Cour de Cassation · civ3 — 17 février 2015

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 





Sur le moyen unique, ci-après annexé :


Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 18 janvier 2012), que la commune de Palavas-les-Flots a consenti un contrat d'amodiation pour divers lots d'un centre commercial installé sur l'esplanade portuaire, que les époux X... ont également acquis les lots de la société Les Marines des flots ; qu'ils ont donné les lieux à bail à usage commercial à la société Le New Port ; que le 1er mars 2005 ils ont délivré à la société preneuse un commandement d'avoir à respecter les clauses du bail visant la clause résolutoire, puis, le 27 avril 2006 un nouveau commandement aux mêmes fins et à celle de remettre les lieux en l'état ; que le 11 juin 2005 et le 23 mai 2006, la société Le New Port les a assigné en nullité des commandements ;


Attendu qu'ayant relevé que le bail liant les parties stipulait que le preneur ne pourrait opérer aucune démolition, construction, ni aucun changement de distribution sans l'autorisation expresse et par écrit du bailleur, que le 24 juin 1995, les bailleurs avaient donné l'autorisation au preneur qui la sollicitait de procéder à la réfection du sol et d'abattre dans la cuisine une petite cloison, mais elle seule, qu'à l'occasion d'un avenant au bail à effet du 1er janvier 1998, ils avaient accepté que le preneur, qui s'engageait à effectuer à ses frais exclusifs les travaux de mise en conformité des cuisines aux normes applicables, procède à une ouverture entre le local loué et un local voisin et retenu au vu des pièces qui lui était soumises et des modifications constatées par expertise et dénoncées au commandement du 27 avril 2006 que la société preneuse avait outrepassé les limites des autorisations accordées par les bailleurs, la cour d'appel, qui a répondu aux conclusions qui lui étaient soumises, a, à bon droit, constaté, la résiliation du bail par application de la clause résolutoire qui y était inclue ; 


D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;


PAR CES MOTIFS :


REJETTE le pourvoi ;


Condamne la société Le New Port aux dépens ;


Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Le New Port à payer la somme de 3 000 euros à M. et Mme X... ; rejette la demande de la société Le New Port ; 


Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept février deux mille quinze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt


Moyen produit par la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat aux Conseils, pour la société Le New Port.


Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR constaté la résiliation du bail conclu entre les parties le 14 mars 2003 par l'effet de la clause résolutoire, d'AVOIR constaté que la société Le New Port était occupante sans droit ni titre des locaux situés Esplanade portuaire, rive droite, centre commercial à Palavas-Les-Flots à compter du 27 mai 2006 et d'AVOIR condamné la société Le New Port à payer à M. Rodolfo X... et Mme Marie Y... épouse X... les sommes de 91.210 ¿ au titre des travaux de reprise, de 12.250 ¿ au titre de la perte locative ;


AUX MOTIFS QUE Sur la modification de locaux et ses conséquences au regard du commandement du 27 avril 2006 " Le contrat de bail en date du 14 mars 1983 qui régit les rapports entre les parties, stipule : * au titre du 40 des "charges et conditions ", concernant les "transformations et améliorations par le preneur ", que ce dernier "ne pourra opérer aucune démolition, construction, ni aucun changement de distribution sans l'autorisation expresse et par écrit du bailleur" ; * une clause résolutoire énonçant que : "A défaut (¿) d'exécution. de l'une ou l'autre des conditions du présent bail est un mois après un simple commandement de payer et une. sommation d'exécuter restée sans effet, et contenant déclaration par le bailleur de son intention d'user du bénéfice de la présente clause, le présent bail sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur sans qu'il soit besoin de former une demande de justice ". Il ressort des éléments de la procédure: ¿ que par lettre du 20 juin 1995, M. Z..., alors gérant de la SARL Le New Port, a sollicité des bailleurs "l'autorisation de refaire la cuisine du New Port ( ... ), les travaux se limitant à abattre une cloison se trouvant dans la dite cuisine et d'en changer le carrelage" ; que par réponse en date du 24 juin 1995, les époux X... ont indiqué donner « 1'autorisation de faire la réfection du sol et d'abattre dans ladite cuisine la petite cloison se trouvant entre le bac à vaisselle et les fourneaux ", ajoutant : "Nous précisons bien uniquement cette cloison" ; ¿ qu'à l'occasion d'un avenant au bail commercial du 14 mars 1983, les parties ont fixé, à effet du ler janvier 1998, conventionnellement un nouveau montant du loyer et en contrepartie, les époux X... ont accepté que "la SARL Le New Port procède à une ouverture entre le local, propriété des époux X..., et le local voisin occupé par l'entreprise Skipper ", cette ouverture devant être effectuée par une entreprise spécialisée et les travaux surveillés et réceptionnés par un architecte désigné par les bailleurs et rémunérés par le preneur; qu'à ce titre, la SARL Le New Port s'engageait, "à ses frais exclusifs, à effectuer tous les travaux de mise en conformité des cuisines aux normes applicables" ; que l'étude de la nouvelle cuisine du New Port établie par le cabinet Ferrier Consultant Hygiène, à la requête de la SARL Le New Port, aux fins de "diagnostic-conseil et analyse de conformité", n'est ni datée ni signée mais surtout ne précise pas en quoi les travaux préconisés et discutés à ce jour étaient justifiés par la législation alors applicable tandis qu'aucune injonction administrative de quelque nature que ce soit ne venait imposer lesdits travaux ; que dans son rapport établi en date du 21 avril 2006 à la demande du juge des loyers commerciaux saisi aux fins de détermination de la valeur locative des locaux au 1er janvier 2002, l'expert A... conclut que des travaux effectués par la société preneuse constituaient des travaux de modifications auxquels s'ajoutaient des travaux d'amélioration, financés par cette société ; qu'au cours des opérations de cette expertise judiciaire, les bailleurs avaient, par l'intermédiaire de leur conseil, dès le 21 février 2005 en suite de l'accedit du 8 février 2005, dénoncé ces travaux ayant constitué à réunir deux fonds et à créer ainsi un seul fonds exploité au nom de la SARL, travaux de redistribution de locaux et d'embellissement initiés par cette société sans autorisation des bailleurs ; que le commandement d'avoir à respecter les clauses du bail commercial, délivré à la requête des bailleurs le 27 avril 2006 et valant également dénonce d'un procès-verbal de constat d'huissier établi le 12 avril 2006 sur ordonnance présidentielle, fait état des points suivants : - que la cloison derrière la plonge a été déplacée ¿ que les cloisons délimitant les WC ont été supprimées ; que les deux WC existants ont été supprimés de même que le lavabo ¿ que la douche a été supprimée ¿ que la cloison qui existait en partie arrière, à l'emplacement de la réserve a été déplacée d'environ 1,00 mètre ; qu'une ouverture a été pratiquée dans cette cloison afin de permettre le passage à un local poubelle ; qu'au surplus, les anciens WC et lavabo ont été aménagés en cuisine ; qu'en l'état du rapport Bonnicel, architecte, en date du 19 mars 2007, concernant l'état des lieux avant et après modification, et repris par l'expert B... dans son rapport du 13 août 2007, ce dernier expert a relevé que "Ces locaux, postérieurement à l'avenant prenant effet le 1er janvier 1998, ont été transformés par la SARL Le New Port qui a supprimé et déplacé des cloisons (plonge, réserve), supprimé les toilettes avec lavabos hommes/femmes, déplacé le bar et agrandi la cuisine avec la plonge aux dépens de la surface de la salle de bar/restaurant"; "Faisant suite à un commandement daté du 27 avril 2006 ( ... ), la SARL Le New Port, au début du mois de mai 2006, a fait de nouveaux travaux consistant à remettre les toilettes approximativement à leur emplacement originel" ; Et de conclure : "... les locaux, dans leur état actuel d'aménagement, ne sont pas conformes aux prescriptions légales et réglementaires du fait de l'emplacement des toilettes qui sont au milieu de la cuisine et partant de la diminution de surface de celle-ci, précisant que, pour remédier à cette non-conformité et seulement à celle-ci, il serait nécessaire de démolir les toilettes et de restituer cet espace à la cuisine » et que s'agissant des modifications apportées au local et décrites dans le commandement, il a été répondu que "les cloisons avaient été modifiées, les locaux sanitaires remis à leur place mais que d'autres aménagements et modifications avaient été apportés, tout en précisant que si les locaux devaient être remis dans leur état initial le coût des travaux serait de l'ordre de 180.000 ¿ HT mais que ces aménagements conforme à l'état antérieur ne donnerait qu'une conformité réglementaire par rapport à l'exploitation du seul local propriété des époux X... et, non pour celle faite dans les deux locaux contigus". Il s'évince de ces pièces et constatations qu'à l'évidence la société Le NewPort n'a pas respecté la clause du bail lui faisant interdiction de procéder à des démolitions, constructions ou autres changements de distribution de locaux, sans l'autorisation expresse et par écrit des bailleurs. En effet, cette société a sans discussion outrepassé la limite de l'autorisation de travaux sollicitée par elle et accordée par le bailleur en juin 1995. Vainement cette société peut se prévaloir de l'avenant au bail à effet du 1er janvier 1998 autorisant une ouverture entre les locaux, propriété des époux X..., et le local contigu, et mettant à sa charge les travaux de mise en conformité des cuisines aux normes applicables, pour prétendre avoir été autorisée à procéder à l'ensemble des modifications constatées par expertise et dénoncées dans le commandement du 27 avril 2006, étant seule à l'origine desdites modifications en voulant procéder à l'agrandissement de la salle de restaurant et à la jonction des deux locaux dont un seul est concerné par le bail liant les parties. Il est tout aussi constant qu'à raison des autorisations particulièrement circonscrites par eux au terme de leur courrier du 24 juin 1995 ou de l'avenant à effet du 1er janvier 1998, les bailleurs n'ont pas plus entendu renoncer, qui plus est de manière non équivoque, à la clause résolutoire stipulée au bail, encore moins à la clause relative à l'obligation de requérir l'accord des bailleurs pour effectuer tous travaux de démolition, construction ou changement de distribution des locaux. Par ailleurs, contrairement à ce que soutient la SARL Le New Port, le commandement délivré le 27 avril 2006 ne saurait encourir quelque nullité que ce soit dès lors qu'il y est fait mention du bail commercial du 14 mars 1983 et de son avenant, est porté en annexe le procès-verbal de constat d'huissier du 12 avril 2006, est détaillé les transformations et améliorations contrevenant aux clauses du bail et enfin expressément reproduit la clause résolutoire dont s'agit. Il doit être observé que la référence au bail de 1983 suffit comme étant une nouvelle convention passée entre les parties, sans qu'il y ait lieu de se référer au bail initial de 1977. La société preneuse n'est pas plus fondée à soutenir que les époux X... feraient preuve d'une mauvaise foi de principe, cette société ne pouvant sérieusement ignorer que depuis leur origine, les relations locatives entre les parties concernaient des locaux précisément situés sur un terrain objet d'un contrat d'amodiation, à telle enseigne que la durée d'existence de la SARL Le New Port avait été précisément fixée à 45 ans, soit à une durée inférieure à celle du contrat d'amodiation (49 ans). Dans ces conditions; certes dans un cadre juridique différent de celui retenu par le premier juge, la cour ne peut que constater la résiliation du bail en date du 14 mars 2003 par l'effet de la clause résolutoire acquise au 27 mai 2006 ainsi que l'occupation des locaux sans droit ni titre à compter de cette dernière date par la SARL Le New Port ;


1) ALORS QUE l'obligation qui pèse sur le preneur de maintenir les locaux loués dans leur état primitif ne trouve pas à s'appliquer lorsque celui-ci a été autorisé par le bailleur à réaliser des travaux ayant pour effet de modifier la disposition des lieux loués ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que le 24 janvier 1995, les époux X... ont donner l'autorisation à la société Le New Port « de faire la réfection du sol et d'abattre dans la cuisine la petite cloison se trouvant entre le bac à vaisselle et les fourneaux » et que l'avenant au bail conclu entre la société Le New Port et les époux X... le 1er janvier 1998 autorisait la société locataire à « procéder à une ouverture entre le local propriété des époux X... et le local voisin occupé par l'entreprise Skipper » et à « effectuer tous les travaux de mise en conformité des cuisines aux normes applicables » ; qu'en déclarant valable le commandement du 27 avril 2006 qui faisait injonction à la société Le New Port de remettre les locaux loués dans l'état où ils étaient, à la date de la conclusion du bail, le 14 mars 1983, sans tenir compte des travaux réalisés conformément aux autorisations accordées le 24 janvier 1995 et le 1er janvier 1998, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil ;


2) ALORS QUE la mise en oeuvre de la clause résolutoire suppose une infraction aux obligations du contrat de bail dans lequel elle est insérée ; que l'avenant au bail conclu entre la société Le New Port et les époux X... le 1er janvier 1998 autorisait la société locataire, en contrepartie d'une augmentation de loyer, à « procéder à une ouverture entre le local propriété des époux X... et le local voisin occupé par l'entreprise Skipper » et à « effectuer tous les travaux de mise en conformité des cuisines aux normes applicables » ; que s'appuyant sur le rapport d'expertise judiciaire de M. B..., la société Le New Port faisait valoir que l'ouverture réalisée avec le local voisin, dûment autorisée par les bailleurs, avait entraîné une augmentation importante de la surface de la salle de restaurant, ce qui l'avait contrainte à augmenter la surface de la cuisine, pour se mettre en conformité avec les normes applicables, en supprimant et en déplaçant certaines cloisons (concl. du 26 octobre 2011, p. 23 s.) ; qu'en jugeant que la société Le New Port ne pouvait pas se prévaloir de de l'avenant au bail du 1er janvier 1998 pour prétendre avoir été autorisée à procéder à l'ensemble des modifications constatées par expertise et dénoncées dans le commandement du 27 avril 2006, sans expliquer en quoi les travaux d'ouverture des locaux et mise aux normes des cuisines excédaient le cadre de cette autorisation, la cour d'appel a privé son arrêt de base légale au regard des articles 1134 et 1184 du code civil ;


3) ALORS, en toute hypothèse, QU'une clause résolutoire de plein droit n'est acquise qu'à la condition d'avoir été mise en oeuvre de bonne foi ; que dans ses conclusions d'appel, la société Le New Port soutenait que les époux X... avaient mis en oeuvre de mauvaise foi la clause résolutoire stipulée dans le contrat de bail ; qu'au soutien de sa démonstration, elle faisait valoir que le rétablissement des lieux dans leur état primitif demandé par les bailleurs rendraient les locaux non conformes aux normes applicables pour pouvoir exploiter un commerce de restaurant (concl. du 26 octobre 2011, p. 30) ; qu'en déclarant acquise la clause résolutoire sans s'expliquer sur la pertinence de la demande de rétablissement des lieux loués dans leur état primitif, la cour d'appel a privé son arrêt de base légale au regard de l'article 1134, alinéa 3, du code civil ;


4) ALORS QUE l'application de la clause résolutoire est subordonnée aux exigences de la bonne foi ; qu'en l'espèce, la société Le New Port faisait valoir que les époux X... avaient mis en oeuvre de mauvaise foi la clause résolutoire stipulée dans le contrat de bail, observant qu'ils s'étaient opportunément prévalus de cette clause alors qu'une instance était en cours concernant la fixation du loyer du bail renouvelé ; qu'elle en déduisait qu'il s'agissait pour les bailleurs d'obtenir une nouvelle augmentation du loyer ou à défaut une expulsion de la société Le New Port pour y installer en lieu et place la société C2R gérée par leur petit-fils (concl. du 26 octobre 2011, p. 30) ; qu'en déclarant acquise la clause résolutoire sans s'expliquer sur les motivations réelles des bailleurs au moment de mettre en oeuvre de la clause résolutoire, la cour d'appel a derechef privé son arrêt de base légale au regard de l'article 1134, alinéa 3, du code civil.