Cour de Cassation · civ3 — 12 mai 2015

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 





Sur le troisième moyen : 


Vu les articles 1134 et 1709 du code civil ; 


Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, le 29 octobre 2013), que la SCI Immogex (la SCI) propriétaire d'un local à usage commercial, donné à bail à Mme X..., situé dans un immeuble qui a fait l'objet d'un arrêté de péril le 23 septembre 2011, a été attraite par la locataire en paiement d'une somme au titre des loyers, arrêtée au mois de juillet 2012 ; 


Attendu que pour rejeter cette demande, l'arrêt retient qu'elle n'est étayée par aucune pièce, de sorte qu'elle sera rejetée ; 


Qu'en statuant ainsi après avoir retenu que la locataire n'était pas fondée à être dispensée du paiement des loyers jusqu'à l'exécution des travaux de sorte que le loyer stipulé au bail versé aux débats était dû par la locataire, la cour d'appel a violé le texte sus-visé ; 


Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur les autres moyens qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; 


PAR CES MOTIFS : 


CASSE ET ANNULE, mais seulement en sa disposition rejetant la demande en paiement de la somme de 8 500 euros au titre des loyers arrêtés au mois de juillet 2012, l'arrêt rendu le 29 octobre 2013, entre les parties, par la cour d'appel de Versailles ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles, autrement composée ; 


Laisse à chacune des parties la charge de ses dépens ; 


Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la SCI Immogex représentée par M. Y... ès qualités ; 


Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; 


Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze mai deux mille quinze. 



MOYENS ANNEXES au présent arrêt 


Moyens produits par la SCP Coutard et Munier-Apaire, avocat aux Conseils, pour la société Immogex et M. Y..., ès qualités. 


PREMIER MOYEN DE CASSATION 


Il est fait grief à l'arrêt confirmatif sur ce point D'AVOIR enjoint à la SCI IMMOGEX d'effectuer les travaux sur les conduites d'alimentation et d'évacuation des eaux usées, eaux pluviales, et eaux vannes prescrits dans l'arrêté de péril du 23 septembre 2011, de procéder à la réfection des structures des planchers et plafonds du local donné à bail à Madame X... et d'entreprendre les travaux de remise en état de ce local nécessités par la vétusté de l'immeuble et D'AVOIR condamné la SCI IMMOGEX à payer à Madame X... des dommages et intérêts ainsi que la somme de 3. 000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel et aux dépens ; 


AUX MOTIFS QUE : « la Sci Immogex conteste le jugement déféré en ce qu'elle a été condamnée à exécuter des travaux concernant le local commercial loué à Lucinda X... faisant valoir que l'ensemble des travaux préconisés a été réalisé, ainsi qu'il ressort du rapport de M. Z... rendu le l2 juin 2012 ; que la Sci Immogex n'indique pas quels travaux elle aurait exécutés ou fait exécuter ; qu'elle ne justifie d'aucune facture qu'elle aurait réglée ; que Lucinda X... verse aux débats un procès verbal de constat d'huissier établi le 23 août 2012, dont les constatations ne sont pas remises en cause par la société Immogex, aux termes duquel : Bar Restaurant : Dès le passage de la porte d'entrée du bar, je constate qu'il règne une odeur d'égout. Je note que toutes les, fenêtres du bar sont ouvertes afin d'aérer celui-ci. Six plaques de faux plafond, situées à proximité du comptoir, ont été déplacées. Par les ouvertures, je peux voir les solives du plancher de l'étage supérieur. Elles sont faites de bois fortement endommagé, pourri et désagrégé, taché d'auréoles sombres d'humidité. Celles qui sont visibles sont doublées de poutres plus récentes (bois plus clair, arêtes vives) elles-même tachées d'auréoles d'humidité. Elles sont rendues solidaires des solives anciennes à l'aide de tiges filetées et de boulons qui les traversent de part en part. Cet appareillage est sommairement exécuté. Certains boulons ne comportent pas de platines et sont enfoncés dans le bois. Pour d'autres, le boulon est retenu par une platine en bois écrasé autour de la tête de celui-ci. Par les entrevous, je peux voir le plancher de l'étage supérieur. Il est constitué de plaques de bois aggloméré. Certaines sont superposées. La plupart sont tachées d'auréoles d'humidité, d'autres sont affaissées et fissurées. Je note enfin que plusieurs plaques de faux plafond du bar-restaurant sont tachées d'auréoles d'humidité brunâtres. Cave : Pour accéder à la cave, j'emprunte une trappe placée derrière le comptoir. Dès l'ouverture de la trappe, je constate qu'il règne dans la cave une odeur nauséabonde. Le sol est recouvert d'une eau noirâtre, de laquelle l'odeur précitée se dégage. Elle se répand sur les dalles des deux pièces. Dans la pièce par laquelle j'accède, je peux voir un tuyau d'évacuation des eaux usées en PVG, d'environ cent vingt millimètres de section, auquel est connectée une descente de plus petite dimension. Au coude de connexion, je note des agglomérats blanchâtres et jaunâtres et des coulures. Dans la pièce attenante, cette descente se prolonge. Elle est déformée par une contrepente à l'endroit où elle est connectée à une conduite en fonte, A hauteur de la pénétration de la canalisation en Ante dans le mur de l'immeuble, je constate des coulures d'eau roussâtres jusqu'au sol et un bruit d'eau qui goutte. A cette odeur nauséabonde s'ajoute une odeur d'urine ; que ce constat, complété par des photographies, démontre que la Sci Immogex n'a pas procédé aux réfections mettant fin aux désordres ; qu'au demeurant, la société Eurexo, assureur de la Soi Immogex, a adressé à cette dernière un courrier daté du 13 novembre 2012, lui rappelant que lors d'un rendez-vous contradictoire du 6 novembre, il a été constaté deux fuites toujours actives engageant sa responsabilité, une fuite sur la culotte de raccordement accessible de la chute collective d'eaux usées/ eux vannes (venant des étages supérieurs) au droit de l'évacuation perpendiculaire en cave sous le bar, des infiltrations d'eau de ruissellement par le mur enterré en droit du soupirail de ventilation de la cave sous le bar, un problème important sur la structure du plancher haut de rez de chaussée, un plancher agglo hors service risquant de tomber au rez de chaussée ; qu'aux termes de ce même courrier, il a été indiqué à la Sci Immogex que s'agissant des réparations des fuites, il lui appartenait d'intervenir à ses frais, le sinistre ne provenant pas d'un cas accidentel mais de plusieurs défauts manifestes aux obligations incombant au bailleur ; que la Sci Immogex ne saurait sérieusement soutenir que Lucinda X... a, elle-même, provoqué les dégâts des eaux afin d'obtenir des indemnisations des assurances et tenter d'établir que le local n'était pas conforme aux dispositions du bail, dès lors qu'il résulte suffisamment des diverses expertises diligentées depuis 2011, que les désordres sont liés à la vétusté de l'immeuble et à son défaut d'entretien par le bailleur ; que dans ces circonstances, la décision déférée, qui, au visa des articles 1719 et 1720 du code civil, a enjoint à la Sci Immogex d'effectuer les travaux sur les conduites d'alimentation et d'évacuation des eaux usées, eaux pluviales et eaux vannes prescrits dans l'arrêté de péril du 23 septembre 2011, de procéder à la réfection des structures des planchers et plafonds du local donné à bail à Lucinda X... et d'entreprendre les travaux de remise en état de ce local nécessités par la vétusté de l'immeuble, sera confirmée » ; 


ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE « aux termes de son rapport du 21 septembre 2011, Monsieur Michel Z..., expert commis par le juge des référés du tribunal administratif de Cergy-Pontoise, conclut à l'existence d'un risque d'effondrement des plafonds et faux plafonds de l'immeuble compte tenu des fuites d'eaux pluviales et sanitaires. Il préconise la prise d'un arrêté de péril assorti notamment de l'obligation d'effectuer des travaux sur les conduites d'alimentation et d'évacuation des eaux usées, eaux pluviales et eaux vannes. Ce rapport d'expertise est contradictoire à l'égard de la S. C. I. IMMOGEX. Les conclusions de l'expert sont circonstanciées. Il y a lieu de les retenir. Il ressort du procès verbal de constat dressé le 6 février 2012 par Maître A..., huissier de justice, que Madame Lucinda X... a fait effectuer, dans le local donné à bail, des travaux de renforcement du plafond et de remplacement des dalles du faux plafond. Cet acte d'huissier de justice démontre que le bailleur n'a pas exécuté les obligations mises à sa charge par l'arrêté de péril. Dans ces conditions, en application des articles 1719 et 1720 du Code Civil, il y a lieu d'ordonner à la S. C. I IMMOGEX de faire exécuter les travaux sur les conduites d'alimentation et d'évacuation des eaux usées, eaux pluviales et eaux vannes prescrits dans l'arrêté de péril du 23 septembre 2011, de procéder à la réfection des structures des planchers et plafonds du local donné à bail à Madame Lucinda X... et d'entreprendre les travaux de remise en état de ce local nécessités par la vétusté de l'immeuble. En application de l'article L. 511-3 du Code de Construction et de l'Habitation, le maire peut faire exécuter d'office, aux frais du propriétaire de l'immeuble, les mesures ordonnées dans l'arrêté de péril. De plus, le preneur peut être autorisé, par décision de justice, à faire exécuter aux frais du bailleur les travaux incombant à ce dernier. Dans ces conditions, il n'est pas nécessaire de prononcer une astreinte pour assurer l'exécution de la condamnation prononcée à l'encontre de la S. C. I. IMMOGEX » ; 


1) ALORS QUE le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparation ; qu'en l'espèce, la cour d'appel ne pouvait confirmer le jugement en date du 18 avril 2012 qui enjoignait au bailleur (la SCI IMMOGEX) d'effectuer les travaux sur les conduites d'alimentation et d'évacuation des eaux usées, eaux pluviales et eaux vannes prescrits par l'arrêté de péril du 23 septembre 2011, de procéder à la réfection des structures des planchers et plafonds du local donné à bail à Mme X... et d'entreprendre les travaux de remise en état de ce local nécessités par la vetusté de l'immeuble, sans vérifier, comme elle y était invitée, si le bailleur ne justifiait pas que l'expert, dans son rapport du 12 juin 2012, avait déjà constaté l'exécution des travaux réparatoires et d'embellissement et sans relever aucun désordre et aucun risque sur l'immeuble loué qui avait précédemment fait l'objet de l'arrêté de péril de sorte qu'aucun péril n'existait plus ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a entaché sa décision d'un défaut de base légale eu égard aux articles 1719 et 1720 du code civil ; 


2) ALORS, D'AUTRE PART, QUE il est interdit au juge de dénaturer les documents de la cause ; qu'en l'espèce, la cour d'appel ne pouvait affirmer que le rapport de l'expert du 12 juin 2012 ne donnait aucune précision sur les prétendus travaux exécutés quand l'expert y déclarait que les murs de l'immeuble étaient en bon état, des travaux réparatoires et d'embellissement avaient été exécutés et qu'il ne relevait aucun désordre et aucun risque, et se référait nécessairement à l'arrêté de péril qui enjoignait au bailleur de procéder à des installations d'alimentation et d'évacuation d'eaux pluviales, usées et vannes sérieuses, aux travaux de mise en conformité des logements et aux travaux divers mentionnés sur le rapport d'expertise du même expert en date du 8 septembre 2011, de sorte qu'il précisait les travaux effectués ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a dénaturé ledit rapport et violé l'article 4 du Code de Procédure Civile. 


DEUXIEME MOYEN DE CASSATION 


Il est fait grief à l'arrêt infirmatif sur ce point D'AVOIR condamné la SCI IMMOGEX à payer à Madame X... la somme de 37. 000 euros à titre de dommages et intérêts ; 


AUX MOTIFS QUE : « la Sci Immogex prétend que le préjudice de jouissance de la locataire devrait être réduit à la somme symbolique de un euro ; or que Lucinda X... justifie avoir entrepris des travaux de renforcement du plafond du café-restaurant selon facture d'un montant de 5. 500 euros, que l'expert missionné par son assureur a relevé des désordres matériels à hauteur de la somme d'environ 3. 000 euros et des pertes d'exploitation pour la période de janvier à juin 2010 s'élevant à environ 1. 000 euros par mois ; que les désordres ont nécessairement causé des troubles de jouissance es pertes d'exploitation ; que force est de constater que les désordres se sont poursuivis en 2011,.-2012, que le bailleur n'a pas fait réaliser les travaux malgré la décision du premier juge assortie de l'exécution provisoire ; que dans ces circonstances, il convient de fixer le préjudice subi par la locataire à la somme de 15. 000 euros telle qu'arrêtée par le tribunal à la date du 18 avril 2012, outre à compter de cette date à la somme mensuelle de 1. 200 euros jusqu'au prononcé du présent arrêt ; que le préjudice sera ainsi réparé par la somme globale arrondie à 37. 000 euros, à titre de dommages et intérêts » ; 


ALORS QUE la cassation à intervenir sur le premier moyen entraînera par voie de conséquence, en application de l'article 624 du Code de procédure civile, la cassation de l'arrêt en ce qu'il a condamné la SCI IMMOGEX à payer à Mme X... la somme de 37. 000 euros à titre de dommages et intérêts au prétexte le bailleur n'a pas fait réaliser les travaux malgré la décision du premier juge assortie de l'exécution provisoire. 


TROISIEME MOYEN DE CASSATION 


Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR débouté la SCI IMMOGEX de sa demande tendant à la condamnation de Madame X... au paiement de la somme de 8. 500 euros, sous réserve des charges, à titre de loyers et D'AVOIR condamné la SCI IMMOGEX à payer à Madame X... le somme de 3. 000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel et aux dépens ; 


AUX MOTIFS QU'« il n'y a pas lieu de faire droit à la demande de Lucinda X... tendant à être dispensée du paiement du paiement des loyers jusqu'à l'exécution des travaux ; que la Sci Immogex sollicite reconventionnellement la condamnation de Lucinda X... au paiement de la somme de 8. 500 euros, sous réserve des charges, arrêtés au mois de juillet 2012 inclus à titre de loyers ; mais que cette prétention n'est étayée par aucune pièce, de sorte qu'elle sera rejetée ; que le premier juge a exactement statué sur le sort des dépens et les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile dont il a fait une équitable application ; qu'en vertu de ce texte, il y a lieu de faire droit aux prétentions de Lucinda X..., au titre des frais irrépétibles exposés à l'occasion de ce recours, contre la Sci Immogex qui succombe et doit supporter la charge des dépens d'appel » ; 


1) ALORS QUE la cassation à intervenir sur le premier moyen entraînera par voie de conséquence, en application de l'article 624 du Code de procédure civile, la cassation de l'arrêt en ce qu'il a débouté la SCI IMMOGEX de sa demande tendant à la condamnation de Madame X... au paiement de la somme de 8. 500 euros, sous réserve des charges, à titre de loyers ; 


2) ALORS, D'AUTRE PART, QUE le bail commercial est un contrat de louage de chose par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige de lui payer ; qu'en l'espèce, elle aurait elle-même jugé qu'il n'y avait lieu de dispenser la locataire du paiement des loyers jusqu'à l'exécution des travaux, la cour d'appel ne pouvait débouter la SCI IMMOGEX de sa demande en paiement des loyers en se bornant à affirmer que cette prétention n'était étayée par aucune pièce quand les loyers étaient dus en application du bail commercial ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé les articles 1134 et 1709 du Code civil ; 


3) ALORS, ENFIN, QU'il est interdit au juge de dénaturer les documents de la cause ; qu'en l'espèce, il résulte des conclusions et de la liste des pièces produites qu'à l'appui de sa demande la SCI IMMOGEX avait produit le bail commercial qui fixait le loyer dont était redevable Mme X... et le rapport de M. Z... du 12 juin 2012 constatant les travaux réparatoires ; qu'en affirmant, en l'espèce, que la demande en paiement des loyers n'était étayée par aucune pièce, la cour d'appel a dénaturé, par omission, le bail commercial et violé le principe susvisé ainsi que l'article 4 du Code de procédure civile.