Cour de Cassation · civ3 — 19 mai 2015

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 





Sur le moyen unique : 


Vu l'article 1178 du code civil ; 


Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 12 décembre 2013), que, le 19 juin 2007, M. X... a consenti à la société Sepimo une promesse unilatérale de vente d'un bien immobilier assortie de conditions suspensives ; que le permis de construire accordé à la société Sepimo, relativement à l'opération immobilière envisagée, a été transféré à la société civile immobilière Rosny Gabriel Peri (la SCI) ; que la vente ne s'est pas réalisée ; que M. X... a assigné la société Sepimo et la SCI en paiement de l'indemnité d'immobilisation prévue à l'acte ; 


Attendu que pour dire que la défaillance de la condition suspensive résultait du fait du bénéficiaire de la promesse de vente et la condamner à verser au promettant une indemnité d'immobilisation, l'arrêt retient que le permis de construire a été accordé le 14 mai 2008 et qu'il appartenait aux bénéficiaires de ce permis de faire le nécessaire pour le rendre définitif, ce qu'elles n'avaient pas fait ; 


Qu'en statuant ainsi, par des motifs insuffisants à caractériser l'empêchement par l'acquéreur de l'accomplissement des conditions suspensives, la cour d'appel a violé le texte susvisé ; 


PAR CES MOTIFS : 


CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il rejette la demande de mise hors de cause de la société Rosny Gabriel Péri, l'arrêt rendu le 12 décembre 2013, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, sauf sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ; 


Condamne M. X... aux dépens ; 


Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; 


Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; 


Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf mai deux mille quinze. 



MOYEN ANNEXE au présent arrêt 


Moyen produit par la SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, avocat aux Conseils, pour la société Sepimo et la SCI Rosny Gabriel Péri 


Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné solidairement la société Sepimo et la société Rosny Gabriel Péri à payer à M. X... la somme de 82. 500 ¿ à titre d'indemnité d'immobilisation, 


AUX MOTIFS PROPRES QUE, sur la demande en paiement de l'indemnité d'immobilisation, il résulte de l'échange des correspondances des 4 juin et 7 juillet 2008, que les parties ont convenu de proroger les effets de la promesse jusqu'au 31 décembre 2008 ; que la promesse n'imposait la rédaction d'aucun avenant, en cas de prorogation ; que si les appelantes en sollicitant une prorogation de la date ultime de réalisation de la promesse ont renoncé à se prévaloir de la tardiveté de la réalisation des conditions suspensives, elles n'ont pas renoncé à se prévaloir de la défaillance desdites conditions ; qu'en ce qui concerne la condition suspensive relative à la maîtrise foncière, il ressort de la lettre du 8 novembre 2008 de Me Y..., notaire des appelantes adressée au notaire du promettant, que les promesses de vente des parcelles R 27, 30, 33, 179, 680 lire 180 avaient été régularisées ; que la promesse du 19 juin 2007 ne prévoyait pas la régularisation d'avenant ; mais qu'en tout état de cause, il appartenait au bénéficiaire de solliciter auprès des promettants desdites promesses leur accord sur une prorogation de la réalisation de leurs promesses ; que les sociétés appelantes qui n'invoquent pas d'autre moyen de ce chef, ne justifient d'aucune diligence à cet égard ; qu'elles n'ont pas davantage justifié concernant la condition suspensive relative à l'obtention d'un accord concernant une servitude de cour commune affectant les parcelles cadastrées section R n° 28 et 29 ; qu'enfin, le permis de construire a été accordé le 14 mai 2008 et qu'il appartenait aux sociétés appelantes, bénéficiaires de ce permis de faire le nécessaire pour le rendre définitif, ce qu'elles n'ont pas non plus fait ; qu'en application de l'article 1178 du code civil, les réalisations des trois conditions suspensives ci-dessus visées seront considérées comme acquises ; qu'ainsi qu'il a été jugé par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte, la décision sera confirmée en ce qu'elle a condamné solidairement les sociétés appelantes au paiement de l'indemnité d'immobilisation ; que l'équité commande d'allouer à l'intimé la somme que précise le dispositif, 


ET AUX MOTIFS ADOPTÉS QUE, sur la demande de paiement de l'indemnité d'immobilisation, M. X... entend implicitement se prévaloir des dispositions de la promesse de vente du 19 juin 2007 qui prévoit que l'indemnité d'immobilisation « sera versée au promettant, et lui restera acquise de plein droit à titre d'indemnité forfaitaire et non réductible faute par le bénéficiaire ou ses substitués d'avoir réalisé l'acquisition dans les délais ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées » ; que les sociétés défenderesses font valoir que la promesse conclue avec M. X... le 19 juin 2007 avait été signée dans le cadre d'un projet de réalisation d'un ensemble immobilier sur un terrain d'assiette beaucoup plus vaste, visant un périmètre foncier s'appliquant aux parcelles cadastrées section R 27, 30, 31, 32, 39, 179 et 180 et permettant la réalisation d'au moins 9. 100 m2 de surface hors oeuvre nette à usage d'habitation et destiné à être vendu en l'état futur d'achèvement sous forme de lots de copropriété ; que les sociétés défenderesses soutiennent que les conditions suspensives stipulées dans la promesse de vente du 19 juin 2007 en conséquence de ce projet immobilier n'ont pas été réalisées dans les délais convenus et que la promesse de vente est ainsi devenue caduque ; que la promesse de vente du 19 juin 2007 comportait effectivement, en conséquence du projet immobilier susvisé, des conditions suspensives particulières rédigées comme suit : « Maîtrise foncière : que le bénéficiaire obtienne dans le délai de deux mois de ce jour, les promesses de vente ou tout avenant à son profit du surplus des biens immobiliers situés à l'intérieur du périmètre foncier ci-dessus exposé, qui forment avec celui faisant l'objet de la présente promesse de vente, l'assiette du programme de construction envisagé, ainsi que l'accord de constitution de servitudes de cour commune sur les parcelles cadastrées section R n° 28 et section R n° 29 ; que le promettant obtienne l'accord des promettants des promesses de vente préalablement signées sur une prorogation de la réalisation de leurs promesses au 30 juin 2008, sur l'incorporation dans le périmètre foncier de la parcelle cadastrée section R n° 39 et sur la condition d'obtention de l'accord de constitution de servitude de cour commune sur les parcelles cadastrées section R n° 28 et R n° 29 (...) ; que le bénéficiaire adressera au plus tard le 31 août 2007 les justificatifs de la régularisation des promesses de vente. A défaut, les présentes seront caduques, sauf si le bénéficiaire renonce expressément à cette condition dans le même délai » ; « Permis de construire : qu'il soit délivré au bénéficiaire des autorisations administratives (permis de construire et permis de démolir purgé de tous recours) pour réaliser sur les terrains constituant le périmètre foncier une opération de 9. 100 m2 de Shon minimum à usage d'habitation (...) ; que le permis de construire devra être obtenu au plus tard le 29 février 2008, passée cette date, la condition suspensive sera considérée comme n'étant pas réalisée et les présente comme nulles et non avenues, sauf si le bénéficiaire décidait de renoncer au bénéfice de ladite condition (...) » ; que les sociétés défenderesses font valoir que le permis de construire n'a été obtenu que le 14 mai 2008, que les promesses de vente portant sur les autres parcelles incluses dans le périmètre foncier n'ont pas été signées avant le 31 août 2007 et qu'elles n'ont pas obtenu l'accord de constitution de servitude de cour commune ; Mais que la promesse stipule en page 9 : « A défaut par le bénéficiaire de se prévaloir de la non-réalisation de l'une ou l'autre des conditions suspensives ci-après dans le délai de réalisation des présentes ou dans les délais spécifiques à certaines de ces conditions, il sera réputé y avoir renoncé (...) » ; qu'en l'espèce, le transfert du permis de construire est intervenu au profit de la société Rosny Gabriel Péri le 27 mai 2008 ; que par courrier du 4 juin 2008, la société Sepimo a proposé à M. X... une prorogation de la date ultime de réalisation de la promesse jusqu'au 31 décembre 2008, renonçant ainsi implicitement mais nécessairement, à se prévaloir de la tardiveté de la réalisation des conditions suspensives ; que par courrier du 7 juillet 2008, le notaire de M. X... a répondu que ce dernier accepterait de proroger la durée de l'avant-contrat sous réserve que la signature de l'acte authentique intervienne fin janvier 2009 ; que le 8 novembre 2008, Me Y..., notaire chargé de la vente, a confirmé au notaire de M. X... que les promesses de vente des parcelles cadastrées section R n° 27, 30, 33, 179 et 180 avaient été régularisées ; que les sociétés défenderesses ne justifient d'aucune diligence concernant l'obtention d'un accord concernant une servitude de cour commune affectant les parcelles cadastrées section R n° 28 et 29 ; qu'il ressort au contraire du permis de construire du 14 mai 2008 que la société Sepimo a tenté d'acheter les parcelles en cause et non d'obtenir un accord de constitution de servitudes de cour commune les concernant ; qu'en application de l'article 1178 du code civil, la réalisation de la condition suspensive relative à l'obtention d'un accord de servitude de cour commune, sera considérée comme acquise ; que par courriers des 14 novembre 2008, 13 janvier et 4 mars 2009, le notaire de M. X... a relancé le notaire de la société Sepimo afin de procéder à la régularisation de la vente ; que n'ayant pas obtenu de réponse, M. X... a mis en demeure la société Sepimo de réaliser la vente sous 15 jours ou de régulariser l'accord verbal de prorogation de l'avant-contrat avec production d'une caution bancaire ; que la société Sepimo est restée taisante ; qu'il y a lieu au vu de ces éléments, de considérer que les sociétés défenderesses sont purement et simplement responsable de l'échec de leur projet d'acquisition ; qu'elles seront ainsi condamnées solidairement au paiement de l'indemnité d'immobilisation, 


ALORS QUE, D'UNE PART, les juges ont l'obligation de ne pas dénaturer le sens clair et précis des documents de la cause ; qu'en l'espèce, la cour a énoncé qu'« il résulte de l'échange des correspondances des 4 juin et 7 juillet 2008 que les parties ont convenu de proroger les effets de la promesse jusqu'au 31 décembre 2008 » (arrêt p. 3, § 2) ; que dans sa lettre du 4 juin 2008 (Prod. 3), le notaire de la société Sepimo a proposé au notaire de M. X... de proroger la date de réalisation de la promesse unilatérale de vente, initialement fixée au 29 juin 2008, au 31 décembre 2008 ; que dans sa réponse du 7 juillet 2008 (Prod. 5), le notaire de M. X... n'a accepté le principe d'une prorogation de la date de réalisation de la promesse que « sous réserve que la signature de l'acte authentique intervienne fin janvier 2008 » ; qu'en considérant que les parties sont convenues de proroger les effets de la promesse jusqu'au 31 décembre 2008, la cour d'appel a dénaturé les deux courriers précités (Prod. n° 3 et 5), en violation de l'article 1134 du code civil, 


ALORS QUE, D'AUTRE PART, la renonciation à un droit ne peut résulter que d'un acte manifestant sans équivoque la volonté de renoncer ; qu'en l'espèce, la cour a énoncé qu'en sollicitant une prorogation de la date ultime de réalisation de la promesse, les sociétés Sepimo et Rosny Gabriel Péri ont implicitement mais nécessairement renoncé à se prévaloir de la tardiveté de la réalisation des conditions suspensives (arrêt p. 3, § 2) ; qu'en statuant de la sorte, alors que dans son courrier du 4 juin 2008, le notaire de la société Sepimo a seulement proposé au notaire de M. X... de proroger la date de réalisation de la promesse, cette simple proposition-qui n'a pas été acceptée par le promettant-ne traduisant pas une volonté sans équivoque de renoncer à se prévaloir de la tardiveté de la réalisation des conditions suspensives, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil, 


ALORS QU'EN OUTRE, la condition suspensive n'est réputée accomplie, que lorsque c'est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l'accomplissement ; qu'en l'espèce, la cour a énoncé qu'il appartenait au bénéficiaire de la promesse de faire le nécessaire pour rendre le permis de construire définitif, ce qu'elle n'a pas fait (arrêt p. 3, § 9) ; qu'en statuant de la sorte, alors qu'un permis de construire devient définitif par l'écoulement de délais, de sorte qu'il ne peut être reproché à la société Sepimo de ne pas avoir fait le nécessaire pour rendre définitif le permis de construire délivré le 14 mai 2008, la cour d'appel a violé l'article 1178 du code civil, 


ALORS QU'ENFIN, l'équité n'est pas source de droit ; qu'en énonçant que « l'équité commande d'allouer » à M. X... la somme de 82. 500 ¿ au titre de l'indemnité d'immobilisation (arrêt p. 3, § 12), alors que les parties ne lui avaient pas conféré mission de statuer comme amiable compositeur, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard l'article 12 du code de procédure civile.