Cour de Cassation · civ3 — 2 juin 2015

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 

Sur le moyen unique, ci-après annexé : 

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bordeaux, 14 novembre 2013), que Mme X... a signé le 13 août 2010 un acte notarié, par lequel elle vendait à M. Y... un terrain à bâtir dont elle-même et son époux étaient propriétaires ; que, le 14 août 2010, M. X... a refusé de signer l'acte de vente ; que M. Y... a déposé un recours contre le permis de construire accordé aux nouveaux acquéreurs du terrain ; que par la suite, se prévalant d'un accord sur la chose et sur le prix, il a assigné M. X... et Mme Z..., époux divorcés, afin de voir déclarer la vente parfaite ; 

Attendu qu'ayant relevé que M. Y... ne s'était désisté de son recours contre le permis de construire accordé aux nouveaux acquéreurs du bien que près de trois mois après avoir perdu tout intérêt à exercer ce recours et après que ceux-ci eurent renoncé à ce permis puis à l'achat du bien au vu de ce recours et retenu que professionnel compétent en matière immobilière, il savait nécessairement que la vente du terrain nécessitait l'accord des deux époux X... et avait renoncé à cette vente le 14 août 2010 en raison de la nullité de l'acte du 13 août, consenti uniquement par Mme X..., la cour d'appel, qui n'était pas tenue procéder à une recherche que ces constatations rendaient inopérante, a pu en déduire qu'en engageant une action en vente forcée, M. Y... avait, par abus de droit, bloqué toute vente du terrain litigieux, et a souverainement apprécié le préjudice en résultant pour M. X... et Mme Z... ; 

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 

PAR CES MOTIFS : 

REJETTE le pourvoi ; 

Condamne M. Y... aux dépens ; 

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. Y... à payer la somme globale de 3 000 euros à M. X... et Mme Z... ; rejette la demande de M. Y... ; 

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du deux juin deux mille quinze. 



MOYEN ANNEXE au présent arrêt 

Moyen produit par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux Conseils, pour M. Y... 


Il est reproché à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir dit que M. Y... avait présenté un comportement fautif préjudiciable à M. X... et à Mme Z... et de l'avoir condamné à payer à M. X... et à Mme Z... la somme de 90. 000 euros à titre de dommages intérêts, outre une indemnité de 2. 000 euros à chacun d'eux au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

AUX MOTIFS QU'il est reproché à monsieur Y..., ce que le tribunal a admis, d'avoir monté un véritable stratagème afin de faire obstacle à la vente du terrain à bâtir objet du lot 24, en se portant faussement acquéreur du lot 36 dans le seul but d'attaquer le permis de construire donné sur la parcelle voisine constituant le lot 24, en attaquant ce permis de construire délivré et en engageant la présente action, tous comportements ayant pour but de dissuader tout acquéreur éventuel du terrain, dont les époux A... et monsieur B... ; qu'il n'est pas établi que monsieur Y... n'avait pas réellement l'intention d'acquérir la parcelle objet du lot 36 pour laquelle il a signé un compromis de vente en septembre 2010 et que l'attestation de la banque lui refusant le prêt nécessaire ait été une attestation de complaisance ; que de même, il n'est pas certain que l'action engagée contre le permis de construire des acquéreurs ait été abusive au regard du respect de la servitude de prospect mentionnée dans les actes relatifs aux achats des parcelles BW 475 et BW 580 ; mais qu'il apparaît que, alors qu'il avait déposé un recours contre le permis de construire accordé aux époux A... le 10 décembre 2010, il a su le 14 décembre 2010 que le prêt permettant l'achat de la parcelle bâtie (lot 36) était refusé, ce qui rendait caduque l'acte signé et lui enlevait tout intérêt à agir contre le permis attaqué accordé à ses " voisins ", et il a attendu le 10 mars 2011 pour renoncer devant le tribunal administratif à la demande d'annulation du permis de construire en cause, ainsi qu'il résulte de la décision du président du tribunal administratif du 15 septembre 2011 constatant son désistement de sa requête ; qu'à la date du 10 mars 2011, les époux A... avaient renoncé à leur permis de construire au vu du recours intenté, selon lettre du 12 Janvier 2011 adressé au maire de la commune de La Teste, avant de renoncer à la vente conclue sous réserve d'obtention du permis de construire et devant être réitérée au plus tard le 15 mars 2011 ; qu'il est par ailleurs certain que la présente action en vente forcée à laquelle monsieur Y... a renoncé en cause d'appel était abusive, et constitue un abus de droit préjudiciable aux époux X... ; que s'agissant de son caractère fautif, monsieur Y..., professionnel compétent en matière immobilière, savait nécessairement que la vente du terrain appartenant aux époux X... communs en biens nécessitait l'accord des deux époux, ce qui est expressément prévu par l'article 1424 du Code civil, tout comme il a nécessairement vu que monsieur X... n'était pas présent, et que la procuration notariée n'existait pas au jour de la signature de l'acte du 13 Août 2010 ; qu'il savait donc que son action en vente forcée engagée le 14 Avril 2011 était vouée à l'échec ; qu'en second lieu, cette action était vouée à l'échec du fait de sa propre position car il avait dès le 14 août 2010 renoncé à la vente et réclamé la restitution du dépôt de garantie ; qu'ainsi, par message électronique envoyé à maître F... le 14 Août 2010, monsieur Y... écrit : " Ci-dessous copie du message adressé à votre étude par votre confrère M° E.... De sa lecture on doit logiquement comprendre que le vendredi 13 courant autour de 12 h 00, lorsque que M° E... nous a déclaré que M X... ét ait d'accord sur le texte que ce notaire soumettait à la signature de Madame X... et de moi-même, finalement, contrairement à ce qu'il avait cru comprendre, l'accord des parties n'était pas obtenu. Aussi, l'accord d'un des vendeurs faisant défaut c'est donc sur de fausses indications que j'ai apposé vendredi ma signature sur l'acte de vente conditionnelle rédigé par M° E..., le vendeur devant, de surcroît, selon l'usage signer le premier. En conséquence, cet acte est nul et non avenu. Merci de confirmer cette situation à M° E... qui voudra me remettre lundi le chèque de vingt-cinq mille euros correspondant au dépôt de garantie devenu sans objet. Par ailleurs, j'examinerai les nouvelles exigences de M X... pour apprécier la suite à donner à cette affaire " ; que dès le lendemain 15 Août 2010, monsieur Y... confirme sa position dans un message adressé au même notaire en écrivant : " En conséquence, à cette heure-là il y avait deux personnes au moins qui n'étaient pas d'accord pour signer cet acte, M X... et moi-même. Et depuis hier soir à 22 H 48 je vous ai confirmé par écrit et formellement mon désaccord sur ce texte non signé par le vendeur. Aussi, même si M X... venait à exprimer un nouveau revirement mon désaccord persisterait. Aussi, je vous demande de confirmer qu'il n'y a plus engagement dans cette affaire. Merci de demander à Me E... de remettre ce jour à Madame Marie C... ou Mademoiselle Emilie D... le chèque de vingt-cinq mille euros " ; qu'en engageant la présente action devant le Tribunal de Grande Instance de Bordeaux, Monsieur Y... a bien commis un abus de droit destiné à bloquer toute vente de la parcelle en cause que cela est si vrai que, après le renoncement des époux A... à la vente en janvier 2011, il s'est à nouveau porté acquéreur de la parcelle par courrier du 24 Janvier 2011 ; que les époux B... se sont montrés intéressés dès le mois de mars 2011 et se sont désistés du fait de la présente action ; que cette action a de manière plus générale nécessairement dissuadé les vendeurs de rechercher d'autres acquéreurs car ils savaient qu'ils ne pouvaient garantir les acquéreurs contre une éventuelle éviction qui ne manquerait pas d'intervenir si le tribunal faisait droit à la vente forcée en faveur de monsieur Y... et était de nature à dissuader tout acquéreur qui ne pouvait prendre le risque d'immobiliser 900. 000 € pour rien ; qu'il importe peu que le prix du terrain ait éventuellement augmenté de valeur car il était important pour les époux X... en instance de divorce d'inclure la vente du terrain dans la liquidation de communauté ; que la présente procédure n'a pas permis aux époux X... de disposer des 900. 000 € prévus qui auraient rapporté s'ils avaient été placés et, eu égard aux dispositions fiscales alourdissant l'impôt sur les plus-values immobilières, elle est à l'origine pour eux d'un manque à gagner se traduisant par un montant d'impôt très supérieur ; que l'évaluation de ce préjudice sera maintenue à 90. 000 € en tenant compte de l'alourdissement de la fiscalité dont la survenue était connue dès le début 2011 et de la perte financière liée à l'absence de disposition du prix de vente du bien ; que Monsieur Y... sera en conséquence condamné à payer à monsieur et madame Z... une somme de 90. 000 € à titre de dommages et intérêts, somme indemnisant tout le préjudice, comprenant le préjudice issu de l'abus de droit ; 

1/ ALORS QUE la responsabilité de l'auteur d'une négligence fautive ne peut être engagée que s'il existe un lien de causalité entre cette négligence et le préjudice subi ; qu'en considérant que la négligence fautive de M. Y..., qui avait attendu le 10 mars 2011 pour renoncer à sa demande d'annulation du permis de construire des époux A..., avait causé un préjudice à M. X... et à Mme Z..., sans rechercher, ainsi que cela lui était demandé, si ce recours administratif n'était pas fondé et si M. X... et Mme Z... n'auraient pas pu exiger la réalisation forcée de la vente de la parcelle n° 24 avec les époux A..., la non obtention d'un permis de construire non conforme à la servitude grevant le fonds ne pouvant pas être assimilée à une défaillance de leur condition suspensive, circonstance de nature à exclure tout lien de causalité entre la négligence de M. Y... et le préjudice de M. X... et de Mme Z..., la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ; 

2/ ALORS QUE l'intérêt à agir de l'auteur d'un recours contre un permis de construire s'apprécie à la date à laquelle le recours est exercé, peu important que cet intérêt ait disparu au moment où le juge statue ; que lorsque le recours est recevable, il ne peut être reproché au requérant de tarder à s'en désister ; qu'en considérant que M. Y... avait commis une faute en se désistant tardivement de son action en contestation du permis de construire accordé aux époux A... dès lors qu'il avait été informé du refus de son prêt par une lettre du 14 décembre 2010 et qu'il ne s'était désisté de son action que le 10 mars 2011, tout en relevant parallèlement que M. Y... avait intérêt à agir lors de l'introduction de son recours, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ; 

3/ ALORS QUE si la vente d'un immeuble appartenant à des époux communs en biens exige l'accord des deux époux, ce que ne peut ignorer un professionnel de l'immobilier, les deux époux n'ont pas à être présents lors de la signature de l'acte ni à donner leur accord par écrit, l'époux absent pouvant ratifier le contrat par tout acte qui implique sans équivoque sa volonté de le confirmer, et ce d'autant plus que la théorie du mandat apparent peut être invoquée par le cocontractant ayant traité avec un seul des époux ; qu'en énonçant, pour qualifier de fautive l'action en vente forcée de la parcelle n° 24 intentée par M. Y..., que ce dernier, professionnel de l'immobilier, ne pouvait ignorer que la vente d'un terrain appartenant aux époux X... communs en biens nécessitait l'accord des deux époux et qu'il avait nécessairement observé que M. X... n'était pas présent lors de la signature de l'acte et qu'il n'existait pas de procuration notariée, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ; 

4/ ALORS QUE la validité d'un contrat s'apprécie à la date de sa conclusion ; qu'en énonçant, pour qualifier de fautive l'action en réalisation forcée de la vente de la parcelle n° 24 intentée par M. Y..., que ce dernier avait renoncé à la vente postérieurement à la conclusion du contrat, la cour d'appel a statué par un motif inopérant et violé les articles 1134 et 1108 du code civil ; 

5/ ALORS QU'en allouant la somme de 90. 000 euros à M. X... et à Mme Z..., motifs pris que la procédure abusive en réalisation forcée de la vente les aurait empêchés de disposer du prix de vente qui aurait rapporté s'il avait été placé, et leur aurait créé un manque à gagner eu égard aux nouvelles dispositions fiscales, alors qu'ils n'ont été que privés d'une chance de réaliser la vente espérée avant le 1er février 2012, date d'entrée en vigueur de la modification de la législation sur les plus-values immobilières, la cour d'appel a violé le principe de réparation intégrale du préjudice et l'article 1382 du code civil ; 

6/ ALORS QUE dans ses conclusions d'appel, M. Y... faisait valoir que la vente de l'immeuble avant le 1er février 2012, date d'entrée en vigueur de la modification de la législation fiscale sur les plus-values immobilières, était aléatoire compte tenu du fait que le PLU était en cours de révision, qu'il n'avait été approuvé que le 6 octobre 2011, que l'instruction des dossiers de permis de construire avait été gelée jusqu'à cette date et que les délais d'instruction après approbation du PLU étaient de deux mois, le délai de purge du recours des tiers de deux mois après affichage et le délai de retrait par l'administration de trois mois après délivrance (pages 14 et 15 des conclusions) ; qu'en condamnant M. Y... à payer la somme de 90. 000 euros à M. X... et à Mme Z..., motifs pris que la procédure en réalisation forcée de la vente les aurait empêchés de disposer du prix de vente qui aurait rapporté s'il avait été placé et leur aurait créé un manque à gagner eu égard aux nouvelles dispositions fiscales, sans répondre à ce moyen péremptoire, la cour d'appel a méconnu les exigences de l'article 455 du code de procédure civile.