Cour de Cassation · civ3 — 25 mars 2015

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 





Attendu, selon l'arrêt attaqué (Basse-Terre, 1er juillet 2013), que M. X... a donné à bail à M. Y..., un local à usage de restaurant et bar ; que le juge des référés a ordonné à M. X..., sous astreinte, de remettre à M. Y... une clé de la nouvelle serrure permettant l'accès au local commercial ; que M. X... a assigné M. Y... en résiliation du bail ; que celui-ci a formé une demande reconventionnelle en dommages et intérêts pour troubles de jouissance ;


Sur le second moyen, ci-après annexé : 


Attendu, qu'ayant souverainement relevé par motifs propres et adoptés que M. Y... ne démontrait pas qu'il avait été empêché de jouir des lieux loués ni que l'activité exercée sur le quai par le bailleur avait eu des répercussions sur sa propre activité, la cour d'appel a pu en déduire que ses demandes reconventionnelles en dommages et intérêts et de cessation sous astreinte des troubles de jouissance devaient être rejetées ; 


D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;


Mais sur le premier moyen : 


Vu les articles 1184 et 1741 du code civil ;


Attendu que pour prononcer la résiliation du bail aux torts du preneur , l'arrêt retient qu'il existe devant le commerce un appontement dont M. X... donne à bail des emplacements à divers propriétaires de bateaux depuis de nombreuses années, et en tous cas antérieurement à la conclusion du bail commercial, situation qui ne pouvait être méconnue de M. Y..., que ces propriétaires de navires sont empêchés d'y accéder depuis que M. Y... a changé les clés d'accès au bâtiment, qu'il n'est par ailleurs pas contesté que les locaux donnés à bail ne sont pas assurés ; 


Qu'en statuant ainsi sans constater que le bail faisait obligation au preneur de laisser le libre accès à l'appontement ni caractériser la gravité des manquements commis par le preneur, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;


PAR CES MOTIFS :


CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a prononcé la résiliation du bail, l'arrêt rendu le 1er juillet 2013, entre les parties, par la cour d'appel de Basse-Terre ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Basse-Terre, autrement composée ;


Condamne M. X... aux dépens , 


Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. X... à payer à M. Y... la somme de 3 000 euros ; 


Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;


Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-cinq mars deux mille quinze.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt


Moyens produits par la SCP Ortscheidt, avocat aux Conseils, pour M. Y...



PREMIER MOYEN DE CASSATION 


Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir prononcé la résiliation du bail commercial conclu entre Monsieur Henri X... et Monsieur Rudy Y... le 8 décembre 2007 portant sur un local à usage commercial de restaurant et bar situé au lieu-dit carénage Pointe-à-Pitre (Guadeloupe) et d'avoir, en conséquence, ordonné l'expulsion du local de Monsieur Rudy Y... ainsi que de tout occupant de son chef dans les deux mois de la signification du présent arrêt et dit qu'à défaut de satisfaire, il pourra y être contraint avec le concours de la force publique ;


AUX MOTIFS QU'en application des dispositions de l'article 1184 du code civil, dans les contrats synallagmatiques, la clause résolutoire est toujours sous-entendue et la résiliation du contrat pourra être prononcée au cas où l'une des parties ne satisfera pas à son engagement ; qu'en l'espèce, si le contrat prévoit une clause résolutoire, M. X... n'a pas entendu s'en prévaloir puisqu'il n'a pas fait délivrer de commandement de payer ou de sommation se prévalant de cette clause en indiquant qu'en cas de non exécution dans le mois, le bail serait immédiatement et de plein droit résilié ; qu'en effet la sommation interpellative du 12 janvier 2010 ne vise pas la clause résolutoire et le commandement de payer délivré le 21 octobre 2011 est postérieure à la procédure ayant donné lieu au jugement dont appel ; que s'il ne peut se prévaloir d'une résiliation de plein droit en exécution de la clause résolutoire, M. X... peut toujours demander à la juridiction de prononcer la résiliation du bail pour des manquements à ses obligations par le locataire dont il doit justifier ; que le bail commercial succinct du 8 décembre 2007, ne donne aucune description des lieux loués, pas même le nombre de pièces ou leur état ; que l'avenant du 1er juillet 2008 s'il évoque l'exécution par le locataire de travaux de réparation et d'amélioration des lieux selon devis accepté de 39 000 ¿ n'indique pas la nature de ces travaux et le devis mentionné n'est pas versé aux débats par les parties ; que l'expertise ordonnée en référé le 18 novembre 2011 qui aurait pu permettre d'avoir la description précise des lieux loués et la description des travaux entrepris n'a pas été réalisée ; que les parties sont l'une et l'autre particulièrement négligentes dans l'administration des preuves au soutien de leurs demandes respectives ; qu'il ressort cependant des pièces versées aux débats qu'il n'est fait aucune obligation au locataire d'ouvrir son commerce de restaurant bar tous les jours, qu'il existe devant le commerce côté mer un appontement dont M. X... donne à bail les emplacements à divers propriétaires de bateaux depuis de nombreuses années et en tout cas antérieurement à la conclusion du bail commercial et que cette situation ne pouvait être méconnue de M. Y... ; que ces propriétaires de navires sont empêchés d'y accéder depuis que Monsieur Y... a changé les clés d'accès au bâtiment lequel ainsi que justifié par la description qui en est faite pour constat d'huissier de justice du 4 février 2010 comprend diverses pièces et couloirs ; qu'il n'est par ailleurs pas contesté que les locaux donnés à bail ne sont pas assurés, le preneur prétendant ne pouvoir souscrire d'assurance du fait de la proximité des bateaux et de la présence d'essence et d'un câble électrique ; que toutefois ces éléments ne peuvent constituer une impossibilité d'assurance et l'attestation du Courtier Laurent, faute d'être accompagnée du refus justifié des compagnies d'assurances non communiqué alors que contesté ne peut être considérée comme une preuve suffisante d'une impossibilité d'assurance due au bailleur ; que ces différents manquements aux clauses et obligations imposées au preneur justifient que la résiliation du bail soit prononcée et l'expulsion du locataire ordonnée ; qu'il n'y a pas lieu à ce stade de prononcer une astreinte à son encontre ;


ET AUX MOTIFS EXPRESSEMENT ADOPTES sur le trouble de jouissance QUE (¿) la lecture du procès-verbal du 9 novembre 2010 laisse apparaître que trois bateaux à moteur dont un catamaran sont amarrés au quai du restaurant, que dans un petit local situé du côté de la mer s'entassent divers détritus, un jerrican et quelques équipements marins ; que des batteries et d'autres équipements marins volumineux sont stockés à l'entrée du restaurant et sur le quai ; qu'un câble électrique de gros diamètre sort du boîtier situé dans le couloir d'entrée avant de traverser le restaurant par la charpente jusqu'à une prise installée au niveau du quai sur lequel le catamaran est branché (¿) ;


1°) ALORS QUE pour s'opposer à la résiliation du bail sollicitée par Monsieur X..., Monsieur Y... a expressément fait valoir dans ses dernière conclusions (p.7), en produisant l'acte de vente, qu'il ressort d'un titre de propriété publié à la conservation des hypothèques que Monsieur X... n'est pas propriétaire du bien loué ; qu'en accueillant la demande de résiliation de bail de Monsieur X..., sans répondre à ce moyen précis et opérant, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;


2°) ALORS QUE la résiliation judiciaire d'un bail commercial n'est justifiée qu'en cas de manquements suffisamment graves du preneur aux stipulations expresses du contrat ; qu'aucune méconnaissance de l'étendue ou de l'assiette du bail ne peut être reprochée au preneur lorsque la consistance des lieux loués n'a pas été clairement déterminée par le bail ; qu'en considérant que Monsieur Y... avait manqué à ses obligations contractuelles en interdisant aux propriétaires de navires amarrés sur le quai du restaurant d'accéder aux pontons, après avoir constaté qu'il appartient au bailleur de justifier des manquements du locataire à ses obligations et qu'en l'espèce, le bail commercial succinct du 8 décembre 2007 ne donne aucune description des lieux loués, pas même le nombre de pièces ou leur état, ce dont il résulte que faute d'avoir précisément identifié l'assiette des lieux loués, le bailleur ne pouvait pas prétendre que l'immeuble n'était pas privatif, la cour d'appel qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations a violé les articles 1134 et 1184 du code civil, ensemble l'article L 145-1 du code de commerce ;


3°) ALORS QUE la résiliation judiciaire d'un bail commercial n'est justifiée qu'en cas de manquements graves du preneur à une stipulation expresse du contrat ; qu'en se bornant à affirmer, pour reprocher au preneur d'avoir empêché les propriétaires de navires d'accéder au bâtiment, que celui-ci ne pouvait pas méconnaître cette situation préexistante à la conclusions du bail, la cour d'appel, qui a statué par des motifs impropres à caractériser un manquement contractuel imputable au locataire, a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 et 1184 du code civil ;


4°) ALORS QUE le preneur peut s'exonérer de son obligation contractuelle d'assurance en démontrant que la surprime qui rend le montant de la cotisation d'assurance exorbitante est imputable au bailleur ; qu'en considérant au contraire qu'à défaut d'établir une impossibilité d'assurance due au bailleur, le défaut d'assurance de Monsieur 
Y...
 constituait un manquement à ses obligations contractuelles pouvant justifier la résiliation du bail, la cour d'appel a violé les article 11134 et 1184 du code civil :


5°) ALORS QUE si Monsieur Y... a produit une attestation du courtier jugée insuffisante par la cour, il a aussi souligné, pour justifier son défaut d'assurance, que Monsieur X... a fait réaliser un branchement électrique pirate dans le local loué dans des conditions présentant un risque d'incendie important pour alimenter en électricité les bateaux amarrés à l'extérieur ; qu'en se bornant à affirmer que l'attestation du courtier était insuffisante à démontrer une impossibilité d'assurance, sans rechercher, comme elle y avait été invitée, si le branchement électrique pirate réalisé par le bailleur dans le restaurant loué, et dont les juges du fond ont par ailleurs expressément constaté l'existence, destiné à alimenter les bateaux en énergie, ne rendait pas impossible toute assurance compte tenu du risque incendie, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 et 1184 du code civil ;


6°) ALORS, EN TOUT ETAT DE CAUSE, QUE le juge ne peut pas prononcer la résiliation judiciaire d'un bail commercial sans caractériser au préalable la gravité des manquements commis par le preneur ; qu'en se bornant à affirmer que les différents manquements aux clauses et obligations imposées au preneur justifient que la résiliation du bail soit prononcée et l'expulsion du locataire ordonnée, sans caractériser la gravité desdits manquements, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1184 et 1741 du code civil.


SECOND MOYEN DE CASSATION 


Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir confirmé le jugement en ce qu'il a débouté M. Rudy Y... de ses demandes reconventionnelles en paiement de dommages et intérêts et de cessation sous astreinte de troubles de jouissance du fait de M. Henri X... ;


AUX MOTIFS PROPRES QU'ainsi que l'ont retenu les premiers juges, M. Y... ne démontre pas en quoi son propriétaires commet à son encontre des troubles de jouissance, ni que l'activité exercée sur le quai a des répercussions sur son activité, et ce d'autant que de son fait il a empêché le déroulement de l'expertise qui aurait permis la description exacte des lieux et des activités exercées ; que le jugement doit être confirmé en ce qu'il l'a débouté de ses demandes reconventionnelles en paiement de dommages et intérêts et de cessation sous astreinte de troubles de jouissance ;


ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE l'article 1147 du code civil énonce que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit en raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution ; qu'en outre l'article 1719 du code civil stipule que le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière d'en faire jouir paisiblement le bailleur pendant toute la durée du bail ; qu'en l'espèce, la lecture du procès-verbal du 9 novembre 2010 laisse apparaître que trois bateaux à moteur dont un catamaran sont amarrés au quai du restaurant, que dans un petit local situé du côté de la mer s'entassent divers détritus, un jerrican et quelques équipements marins ; que des batteries et d'autres équipements marins volumineux sont stockés à l'entrée du restaurant et sur le quai ; qu'un câble électrique de gros diamètre sort du boîtier situé dans le couloir d'entrée avant de traverser le restaurant par la charpente jusqu'à une prise installée au niveau du quai sur lequel le catamaran est branché ; que Monsieur Y... ne démontre pas en quoi ces constatations l'empêchent de jouir paisiblement des lieux loués ; qu'en effet, rien dans le dossier ne permet d'affirmer que pour accéder aux bateaux se trouvant sur le quai du restaurant, Monsieur X... ou ses clients soient toujours obligés de passer par le restaurant comme c'était le cas du temps où M. X... avait commis une voie de fait en changeant les serrures du restaurant et en remettant notamment une clé à M. Z..., tel que cela résulte de la procédure de référé et la sommation interpellative du 11 mai 2010 ; que de même M. Y... ne précise pas en quoi l'activité exercée par M. X... sur le quai du restaurant auraient des répercussions sur son exploitation ; qu'en conséquence, faute pour M. Y... d'apporter la preuve d'un trouble de jouissance, ce dernier sera débouté de ses demandes reconventionnelles ;


1°) ALORS QUE manque à son obligation de délivrance et de jouissance paisible des lieux loués, le bailleur qui porte atteinte par la contrainte, pendant la durée du bail, à la libre jouissance des lieux par le preneur en lui en interdisant l'accès ; qu'en considérant que Monsieur X... n'avait pas commis de troubles de jouissance, après avoir admis que celui-ci « avait commis une voie de fait en changeant les serrures du restaurant et en remettant notamment une clé à M. Z... », interdisant ainsi tout accès au restaurant à Monsieur 
Y...
 et à sa clientèle, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'article 1719 du code civil ;


2°) ALORS QUE manque à son obligation de jouissance paisible le bailleur d'un local commercial qui ne garantit pas au preneur la tranquillité et la sécurité pendant toute la durée du bail ; qu'en affirmant que M. Y... ne démontre pas en quoi son propriétaires commet à son encontre des troubles de jouissance, ni que l'activité exercée sur le quai a des répercussions sur son activité, après avoir constaté que des détritus, un jerrican d'essence, divers équipements marins s'entassent à proximité immédiate du restaurant, ou encore qu'un câble électrique de gros diamètre sort du boîtier situé dans le couloir d'entrée avant de traverser le restaurant par la charpente jusqu'à une prise installée au niveau du quai sur lequel le catamaran est branché, ce dont il résulte que Monsieur X... n'a pas pris toutes les précautions nécessaires pour assurer à Monsieur Y... une jouissance paisible des lieux loués, la cour d'appel qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'article 1719 du code civil.