Cour de Cassation · civ3 — 19 mai 2015

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 





Sur le moyen relevé d'office, après avis donné aux parties : 


Vu l'article 16 du code de procédure civile ; 


Attendu que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui même le principe de la contradiction ; 


Attendu que l'arrêt attaqué (Paris, 30 janvier 2014), fixe les indemnités revenant à la société Semiramis par suite de l'expropriation, au profit de la société d'économie mixte d'aménagement de Massy, de la parcelle cadastrée section V n° 25 sise à Massy, lui appartenant ; 


Attendu que pour rejeter la demande d'indemnités formée par la société Semiramis au titre de sa perte de loyers, l'arrêt retient que dans le cadre d'une procédure annexe présentée à la cour le même jour, il apparaît que la Somag a poursuivi son activité qui n'a pas diminué, revendiquant même des délais pour quitter les lieux ; 


Qu'en statuant ainsi, en faisant état d'un élément de fait dont elle avait une connaissance personnelle, sans le soumettre à la discussion des parties, la cour d'appel a violé le texte susvisé ; 


PAR CES MOTIFS : 


CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a rejeté la demande de la société Semiramis formée au titre de sa perte de loyers, l'arrêt rendu le 30 janvier 2014, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ; 


Condamne la société d'économie mixte d'aménagement de Massy aux dépens ; 


Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; 


Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; 


Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf mai deux mille quinze. 



MOYEN ANNEXE au présent arrêt 


Moyen produit par la SCP Bouzidi et Bouhanna, avocat aux Conseils, pour la société Semiramis 


LE POURVOI REPROCHE A L'ARRÊT ATTAQUÉ D'AVOIR fixé à 296. 669 ¿ l'indemnité totale due par la SEM MASSY à la société exposante et rejeté le surplus de ses demandes ; 


AUX MOTIFS QUE Description et référence : Il s'agit d'une parcelle de 6095 m2, encombrée de monticules de terre, accessible par la route de la Bonde, viabilisée en partie ; que la parcelle à la date de référence, le 16 décembre 2004, est classée en zone AU au Plu, il s'agit d'un secteur à urbaniser dans le cadre d'une activité ; que les terrains peuvent être constructibles si l'urbanisation et la viabilisation sont approuvées par la ville dans le cadre d'une opération d'ensemble ; qu'il ne s'agit pas d'un terrain à bâtir, les réseaux n'étant pas suffisants pour l'ensemble ; qu'un bail a été signé avec la société Somag le 1er septembre 2004 pour un terrain de 4000 m2 ; que la société ayant pour objet la location de machines et équipements pour la construction ; qu'un avenant a été signé le 1er juillet 2008 pour ramener la location à la surface de 1000m2 avec un loyer de 1000 ¿ hors charges ; que ne s'agissant pas d'un terrain à bâtir, il doit être évalué en fonction de son usage effectif, en l'espèce, un usage industriel et commercial. Prix Conformément à l'article L 13-15 du code de l'expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance ; que le premier juge a retenu 38 ¿ le m2, la société Sémiramis demande 200 ¿ le m2 et le commissaire du gouvernement propose 38 ¿ le m2 et l'expropriant 30 ¿ le m2 ; que la société Sémiramis ne verse pas de références ; qu'elle conteste les références versées en première instance n'ayant pas eu les pièces jointes et soutient que son terrain est bien placé pour son exploitation ; que pour les références, elle n'a pas demandé ces documents en première instance, les références étaient très précises en ce qui concerne la conservation aux hypothèques et de plus, l'expropriant verse ces pièces en appel notamment les actes de ventes et les décisions de justice ; que ce moyen doit être rejeté ; que l'expropriant verse des références portant sur des terres agricoles ; qu'elles sont situées à Massy de 2006 qui doivent être écartées car trop anciennes que celles de 2007 portent sur des références occupées à 19E le m2 ; qu'il fait état de jugements de 2008 d'Evry pour une moyenne de 19, 8 ¿ qu'il s'agit de terrain à vocation agricole ; que le commissaire du gouvernement soutient que la nature de l'exploitation ne confère pas de plus value au terrain, que l'occupation par des gens du voyage est ponctuelle et illicite et que plusieurs termes de l'expropriant sont éloignées de l'usine d'incinération ; qu'il précise qu'aucune publicité ou enseigne ne donne d'indications concernant le terrain ; qu'il y a lieu de reprendre les termes du commissaire du gouvernement situés sur le département et visés dans le jugement dont les références sont précises et peuvent être vérifiées ; que cependant, compte tenu de l'ancienneté des références, soit 2007 et début 2008, il y a lieu de retenir le prix de 105 ¿ le m2 ; qu'il doit être déduit un taux de 40 % sur toute la surface comme l'avait proposé le commissaire en première instance, les références citées étant en zone différente ; que compte tenu du constat d'huissier de Maître X... du 9 avril 2009, mentionnant de nombreux monticules de terres variant entre 4 et 6 mètres de hauteur sur toute la parcelle et du coût de l'enlèvement au m3 justifié par le devis de la Somag, il doit être déduit un abattement pour occupation de la parcelle de terres et gravats sur le terrain de 30 % sauf pour celui de la Somag qui fait l'objet d'une procédure d'expulsion et pour la Somag un abattement commercial de 30 % (¿) ; Préjudice financier : La société Sémiramis demande la somme de 32 et août 2013, date de fin de bail ; que contrairement à ce qu'indique l'expropriant, le jugement fait bien mention d'une demande de perte de loyers par l'expropriée, cette demande est donc recevable ayant été formulé par l'expropriée ; que cependant dans le cadre d'une procédure annexe présentée à la cour le même jour, il apparaît que la Somag n'a cessé de poursuivre son activité qui n'a pas diminué, revendiquant même des délais pour quitter les lieux ; qu'en conséquence, la demande doit être rejeté et le jugement infirmé en ce qu'il a alloué une somme à ce titre, non justifiée. Montant des indemnités dues : Indemnité principale : 268 790 ¿ remploi : 27879 ¿ Total de 296 669 ¿ ; 


ALORS D'UNE PART QUE l'exposante faisait valoir que la situation particulière et privilégiée du terrain devait être prise en compte ; qu'en ne prenant pas en considération ce moyen, la cour d'appel a violé les articles 455 et 458 du code de procédure civile ; 


ALORS D'AUTRE PART QUE l'exposante faisait valoir que la situation particulière et privilégiée du terrain devait être prise en compte ; qu'en ne prenant pas en considération ces caractéristiques du terrain, la cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard des articles L 13-15 et ss du code de l'expropriation ensemble l'article 1er du premier protocole additionnel à la Convention européenne des droits de l'Homme ; 


ALORS DE TROISIEME PART QU'en se contentant de retenir que la parcelle doit être évaluée en tenant compte de l'usage effectif, en l'espèce, la culture de terre agricole comme constaté lors du transport sur les lieux, tout en relevant que l'activité de l'exposante est notamment la revente de terre, que le bail autorise le stockage de terre, que la parcelle à la date de référence, le 16 décembre 2004, est en zone classée AU au Plu, qu'il s'agit d'un secteur à urbaniser dans le cadre d'une activité, que les terrains peuvent être constructibles si l'urbanisation et la viabilisation sont approuvées par la Ville dans le cadre d'une opération d'ensemble, qu'il ne s'agit pas d'un terrain à bâtir, les réseaux n'étant pas suffisant pour l'ensemble, la cour d'appel qui n'a pas pris en considération les possibilités de construction et qui retient l'usage agricole du terrain n'a pas légalement justifié sa décision au regard des articles L 13-15 et ss du code de l'expropriation ensemble l'article 1er du premier protocole additionnel à la Convention européenne des droits de l'Homme ; 


ALORS DE QUATRIEME PART QU'en retenant qu'il y a lieu de reprendre les termes du commissaire du gouvernement situés sur le département et visés dans le jugement dont les références sont précises et peuvent être vérifiées, que cependant, compte tenu de l'ancienneté des références, soit 2007 et début 2008, i1 y a lieu de retenir le prix de 105 ¿ le m2, sans préciser les dates des références faites dans ces jugements, la cour d'appel a violé les articles L 13-13 et ss du code de l'expropriation ensemble l'article 1er du premier protocole additionnel à la Convention européenne des droits de l'Homme ; 


ALORS DE CINQUIEME PART QU'en décidant que compte tenu de l'ancienneté des références, soit 2007 et début 2008, i1 y a lieu de retenir le prix de 105 ¿ le m2, qu'il doit être déduit un taux de 40 % sur toute la surface comme l'avait proposé le commissaire en première instance, les références citées étant en zone différente, sans s'en expliquer autrement, la cour d'appel a violé les articles 455 et 458 du code de procédure civile ; 


ALORS ENFIN QUE l'exposante faisait valoir le préjudice financier résultant de la perte de loyers ; qu'en retenant que dans le cadre d'une procédure annexe présentée à la cour le même jour, il apparaît que la Somag n'a cessé de poursuivre son activité qui n'a pas diminué, revendiquant même des délais pour quitter les lieux, qu'en conséquence, la demande doit être rejeté et le jugement infirmé en ce qu'il a alloué une somme à ce titre, non justifiée, la cour d'appel qui se réfère à une procédure à laquelle l'exposante n'était pas partie a violé les articles 455 et 458 du code de procédure civile ensemble l'article 1er du premier protocole additionnel à la Convention européenne des droits de l'Homme ;