Cour de Cassation · civ3 — 2 juin 2015

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 

Sur le moyen unique, ci-après annexé : 

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 20 février 2014), que le 3 septembre 2001, M. X..., bénéficiaire d'un pacte de préférence portant sur l'acquisition d'un immeuble, a signifié à son propriétaire, la société Gecina, son acceptation de l'offre d'acquisition ; que, par acte sous seing privé du 24 septembre 2001, M. et Mme X... ont vendu ledit immeuble à la Société immobilière et financière euro méditerranéenne (Sifer) sous diverses conditions suspensives, dont celles de la régularisation de l'acte authentique de vente entre M. X... et la société Gecina et de l'obtention du prix de cette acquisition par la société Sifer à l'aide d'un prêt ; que la société Gecina ayant refusé de réitérer la vente, par arrêt du 5 octobre 2006, la cour d'appel de Paris a fait droit à la demande de vente forcée de M. X... ; qu'après mise en demeure infructueuse du 9 juin 2008, la société Sifer a assigné M. et Mme X... en réitération de la vente ; 

Attendu qu'ayant constaté que les deux chèques au moyen desquels la société Sifer prétendait s'être acquittée de son obligation de payer le montant du dépôt de garantie au plus tard le 30 novembre 2001 n'avaient pas été encaissés et souverainement retenu d'une part, que la mise en demeure n'était plus nécessaire pour que le vendeur puisse se prévaloir de la clause résolutoire prévue au contrat et d'autre part, que l'acquéreur n'établissait pas la mauvaise foi du vendeur, la cour d'appel, qui a procédé à la recherche prétendument omise et qui n'était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, a pu en déduire que l'acte de vente du 24 septembre 2001 était caduc ; 

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 

PAR CES MOTIFS : 

REJETTE le pourvoi ; 

Condamne la Société immobilière et financière euro méditerranéenne aux dépens ; 

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la Société immobilière et financière euro méditerranéenne à payer la somme globale de 3 000 euros à M. et Mme X... ; rejette la demande de la Société immobilière et financière euro méditerranéenne ; 

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du deux juin deux mille quinze. 



MOYEN ANNEXE au présent arrêt 

Moyen produit par la SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, avocat aux Conseils, pour la Société immobilière et financière euro méditerranéenne 

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir constaté la caducité de l'acte de vente du 24 septembre 2001 portant sur l'immeuble sis 2 à 8 rue du Maroc et 25 à 31 avenue de Flandre à Paris 19ème, cadastré section 1901 AB n° 57 pour 8 ares 45 centiares, comprenant douze étages édifiés sur rez-de-chaussée et quatre niveaux de sous-sol, et d'avoir débouté la société Sifer de ses demandes d'acquisition de l'immeuble litigieux et de dommages-intérêts et de toute autre demande ; 

AUX MOTIFS PROPRES QUE les moyens développés par la société Sifer au soutien de son appel ne font que réitérer sous une forme nouvelle, mais sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs exacts que la cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation ; qu'à ces justes motifs, il sera ajouté, sur la nullité du contrat du 24 septembre 2001, que, dans l'acte sous seing privé de vente du 24 septembre 2001, les parties ont stipulé au chapitre « Dépôt de garantie Caution » que l'acquéreur avait versé au jour de l'établissement de l'acte une somme de novembre prochain celle de 1 300 000 F (198 183, 72 €), ayant la faculté de remplacer le versement du dépôt de garantie par la remise au vendeur d'une caution bancaire d'un montant de 2 300 000 F (350 632, 73 €) ; que la convention a prévu que « dans l'hypothèse où la somme convenue au titre du dépôt de garantie ou la caution bancaire dont il a été question ne serait pas versée ou remise au notaire dépositaire dans le délai imparti, les présentes seront considérées comme nulles et non avenues, sans indemnité de part ni d'autre » ; qu'il est admis par la société Sifer (conclusions, p. 15), qui prétend s'être acquittée de son obligation, que les deux chèques représentant le dépôt de garantie, remis aux époux X..., n'ont pas été encaissés ; que le paiement par chèque étant réalisé par l'encaissement, l'acquéreur n'a pas payé le dépôt de garantie au 30 novembre 2001 de sorte que la nullité du contrat, prévue par la clause résolutoire précitée, est encourue ; que cette clause ne dispense pas expressément le vendeur, qui veut exécuter le contrat, de mettre en demeure l'acquéreur de verser le dépôt de garantie ou de fournir une caution bancaire, ce que les époux X... n'ont pas été fait ; considérant, toutefois, que la mise en demeure n'est plus nécessaire lorsque l'exécution tardive ne présente plus aucun intérêt pour le créancier ; qu'au cas d'espèce, il ressort tant des commémoratifs de l'acte du 24 septembre 2001 que des conclusions de la société Sifer que la vente de l'immeuble entier non divisé au profit de cette société avait été projetée par les parties pour permettre à M. X..., qui avait accepté le 4 septembre 2001 l'offre de vente faite par son bailleur, d'acquérir le bien au plus tard le 28 novembre 2001, la société Sifer, marchand de biens, étant chargée tant de négocier avec la société Gecina la prorogation de la date de réitération de la vente que de trouver le financement, étant prévu que postérieurement à la vente Gecina-X... et à la vente consécutive X...- Sifer., la société Sifer vendrait aux époux X... les locaux dans lesquels M. X... exploitait sa pharmacie ; que la société Gecina ayant refusé de proroger la date de régularisation de la vente, les époux X... ont dû engager une action en vente forcée pour faire valoir leur droit de préférence qui n'a trouvé sa solution judiciaire que le 29 janvier 2008, les époux X... ayant acquis le bien avec leurs deniers personnels le 24 janvier 2007 par exécution de l'arrêt de cette Cour du 5 octobre 2006 ayant dit la vente parfaite ; qu'ainsi, la vente amiable Gecina-X..., pour laquelle le contrat du 24 septembre 2001 avait été convenu, étant impossible, l'exécution tardive de cette convention n'avait plus d'intérêt pour les époux X..., de sorte que la mise en demeure n'était plus nécessaire et que le contrat s'est trouvé annulé par l'effet de la clause précitée ; que, d'ailleurs, les parties ont recherché d'autres accords ainsi que l'admet la société Sifer (conclusions, p. 8) ; qu'en conséquence, le jugement entrepris doit être confirmé en ce qu'il a dit la promesse nulle et l'acte du 24 septembre 2001 caduc ; que la nullité du contrat du 24 septembre 2001 exclut toute novation, celle ci n'ayant pas été expressément convenue ; qu'il résulte des pièces produites, notamment des courriers échangés par les parties que, pendant les années de procédure en vente forcée, elles ont recherché un accord ainsi qu'en atteste les lettres de M. X... des 23 et 24 janvier 2006 faisant état d'une acquisition du bien par M. X..., puis de son apport à une SCI dont le capital serait constitué à 50 % par M. X... et dans la même proportion par la société Sifer ; que, toutefois, le projet n'a pas été formalisé, la société en participation n'ayant pas été constituée, les pourparlers n'ayant pas été poursuivis au delà de janvier 2006 ; qu'en conséquence, la société Sifer doit être déboutée de sa demande tendant à la constatation de son acquisition de l'immeuble ; que les époux X... n'ont pas acquis le bien litigieux à l'aide d'un financement trouvé par la société Sifer, mais avec leurs deniers personnels ; que l'appelante ne prouve pas que les époux X... ont été de mauvaise foi ni qu'ils auraient violé des engagements pris envers elle ; qu'en conséquence, cette société doit être déboutée de sa demande de dommages intérêts ; que des pourparlers ont existé entre les époux X... et la société Sifer qui a pu se méprendre sur leur portée de sorte que la procédure introduite par cette dernière n'est pas abusive et que les intimés doivent être déboutés de leur demande de dommages intérêts de ce chef ; 

ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE l'article 1134 du code civil dispose que « les conventions tiennent lieu de lois à ceux qui les ont faites. Elles doivent être exécutées de bonne foi » ; que l'acte de vente du 24 septembre 2001 prévoit que la vente est réalisée sous conditions suspensives, notamment : de régularisation par les époux X... de l'acte authentique de vente du 3 septembre 2001 par le paiement du prix de vente et des frais à la société Gecina, d'obtention par les acquéreurs d'un ou plusieurs prêts pour le paiement du prix de vente répondant à des caractéristiques expressément définies à l'acte ; que ces conditions suspensives ayant été réalisées, les époux X... prétendent que l'acte précité est caduque faute pour la société Sifer d'avoir versé avant le 30 novembre 2001 entre les mains de Maître Z..., la somme prévue au titre du dépôt de garantie ; que la société Sifer conteste cette allégation et prétend qu'en mars 2002, elle a versé la somme requise, voire davantage (900. 000 €), par l'intermédiaire d'une société Orion et obtenu un engagement de prêt de 6. 400. 000 € du Crédit immobilier général ; qu'or, le paragraphe intitulé « Dépôt de garantie-caution » indique que l'acquéreur a versé au jour de l'établissement de l'acte une somme de 1. 000. 000 F, soit 152. 499 €, et s'engage à verser au plus tard le 30 novembre prochain (2001) la somme de 1. 300. 000 F, soit 198. 183, 72 €, puisque l'acquéreur aura la faculté de remplacer le versement du dépôt de garantie par la remise au vendeur d'une caution bancaire d'un montant de 2. 300. 00 F, soit 350. 632, 73 ¿ ; que cet article précise, in fine, page 10, que « dans l'hypothèse où la somme convenue au titre du dépôt de garantie ou la caution bancaire dont il a été question ne serait pas versée ou remise au notaire dépositaire, dans le délai imparti, les présentes seront considérées comme nulles et non avenues, sans indemnité de part ni d'autre » ; qu'en l'espèce, le courrier adressé par la société Orion à Maître Y..., clerc de notaire au sein de l'étude de Maître Z..., du 26 février 2002 précise que cette société va virer la somme de 900. 000 € pour le paiement partiel de la vente litigieuse, attestant par conséquent que ce paiement n'est intervenu que postérieurement au 26 février 2002, et en tout état de cause après le 30 novembre 2001 ; qu'il ressort également des pièces versées aux débats et particulièrement de la promesse de vente et du courrier du notaire instrumentaire du 10 avril 2009, que le montant total de dépôt de garantie ou de la caution bancaire s'élevait à la somme de 2. 300. 000 F, qu'une partie de cette somme, soit 1. 000. 000 F a été versée le jour même au notaire, mais qu'aucun règlement sous quelque forme que ce soit n'est parvenu postérieurement à celui-ci, rendant en conséquence la promesse nulle ; que les époux X... sollicitent le paiement d'une somme de 300. 000 €) à titre de dommages et intérêts par application de l'article 1382 du code civil, soutenant que la procédure intentée par la société Sifer revêt un caractère abusif ; qu'en l'espèce, il ressort des pièces versées aux débats, et notamment des échanges de courriers entre les parties, que, dès l'origine, les époux X... ont entendu acquérir les locaux commerciaux de l'immeuble litigieux, et non la totalité de celui-ci, que l'immeuble n'étant pas divisé en lots de copropriété, ils n'ont pu se contenter de n'acquérir que ces locaux commerciaux ; qu'afin d'y parvenir, ils ont sollicité la société Sifer et convenu avec celle-ci d'acquérir concomitamment l'entier immeuble et de leur revendre immédiatement après avoir procédé à la mise en copropriété de celui-ci, les locaux commerciaux correspondant à la pharmacie de M. X... et ceux mitoyens du fleuriste ; qu'il apparaît que ce montage financier n'a été entravé que par la procédure judiciaire intentée par le vendeur Gecina à l'encontre de l'acquéreur Ariel X... ; qu'en conséquence, la société Sifer pouvait légitimement croire que la relation d'affaire dans laquelle elle se trouvait avec les époux X... se solderait par l'acquisition de l'immeuble litigieux à l'exception des locaux commerciaux ; qu'ayant agi en justice de bonne foi et dans l'espoir de voir reconnaître sa propriété sur ledit immeuble, elle n'a commis aucune faute, quand bien même l'acte du 24 septembre 2001 est entaché de nullité ; 

1°) ALORS QUE si le paiement effectué au moyen d'un chèque ne vaut que sous réserve de son encaissement, le chèque est cependant payable à vue, dès son émission, de sorte qu'il équivaut à un dépôt de fonds ; qu'en jugeant que « le paiement par chèque étant réalisé par l'encaissement, l'acquéreur n'a pas payé le dépôt de garantie au 30 novembre 2001 de sorte que la nullité du contrat, prévue par la clause résolutoire précitée, est encourue », la cour d'appel a violé l'article L. 131-67 du code monétaire et financier et l'article 1134 du code civil ; 

2°) ALORS QUE la société Sifer versait aux débats le talon du chèque d'un montant de 1. 300. 000 francs établi à l'ordre de l'étude de M. Z..., le 24 septembre 2001 ; qu'à supposer que les motifs du jugement (p. 7 § 2) aient été adoptés, en énonçant qu'aucun autre règlement sous quelque forme que ce soit n'était parvenu postérieurement au versement de la somme de 1. 00. 000 francs le 24 septembre 2001, sans s'expliquer sur cette pièce versée aux débats par la société Sifer, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ; 

3°) ALORS QUE (subsidiairement) si une mise en demeure n'est plus nécessaire lorsque l'exécution tardive de l'obligation ne présente plus aucun intérêt pour le créancier, cette règle ne concerne que la possibilité, pour le créancier, de solliciter des dommages et intérêts ; que s'agissant de l'application d'une clause résolutoire ou de caducité dans un contrat de vente, le vendeur doit mettre en demeure l'acquéreur d'avoir à exécuter son obligation avant de se prévaloir de la résolution ou de la caducité du contrat ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que la clause litigieuse ne dispensait pas les vendeurs de mettre en demeure l'acquéreur de verser le dépôt de garantie ou de fournir une caution bancaire, ce que M. et Mme X... n'avaient pas fait, puisqu'ils n'ont délivré aucune sommation à la société Sifer (arrêt, p. 4 § 1) ; qu'elle aurait dû en déduire que les vendeurs ne pouvaient pas se prévaloir de la caducité du contrat résultant de l'absence de respect de la clause « dépôt de garantie » ; qu'en jugeant le contraire, aux motifs inopérants que M. et Mme X... n'auraient plus d'intérêt à l'exécution tardive de la convention, la cour d'appel a violé les articles 1134 et 1146 du code civil ; 

4°) ALORS QUE (subsidiairement) l'intervention de la société Sifer avait pour but d'apporter un financement aux époux X... et de procéder à la division de l'immeuble en deux lots de copropriété, dont l'un correspondrait aux locaux commerciaux ; qu'en énonçant que la vente amiable Gecina-X..., pour laquelle le contrat du 24 septembre 2001 avait été convenu, étant impossible, l'exécution tardive de cette convention n'avait plus d'intérêt pour les époux X..., de sorte que la mise en demeure n'était plus nécessaire et que le contrat s'était trouvé annulé par l'effet de la clause précitée, sans rechercher, comme il lui était demandé, si malgré l'échec de la vente amiable Gecina-X..., M. et Mme X... avaient malgré tout intérêt à l'exécution de l'acte de vente du 24 septembre 2001 avec la société Sifer, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil ; 

5°) ALORS QUE (subsidiairement) toute obligation est nulle lorsqu'elle a été contractée sous une condition potestative de la part de celui qui s'oblige ; que lorsque l'objet de la vente est un droit de propriété que le vendeur doit acquérir d'un tiers, la condition suspensive subordonnant la vente à la condition que cette acquisition ait lieu à titre amiable a pour conséquence de placer la vente dans le seul pouvoir du vendeur s'il acquiert le droit de propriété suivant une autre modalité ; qu'en l'espèce, en jugeant que la vente X...- Sifer convenue dans l'acte du 24 septembre 2001 était caduque dès lors que M. X... avait acquis son droit de propriété, non pas amiablement, mais dans un cadre judiciaire, la cour d'appel a permis à M. X... de se prévaloir d'une condition potestative, violant ainsi l'article 1174 du code civil ; 

6°) ALORS QUE (subsidiairement) la société Sifer faisait valoir qu'après la date du 30 novembre 2001, date de la « caducité » du compromis de vente du 24 septembre 2001, les vendeurs M. et Mme X... avaient pris un avocat commun avec la société Sifer dans le litige les opposant à la société Gecina ; qu'ils avaient continué à poursuivre le projet d'acquisition avec la société Sifer, grâce à laquelle ils avaient pu obtenir des offres de prêt et de financement leur permettant de justifier de leur solvabilité devant les juges dans le cadre du litige les opposant à la société Gecina ; que la société Sifer faisait ainsi valoir que M. et Mme X... avaient expressément renoncé à invoquer la caducité de l'accord du 24 septembre 2001 (conclusions, p. 19) ; qu'en jugeant que l'acte du 24 septembre 2001 était caduc, sans rechercher, comme il lui était pourtant demandé, si M. et Mme X..., par leur comportement et leurs écrits, avaient expressément renoncé à invoquer la caducité de l'accord, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil ; 

7°) ALORS QUE (subsidiairement) les conventions doivent être exécutées de bonne foi, en conséquence de quoi les mécanismes contractuels qui produisent un effet automatique doivent être paralysés lorsqu'ils sont invoqués de mauvaise foi ; qu'en l'espèce, la société Sifer faisait valoir qu'après avoir bénéficié de ses garanties financières pour obtenir la condamnation de la société Gecina à réitérer l'acte de vente devant notaire, M. et Mme X... lui avaient laissé croire pendant plus de six ans qu'ils allaient acquérir l'immeuble avec elle, tandis qu'ils l'ont finalement acheté seuls afin de profiter de l'augmentation de la valeur des biens immobiliers à Paris, de sorte qu'ils avaient invoqué la clause de caducité de mauvaise foi (conclusions, p. 16 à 23) ; qu'en se contentant d'énoncer que la société Sifer ne prouvait pas que les époux X... étaient de mauvaise foi, sans rechercher, comme il lui était demandé, si M. et Mme X... avaient invoqué la caducité de l'accord du 24 septembre 2001 de mauvaise foi afin de réaliser seuls une importante plus-value immobilière, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil ; 

8°) ALORS QUE (subsidiairement) la cour d'appel a constaté que des « pourparlers » avaient existé entre les époux X... et la société Sifer, laquelle avait pu se méprendre sur leur portée et avait pu légitimement croire que la relation d'affaires dans laquelle elle se trouvait avec les époux X... se conclurait par l'acquisition de l'immeuble litigieux, à l'exception des locaux commerciaux (arrêt, p. 4 in fine et p. 5 § 1 et jugement p. 7) ; qu'en énonçant cependant que M. et Mme X... n'avaient pas agi de mauvaise foi en invoquant la clause de caducité, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, violant ainsi l'article 1134 alinéa 3 du code civil ; 

9°) ALORS QUE (subsidiairement) la société en participation n'est soumise à aucune condition de statuts écrits et peut être prouvée par tout moyen ; qu'elle est constituée par l'apport des associés, l'affectio societatis et la participation aux bénéfices et aux pertes ; que la société Sifer faisait valoir dans ses conclusions qu'il avait existé une société en participation entre elle et M. et Mme X... lorsque les parties avaient pris un avocat commun pour poursuivre leur projet d'acquisition de l'immeuble (conclusions, p. 8, 17, 19 à 24) ; qu'en écartant l'existence d'une société en participation aux seuls motifs que le projet n'avait pas été formalisé et qu'ainsi la société en participation n'avait pas été constituée, sans rechercher si les conditions d'existence d'une société en participation étaient pourtant réunies lorsque les parties avaient saisi un avocat commun, nonobstant le fait qu'elles n'aient pas ultérieurement signé les statuts, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1832 et 1871 du code civil.