Cour de Cassation · civ3 — 10 mars 2015

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 





 Sur le moyen unique :


 Vu l'article 6 § 1 de la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, ensemble les articles 455 et 458 du code de procédure civile ;


 Attendu selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 15 octobre 2013) que la société civile immobilière Forgas propriétaire d'un local commercial donné à bail à la société Crédit lyonnais, a fait délivrer à celle-ci un congé avec offre de renouvellement à compter du 31 décembre 2009 ; que la locataire a accepté le renouvellement du bail mais refusé le loyer sollicité ;


 Attendu que pour rejeter la prétention de la société bailleresse tendant à ce que le loyer du bail renouvelé soit fixé en application de l'article R. 145-11 du code de commerce, l'arrêt se borne, pour partie, à reproduire les conclusions de la société locataire et pour le surplus, à adopter les motifs du jugement ;


 Qu'en statuant ainsi, par une apparence de motivation pouvant faire peser un doute légitime sur l'impartialité de la juridiction et ne répondant pas au moyen tiré de l'usage exclusif de bureau, la cour d'appel a violé les textes susvisés ; 


 PAR CES MOTIFS :


 CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 15 octobre 2013, entre les parties, par la cour d'appel de Montpellier ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Montpellier, autrement composée ;


 Condamne la société Crédit lyonnais aux dépens ;


 Vu l'article 700 du code de procédure civile, déboute la société Crédit Lyonnais, la condamne à payer à la SCI Forgas la somme de 3 000 euros ; rejette la demande de la société Crédit lyonnais ;


 Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;


 Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix mars deux mille quinze.



MOYEN ANNEXE au présent arrêt


 Moyen produit par la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat aux Conseils, pour la société Forgas


 Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir, confirmant le jugement entrepris, débouté la SCI FORGAS de sa demande au titre du déplafonnement, et fixé le loyer par application de la règle du plafonnement à la somme annuelle de 16.356,94 € HT et HC ;


 Aux motifs propres que « la SCI FORGAS réitère sa prétention quant à la monovalence des locaux loués à bail commercial, à savoir : * que la société CREDIT LYONNAIS passe sous silence « nombre de pièces et surtout la salle des coffres », reprenant ainsi l'erreur matérielle du premier bail en date du 24 mai 1952, d'où une surface louée de 171,70m2 depuis 2002, supérieure à celle mise en avant par la locataire et reprise dans l'acte d'achat du 10 décembre 1997 rédigé par Maître Amigues ; * que les locaux litigieux, toujours occupés par le CREDIT LYONNAIS, même avant le sinistre du 19 août 1944 (guerre) ont été reconstruits en accord avec la banque, en fonction de son activité et de la destination qu'elle a donnée aux lieux, suivant plan arrêté et annexé au bail de 1952 ; * que malgré l'absence de clause spécifique et claire, la monovalence résulte des disposition des baux successifs, de la destination des locaux (cession du droit au bail, sous-location autorisée si le sous-locataire ou le cessionnaire « utilise les lieux à usage exclusif de bureaux »), ce qui exclurait la clause « tout commerce », laquelle n'interdit pas la monovalence ; * que les locaux ont été aménagés à la demande de la banque, grâce à son financement, pour constituer « une exploitation unique concernant une même clientèle », l'aménagement suggérant la possibilité de changer la destination sans réaliser des travaux onéreux, la durée du bail allant, aussi, dans le sens de la monovalence, ainsi que la construction d'une salle des coffres, l'installatin de distributeurs de billets, une remise en état pour une autre location devant être « extrêmement coûteuse et par là même décourageante », les travaux spécifiques ayant affecté la structure de l'immeuble, notamment en façade tandis qu'une cour a été couverte et fermée, la surface s'étant accrue jusqu'à 171,70m2 et des ouvertures avec baies sécurisées ayant été créées ; * qu'elle ne confond pas monovalence et destination contractuelle, la première étant une question de fait résultant des travaux réalisés mais aussi du contrat qui « suggère(nt) l'importance des travaux en eux-mêmes » qui ne vise que les aménagements d'une succursale de banque, ce qui démontrerait une affectation contractuelle d'agence bancaire, tandis que ni l'éventuelle clause « tout commerce », ni la clause concernant la sous-location visant des bureaux n'excluent la monovalence, les bureaux ne pouvant être qu'à l'usage exclusif de l'agence bancaire ; * qu'il s'agit d'une grosse agence du CREDIT LYONNAIS après la fermeture des succursales de COLLIOURE et de BANYULS-SURMER ; * qu'en tout cas, l'usage exclusif de bureaux traduirait leur monovalence pour lesquels l'article R.145-10 du code de commerce impose un déplafonnement automatique, cette clause sur la cession ou la sous-location à l'usage exclusif de bureaux, excluant une destination « tout commerce » ainsi que toute clause en ce sens, non présente dans les baux successifs ; * qu'enfin, la réalisation de travaux importants implique un déplafonnement (surface accrue par annexion d'une cour, travaux sur la façade, dégagement de 3m sur 1) tandis qu'une expertise serait susceptible « d'éclairer le juge » sur l'importance desdits travaux, sur l'évaluation d'une remise en l'état pour établir « le bilan « coût/avantage » ; que toutefois, la cour estime que cette argumentation n'est pas de nature à remettre en cause la motivation pertinente, très précise et détaillée du premier juge et à laquelle il est expressément renvoyé pour plus ample rappel (pages 4 et 5 du jugement concernant le caractère monovalent du bail), et que la cour ne peut que reprendre à son compte ; que la société CREDIT LYONNAIS ajoute justement qu'il ne résulte pas des stipulations du bail de 1952, qu'après la guerre et précisément, le sinistre du 19 août 1944, les locaux auraient été reconstruits en vue d'une seule et unique destination dès lors que ce bail a résilié celui en cours, à effet du 1er novembre 1941 et venant à échéance au 1er novembre 1956 et que : - d'une part, les bailleurs ont entendu reprendre les locaux antérieurement loués au CREDIT LYONNAIS, lui ayant consenti un nouveau bail portant sur d'autres locaux situés dans le même immeuble (pièce 16 de l'appelante) ; - d'autre part, les parties ont convenu d'ajouter aux locaux, différents des précédents (salle 69m2 en deux parties, placard de 3,12m2, bureau de direction de 15,51m2, local vestiaire WC de 3,60m2), « une partie de cour à l'arrière des lieux loués (...), ainsi que l'impasse (...) », avec une majoration de loyer de 5 000 francs par an à effet du 1er juillet 1963 (pièce 4) ; que la société intimée fait également valoir : * que la description incomplète des lieux loués, que lui impute la SCI FORGAS, n'est pas de son fait, puisqu'elle est reprise par la SCI dans le dernier bail de renouvellement à effet du 1er janvier 2001, l'extension datant de 1963 ; * que même complétée, cette description est celle de locaux dépourvus de spécificité, qui peuvent être affectés à tout activité commerciale, de toute nature, ce qui est le contraire d'un local monovalent, construit pour une destination unique, les précédents locaux délaissés, déjà exploités en agence bancaire, ayant pu être affectés par la bailleresse à l'exploitation d'une agence immobilière, *que l'accord donné par la locataire pour les travaux intérieurs des nouveaux locaux reconstruits et financés par la banque, au travers d'un prêt du fait de la déficience de la SCI, en termes de disponibilités financières (pièce 4 de la SCI), justifiait à suffisance que la banque ait pu choisir la structure des aménagements, pour que le bailleur puisse satisfaire à son obligation de délivrance, sans preuve d'une prétendue monovalence, le distributeur automatique ne pouvant relever de cette clause rédigée en 1952 ; * que de même, les travaux ultérieurs, qui ne feront accession au bailleur qu'en fin de jouissance à l'expiration du bail, n'ont pas pu rendre les locaux monovalents, et qu'en l'occurrence, la présence d'une salle des coffres, d'une surface de 13m2, avec trois armoires fortes et quelques coffres alloués à des clients, ne peut pas, à elle seule et même si elle avait fait accession, caractériser la monovalence des locaux, faute d'imposer une transformation profonde et coûteuse, les jurisprudence versées par la SCI ne concernant pas, entre autres, des aménagements comparables à ceux de l'espèce ; * que le caractère intrinsèque du local exclut la monovalence dès lors que le bail ne comporte aucune clause de destination de nature à restreindre l'activité, que la clause autorisant le preneur à effectuer des travaux est sans emport, que l'extension des lieux loués à une courette, couverte et fermée en 1963, n'est pas un signe de monovalence, cette augmentation de surface datant de 50 ans, étant très antérieure à l'antépénultième bail et que l'installation de distributeurs de billets, la pose de baies sécurisées ne peuvent davantage caractériser ladite monovalence ; * que l'argument nouveau du « bilan coût/avantage » d'un changement d'activité, manque en fait, faute de preuve que les locaux aient été construits et/ou aménagés en vue d'une seule utilisation, le juge ne pouvant pallier la carence d'une partie en organisant une mesure d'expertise ; * que le moyen tiré du fait que les locaux seraient à usage exclusif de bureaux, moyen nettement plus développé en cause d'appel, sans visa explicite en première instance de l'article R.145-11 du code de commerce, comme motif de déplafonnement, manque en fait et en droit dès l'instant où les clauses de cession ou de sous-location ne sont pas suffisamment révélatrices de la volonté des parties de consacrer une prétendue monovalence et que le fait que les locaux occupés depuis 1952 soient à usage de bureaux pour une agence bancaire est tout aussi insuffisant, le bail ne comportant pas de clause de destination à usage exclusif d'agence bancaire, ce qui exclut qu'il soit compatible avec une destination à usage de bureaux ; qu'en l'espèce, le bail doit être réputé tous commerces, ce qui exclut l'application de l'article R.145-11 ; que les clauses de sous-location et de cession du bail, en dehors du cas de cession du fonds lui-même ; sont également insuffisantes pour retenir une affectation à usage exclusif de bureaux, le bail ne comportant, par ailleurs, aucune clause de nature à restreindre l'activité exercée, lesdites clauses n'autorisant de telles mesures qu'à la condition que le sous-locataire ou le cessionnaire affecte les locaux à usage exclusif de bureaux « à une activité distincte de celle du bailleur », sans pour autant traiter de la destination des lieux dans les rapports bailleur/preneur, ni de la cession du droit au bail dans le cadre de la cession du fonds lui-même, laquelle est de droit, comme conséquence de la propriété commerciale ; que la jurisprudence visée par la SCI FORGAS n'est pas opérante puisque, en l'espèce, il n'y a pas de clause de destination et que la destination à usage exclusif d'agence bancaire est contredite par la lettre et l'esprit du contrat ; * qu'est également sans portée, l'argument tiré par l'appelante de l'exécution de travaux par la locataire, faute de preuve sur la nature des travaux invoqués, de leurs consistance et date d'exécution, alors que l'adjonction de la cour a été actée le 30 octobre 1963, est donc irrecevable pour fixer une valeur locative au 1er janvier 2010, près de 50 ans après, la SCI FORGAS ne pouvant pas se prévaloir d'une accession de ces ouvrages, reportée en fin de location, laquelle n'est pas encore intervenue, les relations contractuelles restant en cours ; que le jugement dont appel mérite donc confirmation par motifs adoptés et ajoutés, en ce qu'il a rejeté l'argumentation de la SCI FORGAS auparavant reprise ; que la SCI FORGAS réitère aussi sa demande de déplafonnement du loyer, sur la base d'une prétendue modification positive et notable des facteurs locaux de commercialité fondée sur les éléments suivants : la valeur supérieure de locaux commerciaux situés sur le même quai (...), la réfection des trottoirs (...), la disparition des agences du CREDIT LYONNAIS des villes voisines (...) ; que toutefois, la société locataire objecte justement que pas plus qu'en première instance, la SCI bailleresse ne produit d'éléments qui prouveraient une quelconque évolution positive de la ville de Port-Vendres, amélioreraient les facteurs locaux tandis qu'elle ne date pas les événements qu'elle cite et que son expert privé, M. X..., n'évoque même pas cette évolution des facteurs locaux de commercialité, se bornant à celle de la valeur locative (pièce 2) ; que l'intimée ajoute : (...) ; qu'enfin, sur le montant du loyer renouvelé au 1er janvier 2010, la locataire répond à bon droit que la méthode d'évaluation de la valeur locative adoptée par la bailleresse n'est pas conforme aux usages (...) ; que par ces motifs, partiellement ajoutés, le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté la SCI FORGAS de l'intégralité de ses demandes » (arrêt attaqué, p. 5 à 10) ;


 Et aux motifs éventuellement adoptés du premier juge que « sur le caractère monovalent du bail : Par application des articles L.145-33, L.145-36, R.145-9 et R.145-10 du code de commerce, le prix du bail de locaux construits en vue d'une seule utilisation est fixé par dérogation aux articles L.145-33 et R.145-3 et suivants, selon les usages observés dans la branche d'activité considérée ; qu'ainsi, lorsque les locaux présentent un caractère monovalent, les règles du plafonnement sont exclues ; que l'article 23-8 (L.145-6 du code de commerce) fait exclusivement référence aux « locaux construits en vue d'une seule utilisation » ; que la notion de monovalence définie par l'article R.145-10 du code de commerce est différente de la notion d'usage exclusif de bureaux défini par l'article R.145-11 du même code : les locaux qualifiés de monovalents doivent avoir été construits en vue d'une seule utilisation unique et ne sauraient se confondre avec les locaux affectés à une seule utilisation par une clause de bail ; que doivent notamment être assimilés aux locaux construits en vue d'une seule utilisation ceux qui ont subi des aménagements importants et anciens excluant tout autre usage ; que toutefois, il doit s'agir d'aménagements structurels inhérents à un commerce particulier ; que les juges du fond ont l'obligation de rechercher, même pour des locaux initialement édifiés en vue d'un usage spécifique, si ceux-ci ne peuvent être affectés à une autre destination sans travaux importants ou transformations coûteuses ; (...) ; qu'en l'espèce, il résulte de l'acte des 24 mai et 1er juillet 1952, conclu entre le CREDIT LYONNAIS et la société MITJAVILLE-GONDRAND, que les parties étaient liées par un bail commercial initial portant sur des locaux situés dans un immeuble qui avait été détruit et ont entendu résilier les conventions qui les liaient portant sur les anciens locaux, pour conclure un nouveau contrat de bail pour des locaux en reconstruction, travaux qui étaient confiés en grande partie au CREDIT LYONNAIS ; que ce bail ne comportait aucune destination particulière et portait sur « une grande salle de 6,90m sur 10m, un placard pour archives, un bureau de direction, un local de 1,80m sur 2m» ; que par acte du 14 novembre 2002, la SCI FORGAS, qui avait acquis l'immeuble dans lequel se trouvait le local commercial par acte du 28 novembre 1997, a renouvelé le bail, indiquant que selon l'accord des parties les effets du renouvellement commenceraient rétroactivement le 1er janvier 2001, pour le prix d'un loyer de 11 804,11 € ; que cet acte de renouvellement portait sur les mêmes locaux tels que définis dans l'acte des 24 mai et 1er juillet 1952, auxquels était ajouté un dégagement de 1 mètre de profondeur et de trois mètres de large ; que cet acte de renouvellement ainsi que les précédents actes de renouvellement ou le bail initial des 24 mai et 1er juillet 1952 ne portent mention d'aucune destination spécifique et exclusive : faute de destination spécifique le bail avait donc une destination « tout commerce » ; que l'autorisation, donnée le 23 novembre 2002, par le bailleur au preneur, d'effectuer des travaux en vue de l'aménagement de sa succursale bancaire y compris pose d'un distributeur automatique de billets en façade n'est pas de nature à établir la volonté des parties de donner une destination spécifique et exclusive et donner ainsi un caractère monovalent aux locaux ; qu'aucun élément ne permet de démontrer que la locataire a procédé à des travaux d'aménagement spécifiques et lourds inhérents à une activité spécifique (...) ; que par ailleurs, la durée d'occupation ou l'affectation effective des locaux pendant cette durée ne saurait constituer un critère pertinent de monovalence ; qu'en fin, il sera relevé que la clause de paragraphe « sous-location », qui autorise le preneur à sous-louer tout ou partie des locaux ou céder son droit au bail sans le consentement du propriétaire à la seule condition que le sous-locataire ou cessionnaire utilise les lieux à l'usage exclusif de bureaux démontre bien que les locaux n'étaient pas destinés à une utilisation unique et spécifique, l'activité de bureaux recouvrant de nombreuses activité qui peuvent être différents de l'activité bancaire ; qu'il n'est donc pas démontré une monovalence des locaux et la SCI FORGAS ne peut invoquer un déplafonnement en se fondant sur l'application de l'article R.145-10 du code de commerce ; Sur l'usage exclusif de bureau : que si les locaux loués à des agences bancaires peuvent être assimilés à des locaux à usage de bureaux, la SCI FORGAS, qui invoque l'usage exclusif de bureaux pour argumenter seulement sur la monovalence, n'entend pas se fonder sur l'article R.145-11 du code de commerce ; qu'il n'y a pas lieu, dès lors, de rechercher si les locaux ont été affectés à l'usage exclusif de bureaux ; Sur la modification positive des facteurs locaux de commercialité : que les articles L.145-33 et L.145-34 du nouveau code de commerce disposent qu'à moins d'une modification notable des éléments déterminant la valeur locative, mentionnés aux 1° à 4° de l'article L.145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation de l'indice national trimestriel mesurant le coût de la construction (...) ; qu'en l'espèce la SCI FORGAS, qui invoque à titre subsidiaire, la modification positive des facteurs locaux de commercialité, doit rapporter l'existence de cette modification par une triple preuve ainsi que le rappelle la défenderesse : une modification matérielle au cours du bail expiré, son caractère notable et son intérêt pour l'activité effectivement exercée dans les lieux par le preneur ; que sur ce point, elle ne donne aucun élément de nature à démontrer une évolution positive de la ville de Port-Vendres et des aménagements susceptibles d'améliorer les facteurs de commercialité (...) ; que par ailleurs, si la SCI FORGAS fait état de travaux de ravalement, de remplacement des huisseries et menuiseries et d'aménagement ainsi que des travaux touchant à l'étanchéité de la toiture et de la terrasse, il n'est pas démontré que ces travaux, qui pour la plupart incombent au bailleur (...) sont de nature à modifier de façon notable les caractéristiques du local loué et présentent un intérêt pour l'activité d'établissement bancaire exercée par la locataire, (...) ; qu'en l'état de ces éléments, outre qu'il n'y a pas lieu de pallier la carence du bailleur dans l'administration de la preuve d'une modification positive des facteurs locaux de commercialité par l'instauration d'une mesure d'expertise, en l'absence de démonstration d'une telle modification, la SCI FORGAS sera déboutée de sa demande au titre du déplafonnement sur le fondement de l'article L.145-34 du code de commerce ; Sur les autres demandes : qu'en l'absence de motif de déplafonnement, le loyer sera fixé par application de la règle du plafonnement soit à la somme annuelle de 16.356,94¿ HT et HC, qui n'est pas contestée par la bailleresse » (jugement, p.3 à 7) ;


 1° Alors que le défaut de réponse à conclusions équivaut à un défaut de motifs ; qu'au cas présent la SCI FORGAS faisait valoir dans ses conclusions (p.12 et 13), que les locaux devaient à tout le moins être considérés comme à usage exclusif de bureaux, de sorte que le loyer était déplafonné en application de l'article R.145-11 du code de commerce ; que la cour d'appel a considéré seulement que « la SCI FORGAS réitère sa prétention quant à la monovalence des locaux loués à bail commercial » (arrêt attaqué, p. 5), et que « la SCI FORGAS réitère aussi sa demande de déplafonnement du loyer, sur la base d'une prétendue modification positive et notable des facteurs locaux de commercialité » (arrêt attaqué, p.8, in fine) ; que la cour d'appel n'a manifestement pas considéré le moyen présenté devant elle, tiré de l'application de l'article R.145-11 du code de commerce, selon lequel les loyers des locaux à usage exclusif de bureaux sont déplafonnés ; qu'en omettant ainsi de répondre au moyen tiré de l'application de l'article R.145-11 du code de commerce, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;


 2° Alors que le défaut de réponse à conclusions équivaut à un défaut de motifs ; qu'au cas présent la SCI FORGAS faisait valoir dans ses conclusions (p. 13), que les modifications et améliorations apportées aux lieux loués imposaient également le déplafonnement du loyer ; que la cour d'appel a considéré seulement que « la SCI FORGAS réitère sa prétention quant à la monovalence des locaux loués à bail commercial » (arrêt attaqué, p. 5), et que « la SCI FORGAS réitère aussi sa demande de déplafonnement du loyer, sur la base d'une prétendue modification positive et notable des facteurs locaux de commercialité » (arrêt attaqué, p.8, in fine) ; que la cour d'appel n'a manifestement pas considéré le moyen présenté devant elle, tiré de l'application de l'article L.145-33, 1°, du code de commerce ; qu'en omettant ainsi de répondre à ce moyen, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;


 3° Alors subsidiairement que le juge qui se borne au titre de sa motivation à reproduire sur les points en litige entre deux parties, les conclusions d'appel de l'une d'entre elles, statue par une apparence de motivation pouvant faire peser un doute légitime sur l'impartialité de la juridiction ; qu'en l'espèce, les seuls passages de l'arrêt attaqué pouvant éventuellement être lus comme se rapportant à l'existence de locaux à usage exclusif de bureaux consistent en une reproduction, sans aucune autre motivation ni analyse, à l'exception de quelques adaptations de style, des conclusions d'appel de la société CREDIT LYONNAIS (arrêt attaqué, p.8) ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé l'article 6 § 1 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, ensemble les articles 455 et 458 du code de procédure civile ;


 4° Alors plus subsidiairement qu'en présence de locaux à usage exclusif de bureaux, le loyer commercial est déplafonné ; que dès lors que cette cause de déplafonnement est invoquée par le bailleur, le juge doit rechercher si l'intention des parties était de conclure un bail à usage exclusif de bureaux ou non ; que, à cet égard, l'absence de stipulation d'une clause particulière de destination dans le contrat ne fait pas nécessairement de ce dernier un bail « tous commerces », l'intention des parties pouvant être révélée par les autres clauses comme par l'utilisation effective des lieux ; qu'au cas présent, en reproduisant les motifs des conclusions du preneur, la cour d'appel a énoncé que « le bail ne comportait pas de clause de destination à usage exclusif d'agence bancaire, ce qui exclut qu'il soit compatible avec une destination à usage de bureaux » (arrêt attaqué, p.8, §1 in fine) ; qu'à supposer que ce motif doive être tenu pour une motivation propre et valable de l'arrêt attaqué, la cour d'appel, qui aurait alors assimilé le bail sans clause de destination particulière à un bail tous commerces, aurait violé l'article R. 145-11 du code de commerce ;


 5° Alors également subsidiairement que le juge ne doit pas dénaturer les pièces qui lui sont soumises ; qu'une banque n'exerce, par définition, que des activités de bureaux au sens de l'article R.145-11 du code de commerce (activités administratives et agences bancaires), de sorte que lorsqu'un local est loué à une banque, le risque qu'il soit utilisé pour un usage autre que de bureaux n'existe qu'en cas de cession du droit au bail ou de sous-location ; qu'au cas présent, les locaux étaient loués à une banque, qui, d'une part, n'exerçait, par définition, que des activités de bureaux - de même que toute banque à qui elle aurait pu céder son fonds de commerce - , et qui avait, d'autre part, interdiction de céder son droit au bail ou de sous-louer à une personne qui n'utiliserait pas les lieux pour un usage exclusif de bureaux ; qu'en retenant, par reproduction des conclusions du preneur, malgré la clarté des termes du contrat, que les parties n'avaient pas entendu restreindre la destination des locaux à l'usage exclusif de bureaux (arrêt, p. 8, §3), la cour d'appel a dénaturé le contrat de bail, et ainsi violé l'article 1134 du code civil.