives ne serait pas réalisée à la date ultime prévue pour sa réalisation. Au titre des délais et conditions de réalisation, la vente devait être réalisée dans les trente jours de la réalisation de la dernière condition suspensive, soit au plus tard le 30 avril 2011 par la signature de l'acte authentique, étant stipulé que :- chacune des parties pourrait demander la réalisation dès que les conditions suspensives seraient accomplies et que les pièces et documents nécessaires à la réalisation seraient en possession du notaire instrumentaire,- la date d'expiration de ce délai n'est pas extinctive mais constitutive du point de départ de la période à partir de laquelle l'une des parties pourra obliger l'autre à s'exécuter. En conséquence, la date du 30 avril 2011 ne constitue pas le terme des engagements des parties mais la date à compter de laquelle chacune des parties pouvait exiger de l'autre la passation de l'acte authentique, sauf non réalisation des conditions suspensives. Pour refuser la réalisation de la vente, la société en nom collectif LIDL s'appuie notamment sur les conditions suspensives suivantes :- paragraphe 3 : obtention d'un permis de construire valant le cas échéant permis de démolir, conforme en tous points à la demande déposée, purgé de tout recours ou retrait délivré par l'autorité compétente autorisant :- la construction d'une surface commerciale de 1550 m2 de surface dont 990 m2 de vente avec 90 places de parking et accès camions de 40 tonnes,- le permis de construire ne devra révéler aucune injonction de travaux notamment des équipements publics, ni de servitude ou autres empêchements susceptibles de réduire la valeur de l'immeuble, de porter atteinte à sa destination ou à son usage normal ou enfin de rendre plus difficile la réalisation de l'opération telle qu'envisagée par l'acquéreur,- le vendeur autorise l'acquéreur à demander toute demande de permis de construire,- l'acquéreur s'oblige à justifier par courrier dans le délai de quinze jours du dépôt d'une demande de permis de construire conforme aux règles d'urbanisme. :- paragraphe 10 : justification à l'acquéreur, dans les deux mois du compromis, de la caducité d'un précédent compromis régularisé le 17 avril 2007 entre les demandeurs et la société Atik Résidences Bourgogne Franche-Comté. S'agissant de cette dernière condition, Michel, Sabine, Valérie et Cyrille X... n'ont pas justifié directement à l'acquéreur de la caducité de ce premier compromis. 
Toutefois, il ressort des pièces versées par les demandeurs qu'ils ont effectivement justifié de cette caducité avant le 31 août 2012 (sic), date d'expiration du délai, le notaire chargé de la réalisation de l'acte authentique ayant confirmé aux vendeurs l'abandon par la société ATIK de l'avant-contrat par lettre du 21 juillet 2010, étant observé que le notaire effectuait ainsi l'une des formalités préalables au contrat authentique. Par ailleurs, alors que l'abandon du projet par la défenderesse procède de sa lettre du 19 novembre 2010, après plusieurs mois de préparations et de démarches, il n'est pas contestable que la société en nom collectif LIDL se serait prévalue de cette condition suspensive dès l'expiration du délai de deux mois, si la caducité du précédent compromis n'avait pas été justifiée dans les délais. Dans ces conditions, la société en nom collectif LIDL ne peut se prévaloir de cette condition pour se prétendre libérée par la caducité du compromis. (¿) Aussi, convient-il d'appliquer la clause pénale telle que prévue au compromis du 24 juin 2010 et qui constitue la sanction convenue en cas de refus illégitime de régulariser la vente en la forme authentique. Michel, Sabine, Valérie et Cyrille X... sont donc en droit d'obtenir de la société en nom collectif LIDL la somme de 40. 000 ¿ à titre d'indemnité, outre intérêts au taux légal à compter du 14 avril 2011, date de l'assignation » ; 

1°) ALORS QUE le compromis de vente conclu le 24 juin 2010 par les consorts X... avec la société LIDL stipulait, au paragraphe 9 des conditions suspensives que la renonciation de l'acquéreur à une des conditions suspensives du contrat « ne saurait être tacite ou résulter d'un comportement de l'acquéreur, mais devra résulter d'un courrier de ce dernier adressé au notaire chargé de la réitération des présentes » ; qu'il était également stipulé au paragraphe 10, prévoyant la caducité du compromis s'il n'était pas justifié par les consorts X..., dans les deux mois de l'acte, de la caducité d'un précédent compromis qu'ils avaient signé en 2007 avec la société ATIK RESIDENCES BOURGOGNE FRANCHE COMTE, qu'« en cas de défaillance de l'une seulement des conditions suspensives, sauf renonciation par l'acquéreur dans les conditions supra, la présente promesse deviendra caduque de plein droit (¿) » ; que pour juger que la société LIDL ne pouvait se prévaloir de l'absence de justification de la caducité du compromis conclu par les consorts X... en 2007, la Cour d'appel a retenu qu'aucune clause du compromis ne subordonnait la renonciation de l'acquéreur à la rédaction d'un écrit, la clause selon laquelle « une telle renonciation ne saurait être tacite ou résulter d'un comportement de l'acquéreur, mais devra résulter d'un courrier de ce dernier adressé au notaire chargé de la réitération des présentes », apparaissant dans l'acte avant le paragraphe 10 relatif à la caducité du compromis du 17 avril 2007, et ne le concernait pas ; que la Cour d'appel a ajouté que dans un courrier du 27 septembre 2010, la société LIDL avait écrit au maire de la commune de GRAY pour lui demander son accord pour la réalisation de certains aménagements, manifestant ainsi sans ambiguïté sa volonté de renoncer à se prévaloir de la condition tenant à la caducité du compromis de 2007 ; qu'en statuant de la sorte, quand il résultait des termes clairs et précis des paragraphes 9 et 10 du compromis de vente que la renonciation de la société LIDL à l'une quelconque des conditions suspensives ne pouvait résulter que d'un écrit adressé au notaire, la Cour d'appel a dénaturé le compromis de vente du 24 juin 2010, violant ainsi l'article 1134 du code civil ; 

2°) ALORS QUE la renonciation à invoquer la défaillance d'une condition suspensive par la partie au profit de laquelle elle a été stipulée n'est efficace qu'à la condition d'être intervenue avant la défaillance de la condition, laquelle entraîne de plein droit la caducité du contrat ; que pour juger que le compromis du 24 juin 2010 n'était pas caduc et condamner la société LIDL à payer la somme de 40. 000 ¿ à titre d'indemnité contractuelle faute d'avoir réitéré la vente par acte authentique, la Cour d'appel a retenu qu'il résultait du courrier adressé par la société LIDL le 27 septembre 2010 à la mairie de la commune de GRAY, qu'elle avait renoncé à se prévaloir de la condition suspensive tenant à la justification par les consorts X..., avant le 25 août 2010, de la caducité d'un précédent compromis conclu avec une société ATIK RESIDENCES BOURGOGNE FRANCHE COMTE ; qu'en statuant de la sorte, quand il résultait de ses constatations que les consorts X... ne prouvaient pas que cette condition suspensive s'était réalisée avant le 25 août 2010 (arrêt, page 4, 6ème §), de sorte qu'à la date du 27 septembre 2010, le compromis était caduc, toute renonciation de la société LIDL étant par conséquent sans effet, la Cour d'appel a violé les articles 1134 et 1176 du code civil ; 

3°) ALORS EN TOUT ETAT DE CAUSE QUE la renonciation à un droit ne peut se déduire que d'actes manifestant sans équivoque la volonté de renoncer ; qu'en l'espèce, la Cour d'appel, après avoir relevé que les consorts X... n'étaient pas en mesure de justifier de ce qu'ils avaient informé la société LIDL, avant le 25 août 2010, de la caducité du compromis de vente précédemment conclu avec la société ATIK RESIDENCES BOURGOGNE FRANCHE COMTE, a énoncé que le 27 septembre 2010, la société LIDL avait écrit au maire de la commune de GRAY pour lui demander son accord en vue de créer une entrée/ sortie par l'arrière du bâtiment en s'engageant expressément à « réaliser les travaux nécessaires à la sécurisation de cet accès », et qu'elle avait fait établir un plan daté du 9 juillet 2010 faisant apparaître une possibilité d'accès par l'arrière, laquelle n'était pas mentionnée dans le plan précédent daté du 29 juin 2010 ; qu'elle a déduit de cette lettre que la société LIDL avait « renoncé à se prévaloir de la condition suspensive » tenant à la justification par les consorts X..., dans le délai de deux mois à compter de la signature du compromis, de la caducité du précédent compromis qu'ils avaient conclu avec la société ATIK RESIDENCES BOURGOGNE FRANCHE COMTE, et que la poursuite annoncée de son projet par la société LIDL « corrobora ait par ailleurs l'affirmation de ses adversaires selon lesquelles elle a bien été informée du règlement de la question relative au précédent compromis de vente » ; qu'en statuant par de tels motifs, impropres à établir que la société LIDL avait renoncé à se prévaloir de la défaillance de la condition suspensive précitée, ni que celle-ci avait été effectivement portée à sa connaissance, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil, ensemble l'article 1176 du même code ; 

4°) ALORS QUE le compromis de vente du 24 juin 2010 était conclu sous la condition suspensive « qu'il soit justifié à l'acquéreur, dans les deux mois des présentes de la caducité du compromis régularisé le 17 avril 2007 entre les consorts X... et la société ATIK RESIDENCES BOURGOGNE FRANCHE COMTE » ; qu'après avoir relevé que le 27 septembre 2010, la société LIDL avait écrit au maire de la commune de GRAY pour lui demander son accord en vue de créer une entrée/ sortie par l'arrière du bâtiment en s'engageant expressément à « réaliser les travaux nécessaires à la sécurisation de cet accès », et qu'elle avait fait établir un plan daté du 9 juillet 2010 faisant apparaître une possibilité d'accès par l'arrière, laquelle n'était pas mentionnée dans le plan précédent daté du 29 juin 2010, la Cour d'appel a jugé que la poursuite annoncée de son projet par la société LIDL « corrobora ait par ailleurs l'affirmation de ses adversaires selon lesquelles elle a bien été informée du règlement de la question relative au précédent compromis de vente » ; qu'en statuant par de tels motifs, impropres à établir que les consorts X... avaient effectivement informé la société LIDL, dans le délai de deux mois à compter de la signature du compromis soit avant le 25 août 2010, de la caducité du précédent compromis consenti à la société ATIK RESIDENCES BOURGOGNE FRANCHE COMTE, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil, ensemble l'article 1176 du même code ; 

5°) ALORS QUE la renonciation à un droit ne peut se déduire que d'actes manifestant sans équivoque la volonté de renoncer ; qu'en retenant, par motifs supposément adoptés des premiers juges, que « la société en nom collectif LIDL se serait prévalu de la condition suspensive stipulée au paragraphe 10 des conditions suspensives dès l'expiration du délai de deux mois, si la caducité du précédent compromis n'avait pas été justifiée dans les délais », la Cour d'appel, qui a statué par des motifs impropres à établir que la société LIDL avait renoncé à se prévaloir de la défaillance de la condition suspensive précitée, ni que cette défaillance avait été effectivement portée à sa connaissance, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil, ensemble l'article 1176 du même code. 

SECOND MOYEN DE CASSATION 

Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR confirmé le jugement rendu le 12 juin 2012 par le tribunal de grande instance de VESOUL, ayant condamné la société LIDL à payer aux consorts X... la somme de 40. 000 ¿ à titre d'indemnité contractuelle, avec intérêts au taux légal à compter du 14 avril 2011, date de l'assignation, 

AUX MOTIFS QU'« Il n'apparaît pas possible, pour les mêmes raisons, d'admettre la caducité du compromis litigieux sur la base de son article 3. S'il est en effet exact que le Conseil général a imposé la mise en place d'un « tourne à gauche », qui s'est avéré impossible à réaliser compte tenu du refus de la Société LEADER PRICE de céder la surface de terrain nécessaire, le courrier précité démontre incontestablement que l'acquéreur qui souhaitait néanmoins la réalisation de son opération avait non pas « envisagé » mais clairement décidé de créer, pour y pallier, une entrée/ sortie par l'arrière du bâtiment. Le Maire de la commune de GRAY a donné son accord par courrier du 8 octobre 2010 en préconisant toutefois la réalisation, de certains travaux nécessaires à l'écoulement des eaux du fossé bordant la propriété, à savoir la mise en place d'un busage sur, toute la largeur de l'accès avec une tête d'aqueduc de part et d'autre ; il a également invité la SNC LIDL à réfléchir au renforcement de la structure de la chaussée pour qu'elle puisse supporter le trafic des poids-lourds et à la desserte du secteur par un accès piétons sécurisé, voire par la matérialisation d'une piste cyclable, en concertation avec les services techniques de la Ville. Or, la Cour constate, à la suite du premier juge, que la SNC LIDL ne démontre aucunement en quoi la réalisation de ces travaux aurait été de nature à « rendre plus difficile », au sens du compromis de vente litigieux, la réalisation de son projet initial ; en effet le devis versé pour la première fois à hauteur d'appel et qualifié « de complaisance » par les intimés, ne revêt aucune valeur probante ; il a été réalisé le 4 octobre 1012, soit plus de deux ans après le retrait de la SNC LIDL, il n'est pas signé, et il a été établi à l'en-tête d'un cabinet dont il n'est pas contesté qu'il régularise les plans d'implantation des sociétés LIDL pour tout l'Est de la France ; il est dans ces conditions clairement sujet à caution. Il résulte de ces considérations que la SNC LIDL ne justifie pas avoir été dans l'impossibilité d'obtenir un permis de construire conforme en tous points à la demande et elle a, par suite, commis une faute contractuelle en s'abstenant de le déposer. La décision déférée sera en conséquence confirmée » ; 

ET AUX MOTIFS, A LES SUPPOSER ADOPTES DES PERMIERS JUGES, QUE « S'agissant du dépôt d'un permis de construire, la société en nom collectif LIDL n'a pas procédé à cette formalité. Il convient, en premier lieu, d'observer que si l'acquéreur s'engageait à justifier dans le délai de quinze jours du dépôt d'une demande de permis de construire, ce délai ne trouve pas son point de départ à compter de la conclusion du compromis de vente comme soutenu par les demandeurs, mais à compter du dépôt de la demande de permis. En second lieu, l'acquéreur ne s'engageait pas à déposer un permis de construire mais soumettait la réalisation de la vente à l'obtention d'un tel permis, de sorte que Michel, Sabine, Valérie et Cyrille X... ne peuvent prétendre que la vente devenait parfaite du seul fait de l'absence d'un tel dépôt. Par contre, si la stipulation au seul profit de l'acquéreur permet à celui-ci de renoncer à ces conditions, elle n'empêche pas l'autre partie de se prévaloir du non accomplissement de la condition. Reste à vérifier en l'espèce, si l'obligation de faire réaliser un " tourne à gauche " ou si l'impossibilité de cette réalisation justifie l'abandon du projet d'implantation du magasin et, subséquemment, le refus de réaliser la vente en la forme authentique. Le permis de construire, selon les termes du compromis : * devait autoriser la construction d'une surface commerciale de 1550 m2 de surface dont 990 m2 de vente avec 90 places de parking et accès camions de 40 tonnes, * ne devait révéler aucune injonction de travaux notamment des équipements publics, ni de servitude ou autres empêchements, susceptibles de réduire la valeur de l'immeuble, de porter atteinte à sa destination ou à son usage normal ou enfin de rendre plus difficile la réalisation de l'opération telle qu'envisagée par l'acquéreur. Cette obligation de réaliser un " tourne à gauche " imposée par le Conseil général n'est pas contestée et a d'ailleurs été reconnue par les demandeurs, de même que n'est pas contesté le refus de la société LCC Leader Price d'accepter les acquisitions de terrain nécessaires. Toutefois, la société en nom collectif LIDL ne démontre aucunement en quoi ce refus est de nature à rendre plus difficile l'implantation de son propre magasin. Il résulte en effet d'une lettre de Laurent Y..., responsable de l'unité technique du Conseil général, que le coût estimé de l'implantation d'un " tourne à gauche " s'élèverait à 60 000 ¿, sans tenir compte des prestations qui relèvent des divers concessionnaires de réseaux, de la signalisation publique et des acquisitions foncières. Néanmoins, la réalisation de cet équipement, dont le coût n'apparaît pas disproportionné par rapport au montant global de l'opération d'implantation d'un magasin, constitue un élément normal de l'accès à une surface commerciale, équipement prévisible et indispensable qui ne peut avoir d'incidence sur l'opération telle qu'envisagée par l'acquéreur. En conséquence, la société en nom collectif LIDL ne peut prétendre que la réalisation d'un « tourne à gauche » constitue une injonction de travaux de nature à rendre plus difficile la réalisation de l'opération telle qu'envisagée par elle. Mais surtout, la société en nom collectif LIDL ne justifie pas que l'impossibilité pour elle de réaliser un " tourne à gauche " constitue une injonction de travaux de nature à rendre plus difficile la réalisation de l'opération telle qu'envisagée par elle. La société en nom collectif LIDL a adressé au maire de Gray une lettre en date du 27 septembre 2010 proposant la création d'un accès par l'arrière du bâtiment compte tenu des difficultés de réalisation du " tourne à gauche ". Par lettre en date du 8 octobre 2010, le maire donnait un avis favorable à cette création en préconisant la réalisation de certains travaux prévisibles tels que le busage sur toute la largeur de l'accès et un renforcement de la structure de la chaussée et en invitant à réfléchir à un accès piéton sécurisé. Or, la société en nom collectif LIDL ne démontre aucunement en quoi la réalisation de ces travaux serait de nature à rendre plus difficile la réalisation de l'opération telle qu'elle l'avait envisagée initialement. Notamment, elle ne fournit aucune pièce permettant de connaître une estimation des coûts engendrés par la création de cet accès à l'arrière du bâtiment et de la comparer à ceux de la réalisation du " tourne à gauche ". Elle ne justifie pas avoir pris contact avec les services municipaux pour obtenir les renseignements nécessaires, alors qu'elle s'était rapprochée du Conseil général précédemment pour réaliser l'accès de sa future implantation. Dans ces conditions, elle ne démontre pas que, compte tenu des éléments d'information en sa possession, le permis de construire allait révéler une injonction de travaux, notamment des équipements publics, ou autres empêchements susceptibles de réduire la valeur de l'immeuble, de porter atteinte à sa destination ou à son usage normal ou enfin de rendre plus difficile la réalisation de l'opération telle qu'envisagée par elle. En conséquence, elle ne justifie pas de l'impossibilité pour elle d'obtenir un permis de construire conforme en tous points à la demande qu'elle devait déposer. Dès lors, en ne déposant pas une demande de permis de construire, elle a manqué à la loyauté contractuelle et ne peut se prévaloir de l'absence d'obtention du permis pour invoquer la défaillance d'une des conditions suspensives, rendant la promesse caduque de plein droit, et pour se prétendre déliée de tout engagement. Aussi, convient-il d'appliquer la clause pénale telle que prévue au compromis du 24 juin 2010 et qui constitue la sanction convenue en cas de refus illégitime de régulariser la vente en la forme authentique. Michel, Sabine, Valérie et Cyrille X... sont donc en droit d'obtenir de la société en nom collectif LIDL la somme de 40 000 ¿ à titre d'indemnité, outre intérêts au taux légal à compter du 14 avril 2011, date de l'assignation » ; 

1°) ALORS, D'UNE PART, QUE le compromis de vente du 24 juin 2010 avait été conclu sous la condition suspensive de « l'obtention d'un permis de construire valant le cas échéant permis de démolir, conforme en tous points à la demande déposée, purgé de tout recours ou retrait délivré par l'autorité compétente (¿) », et qu'il était stipulé que « le permis de construire ne devra révéler aucune injonction de travaux, notamment des Equipements Publics, ni de servitudes ou autres empêchements susceptibles de réduire la valeur de l'immeuble, de porter atteinte à sa destination ou à son usage normal ou enfin de rendre plus difficile la réalisation de l'opération telle qu'envisagée par l'acquéreur » ; que la Cour d'appel a constaté (arrêt attaqué, page 5, 4ème §) que le Conseil Général avait imposé à la société LIDL la mise en place d'un tourne à gauche « qui s'est avéré impossible à réaliser compte tenu du refus de la Société LEADER PRICE de céder la surface de terrain nécessaire » ; que, pour juger néanmoins que la société LIDL ne justifiait pas avoir été dans l'impossibilité d'obtenir un permis de construire conforme à son projet et qu'elle avait, par suite, commis une faute contractuelle en s'abstenant de le déposer, la Cour d'appel a retenu que la société LIDL, qui souhaitait la réalisation de son opération, pour pallier à l'impossibilité de créer un « tourne à gauche », avait décidé de créer une entrée/ sortie par l'arrière du bâtiment, et qu'elle n'établissait pas en quoi la réalisation des travaux exigés par l'administration pour la mise en oeuvre de ce second projet aurait rendu « plus difficile » l'opération, au sens du compromis de vente ; qu'en statuant de la sorte, quand il résultait de ses propres constatations que le projet initial d'implantation d'un magasin sur le terrain objet du compromis s'était avéré impossible, ce dont il résultait que la condition suspensive précitée était défaillie, peu important que la société LIDL ait néanmoins cherché à pallier à cette impossibilité en modifiant son projet, puis ait décidé d'y renoncer, la Cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil, ensemble l'article 1176 du même code ; 

2°) ALORS QUE le compromis de vente du 24 juin 2010 avait été conclu sous la condition suspensive de « l'obtention d'un permis de construire » qui « ne devra révéler aucune injonction de travaux, notamment des Equipements Publics, ni de servitudes ou autres empêchements susceptibles de réduire la valeur de l'immeuble, de porter atteinte à sa destination ou à son usage normal ou enfin de rendre plus difficile la réalisation de l'opération telle qu'envisagée par l'acquéreur » ; que dans sa lettre en date du 8 octobre 2010, le maire de la commune de GRAY donnait son accord au projet de la société LIDL de créer un accès par l'arrière du bâtiment, en précisant que « compte tenu de l'augmentation du trafic que va générer ce nouvel accès et notamment celui des poids lourds, certains travaux seront à prévoir dans le cadre de cet aménagement : (¿) un busage sera à réaliser sur toute la largeur de l'accès avec une tête d'aqueduc de part et d'autre. La conception de ce busage devra prendre en compte les charges importantes qui franchiront ce passage. Il sera aussi nécessaire de prévoir un renforcement de la structure de la chaussée (¿) » ; qu'en jugeant néanmoins que le maire de la commune de GRAY avait donné son accord au projet d'aménagement « en préconisant toutefois la réalisation, de certains travaux nécessaires à l'écoulement des eaux du fossé bordant la propriété », et qu'il « a vait également invité la SNC LIDL à réfléchir au renforcement de la structure de la chaussée pour qu'elle puisse supporter le trafic des poids-lourds et à la desserte du secteur par un accès piétons sécurisé, voire par la matérialisation d'une piste cyclable, en concertation avec les services techniques de la Ville », la Cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis du courrier du 8 octobre 2010, dont il résultait une injonction de travaux si la société LIDL souhaitait mener à bien son projet, et a ainsi violé l'article 1134 du code civil ; 

3°) ALORS, EN TOUT ETAT DE CAUSE, QU'il résulte des propres constatations de l'arrêt attaqué qu'aux termes d'un courrier du 8 octobre 2010, le maire de la commune de GRAY avait donné son accord à la société pour la création d'un accès par l'arrière du bâtiment, tout en demandant la réalisation de certains travaux nécessaires, à savoir « la mise en place d'un busage sur, toute la largeur de l'accès avec une tête d'aqueduc de part et d'autre » ainsi que le « renforcement de la structure de la chaussée pour qu'elle puisse supporter le trafic des poids-lourds et à la desserte du secteur par un accès piétons sécurisé, voire par la matérialisation d'une piste cyclable, en concertation avec les services techniques de la Ville » ; qu'en retenant par motifs propres et supposément adoptés, pour juger que la société LIDL ne démontrait pas en quoi ces travaux auraient rendu « plus difficile » au sens du compromis du 24 juin 2010, le projet initial de la société LIDL, que cette dernière n'établissait pas le coût de ces travaux ni ne justifiait avoir pris contact avec les services municipaux pour obtenir les renseignements nécessaires, la Cour d'appel, qui a constaté que des travaux non prévus auraient été nécessaires pour l'obtention d'un permis de construire conforme au projet de la société LIDL, de sorte que la condition suspensive précitée était défaillie peu important le coût exact de ces travaux supplémentaires, n'a pas tiré les conséquences qui s'évinçaient de ses propres constatations, et violé l'article 1134 du code civil, ensemble l'article 1176 du même code.