Cour de Cassation · civ3 — 17 février 2015

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 





Sur le moyen unique, ci-après annexé :


Attendu, selon l'arrêt attaqué (Douai, 26 février 2013), que le 18 décembre 1992, M. X... a pris à bail un local commercial au rez-de-chaussée d'un immeuble ; que le 2 juillet 2002, Mme Y... a acquis le lot n° 1 correspondant au local loué et le lot n° 6 correspondant à deux caves ; qu'alléguant une occupation sans titre des deux caves par son locataire, elle l'a assigné en expulsion et paiement d'une indemnité d'occupation ;


Attendu qu'ayant constaté que le bail mentionnait exclusivement la mise à disposition d'un rez-de-chaussée commercial, que l'état des lieux annexé au bail se bornait à décrire la composition de ce local sans faire la moindre allusion aux caves, que M. X... ne démontrait pas que celles-ci constituaient un accessoire indispensable à l'exploitation normale des lieux, alors que, selon le bail, les lieux loués comprenaient une pièce principale et une seconde pièce pouvant être utilisée en zone de stockage, et qu'il n'était aucunement établi que le transfert des stocks dans la petite pièce du lot n° 1 serait de nature à compromettre l'exploitation de son fonds de commerce de restauration, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, en a exactement déduit que le locataire occupait ces caves sans droit ni titre, et a ainsi légalement justifié sa décision ;


PAR CES MOTIFS :


REJETTE le pourvoi ;


Condamne M. X... aux dépens ;


Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. X... à payer la somme de 3 000 euros à Mme Y... ; rejette la demande de M. X... ;




Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept février deux mille quinze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt


Moyen produit par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux Conseils, pour M. X...



Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir dit que M. X... était occupant sans droit ni titre des caves, lot n° 6 du règlement de copropriété, d'avoir ordonné son expulsion et de l'avoir condamné à payer une indemnité d'occupation de 100 ¿ par mois ;


AUX MOTIFS QUE l'occupation des caves par Monsieur Moussa X... est reconnue et d'ailleurs revendiquée par l'intéressé ; QU'en premier lieu, tel que l'a relevé le premier juge, non seulement le bail mentionne exclusivement la mise à disposition d'un rez-de-chaussée commercial, mais de surcroît, l'état des lieux annexé au bail (constat d'huissier du 16 décembre 1992) se borne à décrire la composition de ce local du rez-de-chaussée - à savoir une pièce de commerce, une autre pièce et des WC - sans faire la moindre allusion aux caves ; QUE l'état descriptif de division de l'immeuble joint au règlement de copropriété distingue expressément le lot correspondant au rez-dechaussée (lot n° 1)objet exprès du bail, et le lot correspondant aux caves (lot n° 6) lesquelles sont, selon l'état descriptif de division, affectées d'une servitude profitant à l'ensemble des autres lots, en raison de la présence d'un compteur d'eau commun à l'immeuble (article 7 de l'état descriptif) ; QUE cet acte de division a été établi en 1985 par les bailleurs d'origine de Monsieur Moussa X..., les époux Z..., ce dont la cour déduit que c'est en toute connaissance de cause de la configuration des lieux que ces derniers ont conclu le bail dont s'agit ; QUE non seulement l'acta descriptif de propriété ne dit pas que le lot n° 6 correspondant aux caves serait exclusivement accessible par un escalier privatif, mais il ressort au contraire des constatations opérées par l'huissier le 5 septembre 2008 que ce lot est également accessible par un second escalier donnant sur les parties communes de accès condamné au jour du constat ; qu'il n'est aucunement démontré que, tel que Monsieur Moussa X... l'affirme, cet accès aurait été condamné par ses bailleurs d'origine lors de la division de l'immeuble réalisée en 1985, et en tout état de cause avant la conclusion du bail litigieux intervenue en 1992 ; QU'il est indifférent, dans le cadre du présent litige qui oppose bailleur et preneur, que l'assemblée des copropriétaires de l'immeuble ait refusé, en 1997, à Monsieur Moussa X... l'accès aux caves via le couloir d'accès aux étages, cet élément confirmant au contraire qu'il a existé un autre accès jusqu'à une époque indéterminée ; QU'en toute hypothèse, même à supposer que les caves ne soient accessibles que par ce local commercial, cela ne saurait pour autant conférer à Monsieur Moussa X... un droit d'occupation, eu égard au contenu clair et précis du contrat et de l'état des lieux y annexé, sauf pour le preneur à établir: l'existence d'un accord tacite des bailleurs sur cette occupation - ce qui sera examiné ci-après ; QUE par ailleurs, le caractère accessoire et indispensable des caves ne saurait se déduire de la circonstance que s'y trouveraient à présent la chaudière et les compteurs de gaz et d'eau du commerce exploité par Monsieur Moussa X..., dans la mesure où cette situation ne ressort pas de l'état des lieux dressé à l'entrée dans les lieux, en 1992, de sorte que Monsieur Moussa X... est présumé être à l'origine de cette situation de fait ; QUE les actes translatifs de propriété du local successivement intervenus à partir de 1997, omettent certes d'indiquer que la vente porte également sur le lot n° 6, mais non seulement cela constitue une simple omission réparée suivant acte rectificatif du 26 décembre 2006, mais en tout état de cause, cette omission, commise dans les relations entre ancien propriétaire et nouveau propriétaire, est dépourvue de portée dans les rapports entre bailleur d'origine et locataire résultant d'un bail conclu en 1992, soit antérieurement à la 1re vente ; QUE si l'omission procédait, comme l'affirme Monsieur X.... d'une simple « erreur matérielle », force est de constater qu'elle n'a jamais fait l'objet de la moindre rectification volontaire, voire seulement d'une demande en ce sens de sa part ; QU'enfin, Monsieur Moussa X..., qui ne produit aucune pièce établissant la date à partir de laquelle il a commencé d'occuper les caves, ne rapporte pas la preuve de ce que ses bailleurs d'origine, les époux Z..., voire les bailleurs suivants, auraient tacitement consenti à une telle occupation ; QU'en considération de l'ensemble de ces éléments, la cour estime que Monsieur Moussa X... n'établit pas qu'il fût contractuellement prévu de mettre les caves à sa disposition, fut-ce tacitement ;


QU'en second lieu tel que l'avait déjà. noté le premier juge, Monsieur Moussa X... ne démontre pas que les caves constitueraient un accessoire indispensable à l'exploitation normale des lieux, alors que selon le bail, les lieux loués comprennent une pièce principale et une seconde pièce pouvant être utilisée en zone de stockage ; QU'ainsi qu'il a été relevé précédemment, la présence d'éléments techniques dans les caves (chaudière et compteurs) n'existait pas lors de l'entrée dans les lieux et est donc imputable au locataire ; QUE non seulement Monsieur Moussa X... ne démontre pas qu'il aurait occupé ces caves dès l'origine, mais en outre, s'il les occupe désormais en simple zone de stockage tel qu'il l'affirme, il n'est aucunement établi que le transfert des stocks dans la petite pièce du lot n° 1 serait de nature à compromettre l'exploitation de son fonds de commerce de restauration ; QU'en considération de tout ce qui précède, la cour estime que c'est à juste titre que le premier juge en a conclu que Monsieur Moussa X... était occupant sans droit ni titre des caves, et, en conséquence, ordonné son expulsion et mis à sa charge une indemnité d' occupation ;


1- ALORS QUE les juges du fond sont tenus d'interpréter les conventions ambiguës ; que cette ambiguïté peut résulter de l'inadéquation de termes du contrat à la situation de fait qu'il est destiné à régir ; que la cour d'appel a constaté que les caves litigieuses étaient desservies, depuis la conclusion du bail, non seulement par un escalier débouchant sur les parties communes, condamné, mais également par un escalier débouchant directement dans le local loué ; que les juges du fond devaient donc rechercher si cette circonstance n'était pas de nature à révéler que les caves litigieuses étaient un accessoire naturel du local loué ; que faute d'avoir effectué cette recherche, elle a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil;


2- ET ALORS QUE la nécessité du local en cause à l'exploitation commerciale du preneur devait s'apprécier en fonction de l'activité à laquelle le local était destiné ; qu'en s'abstenant de rechercher si l'activité de restauration ne nécessitait pas l'utilisation de caves, la cour d'appel a de nouveau privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil.