Cour de Cassation · civ3 — 24 mars 2015

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 





Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 17 mai 2011), statuant en matière de référé, que la société MDB a déposé une demande de permis de construire en vue de la réalisation de six villas sur un terrain appartenant aux consorts X... ; que le permis de construire a été délivré le 19 septembre 2006 ; que, par acte du 21 décembre 2007 intitulé "convention de cession de droits à construire", la société MDB s'est engagée à céder le permis de construire à la SNC Terres d'Oise (la SNC) ; que, le même jour, les consorts X... ont vendu le terrain à la SNC ; que la SNC, ayant, après avoir versé un acompte, refusé de régler le solde du prix, la société MDB l'a assignée en paiement d'une provision ;


Sur le premier moyen, ci-après annexé :


Attendu qu'ayant relevé, par motifs propres et adoptés, qu'en application du règlement de copropriété, qui avait été ajouté à la demande de permis de construire, il était possible de vendre séparément chaque lot même si le permis de construire délivré ne permettait pas de céder la propriété du terrain aux acquéreurs, qu'il n'était pas imaginable que la SNC, professionnel rompu à la pratique des autorisations de construire, ait pu négocier la cession des droits à construire sans étudier les documents produits à l'appui de la demande de permis de construire, que la seule condition suspensive stipulée au contrat consistait dans la purge du recours contre le permis de construire, que le paiement des deux dernières échéances devait intervenir dès la réalisation de la condition suspensive et que l'argument soulevé par la SNC tenant à l'erreur sur les qualités substantielles qu'elle aurait commise ne pouvait constituer une contestation sérieuse, la cour d'appel a légalement justifié sa décision de ce chef ;


Sur le second moyen, ci-après annexé :


Attendu qu'ayant relevé qu'en appel la SNC demandait communication, sous astreinte, du contrat d'architecte liant la société MDB à M. Y..., c'est dans l'exercice de son pouvoir discrétionnaire que la cour d'appel a retenu que ce contrat n'intéressant pas la SNC, cette demande devait être rejetée ;


D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;


PAR CES MOTIFS :


REJETTE le pourvoi ;


Condamne la SNC Terres d'Oise aux dépens ;


Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la SNC Terres d'Oise à payer à la société MDB la somme de 3 000 euros ; rejette la demande de la SNC Terres d'Oise ; 


Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-quatre mars deux mille quinze.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt


Moyens produits par la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat aux Conseils, pour la société Terres d'Oise


PREMIER MOYEN DE CASSATION


Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné la société Terres d'Oise à payer à la société MDB Associés une provision de 180.000 ¿ HT en application de la convention de cession de droits à construire régularisée le 21 décembre 2007 ;


AUX MOTIFS PROPRES QUE la SNC Terres d'Oise expose que la demande en paiement d'une provision formée par la société MDB se heurte à une contestation sérieuse exclusive de la compétence du juge des référés et tenant à la non-réalisation d'une condition suspensive, à l'existence d'un vice entachant les droits à construire vendus et au fait, enfin, que la société MDB n'a pas déposé un permis de construire valant division ; qu'il apparaît, en premier lieu, que la société Terres d'Oise s'est engagée par la convention de cession du 21 décembre 2007, à acquérir les droits à construire découlant du permis obtenu par la société MDB sous la seule condition suspensive « de purge définitive du recours exercé à l'encontre du permis de construire », cette purge conditionnant par ailleurs la promesse de vente du terrain conclue le même jour entre la société Terres d'Oise et les consorts X... ; que dès lors, il ressort des mentions : « Terres d'Oise s'engage à se porter acquéreur du terrain suivant compromis de vente à régulariser avec les consorts X... (¿), ledit compromis devant également être assorti de la condition suspensive de purge définitive du recours exercé à l'encontre du permis de construire » et « il est expressément convenu entre les parties que, dans l'hypothèse où Terres d'Oise n'obtenait pas la levée du recours exercé à l'encontre de l'arrêté du permis de construire et ne procédait pas en conséquence à la régularisation définitive de l'acte d'acquisition du terrain, la somme de 170.000 euros hors taxe versée à MDB Associés restera acquise à celle-ci », que l'acquisition du terrain n'est une condition ni de la réalisation de la vente des droits à construire ni du versement du solde du prix de cette vente et que la seule condition suspensive stipulée au contrat consiste dans la purge du recours pendant contre le permis de construire ; qu'il s'ensuit que la réalisation de cette condition, nonobstant l'absence d'acquisition effective du terrain, emporte réalisation de la promesse de vente qui vaut vente ; que la stipulation du versement des deux dernières échéances de 90.000 ¿ à la signature par Terres d'Oise de l'acte authentique d'acquisition du terrain devant intervenir dès la réalisation de la condition suspensive, inhérente à la purge des recours, ne peut, par ailleurs, s'interpréter que comme la volonté de soumettre ces paiements à la seule condition de purge des recours, et non à l'acquisition du terrain qui n'en est qu'une conséquence, ce qui rend la somme de 180.000 euros hors taxe exigible à ce jour ; qu'il doit être répondu, en second lieu, au moyen de la société Terres d'Oise selon lequel la vente est viciée par l'irrégularité du permis de construire au regard du plan d'occupation des sols de la commune de Sète et des règles d'urbanisme alors en vigueur, que ce débat échappe à la connaissance du juge judiciaire et qu'en toute hypothèse, le permis de construire a été définitivement validé par le juge compétent ; qu'il doit, enfin, être observé que le permis de construire n'empêche pas de vendre les six villas de façon unitaire, chacune étant vendue avec ses parties privatives et les tantièmes de parties communes correspondants avec, corrélativement, l'établissement d'un règlement de copropriété horizontale ; qu'un projet de règlement de copropriété portant la mention PC 30 106 7 0023 faisait d'ailleurs partie des pièces du dossier de demande de permis de construire déposé en mairie de Sète ; que le premier Juge doit en conséquence être approuvé en ce qu'il a condamné la société Terres d'Oise à payer à la société MDB la somme de 180.000 ¿ hors taxe à titre provisionnel ;


ET AUX MOTIFS ADOPTÉS QUE le permis de construire qui a été délivré à la Sarl MDB Associés, par arrêté du 19 septembre 2006, repose sur les dispositions des articles L421-1 et suivants et R421-1 et suivants alors en vigueur du code de l'urbanisme, ce qui inclut l'article R 421-7-1 dans sa rédaction issue du décret n° 77-860 du 26 juillet 1977 et du décret n° 83-1261 du 30 décembre 1983, qui réglementait le permis valant division ; qu'en lecture du règlement de copropriété qui a été ajouté le 9 août 2006 à la demande de permis de construire déposée le 15 février 2006 qui comportait aussi en application de l'article R 315-5 alors applicable, un programme des travaux, une note d'intention et une note paysagère, il s'agissait de créer six lots de copropriété sur un terrain situé au sommet du Mont Saint-Clair à Sète, chacun composé d'une villa et des tantièmes de copropriété dans les parties des parties communes générales avec usage exclusif sur certaines de ces parties communes du jardin situé devant chaque villa ; qu'en application du règlement de copropriété, il était possible de vendre séparément chaque lot ; que la SNC Terre d'Oise qui n'est pas un simple particulier profane n'a pas pu ne pas mesurer les implications du permis de construire délivré qui ne permettait effectivement pas de céder la propriété du terrain aux six acquéreurs des villas prévues ; qu'en application du règlement de copropriété, il était possible de vendre séparément chaque lot ; que la SNC Terres d'Oise qui n'est pas un simple particulier profane n'a pas pu ne pas mesurer les implications du permis de construire délivré qui ne permettait effectivement pas de céder la propriété du terrain aux six acquéreurs des villas prévues ; qu'il n'est pas imaginable que la SNC Terres d'Oise, professionnel rompu à la pratique des autorisations de construire, ait pu négocier la cession de droits à construire sans étudier avec attention les documents communiqués à l'appui de la demande de permis de construire ; que l'absence d'acquisition du terrain ne peut être opposée à la demande de paiement de la société MDB Associés dès lors qu'en application de l'article 4 de la convention du 21 décembre 2007, l'acte authentique d'acquisition devait intervenir dès la réalisation de la condition suspensive inhérente à la purge des recours ; qu'or il est établi que le recours formé contre l'arrêté du 19 septembre 2006 a été purgé par un jugement définitif du 19 mars 2009 ; que les arguments soulevés par la SNC Terre d'Oise tenant à l'erreur sur les qualités substantielles qu'elle aurait commise, au dol éventuel viciant son consentement, tenant encore aux vices rédhibitoires dont seraient affectés les droits à construire cédés, ne peuvent constituer des contestations suffisamment sérieuses pour faire échec à la demande en paiement de la Sarl MDB Associés qui se prévaut à bon droit des dispositions de l'article 1134 du code civil ; que la SNC Terre d'Oise es donc condamnée à payer à la Sarl MDB Associés, une provision de 180 000 ¿ HT ;


1) ALORS QUE le juge des référés ne peut accorder une provision que lorsque l'obligation n'est pas sérieusement contestable ; que tranche une contestation sérieuse le juge des référés qui interprète les stipulations d'un contrat ; qu'au cas d'espèce, en interprétant les stipulations du contrat de cession de droits à construire du 21 décembre 2007 aux fins, d'une part, de déterminer le sens et la portée de la condition suspensive qui y était stipulée, d'autre part, rechercher à quelles conditions la volonté des parties avait entendu subordonner le paiement des dernières échéances, la cour d'appel, qui a tranché une contestation sérieuse, a violé l'article 809 alinéa 2 du code de procédure civile ;


2) ALORS QUE, de la même manière, en procédant à l'examen du permis de construire, ainsi que du projet de règlement de copropriété annexé à la demande de permis, dans le but de déterminer si les six villas qu'il était envisagé de construire pouvaient être cédées séparément à différents acquéreurs et, le cas échéant, selon quel montage juridique, la cour d'appel, qui a à cet égard encore tranché une contestation sérieuse, a violé l'article 809 alinéa 2 du code de procédure civile ;


3) ALORS QUE l'invocation par une partie d'une cause de nullité du contrat qui sert de fondement à la demande de référé-provision peut constituer une contestation sérieuse, notamment lorsque le juge du fond a par ailleurs été saisi de la question de la validité de la convention ; qu'au cas d'espèce, la société Terres d'Oise faisait valoir que la convention de cession du 21 décembre 2007 était nulle pour être affectée d'un vice du consentement (conclusions d'appel, signifiées le 10 mars 2011, p. 14, in fine et p. 15) et qu'une action avait été introduite devant le juge du fond pour obtenir l'annulation du contrat (conclusions, p. 9, § 3), sachant que l'assignation correspondante était produite sous le n°23 du bordereau de communication et de production annexé à ses dernières conclusions ; qu'en se bornant, par motifs adoptés, à affirmer que le moyen soulevé par la société Terres d'Oise et tenant à la nullité du contrat pour vice du consentement, ne pouvait constituer une contestation sérieuse, sans donner aucune explication, en particulier au regard de l'action entre temps introduite devant le juge du fond, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 809 alinéa 2 du code de procédure civile.


SECOND MOYEN DE CASSATION


Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR débouté la société Terres d'Oise de se demande tendant à ce que la société MDB Associés soit condamner à communiquer, sous peine d'astreinte, une copie du contrat la liant à l'architecte Y... ;


AUX MOTIFS QU'il apparaît enfin, s'agissant de statuer sur la demande de communication du contrat d'architecte formée par la société Terres d'Oise, que le conseil de celle-ci n'a pas eu connaissance de cette pièce communiquée en première instance et produite dans le cadre de l'appel à l'audience du 22 mars 2011 seulement ; que si la société MDB qui a fait état de la pièce litigieuse dans ses conclusions, est indiscutablement tenue de la communiquer en application de l'article 132 du code de procédure civile, le juge dispose toutefois de la faculté de vérifier l'utilité de la pièce communiquée et, le cas échéant, de l'écarter du débat ; que le contrat d'architecte porte sur la nature de la mission d'OPC (Ordonnancement - Pilotage - Coordination) confiée à l'architecte et les modalités financières de la convention, outre les clauses générales inhérentes à tout contrat d'architecte et n'intéressant pas la société Terres d'Oise ; que la demande de la société Terres d'Oise tendant à la communication sous astreinte de la copie du contrat liant la société MDB Associés à M. Y... architecte, doit en conséquence être rejetée comme non fondée ;


ALORS QUE si le juge dispose d'un pouvoir discrétionnaire quant au point de savoir s'il doit enjoindre la communication d'une pièce, toutefois, il est interdit à la cour d'appel d'infirmer un chef de la décision de première instance dont les deux parties demandent la confirmation ; qu'au cas d'espèce, tant la société Terres d'Oise (conclusions d'appel signifiées le 10 mars 2011, p. 21, § 1 et 2), que la société MDB Associés (conclusions d'appel signifiées le 16 mars 2011, p. 13, § 6), sollicitaient la confirmation de l'ordonnance entreprise quant au chef qui avait enjoint à la société MDB Associés de communiquer sous astreinte à la société Terres d'Oise une copie du contrat la liant à l'architecte Y... ; qu'en infirmant l'ordonnance s'agissant de cette disposition particulière, les juges du second degré ont violé les articles 4, 562 et 954 du code de procédure civile.