Cour de Cassation · civ3 — 7 avril 2015

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 





Sur le moyen unique :


Vu l'article 4 du code de procédure civile ;


Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 3 juillet 2012), que M. X... a vendu un immeuble à M. Y... sous conditions suspensives ; que M. X..., se prévalant de la défaillance de ces conditions imputable à l'acquéreur, a assigné celui-ci en paiement de la clause pénale contractuellement prévue ; 


Attendu que pour condamner M. Y... à payer la somme de 110 000 euros au titre de la clause pénale, l'arrêt retient qu'il n'en discute pas le montant, s'étant contenté d'en discuter le principe ;


Qu'en statuant ainsi, alors que dans ses conclusions, M. Y... sollicitait, à titre subsidiaire, la réduction de la clause pénale sur le fondement de l'article 1152 du code civil, la cour d'appel, qui a modifié l'objet du litige, a violé le texte susvisé ;


PAR CES MOTIFS :


CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne M. Y... à payer à M. X... la somme de 110 000 euros en application de la clause pénale prévue au contrat, l'arrêt rendu le 3 juillet 2012, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;


Condamne M. X... aux dépens ;


Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. X... à payer la somme de 500 euros à M. Y... ; 


Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;


Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du sept avril deux mille quinze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt.


Moyen produit par Me Le Prado, avocat aux Conseils, pour M. Y....


Il est fait grief à l'arrêt attaqué, 


D'AVOIR condamné Monsieur Y... à payer à Monsieur X... la somme de 110.000 euros en application de la clause pénale prévue au compromis de vente du 14 mai 2008,


AUX MOTIFS QUE « par acte du 14 mai 2008, Monsieur X... a consenti à Monsieur Y... un compromis de vente d'un bien immobilier sis à Miramas moyennant le prix de 1.100.000 euros ; cet acte prévoyait notamment des conditions suspensives relatives à l'obtention par l'acquéreur d'un permis de démolir et de construire à charge pour lui de justifier du dépôt d'un dossier complet dans un délai de 30 jours ; que retenant que le défaut de réalisation desdites conditions suspensives était imputable à Monsieur Y..., le jugement dont appel a fait droit à la demande de Monsieur X... en le condamnant au paiement de la somme prévue au titre de la clause pénale ; qu'à l'appui de son appel, Monsieur Y... soutient qu'il a fait toutes diligences pour obtenir un permis de démolir et de construire et un prêt tels que prévus au compromis ; mais il ressort tant des explications que des pièces qu'il produit que sa demande de permis qui a d'ailleurs fait l'objet d'un rejet de la part de la mairie de Miramas a été déposée le 22 juillet 2008, c'est-à-dire après l'expiration du délai de deux mois prévu par le compromis ; par ailleurs, Monsieur Y... ne justifie pas avoir déposé un dossier complet de demande de prêt dans le délai d'un mois prévu par ledit compromis, puisqu'il verse seulement aux débats un refus de financement de la banque du 20 mars 20098 ; qu'au vu de ces éléments, c'est pour des motifs pertinents que la cour adopte que le premier juge l'a condamné à payer, à titre de clause pénale, la somme de 110.000 euros dont il ne discute pas le montant, s'étant contenté d'en discuter le principe » ;


ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE «sur l'application de la clause pénale, le compromis de vente du 14 mai 2008 prévoyait les conditions suspensives suivantes : obtention par l'acquéreur d'un permis de démolir et de construire pour la réalisation d'un ensemble immobilier : l'acquéreur devait justifier auprès du vendeur du dépôt de la demande de permis de construire dans un délai de deux mois à compter du compromis ; obtention par l'acquéreur d'un prêt de 900.000 euros : l'acquéreur s'obligeait à justifier au vendeur du dépôt d'un dossier complet de prêt dans un délai de trente jours à compter du compromis ; le compromis prévoyait « au cas où toutes les conditions relatives à l'exécution étant remplies, l'une des parties après avoir été mise en demeure, ne régulariserait pas l'acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigible », le versement à l'autre partie la somme de 110.000 euros à titre de clause pénale conformément aux articles 1152 et 1226 du code civil ; il ressort des pièces versées aux débats que malgré des courriers adressés à son notaire les 17 décembre 2008, 3 février et 14 mai 2009, et malgré des mises en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception des 19 mai et 21 septembre 2009, Claude Y... n'a jamais justifié des démarches accomplies pour obtenir un permis de démolir et de construire ni un financement ; qu'il ne s'est pas présenté devant le notaire devant lequel il avait été sommé de comparaître le 16 juin 2009 ; le défaut de réalisation des conditions suspensives est donc imputable à Claude Y... et celles-ci doivent être réputées accomplies conformément à l'article 1178 du code civil ; il y a lieu en conséquence de faire droit à la demande d'application de la clause pénale prévue au compromis » ;


1°) ALORS QUE les juges ne sauraient méconnaître l'objet du litige ; que dans ses conclusions d'appel, Monsieur Y... demandait de réduire l'indemnité de 110.000 euros stipulée au titre de la clause pénale dans le compromis de vente, faisant valoir que cette somme étant manifestement excessive (concl., p. 4) ; qu'en énonçant toutefois, pour fixer à la somme de 110.000 euros l'indemnité due au titre de la clause pénale, que Monsieur Y... n'en contestait que le principe et non pas son montant, la cour d'appel a méconnu l'objet du litige et ainsi violé l'article 4 du code de procédure civile ;


2°) ALORS QUE, le juge peut modérer l'indemnité due au titre d'une clause pénale si elle est manifestement excessive ; qu'en fixant à la somme de 110.000 euros l'indemnité due par Monsieur Y... au titre de la clause pénale prévue par le compromis de vente du 14 mai 2008, sans rechercher, comme elle y était invitée, si cette dernière n'était pas manifestement excessive et si elle ne devait pas en conséquence être réduite, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1152 du code civil.