Cour de Cassation · civ3 — 14 avril 2015

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 





 Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bordeaux , 2 avril 2013), que la SCI François 1er a donné à bail le 1er janvier 1995 à la société Dagotel un local commercial à destination de bar, hôtel, restaurant puis lui a délivré le 18 juin 2003 un congé avec offre de renouvellement pour le 31 décembre 2003 moyennant un nouveau loyer ; que Mme X... a acheté le fonds de commerce de la société Dagotel et accepté le principe du renouvellement du bail mais refusé le loyer proposé par la bailleresse qui a saisi le juge des loyers commerciaux ; que le 25 octobre 2005 la société Hôtel François 1er a acheté à Mme X... le fonds de commerce et s'est acquittée du loyer prévu par le bail du 1er janvier 1995 renouvelé au 1er janvier 2004 ; que par arrêt du 11 septembre 2007 la cour d'appel a fixé le montant du loyer renouvelé à compter du 1er janvier 2004 à une certaine somme ; que par courrier en date du 20 novembre 2008 la bailleresse a porté à la connaissance de sa locataire cette décision ; qu'après l'avoir mise en demeure de payer l'arriéré de loyers, la SCI François 1er a assigné sa locataire en paiement de cet arriéré et en réparation de ses préjudices liés à la présence de désordres et à l'inexploitation des locaux ; 


 Sur le moyen unique, ci-après annexé :


 Attendu qu'ayant constaté par motifs propres et adoptés que la société preneuse avait été parfaitement informée dans l'acte de cession du fonds de commerce du 25 octobre 2005 de l'instance en cours pour la fixation du prix du bail du bail renouvelé le 31 décembre 2003 ainsi que des moyens et prétentions des parties dans cette procédure, relevé qu'elle n'avait pas jugé utile d'intervenir à l'instance et retenu qu'elle avait accepté en toute connaissance de cause l'aléa relatif au loyer en cours de fixation, la cour d'appel, qui a répondu aux conclusions, a, à bon droit, déduit de ce seul motif que la décision fixant le loyer du bail renouvelé lui était opposable ;


 D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;


 PAR CES MOTIFS :


 REJETTE le pourvoi ;


 Condamne la société Infinest Group aux dépens ;


 Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Infinest Group à payer la somme de 3 000 euros à la SCI François 1er ; rejette la demande de la société Infinest Group ;


 Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze avril deux mille quinze.



MOYEN ANNEXE au présent arrêt


 Moyen produit par Me Le Prado, avocat aux Conseils, pour la société Infinest Group 


 Le moyen reproche à l'arrêt attaqué :


 D'AVOIR, confirmant le jugement déféré, condamné la société Hôtel François 1er à payer à la SCI François 1er la somme de 65.200,28 euros TTC avec intérêts de droit à compter du 30 janvier 2009, au titre de rappel sur les loyers commerciaux pour la période du 1er octobre 2005 au 31 décembre 2009 ;


 AUX MOTIFS PROPRES QUE « les seules parties à l'instance ayant abouti au prononcé l'arrêt fixant le montant du loyer à compter du 1er janvier 2004 étaient d'une part la SCI FRANCOIS 1er et Madame X..., sa cessionnaire la SARL FRANCOIS 1er n'étant pas à la cause ; contrairement à ce que soutient l'appelante Madame X... avait intérêt à agir postérieurement à la cession de son fonds de commerce à la SARL FRANCOIS 1er s'agissant de la fixation de son loyer entre le 1er janvier 2004 et le 1er octobre 2005 ; que, pour invoquer l'autorité de la chose jugée il faut entre autres conditions que la demande soit entre les mêmes parties ou formée pour elles et contre elles en la même qualité ; que l'acte de cession du fonds de commerce de bar restaurant hôtel exploité sous l'enseigne « HOTEL FRANCOIS 1er » en date du 25 octobre 2005 conclu entre Madame X... et la SARL FRANCOIS 1er mentionne entre autres dispositions : « aux termes d'un exploit en date du 18 juin 2003 la SCI FRANCOIS 1er a notifié congé avec offre de renouvellement de bail commercial à la SA DAGOTEL pour le 31 décembre 2003 moyennant un loyer annuel de 37.600 ¿ HT et en mettant la taxe foncière à la charge du preneur (....) il est en outre porté à la connaissance de l'acquéreur l'intégralité des pièces du dossier opposant la SCI FRANCOIS 1er à Madame X... et notamment les termes d'un jugement rendu par le tribunal de grande instance d'ANGOULEME le 27 octobre 2004 dont copie ci-annexée et ordonnant une mesure d'expertise » ; que les faits, la procédure, les prétentions et moyens des parties y étaient en outre rappelés ; que d'une part la SARL FRANCOIS 1er a en conséquence été parfaitement informée de la procédure de déplafonnement du loyer engagée par la SCI FRANCOIS 1er à l'encontre de la cédante ; qu'elle savait ainsi que l'a justement relevé le premier juge que le prix du bail qu'elle contractait était soumis à cette procédure, ce qu'elle a accepté ; qu'il lui appartenait en conséquence faute d'être appelée à cette instance d'y intervenir volontairement ; qu'elle ne peut donc soutenir avoir exécuté de bonne foi le contrat et invoquer sa propre négligence à l'appui de celle-ci ; que, d'autre part elle ne saurait pour se considérer comme dispensée de ce rappel de loyers invoquer les pourparlers avec sa bailleresse concernant la restructuration de l'hôtel au cours desquels il a été invoqué un nouveau loyer après qu'il ait été fait référence au loyer payé en 2005, loyer correspondant au loyer avant déplafonnement ; que ces pourparlers n'impliquent en effet aucune renonciation claire et non équivoque de la SCI FRANCOIS 1er de prétendre au paiement du loyer déplafonné ; qu'enfin il est acquis que les ayants cause à titre particulier sont censés représentés par leur auteur pour tout acte accompli sur le bien avant la naissance de leur droit ; il s'en déduit que la chose jugée à l'égard de leur auteur profite ou nuit à l'ayant cause si l'instance a été introduite avant la mutation ; qu'au surplus, Madame X... et sa cessionnaire, la SARL FRANCOIS 1er avaient des intérêts communs dans cette procédure de déplafonnement ; que cette communauté d'intérêts permet de considérer que la SARL FRANCOIS 1er a été représentée au cours de cette procédure par Madame X... et que l'arrêt du 11 septembre 2007 lui est opposable ; qu'en conséquence le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a condamné la SARL FRANCOIS 1er aux droits de laquelle se trouve la SAS INFINEST GROUP au paiement de la somme de 65 200,28 ¿ avec intérêts au taux légal à compter du 30 janvier 2009 au titre du rappel sur les loyers dus du 1er octobre 2005 au 31 décembre 2009 » ;


 ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « l'acte de cession de fonds de commerce dispose que : "le bail a été consenti pour une durée de 9 ans à compter du 1er janvier 1995 pour se terminer au 1er janvier 2004, moyennant un loyer annuel HT de 11 723,33 euros selon acte notarié en date du 15 octobre 1996." "La société civile immobilière François 1er propriétaire des lieux a par exploit en date du 18 juin 2003 notifié un congé avec offre de renouvellement à son locataire, qui était alors la Société Anonyme DAGOTEL pour le 31 décembre 2003, moyennant un loyer annuel de 37.600 euros HT et mettant la taxe foncière à la charge du preneur." "Il est en outre porté à la connaissance de l'acquéreur l'intégralité des pièces du dossier opposant la société civile immobilière François 1er à Madame X... et notamment les termes d'un jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance d'Angoulême le 27 octobre 2004, dont copie ci-annexée et ordonnant une mesure d'expertise" ; que sont ensuite explicités dans l'acte, l'exposé des faits ainsi que les moyens et prétentions de la société civile immobilière François 1er et de Madame X..., relativement au litige les oppose sur la détermination du montant des loyers commerciaux au titre du bail renouvelé à du 1er janvier 2004 ; que la SARL François 1er a donc eu parfaitement connaissance de l'instance en cours portant sur le déplafonnement du loyer en vigueur ; qu'elle était informé que la fixation définitive du montant du loyer était conditionnée au résultat de cette procédure ; qu'elle a, en d'autres termes, accepté l'éventualité d'un déplafonnement du loyer par le Juge des loyers commerciaux en raison d'une modification des facteurs locaux de commercialité pour le montant maximal de 37 600 euros par an HT ; que, même si la SARL François 1er n'a pas été appelée en cause dans le cadre de la procédure opposant Madame X... à la SCI François 1er, la décision judiciaire de fixation du loyer à compter du 1er janvier 2004 à la somme de 25 542 euros HT par an lui est opposable dans ses rapports avec la SCI François 1er en application des dispositions de l'acte de cession de fonds de commerce ; qu'il convient de rappeler que la SARL François 1er avait la possibilité d'intervenir volontairement à la procédure de déplafonnement du loyer devant le juge des loyers commerciaux, dont le résultat l'intéressait au premier chef, ce qu'elle n'a jamais fait malgré sa connaissance de l'instance en cours ; qu'en définitive, la SARL François 1er a versé le montant des loyers sur la base du montant du loyer résultant du bail renouvelé du 1er octobre 2005 au 31 décembre 2009 ; qu'or la revalorisation du loyer étant opposable à la SARL François 1er, cette dernière est débitrice à l'encontre de la SCI François 1er des sommes correspondant au rattrapage des loyers dus sur la base annuelle retenue par la Cour d'appel de Bordeaux sur cette période, soit un loyer de 25.542 euros HT par an au lieu de 11.723,33 euros HT par an ; qu'en conséquence, la SARL François 1er sera condamnée au titre de rappel sur les loyers commerciaux pour la période du 1er octobre 2005 au 31 décembre 2009 à verser à la SCI François 1er la somme de 65.200,28 euros TTC avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure en date du 30 janvier 2009 » ;


 1°/ ALORS, d'une part, QU'aux termes de l'article 1351 du code civil, pour qu'il y ait autorité de la chose jugée, il faut que la demande soit entre les mêmes parties ; que la cour d'appel a constaté que les seules parties à l'instance en fixation du montant du loyer du bail renouvelé ayant abouti au prononcé l'arrêt fixant le montant du loyer à compter du 1er janvier 2004 étaient la SCI François 1er et Madame X..., la cessionnaire du fonds de commerce, la société Hôtel François 1er n'étant pas dans la cause ; qu'en déclarant cependant que l'arrêt du 11 septembre 2007 ayant déterminé le montant du loyer du bail renouvelé était opposable à la société Hôtel François 1er, la cour d'appel a violé la disposition susvisée ;


 2°/ ALORS, d'autre part et en toute occurrence, QUE dans ses écritures d'appel (concl., p. 12), la société Infinest Group faisait valoir que Madame X... ne détenait ni légalement ni judiciairement la possibilité de représenter la société Hôtel François 1er et ne détenait aucun mandat conventionnel de le faire, mais qu'au contraire, l'acte de cession la dessaisissait de ses droits et ne pouvait emporter mandat de représenter son acquéreur ; qu'elle ajoutait qu'elle n'était plus titulaire du bail et n'avait ni qualité ni intérêt à agir ; qu'en statuant comme elle l'a fait, pour décider que l'arrêt du 11 septembre 2007 ayant déterminé le montant du loyer du bail renouvelé était opposable à la société François 1er, dans l'instance qui a opposé la SCI François 1er, bailleresse, à Madame X..., ancien preneur à bail, qui avait cédé son fonds de commerce à la société Hôtel François 1er, sans se prononcer, comme elle y était invitée, sur l'absence de tout mandat reçu par Madame X... pour représenter la société Hôtel François 1er dans cette instance, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;


 3°/ ALORS, encore et en toute occurrence, QU'aux termes de l'article 1351 du code civil, pour qu'il y ait autorité de la chose jugée, il faut que la demande soit entre les mêmes parties ; que le vendeur, dans une instance relative à la chose vendue, ne représente son acquéreur que jusqu'à la vente ; qu'il ressort des propres constatations de l'arrêt que la société Hôtel François 1er a acheté à Madame X... le fonds de commerce par acte en date du 25 octobre 2005 (arrêt, p. 3) ; qu'en décidant cependant que l'arrêt du 11 septembre 2007 ayant déterminé le montant du loyer du bail renouvelé était opposable à la société Hôtel François 1er, dans l'instance qui a opposé la SCI François 1er, bailleresse, à Madame X..., ancien preneur à bail, qui avait cédé son fonds de commerce à la société Hôtel François 1er, quand Madame X... ne pouvait tout au plus représenter la société Hôtel François 1er que jusqu'à la vente, soit jusqu'au 25 octobre 2005, la cour d'appel a violé la disposition susvisée ;


 4°/ ALORS, enfin et en toute occurrence, QUE dans ses écritures d'appel (concl., p. 13), la société Infinest Group a invoqué la déloyauté de la SCI François 1er, qui a dissimulé à la société Hôtel François 1er la procédure ayant abouti à l'arrêt de la cour d'appel de Bordeaux, pendant toute la période d'occupation, alors que la société Hôtel François 1er était parallèlement en pourparlers avec elle, dans le cadre de la réalisation de son projet immobilier ; qu'elle soutenait que la bailleresse a poursuivi la procédure de façon secrète et n'a évoqué l'arrêt rendu par la cour d'appel de Bordeaux que dix mois après qu'il soit intervenu, lorsqu'elle s'est rendue compte que la société Hôtel François 1er ne pourrait mener à terme son projet du fait de l'absence de financement ; qu'elle faisait valoir (concl., p. 13) que cette déloyauté contractuelle interdisait à la SCI François 1er de solliciter un quelconque arriéré de loyers ; qu'elle précisait que la SCI François 1er avait poursuivi ladite procédure, tout en négociant sa participation au projet de rénovation de l'hôtel, facturant et en encaissant sans aucune observation de sa part le loyer initial (concl., p. 15) ; qu'elle ajoutait que la SCI François 1er s'était abstenue d'informer les juridictions saisies de la cession du fonds de commerce à la société Hôtel François 1er et lui avait dissimulé ses dires à l'expert, le rapport d'expertise déposé, l'ensemble de ses écritures, ainsi que le jugement rendu par le tribunal de grande instance d'Angoulême, puis l'arrêt rendu par la cour d'appel de Bordeaux ; qu'en statuant comme elle l'a fait, sans se prononcer, comme elle y était invitée, sur la déloyauté contractuelle de la SCI François 1er de nature à lui interdire de réclamer un arriéré de loyers, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.