Cour de Cassation · civ3 — 19 mai 2015

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 28 novembre 2013), que M. et Mme X..., propriétaires d'une villa cadastrée L n° 8, ont assigné M. Y..., propriétaire de la villa voisine cadastrée L n° 10, en rétablissement de la clôture située sur la toiture terrasse d'un cabanon appartenant à ce dernier et en revendication de la propriété de la partie de cette terrasse située dans le prolongement de leur propre parcelle ; que M. Y... s'est prétendu propriétaire de l'intégralité de la toiture-terrasse de son cabanon ; 

Sur le moyen unique, ci-après annexé : 

Attendu qu'ayant constaté qu'il ressortait des titres et des pièces produits que la propriété de la terrasse revendiquée avait été transmise aux époux Z... en 1898, que les héritiers de ces derniers l'avaient transmise aux époux X... en 1980 et que ceux-ci l'occupaient encore conformément à leur titre dans les années 1990, la cour d'appel, qui, sans être tenue de s'expliquer sur les éléments de preuve qu'elle décidait d'écarter, a souverainement apprécié les présomptions de propriété les meilleures et les plus caractérisées, a légalement justifié sa décision ; 

PAR CES MOTIFS : 

REJETTE le pourvoi ; 

Condamne M. Y... aux dépens ; 

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. Y... à payer à M. et Mme X... la somme de 3 000 euros ; rejette la demande de M. Y... ; 

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf mai deux mille quinze. 

MOYEN ANNEXE au présent arrêt 

Moyen produit par la SCP Tiffreau, Marlange et de La Burgade, avocat aux Conseils, pour M. Y.... 

Le moyen reproche à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR déclaré M. Michel X... et Mme Evelyne A..., son épouse, propriétaires d'une partie de la terrasse formant plate-forme au-dessus du cabanon cadastré section L n° 10, la limite séparant cette partie du surplus de la terrasse étant constituée par une ligne droite se poursuivant dans le prolongement de la ligne séparant la parcelle cadastrée section L n° 11 de la parcelle cadastrée section L n° 8 et condamné M. Loïc Y... à laisser les époux X... à accéder librement à cette terrasse et à rétablir la clôture qui la séparait de sa propre terrasse dans le délai de quatre mois à compter de la signification de la présente décision, sous astreinte, passé ce délai, de 100 euros par jour de retard pendant trois mois à l'expiration desquels il pourra à nouveau être statué, ainsi qu'une indemnité de 5 000 euros en réparation de leur préjudice de jouissance, 

AUX MOTIFS QUE « (¿) les époux X... exercent une action en revendication de propriété et non une action possessoire ; la maison située ...a été acquise par les parents de Jean-Pierre Y... aux termes d'un acte notarié du 8 novembre 1949 dans lequel ce bien est ainsi désigné : un immeuble dénommé villa Jeanne à MARSEILLE quartier de Malmousque impasse Assani ; que cette villa est élevée d'un étage sur rez-de-chaussée percée à la façade qui est sur l'impasse Assani, au rez-de-chaussée d'une porte et de deux fenêtres, à l'étage de deux fenêtres et à sa façade opposée au rez-de-chaussée de deux portes et d'une fenêtre et à l'étage de trois fenêtres ; que derrière est une terrasse attenant à la villa, au-dessous de laquelle sont un lavoir, une cave, une citerne ; qu'un petit jardin et une seconde terrasse donnant sur l'anse Malmousque dont elle est séparée par un chemin ; est compris dans la vente un petit cabanon percé d'une porte et de deux fenêtres construit partie sous la seconde terrasse, et partie sous une terrasse faisant partie de la villa Tigre, contiguë à la villa Jeanne et appartenant ou ayant appartenu aux hoirs Z... ; que ledit immeuble confronte dans son ensemble au levant : l'impasse Assani, au couchant terrain ou passage, Au nord : la villa Jean, au midi : la villa Tigre ; que les époux X... sont propriétaires de la villa Tigre pour l'avoir acquise de M. François B... et de Mme Cécile C... aux termes d'un acte notarié du 14 novembre 1980 dans lequel ce bien est ainsi désigné : un immeuble situé à MARSEILLE quartier d'Endoume, ..., dénommé villa Tigre, élevé d'un étage sur rez-de-chaussée, cave ; jardin attenant, à l'extrémité de ce jardin, une terrasse ; ledit immeuble cadastré quartier d'Endoume, section : 1, n° 8 pour une contenance de deux ares seize centiares. ; il est mentionné dans cet acte qu'originairement cet immeuble dépendait de la communauté ayant existé entre les époux Z... « par suite de l'adjudication qui en avait été prononcée au profit de M. Z... (..) suivant ordonnance rendue en l'audience des criées du Tribunal de grande instance de MARSEILLE du 20 avril 1898 sur surenchère d'une adjudication prononcée antérieurement suivant ordonnance rendue en l'audience des criées du même tribunal du 28 janvier 1898, dans la vente volontaire aux enchères publiques en suite de conversion de saisie réelle de divers immeubles au nombre desquels celui dénommé villa Tigre », et qu'il constituait le quatrième lot des immeubles mis en vente ; il résulte de l'origine de propriété qui y est relatée, d'une part, que les époux Z... sont décédés en laissant comme héritières leurs trois filles, Marie Z... épouse D..., décédée le 15 juin 1962, Léontine Z... épouse E... décédée le 28 août 1963, et Anas Z... épouse C..., décédée le 22 juillet 1924, d'autre part, que M. François B... et de Mme Cécile C... étaient propriétaires de l'immeuble vendu par suite de divers actes de cessions de droits indivis et de partage ; dans le jugement d'adjudication du 20 avril 1898, il est mentionné que le quatrième lot consiste en (...) une maison située au quartier de Malmousque dénommée villa Tigre, impasse Assani et contigus à la villa Lion ci-dessus décrite construite en pierres et chaux couverte en tuiles. Elevée d'un étage sur rez-de-chaussée percée à sa façade principale au levant sur l'impasse Assani où se trouve son entrée d'une porte d'entrée et de deux fenêtres avec persiennes au rez-de-chaussée ainsi que de petites ouvertures grillagées pratiquées à ras du sol et éclairant les caves. Et de trois fenêtres avec persiennes au premier étage ; qu'au couchant de trois fenêtres avec persiennes, celles du milieu formant balcon et d'une petite fenêtre au premier étage ; de deux portes-fenêtres et d'une fenêtre garnie de persienne au rez-de-chaussée avec terrasse ; que ce côté se trouve un escalier contigu extérieur avec cascade donnant accès dans un petit jardin. Dans ce jardin se trouvent deux ouvertures vitrées donnant accès dans les caves et à l'extrémité de ce jardin une terrasse ; que la terrasse indiquée au cinquième lot comme formant plate forme audessus du cabanon, est et demeurera la propriété de l'adjudicataire du quatrième lot, les lieux restant par suite tels qu'ils se trouvent en l'état actuel » ; que le « petit cabanon percé d'une porte et de deux fenêtres » dont il est question dans l'acte du 8 novembre 1949, est le cabanon qui faisait partie du cinquième lot de la vente de 1898 et c'est la raison pour laquelle il est mentionné dans cet acte qu'il est construit « partie sous la seconde terrasse, et partie sous une terrasse faisant partie de la villa Tigre » il est aujourd'hui cadastré section L n° 10 et confronte au sud le cabanon cadastré section L n° 9, lequel confronte à l'est le jardin de la maison cadastrée section L n° 8 ; qu'aux termes d'un acte notarié du 7 janvier 1958, transcrit à la conservation des hypothèques le 28 janvier 1958, les héritiers des époux Z... ont vendu à Lucienne F... « un petit immeuble sis à Marseille, quartier de Malmousque à usage d'habitation, élevé d'un simple rez-de-chaussée situé anse de Malmousque n° 3, occupant une superficie totale de cinquante cinq centiares sous le n° 9 de la section L ; qu'il est mentionné dans cet acte, d'une part, que ce bien appartenait aux époux Z... à la suite de l'acquisition qu'ils en avaient faite de Virginie G... suivant acte sous signatures privées en date du 28 septembre 1898 dont un exemplaire a été transcrit au bureau des hypothèques de MARSEILLE le 7 octobre 1898, d'autre part, que « la toiture du cabanon servant jusqu'à ce jour de terrasse qui continuait le jardin de la villa Tigre, sise plus haut, propriété des vendeurs (...) sera la propriété exclusive de I'acquéreuse, la jouissance de la terrasse étant abandonnée par les propriétaires de la villa Tigre. ; qu'ainsi, la maison avec jardin cadastrée L 8, une partie de la toitureterrasse du cabanon cadastré L 10 et le cabanon cadastré L 9, constituaient un même fonds ayant appartenu aux époux Z... et à leur héritiers depuis 1898 ; si le toit du cabanon cadastré L 9 est aujourd'hui recouvert de tôles ondulées, les époux X... produisent une photographie ancienne (pièce n° 8) permettant d'établir qu'il servait autrefois de terrasse, ce qui est corroboré par une photographie de 1910 produite par M. Y... (pièce n° 14) ; que la toiture terrasse dont il est question dans l'acte du 28 janvier 1958 est donc celle du cabanon cadastré L 9 et non celle du cabanon cadastré L 10 ; que le cabanon cadastré section L n° 10 confronte à l'est, d'une part, la parcelle cadastrée section L n° 11, d'autre part, la parcelle L 8 qui confronte elle-même la parcelle L 11 au nord ; que les époux X... produisent des photographies prises dans les années 1990 et celles-ci permettent d'établir qu'à cette époque la toiture-terrasse du cabanon cadastré L 10 était partagée en deux parties au moyen d'une clôture implantée dans le prolongement de la ligne séparant les parcelles L 11 et L 8 ; qu'il existe par ailleurs un escalier permettant d'accéder à cette terrasse à partir du jardin de la villa cadastrée L 8, Par ailleurs, d'une part, il a bien été précisé dans l'acte du 8 novembre 1949 que le petit cabanon percé d'une porte et de deux fenêtres (c'est-à-dire le cabanon actuellement cadastré L 11) est en partie construit sous une terrasse faisant partie de la villa Tigre, d'autre part, l'acte du 14 novembre 1980 énonce que le bien vendu comprend une terrasse à l'extrémité du jardin attenant, et cette terrasse ne peut être que celle comprise dans quatrième lot de la vente de 1898 ; qu'i1 résulte de ce qui précède, en premier lieu, que la propriété de la terrasse litigieuse a été transmise aux époux Z... en 1898 et que les héritiers de ces derniers l'ont transmise aux époux X... en 1980, en second lieu, que ces derniers l'occupaient encore conformément à leur titre dans les années 1990, en sorte que M. Y... n'a pu en acquérir la propriété par prescription comme il le soutient ; que les époux X... seront donc déclarés propriétaires d'une partie de la terrasse formant plate-forme au-dessus du cabanon cadastré section L n° 10, la limite séparant cette partie du surplus de la terrasse étant constituée par une ligne droite se poursuivant dans le prolongement de la ligne séparative parcelle cadastrée section L. 11 de la parcelle cadastrée section L n° 8, et M. Y... sera condamné à rétablir la clôture que Jean-Pierre Y... a supprimé ainsi que cela est établi par un procèsverbal de constat du 12 octobre 2001 ; que la Cour possède par ailleurs les éléments d'appréciation suffisants pour condamner M. Y... à payer aux époux X... une indemnité de 5 000 euros en réparation du trouble leur ayant été causé dans la jouissance de leur terrasse (¿) » (arrêt attaqué p. 5, 6 et 7), 

ALORS QUE 1°), dans ses conclusions d'appel en réponse (p. 6 et s.), M. Loïc Y... avait démontré, en se fondant notamment sur l'acte de vente du 14 novembre 1980, conclu entre les époux X... et les consorts B.../ C..., ainsi que sur l'attestation du 12 mai 2004 de M. H... (en production), que les époux X... n'étaient propriétaires que de la « parcelle n° 8, comprenant un jardin dont une partie est à usage de terrasse », à l'exclusion de « la parcelle 10 qui englobe toute la terrasse se trouvant au-dessus du cabanon » de M. Loïc Y... ; qu'en ne s'expliquant pas sur ce point, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 544, 1134 et 1315 du Code civil, 

ALORS QUE 2°), dans ses conclusions d'appel en réponse (p. 10), M. Y... avait démontré, en se fondant sur le relevé hypothécaire des lots 10 et 11 et sur relevé de propriété du lot 10, lui appartenant, qu'il était propriétaire d'une surface non bâtie de 46 m ², qui correspondait « exactement à la surface totale de la toiture terrasse comme cela ressort d'un plan établi par M. I..., architecte DPLG », d'octobre 2003 (en production) ; qu'en ne s'expliquant pas sur ce point qui démontrait que les époux X... ne pouvaient être propriétaires d'une partie de la toiture-terrasse située sur le cabanon appartenant à M. Loïc Y... sur sa parcelle cadastrée L. 10, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 544, 1134 et 1315 du Code civil.