Cour de Cassation · civ3 — 19 mai 2015

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 





Attendu, selon l'arrêt attaqué (Colmar, 17 mars 2014), que Mme X... a donné à bail un appartement aux époux Y... ; qu'en raison de plainte des voisins pour de nombreuses incivilités des locataires, la bailleresse les a assignés en résiliation du bail ; 


Sur le premier moyen, ci-après annexé : 


Attendu qu'ayant souverainement retenu qu'à partir de fin 2007 et au moins jusqu'à l'introduction de l'instance, le comportement des locataires était incompatible avec leur obligation contractuelle d'user paisiblement des lieux, la cour d'appel, qui n'a pas constaté que les manquements avaient cessé avec l'introduction de l'instance et qui a apprécié la situation à la date à laquelle elle statuait, a pu en déduire que la résiliation judiciaire du bail devait être prononcée ; 


D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 


Sur le second moyen, ci-après annexé : 


Attendu qu'ayant constaté que la demande en paiement d'un solde de charges de l'année 2012, présentée par la bailleresse en cause d'appel concernait l'exécution du bail objet du litige, la cour d'appel a pu en déduire que cette demande ne pouvait être considérée comme nouvelle ; 


D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 


PAR CES MOTIFS : 


REJETTE le pourvoi ; 


Condamne M. et Mme Y... aux dépens ; 


Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. et Mme Y... à payer la somme de 3 000 euros à Mme Z... ; rejette la demande de M. et Mme Y... ; 


Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf mai deux mille quinze. 



MOYENS ANNEXES au présent arrêt 


Moyens produits par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour M. et Mme Y... 



PREMIER MOYEN DE CASSATION 


IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir, par confirmation du jugement déféré, prononcé la résiliation du bail conclu le 31 mars 2006 du fait des manquements contractuels de la part de M. et Mme Y..., ordonné leur expulsion à défaut de libération spontanée des locaux et de remise des clés dans un délai de six mois à compter de la notification du jugement, et dit que jusqu'à libération complète des lieux, M. et Mme Y... verseront une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus au titre du bail s'il s'était poursuivi ; 


Aux motifs propres que la cour relève qu'en vertu du bail conclu le 31 mars 2006, M. et Mme Y... s'engageaient à jouir des lieux loués en « bon père de famille », « sans rien faire qui puisse nuire à la tranquillité des autres locataires et à la bonne tenue de la maison », ainsi qu'à respecter les clauses du règlement de copropriété dont ils reconnaissaient avoir reçu communication, relatives à la destination de l'immeuble et à la jouissance et à l'usage des parties privatives et communes ainsi que les décisions du syndicat de copropriété concernant l'usage de l'immeuble ; que le règlement de copropriété impose en l'occurrence de ne rien faire qui puisse porter atteinte aux droits des autres copropriétaires, à l'harmonie, la solidité de l'immeuble, la sécurité et la tranquillité des occupants ; qu'en l'espèce, il est avéré que fin 2007, suive à un événement sans grande importance, à savoir le fait que M. André A..., l'un des copropriétaires chargé par le syndic de relever les compteurs individuels d'eau de chaque logement, s'est présenté chez les époux Y... où il n'est pas contesté qu'en leur absence mais en présence de leur fils adolescent qui lui avait ouvert la porte, il a exécuté sa mission, les appelants ont reproché à M. A... une violation de domicile au motif qu'ils n'avaient pas été avertis de sa venue ni donné leur accord et que leur fils handicapé mental n'était pas apte à consentir à son entrée dans les lieux ; que par ailleurs, cet incident mineur a conduit les époux Y... à manifester leur mécontentement d'une manière tout à fait disproportionné puisqu'ils ont affiché dans les parties communes de l'immeuble des écrits diffamatoires à l'encontre de M. A... dont ce dernier s'est plaint dans un mot en réponse qu'il a certes lui aussi affiché dans les communs pour s'expliquer, mais sans qu'il puisse être prétendu, comme le font les appelants, que c'est lui qui aurait initié cette façon de communiquer et qu'il aurait cherché à se venger en jetant le discrédit sur eux ; que la réponse de Monsieur A... indique en l'occurrence qu'il se voit contraint d'exposer son point de vue, qu'il exècre cette façon de communiquer y préférant le dialogue mais que « face à ces écrits discriminatoires, mon silence risquerait de faire croire que j'ai vraiment eu des agissements malhonnêtes » l'intéressé précisant avoir fait l'erreur de considérer le fils de Monsieur et Madame Y... comme un adolescent suffisamment grand pour lui demander la permission de relever le compteur d'eau de l'appartement ; que bien que M. A... ait terminé cette réponse par le souhait qu'elle mette un « terme à cette malheureuse histoire », il s'avère que les époux Y... n'ont pas cherché un tel apaisement, puisque le 31 juillet 2008, la copropriété adressait à Foncia, syndic de l'immeuble, une pétition signée par dix de ses membres pour faire part de son exaspération face au comportement de ces locataires et lui demander d'intervenir auprès de Mme Z... « pour que la copropriété respire à nouveau et qu'elle retrouve un climat calme et serein comme auparavant » ; que cette pétition citait notamment au titre des incivilités constatées des poubelles non sorties à certaines dates (il s'avère en l'espèce que les résidents de l'immeuble sont chargés à tour de rôle de sortir les poubelles selon un planning préétabli), des insultes et moqueries envers les copropriétaires qui ont sorti les poubelles à leur place, des affichages diffamatoires et répétés envers M. A..., des propos écrits insultants envers M. B..., des agressivités verbales envers différents copropriétaires, des nuisances sonores volontaires un soir et de fortes présomptions s'agissant des mauvaises herbes avec racines et terres retrouvées dans la boîte aux lettres de M. A..., une dizaine de post-it annotés « raciste des locataires » collés sur la boîte aux lettres et sur la porte du garage de M. 

A... 

; qu'elle évoque encore suite aux dysfonctionnements affectant l'interphone en cours de réparation de « multiples agressions et intimidations répétées depuis plusieurs semaines par Mme Y... » ; qu'au vu de cette pétition, la société Foncia a effectivement adressé un courrier d'avertissement à Mme Z... pour lui demander de rappeler à ses locataires les règles de bonne vie régissant la copropriété et leur demander de faire preuve de civisme ; que la cour constate par ailleurs qu'étaient joints à cette pétition la copie de certains des post-it comportant une mention manuscrite « raciste des locataires », un mot manuscrit visiblement adressé à M. A..., désigné par son prénom « André » et écrit par Mme Y... (« ta copine ») lui demandant de descendre les poubelles à sa place, de « remercier ton copain Grolard » (M. B... ?) qui « va exploser s'il fait pas gaffe » et lui indiquant qu'il « peut arracher tant qu'il veut » car « elle a acheté un gros paquet de feuilles », enfin un autre mot annonçant la grève de sortie des poubelles jusqu'en mai 2009, se plaignant des interphones en panne et mentionnant que « désormais si vous êtes racistes contre les locataires, vous vous adressez directement chez notre avocat » ; que suite à cette pétition, le comportement des époux Y... n'a pas connu d'évolution notoire puisque Mme Z... justifie d'autres plaintes et de faits postérieurs commis par les appelants à savoir :- un courrier relatant une plainte de M. C... qui a reçu des seaux d'eau déversés par Mme Y... après s'être plaint de l'eau de javel qui coulait du balcon de cette dernière et abîmait les plantes du rez-dejardin,- le procès-verbal de l'assemblée générale du 10 mai 2011 sus évoqué, rapportant des injures, des mottes de terre dans les boîtes aux lettres et un non-respect par les époux Y... du règlement de copropriété ayant consisté dans la mise en place de canisses sur leur terrasse sans autorisation préalable de l'assemblée générale,- un mot affiché par eux dans lequel ils informent les occupants de l'immeuble qu'ils ont pris rendez-vous chez leur avocat au sujet du compte-rendu de cette assemblée générale et qu'ils lui remettront des « documents forts intéressants après leurs agréables vacances »,- une autre affiche informant du dépôt d'une plainte pour atteinte à la vie privée et invitant les copropriétaires qui ont à se plaindre à donner leur nom ou faire une pétition, se finissant par ces termes « personnes malveillantes, en votre aimable lecture »,- une affiche intitulée « réclamation pour le nouveau programme poubelle » qui traite ce programme de médiocre, informe en des termes méprisants du refus des appelants de se lever en pleine nuit pour déneiger autour de l'immeuble, invite M. A... qui n'a ni femme ni enfant à faire les corvées en ajoutant « arrêtez d'infliger vos lois et de jouer aux cowboys », suggère de changer ce « torchon » et met en cause M. B... qui est à l'origine de cette « idée stupide », cette affiche se terminant par « nous ne sommes pas vos boniches »,- un mail de M. A... en date du 9 juillet 2011 se plaignant d'une campagne intense d'affichage, jusqu'à 20 affiches par jour renouvelées en cas de retrait, suite à ce qui a été dit au sujet des époux Y... lors de l'assemblée générale, qu'ils ont menacé de faire annuler,- un dépôt de plainte de M. D... pour injure non publique et une attestation de témoin de cette personne évoquant des affiches sauvages mensongères et insultantes à son égard apposées par Mme Y... suite à une remontrance faite par lui à un groupe d'enfants dont la fille de l'appelante,- le mail d'un des copropriétaires, M. E..., se plaignant du comportement irrespectueux des époux Y... et disant ne plus reconnaître la paisible copropriété dans laquelle il a emménagé en 2001 ;- l'affichage effectué en janvier 2012 avec des commentaires manuscrits d'un courrier que Mme Z... a adressé aux époux Y... le 27 janvier 2012 pour leur transmettre une copie de la note que le syndic a affiché dans l'immeuble pour rappeler que les affichages sauvages répétés n'étaient pas tolérés et que le retrait des affiches sera facturé aux personnes concernées, les sommer de cesser immédiatement leurs agissements et les informer qu'elle leur répercutera les factures d'enlèvement des affiches,- le courrier adressé par Foncia à Mme Z... pour l'informer de l'affichage de la note en question et lui faire observer que ses locataires manquent gravement à leurs obligations contractuelles par un affichage visant des copropriétaires de façon nominative et tenant du harcèlement ;- divers mails adressés par des copropriétaires à Mme Z... en juillet 2013 pour se plaindre des aboiements des chiens de la famille Y... et d'excréments non enlevés ; que les époux Y... ne contestent pas dans leurs écrits avoir eu recours à la pose d'affiches pour « faire valoir leur point de vue » mais qu'ils qualifient d'éphémères et d'amovibles, se gardant cependant d'évoquer leur contenu pour se focaliser sur le caractère interdit ou non de la pratique et indiquer que d'autres copropriétaires y avaient recours, en produisant pour justifier de cette affirmation, outre la réponse de M. A..., un mot d'excuse pour une fête d'anniversaire, risquant de générer du bruit et une affiche humoristique rappelant la nécessité de ramasser les crottes de chien ; qu'ils ne produisent par ailleurs pour justification des griefs qui leurs sont opposés, outre deux témoignages de personnes disant avoir constaté que leurs chiens n'aboyaient pas de manière intempestive, que les courriers qu'ils ont adressés à Mme Z... ou à M. A... pour se plaindre de l'intrusion de ce dernier et du fait qu'ils seraient moins biens traités car ils ne sont que locataires et non propriétaires, ou encore un courrier à Foncia pour se plaindre d'un copropriétaire qui aurait pris une photo de leur fille et de sa camarade à leur insu ou un courrier adressé au procureur de la République suite à une plainte de Melle D... pour donner leur version de l'incident ayant opposé cette dernière à Mme Y... (elle se serait en l'occurrence mépris sur le fait que Mme Y... avait tapé sur la vitre de sa voiture non pour lui faire peur mais pour lui signaler qu'elle allait écraser son chien) ; qu'au vu de tous ces éléments, la cour estime qu'il est suffisamment établi qu'à partir de fin 2007 et au moins jusqu'à l'introduction de la procédure judiciaire, M. et Mme Y... ont fait montre d'un comportement peu compatible avec le respect de leur obligation contractuelle d'user paisiblement des lieux loués, essentiellement en procédant de manière intempestive et réitérée à la pose dans les parties communes de l'immeuble, donc à la vue de tous ses occupants, d'affiches désobligeantes voire injurieuses envers certains de ces occupants parfois nommément visés en des termes peu flatteurs, ou montrant leur mépris envers le partage des tâches communes ou encore cherchant à intimider suite aux plaintes émises à leur encontre ; que cet affichage, ainsi que les divers faits isolés ¿ jet d'eau sur M. C..., plainte de M. D..., mails de plainte d'autres copropriétaires ¿ et la pétition signée par la plupart des copropriétaires dès la mi 2008, non suivie d'une amélioration du comportement des appelants malgré divers courriers de Mme Z... leur rappelant les règles à respecter, sur un ton certes parfois agacé mais néanmoins toujours courtois, sont autant de violations par les époux Y... des obligations nées du bail suffisamment graves pour justifier la résiliation de ce contrat à leurs seuls torts ; que le jugement entrepris mérite dès lors confirmation, pour avoir, par une motivation conforme à l'analyse de la Cour, exhaustive et pertinente s'agissant du caractère exécrable des relations de voisinages induit par le choix des époux Y... d'un mode de communication par voie d'affichage faisant subir leurs invectives répétées et agressives à l'ensemble des occupants de l'immeuble, prononcé cette résiliation du bail, ordonné l'expulsion des locataires à défaut de libération spontanée des lieux loués, au besoin avec le concours de la force publique, et condamné les époux Y... au paiement d'une indemnité d'occupation égale aux loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi ; 


ALORS QUE le juge qui statue sur le prononcé de la résiliation d'un bail à usage d'habitation doit apprécier la situation au jour de sa décision ; qu'en l'espèce, en prononçant la résiliation du bail aux torts des époux Y..., en considération de faits dont elle a constaté qu'ils n'étaient établis que jusqu'à l'introduction de la procédure judiciaire en résiliation du bail, la cour d'appel, qui n'a pas apprécié la situation à la date à laquelle elle a statué, a violé les articles 1184 et 1741 du code civil. 


SECOND MOYEN DE CASSATION 


IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir condamné solidairement M. et Mme Y... à payer à Mme Z..., en quittances et deniers, la somme de 224, 30 ¿ au titre du solde de charges de l'année 2012, avec les intérêts au taux légal à compter du présent arrêt ; 


Aux motifs que la demande de Mme Z... en paiement du solde de charges de l'année 2012 ne peut être considérée comme nouvelle alors qu'elle concerne l'exécution du bail objet du litige ; qu'il y sera fait droit en quittances et deniers, M. et Mme Y... indiquant avoir déjà réglé ce solde sauf le montant de 29, 90 ¿ correspondant aux frais imputés par Foncia à Mme Z... pour l'enlèvement de sa lettre du 27 janvier 2012 affichée publiquement par eux ; 


ALORS QUE les parties ne peuvent soumettre à la cour d'appel de nouvelles prétentions, à peine d'irrecevabilité relevée d'office ; que l'action en résiliation, qui a pour effet de mettre à néant le contrat de bail, ne tend pas aux mêmes fins que la demande tendant à l'application de clauses de ce contrat, qui le laisse subsister ; qu'en l'espèce, en jugeant recevable la demande formée en cause d'appel par Mme Z... en paiement du solde des charges de l'année 2012, et en y faisant droit, au motif qu'elle concerne l'exécution du bail objet du litige, cependant que les prétentions soumises au premier juge tendaient exclusivement à la résiliation du bail, et donc à son anéantissement, la cour d'appel a violé les articles 564 et 565 du code de procédure civile.