Cour de Cassation · civ3 — 19 mai 2015

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 





Sur le moyen unique : 


Vu les articles 1730 et 1147 du code civil ; 


Attendu, selon l'arrêt attaqué (Lyon, 6 mai 2013), que la société Transports Fatton, sous-locataire d'un bâtiment à usage industriel dont la société civile immobilière Telma 2 (la SCI) est locataire principale, a notifié son intention de mettre fin à cette sous-location ; que la date de résiliation prévue le 23 août 2007 a été reportée au 24 octobre 2007 ; qu'un état des lieux de sortie a été dressé le 26 octobre 2007 ; que se prévalant d'une absence de remise en état des lieux et notamment du fait que l'ouverture pratiquée sans autorisation entre le bâtiment objet de la convention et un local que la société transports Fatton louait à un tiers n'avait été rebouchée que le 31 mars 2008, la SCI l'a assignée en paiement d'indemnités d'occupation ; 


Attendu que pour rejeter cette demande, l'arrêt retient que l'ouverture réalisée entre les deux locaux n'a fait l'objet d'aucune remarque lors du procès-verbal d'état des lieux de sortie du 26 octobre 2007 et n'a pas d'incidence sur une occupation sans titre, que la preuve de l'occupation du local n° 2 entre le 26 octobre 2007 et le vendredi 4 janvier 2008 et entre le 14 janvier 2008 et le 31 mars 2008 n'est pas rapportée et la carence probatoire de la SCI Telma 2 fait que sa demande ne peut prospérer ; 


Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme elle y était invitée si la faculté, prise et conservée après la résiliation du bail par la société Transports de pénétrer à son gré par une ouverture pratiquée dans le bâtiment appartenant à la SCI, ne caractérisait pas une occupation indue de ce bâtiment, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ; 
PAR CES MOTIFS : 


CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 6 mai 2013, entre les parties, par la cour d'appel de Lyon ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Lyon, autrement composée ; 


Condamne la société Transports Fatton aux dépens ; 


Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Transports Fatton, la condamne à payer la somme de 3 000 euros à la SCI Telma 2 ; 


Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ; 


Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf mai deux mille quinze. 



MOYEN ANNEXE au présent arrêt 


Moyen produit par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour la société Telma 2. 


Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué D'AVOIR « dit que la SCI Telma 2 ne rapportait pas la preuve de l'occupation des locaux par la société Fatton Transports du 26 octobre 2007 au 4 janvier 2008 et du 14 janvier 2008 au 31 mars 2008 » et débouté en conséquence la SCI Telma 2 de sa demande d'indemnité d'occupation pour la totalité de la période du 26 octobre 2007 au 31 mars 2008 ; 


AUX MOTIFS QU'il n'est pas contesté que, par courrier du 22 mai 2007, la SA Fatton a souhaité mettre un terme à la convention de sous location avec préavis au 23 août 2007 et que, par courrier du 27 juillet 2007 et avec accord de la SCI Telma 2, ce préavis a été reporté au 24 octobre 2007 ; que l'état des lieux a été établi contradictoirement le 26 octobre 2007, en présence d'un huissier de Justice qui a constaté que la SA Transports Fatton avait bien libéré le local n° 2 à cette date, de sorte que le contrat de sous-location entre la SA Transports Fatton et la SCI Telma 2 a effectivement pris fin au moins depuis cette date ; que la demande de la SCI Telma 2 est donc, d'évidence, une demande en indemnité d'occupation pour maintien dans les lieux sans droit ni titre jusqu'à fin mars 2008 ; qu'aux termes de l'article 9 du code de procédure civile, « il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention » ; que c'est donc à la SCI Telma 2, qui l'invoque, de faire la preuve de cette occupation sans droit ni titre ; qu'elle s'appuie uniquement sur un constat non contradictoire dressé par Me Dominique Pascal le 4 janvier 2008 établissant qu'à cette date étaient entreposés dans le local n° 2 un chariot élévateur, des palettes et des rouleaux sur supports métalliques ; que la preuve d'une occupation sans droit ni titre n'est donc établie que pour la journée du 4 janvier 2008 ; que la société Transports Fatton, dans un courrier du 18 février 2008, a reconnu la présence de ces objets, le 4 janvier 2008, dans le local, l'expliquant par un déménagement du site de Corbas à celui de Saint-Quentin l'ayant contraint à entreposer très temporairement ces matériels dans le local n° 2 ; qu'elle reconnaît par ailleurs son occupation des lieux du 7 au 14 janvier 2008 et accepte, à ce titre, de verser à la SCI Telma 2 la somme de 1 575, 27 ¿ à titre d'indemnité d'occupation, ce dont il convient de lui donner acte ; que, par ailleurs, l'ouverture réalisée entre les deux locaux, qui a été le motif d'une autre procédure, n'a fait l'objet d'aucune remarque lors du procès-verbal d'état des lieux de sortie du 26 octobre 2007, et est sans incidence sur une occupation sans titre ; que la cour a vainement recherché la preuve de l'occupation du local n° 2 entre le 26 octobre 2007 et le vendredi 4 janvier 2008 et entre le 14 janvier 2008 et le 31 mars 2008 ; que la carence probatoire de la SCI Telma 2 fait que sa demande ne peut prospérer ; qu'il convient donc d'infirmer le jugement entrepris qui, du reste, était juridiquement contradictoire puisqu'évoquant le bail qui se serait poursuivi, il condamnait la SA Transports Fatton à verser une indemnité d'occupation ; 


ALORS, D'UNE PART, QUE, dans le procès-verbal d'état des lieux de sortie du 26 octobre 2007, l'huissier mentionne non seulement l'ouverture pratiquée « entre le local n° 2 et le local n° 1 » mais joint une photographie de cette ouverture à son constat et relève que « M. X... (représentant de la société Fatton Transports) précise que cette ouverture doit être refermée » ; qu'en affirmant que l'ouverture réalisée entre les deux locaux n'avait « fait l'objet d'aucune remarque lors du procès-verbal d'état des lieux de sortie du 26 octobre 2007 », la Cour d'appel a entaché sa décision d'une dénaturation des mentions et photographie précitées de ce procès-verbal, en violation de l'article 1134 du code civil ; 


ALORS, D'AUTRE PART, A TITRE SUBSIDIAIRE, QU'à l'appui de ses conclusions d'appel, la SCI Telma 2 versait notamment aux débats, outre le procès-verbal contradictoire d'état des lieux de sortie du 26 octobre 2007, le courrier recommandé avec accusé de réception de la SCI Telma 2, aux termes duquel cette dernière reconnaissait avoir « l'obligation de reconstruire ce qu'(elle avait) démoli dans les locaux loués », priait la SCI Telma 2 « d'accepter (ses) excuses » et précisait « rechercher une entreprise (de travaux) afin de refermer ledit mur (entre le local n° 1 et le local n° 2) » (courrier du 14 janvier 2008, pièce n° 8) ; que la teneur de ce courrier était de nature à lever le plus petit doute éventuel sur la portée de la déclaration faite par M. X..., représentant de la société Fatton Transports), lors de l'établissement du procès-verbal contradictoire d'état des lieux de sortie du 26 octobre 2007, selon laquelle « cette ouverture (pratiquée entre le local n° 1 et le local n° 2) devait être refermée » ; que, dès lors, faute de s'expliquer sur la teneur du courrier précité de nature à éclairer la véritable portée de cette déclaration, en confirmant que, dès le 26 octobre 2007 la société Fatton Transports avait pris l'engagement de restituer les locaux dans leur état d'origine en refermant l'ouverture irrégulièrement pratiquée entre local n° 1 et le local n° 2, la Cour d'appel a en toute hypothèse manqué à son devoir d'interprétation et, par là même, privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil ; 


ALORS, ENFIN, QUE, s'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure ; que le propriétaire a droit à l'indemnisation du préjudice résultant de l'impossibilité de relocation consécutive à l'absence de réalisation par l'ex-preneur des travaux de remise en état conforme ; qu'en l'espèce, en faisant peser sur la SCI Telma 2 la charge de la preuve d'une occupation, au jour le jour, des lieux par la société Fatton Transports durant les périodes litigieuses des 26 octobre 2007 au 4 janvier 2008 et du 14 janvier 2008 au 31 mars 2008, au lieu de rechercher, ainsi qu'elle y était invitée par la SCI Telma 2 dans ses conclusions d'appel et ainsi que l'avait d'ailleurs retenu le premier juge, si l'absence de rebouchage de l'ouverture litigieuse par la société Fatton Transports, conformément à son obligation de restitution du local n° 2 et en exécution de son engagement pris lors de l'état des lieux de sortie, le 26 octobre 2007, réitéré par courrier du 14 janvier 2008 (pièce n° 8), n'avait pas rendu impossible la relocation à un tiers de ce local n° 2 tant qu'il communiquait avec le local n° 1, occupé par la société Fatton Transports à un autre titre et avait ainsi causé à la SCI Telma 2 le préjudice dont elle demandait réparation, la Cour d'appel a statué par des motifs inopérants, méconnaissant l'objet de la preuve, au regard des dispositions combinées des articles 1730 et 1147 du code civil qu'elle a violés.