Cour de Cassation · civ3 — 14 avril 2015

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 





 Sur le second moyen :


 Vu l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble l'article 43 de ladite loi ;


 Attendu que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun ainsi qu'aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes ;


 Attendu, selon l'arrêt attaqué (Douai, 27 février 2013), que la société Constructions Edmond Coignet, aux droits de laquelle est venue la société Edmond Coignet (la société) a acquis, par acte du 26 juillet 1970, la totalité des lots des bâtiments I et II d'un groupe d'immeuble soumis au statut de la copropriété selon un état descriptif de division et règlement de copropriété du 22 novembre 1965 modifié le 22 juin 1966 stipulant qu'un gardien pourra être prévu et incluant dans les parties communes la loge ainsi que les parties réservées au gardien ; qu'à compter de 1979 et jusqu'en 2007, date de cessation des fonctions du gardien, les lots 87 et 137 correspondant à une cave et un appartement situé en rez-de-chaussée ont été affectés au logement de ce dernier ; que le syndicat des copropriétaires de la résidence Paul Eluard (le syndicat) a restitué les clés des locaux au mois de juin 2010 et a assigné la société en payement des charges de copropriété ;


 Attendu que, pour condamner la société à payer une certaine somme au titre des charges, l'arrêt retient que jusqu'au mois de juin 2010 le syndicat a conservé indûment la disposition des locaux libres depuis 2007 et que la demande en payement de charges ne peut prendre effet qu'à compter du troisième trimestre 2010 ;


 Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait retenu que les locaux dépendant des lots 87 et 137 étaient la propriété de la société et que l'occupation, même fautive, de ces lots par le syndicat ne faisait pas obstacle à l'obligation au payement des charges qui pèse sur le propriétaire de ceux-ci, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;


 Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur le premier moyen et les première et troisième branches du second moyen qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cessation ;


 PAR CES MOTIFS :


 CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a condamné la société Edmond Coignet à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 160,23 euros au titre des charges de copropriété et taxe foncière pour l'exercice 2010, l'arrêt rendu le 27 février 2013, entre les parties, par la cour d'appel de Douai ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Douai, autrement composée ;


 Condamne la société Edmond Coignet aux dépens ;


 Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Edmond Coignet à payer à l'Agence immobilière HEM, ès qualités de syndic du syndicat des copropriétaires de la résidence Paul Eluard la somme de 3 000 euros ; rejette la demande de la société Edmond Coignet ;


 Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;


 Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze avril deux mille quinze.



MOYENS ANNEXES au présent arrêt


 Moyens produits par la SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat aux Conseils, pour la société Agence immobilière HEM.


 PREMIER MOYEN DE CASSATION


 Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté le syndicat des copropriétaires de la Résidence Paul Eluard de sa demandes tendant à voir ordonner le transfert de propriété ou, à tout le moins, la délivrance des lots n° 87 et 137 et de l'avoir, en conséquence, condamné à verser à la SAS EDMOND COIGNET la somme de 1.200 euros à titre d'indemnité d'occupation pour la période échue au mois de juin 2010, outre intérêts au taux légal, 


 AUX MOTIFS QUE :


 « Le règlement de copropriété inclut dans les parties communes de chaque immeuble collectif, définie comme toutes les parties communes de l'immeuble qui ne sont pas affectées à l'usage exclusif et particulier d'un local déterminé, les locaux composant la loge de concierge, avec les parties réservées à ce dernier, que l'article 28 intitulé « service commun - gardien » indique qu'il « pourra » être prévu un gardien, sans donner la précision sur la localisation d'un logement ; que le plan de division classe dans les parties privatives les lots n°87, soit cave au sous-sol du bâtiment II, et n°137 soit un appartement de 4 pièces situé au rez de chaussée escalier I du même bâtiment ; qu'il ressort de l'analyse de ces actes que la SA Edmond Coignet a acquis le 26 juillet 1970 la propriété privative des lots litigieux ; qu'il ressort des débats que ces lots ont été affectés au logement du gardien ; que pour autant, cette affectation par les copropriétaires ne permet pas de les qualifier de parties communes ; qu'il ne peut être déduit du comportement du propriétaire qui a résilié l'assurance à compter du 10 juillet 1979 et transmis au syndic de la copropriété les avis d'impositions foncières une quelconque conséquence de droit sur un transfert de propriété qui ne peut résulter d'un non usage de son bien ou en contrepartie duquel le syndicat des copropriétaires ne justifie pas avoir en acquitté le prix » ;


 Et QUE :


 « A compter de 1979, les locaux ont été occupés par un concierge ; que le syndicat des copropriétaires qui invoque à titre subsidiaire l'acquisition de la propriété des lots par usucapion, ne précise pas à partir de quelle date la prise de possession par l'installation dans les lieux du concierge a débuté ; que les locaux ont été affectés à l'usage du concierge jusqu'en 2007, date de leur libération par suite de la cessation de ses fonctions ; que si le 13 mai 2008, le syndicat des copropriétaires a signé une promesse de vente concernant les deux lots litigieux, il ressort d'un courriel du 10 septembre 2008 qu'en juillet de cette même année le syndic de la copropriété a informé la société Coignet, qu'elle envisageait de lui facturer les charges de copropriété afférentes auxdits lots dont elle était propriétaire ; que c'est dans ces circonstances qu'après recherches, la sas Edmond Coignet, venant aux droits de la société Construction Edmond Coignet, a adressé au syndic un courrier recommandé le 19 mai 2009 confirmant sa qualité de propriétaire et lui demandant de l'infirmer sur l'état actuel de ses biens ; qu'il résulte que pendant le délai de prescription trentenaire ayant débuté par la prise de possession des lieux en 1979, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas d'une possession non équivoque dès lors qu'en septembre 2008 il reconnaissait, tout en signant une promesse de vente, la propriété de la société Edmond Coignet à qui il envisageait le paiement des charges de copropriété ; que ce document, qui n'est pas contesté par le syndicat des copropriétaires qui lui donne néanmoins une interprétation qu'il ne peut revêtir dès lors qu'il n'en ressort pas une demande tendant à voir consacrer un droit de propriété par inscription au bureau des hypothèques, constitue une reconnaissance de droit de celui contre lequel il prescrivait, interrompant le délai de prescription » ;


 ALORS QUE le juge tranche le litige conformément aux règles de droit applicables ; que, pour débouter le syndicat des copropriétaires de la Résidence Paul Eluard de sa demande tendant à se voir reconnaitre la propriété des lots n°87 et 137, la Cour d'appel se borne à énoncer que l'affectation des lots litigieux au logement du gardien « ne permet pas de les qualifier de parties communes » ; qu'en statuant ainsi, sans préciser le fondement juridique de sa décision, elle n'a pas mis la Cour de cassation en mesure d'exercer son contrôle et, partant, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 12 du Code de procédure civile ;


 ALORS, en toute hypothèse, QUE le règlement de copropriété, qui a valeur contractuelle, s'impose à tous les copropriétaires, comme aux juges du fond qui doivent en faire respecter les clause ; que le règlement de copropriété de la Résidence Paul Eluard inclut dans les parties communes de chaque immeuble collectif, les locaux composant la loge de concierge, avec les parties réservées à ce dernier ; qu'après avoir constaté que les lots n° 87 et 137 avaient été affectés par la société Edmond Coignet, à l'usage de loge à compter de 1979, la Cour d'appel ne pouvait refuser de les qualifier de parties communes et en refuser la délivrance, sauf à violer l'article 8 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble l'article 1134 du Code civil.


 SECOND MOYEN DE CASSATION


 Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir fixé à la seule somme de 1.160,23 euros le montant dû par la société Edmond COIGNET au syndicat des copropriétaires de la Résidence Paul Eluard au titre des charges de copropriété et taxe foncière ;


 AUX MOTIFS QUE :


 « Les faits démontrent que jusqu'au mois de juin 2010, date de restitution des clefs à la société Edmond Coignet, le syndicat des copropriétaires a conservé indûment la disposition des locaux libres d'occupation depuis 2007 ; que sa demande de paiement de charges de copropriété ne peut donc prendre effet qu'à compter du 3ème trimestre 2010, pour le montant de 478,74 euros, outre celles de 280,50 euros au titre de l'appel de fonds pour le changement de porte d'entrée et celle de 400,99 au titre de la taxe foncière calculée prorata temporis » ;


 ALORS QU'en relevant d'office, sans inviter les parties à présenter leurs observations, le moyen pris de ce que l'occupation sans droit, ni titre des locaux litigieux par le syndicat des copropriétaires faisait obstacle au paiement par la société Edmond Coignet des charges de copropriété et autres taxes jusqu'à la restitution des clés, quand cette dernière se bornait à invoquer la prescription des demandes formées au titre des charges de copropriété et taxes pour les années 1999 et 2000, la Cour d'appel a méconnu le principe de la contradiction, en violation de l'article 16 du Code de procédure civile ;


 ALORS, à tout le moins, QUE les copropriétaires, tenus de participer aux charges de copropriété, ne peuvent refuser de payer ces charges en opposant l'occupation des lots litigieux par le syndicat des copropriétaires, fût-elle fautive ; qu'en écartant la demande du syndicat des copropriétaires tendant au paiement des charges de copropriété, au regard de la circonstance inopérante de l'occupation des lots litigieux par le syndicat des copropriétaires, après avoir pourtant constaté la propriété de la société Edmond Coignet sur ces lots, ce dont il résultait que ces charges lui incombait à elle seule, la Cour d'appel a violé les dispositions d'ordre public de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 ;


 ALORS, en toute hypothèse, QUE l'occupant ne peut être redevable des charges de copropriété que pour la seule fraction de celles qui sont, pour le copropriétaire, récupérables ; qu'en retenant que l'occupation sans droit, ni titre des locaux litigieux par le syndicat des copropriétaires faisait obstacle au paiement par la société Edmond Coignet des charges de copropriété et autres taxes jusqu'à la restitution des clés, sans distinguer celles qui pouvaient être récupérées par le propriétaire et celles qui ne le pouvaient pas, la Cour d'appel a violé l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965.