Cour de Cassation · civ3 — 9 juin 2015

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 





 Sur le moyen unique, ci-après annexé :


 Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 22 janvier 2014), que la société Assurances générales de France, aux droits de laquelle se trouve la SCI Jean Bart a donné à bail à M. X..., aux droits duquel se trouve la société Pharma Tova, divers locaux pour une durée de 9 ans à compter du 1er octobre 1989 ; que le bail a été renouvelé à compter du 1er octobre 1998 ; que par avenant du 29 août 2006, les parties sont convenues que ce bail prendrait fin le 31 décembre 2007 et que les renouvellements à venir auraient toujours lieu pour des périodes équivalentes ; que le 23 septembre 2008, la SCI Jean Bart a notifié à la société Pharma Tova congé pour le 31 mars 2009, offrant le renouvellement du bail à compter du 1er avril 2009, pour une nouvelle période de 9 années et un trimestre moyennant un nouveau loyer annuel ; que le 28 décembre 2009, la société Pharma Tova assigné la SCI Jean Bart en annulation de l'avenant du 29 août 2006 ; 


 Attendu d'une part, qu'ayant invité en cours de délibéré les parties à s'expliquer sur le moyen tiré de l'erreur, la cour d'appel, qui a joint leurs observations au dossier de procédure et en a résumé le contenu n'était pas tenue de, rouvrir les débats dès lors que les parties avaient été à même de débattre contradictoirement des éléments de droit sur lesquels il leur avait été demandé de s'expliquer ; 


 Attendu d'autre part, qu'ayant relevé que l'avenant avait été signé le 29 août 2006 dans le cadre d'une visite qualifiée de courtoisie par le bailleur lui-même, que cet avenant comportait des dispositions emportant, dans l'intention du bailleur, modifications des dispositions du bail concernant tant la durée que la charge de la taxe foncière, et retenu qu' alors que le bail en cours à la date de signature de l'avenant était conclu pour une durée de neuf années à compter du 1er octobre 1998 venant à échéance le 1er octobre 2007, il ne pouvait être déduit du seul fait que les parties étaient convenues dans cet avenant que le bail se finirait le 31 décembre 2007 pour être toujours renouvelé pour des périodes équivalentes, que le preneur avait donné son consentement à un renouvellement du bail pour une durée de neuf années et un trimestre compte tenu de la parfaite imprécision de la clause ainsi libellée, et que l'indication dans l'avenant que « le preneur était parfaitement à jour de son loyer en principal, net de charges de copropriété, de la taxe foncière et de la TVA, remboursables au bailleur », ne pouvait valoir consentement éclairé du preneur à une modification des dispositions du bail concernant la charge de la taxe foncière alors que la clause du bail renouvelé prévoyant que le preneur supporterait « les charges locatives ainsi que toutes les impositions et taxes et d'une façon générale, toutes charges, prestations et fournitures individuelles, y compris les frais de chauffage et la taxe sur les bureaux », ne pouvait s'entendre comme un transfert au preneur de la charge de la taxe foncière qui pèse en principe sur le bailleur propriétaire des murs, la cour d'appel qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérantes et abstraction faite d'un motif surabondant , a pu en déduire qu'en raison de l'erreur commise par le preneur, excusable de n'être pas venu accompagné de son avocat à une visite de courtoisie et de n'avoir pas compris la portée de clauses imprécises sur la portée des dispositions essentielles de l'avenant concernant notamment la durée du bail renouvelé et la charge de la taxe foncière, l'avenant du 29 août 2006 devait être annulé ; 


 D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;


 PAR CES MOTIFS :


 REJETTE le pourvoi ;


 Condamne la SCI Jean Bart aux dépens ;


 Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la SCI Jean Bart à payer la somme de 3 000 euros à la société Pharma Tova ; rejette la demande de la SCI Jean Bart ;


 Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf juin deux mille quinze.




 MOYEN ANNEXE au présent arrêt


 Moyen produit par la SCP Garreau, Bauer-Violas et Feschotte-Desbois, avocat aux Conseils, pour la société Jean Bart


 Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir dit qu'il y avait lieu à annulation de l'avenant du 29 août 2006 et condamné la SCI Jean Bart à restituer à la société Pharma Tova la somme indûment versée de 17.477,13 € avec intérêts au taux légal à compter du 6 septembre 2012, 


 AUX MOTIFS QUE 


 « Sur la validité de l'avenant du 29 août 2006 :


 La sci Jean Bart fait valoir que les parties ont souhaité après la cession du fonds de commerce au profit de M. Y... gérant de la sarl Pharma tova faire plus ample connaissance et que c'est à cette occasion qu'a été signé l'avenant du 29 août 2006 destiné à faire le point de la situation locative et des travaux autorisés dans les locaux, que le bailleur n'est tenu d'aucune obligation d'information du preneur, qu'il n'est rapporté la preuve d'aucune manoeuvre dolosive, d'aucun agissement déloyal, d'aucune intention de la bailleresse de tromper son co contractant, que l'avenant contient d'ailleurs des obligations réciproques, la bailleresse ayant autorisé la locataire à effectuer des travaux dans les lieux ; elle soutient au surplus que l'avenant a modifié les dispositions du bail concernant les taxes à la charge du preneur en prévoyant que la taxe foncière sera supportée par ce dernier ; elle ajoute que le premier juge a commis une erreur en prévoyant que la quote part des travaux dont le paiement est demandé au preneur concerne des travaux de grosses réparations de l'article 606 du code civil alors qu'il s'agit de la répartition des charges de copropriété imputables au preneur et précise que l'augmentation de loyer réclamé sur la facture d'octobre 2007 correspond à la révision triennale du loyer à cette date.


 Elle soutient au surplus que l'erreur économique portant que la valeur de l'objet du contrat ne constitue pas une cause de nullité, que l'erreur ne peut fonder l'annulation qu'à la condition d'être excusable, ce qui n'est pas le cas en l'espèce, M Denis Y... gérant de la selarl Pharma tova étant suffisamment instruit pour ne pas signer un document dont il ne comprendrait pas le sens et ayant latitude pour demander à bénéficier d'un délai de réflexion.


 En exergue de l'avenant signé le 29 août 2006, les parties ont rappelé l'existence du bail en cours conclu le 5 novembre 1999 à effet du 1er octobre 1998 et la cession du fonds de commerce de pharmacie intervenue le 7 août 2006 entre M X... et la selarl Pharma tova.


 L'avenant contient les dispositions suivantes :


 "le présent bail commercial du 5 novembre 1999 se finira conventionnellement le 31 décembre 2007 pour être toujours renouvelé pour des périodes équivalentes .. /...


 Les parties déclarent que le preneur est parfaitement à jour de son loyer en principal, net de charges de copropriété, de la taxe foncière et de la tva, remboursables au bailleur. Le bailleur donne parfaite quittance du loyer en principal au preneur jusqu'à la date du 30 septembre 2006 pour l'échéance du troisième trimestre d'avance (juillet, août, septembre 2006) d'un montant trimestriel net de 3630,95 € en principal.. /..


 Par documents du cabinet d'architecture " Archiméde " datés du 19 octobre 2004, la sci Jean Bart a autorisé M X... à réaménager sa pharmacie (déplacement de la porte d'entrée, devanture extérieure et surface de vente agrandie .. . etc) à ses frais et dans le respect des règles et lois. Cette autorisation a été entérinée par le procès-verbal de l'assemblée générale ordinaire de la copropriété du 17 mars 2005 ainsi que par la mairie de Paris par courrier du 19 août 2005. LA SCI Jean Bart subroge la selarl Pharma tova dans le bénéfice de ces autorisations.


 Toutes autres clauses et conditions du bail d'origine, de ses renouvellements, suites et avants successifs non modifiées par les présentes restent inchangées.


 Dans le cadre de ce que le bailleur qualifie lui-même de visite de courtoisie qui n'était destinée, selon ses propres termes, qu'à permettre de faire connaissance entre les parties et faire le point sur la situation locative et les travaux réalisés, l'avenant qui a été signé le 29 août 2006 comporte en réalité des dispositions qui emporte dans l'intention du bailleur modifications des dispositions du bail concernant tant la durée que la charge de la taxe foncière.


 Or, alors que le bail en cours à la date de signature de l'avenant était conclu pour une durée de neuf années à compter du 1er octobre 1998 venant à échéance le 1er octobre 2007, il ne peut être déduit du seul fait que les parties sont convenues dans l'avenant que le bail se finira le 31 décembre 2007 "pour être toujours renouvelé pour des périodes équivalentes", que le preneur a donné son consentement à un renouvellement du bail pour une durée de neuf années et un trimestre ;


 La parfaite imprécision de la clause relative à la durée du bail à renouveler, telle qu'elle est ainsi libellée, sans indication d'une durée effective du bail renouvelé, permet d'autant moins de retenir que le preneur a donné un consentement éclairé qu'à la date de la signature de l'avenant du 29 août 2006, le bail en cours n'était pas encore expiré ni sur le point de l'être et que, surtout, cette nouvelle durée emporte dérogation au bénéfice pour le preneur des dispositions de l'article L 145-34 du code de commerce concernant le plafonnement du loyer et constitue ainsi une modification substantielle des droits et obligations des parties par rapport au bail d'origine qui méritait d'être précisée.


 De la même façon, l'indication dans l'avenant que " preneur est parfaitement à jour de son loyer en principal, net de charges de copropriété, de la taxe foncière et de la tva, remboursables au bailleur", ne saurait valoir consentement éclairé du preneur à une modification des dispositions du bail en cours ou renouvelé concernant la charge de la taxe foncière alors que le bail de 1991 renouvelé en 1999 prévoit que "le preneur supportera les charges locatives ainsi que toutes les impositions et taxes et d'une façon générale, toutes charges, prestations et fournitures individuelles, y compris les frais de chauffage et la taxe sur les bureaux ", une telle clause ne pouvant s'entendre comme un transfert au preneur de la charge de la taxe foncière qui pèse en principe sur le bailleur propriétaire des murs commerciaux.


 Il importe que M. Denis Y..., le gérant de la selarl Pharma tova, est selon la sci Jean Bart docteur en pharmacie et suffisamment éclairé pour ne pas signer ce qu'il ne comprendrait pas, ayant toute latitude pour faire appel à son avocat ; or l'ambiguïté des dispositions de l'avenant ne lui permettaient pas précisément, faute d'information suffisante, de comprendre la portée des dispositions qu'il contient et il est excusable, dans le cadre d'une simple visite de courtoisie telle qu'annoncée par son bailleur et destiné simplement faire le point de la situation locative, de ne pas avoir invité son avocat à se joindre à lui.


 Vainement, le bailleur invoque-t-il enfin la réciprocité des obligations contenues dans l'avenant alors que l'autorisation de travaux dont il se prévaut avait été donnée deux ans auparavant le 19 octobre 2004 et entérinée par la copropriété suivant procès- verbal d'assemblée générale du 17 mars 2005 de sorte que le rappel de cette autorisation ne constitue pas une disposition nouvelle créatrice de nouveaux droits pour le preneur.


 Il s'ensuit, sans qu'il y ait lieu d'examiner le moyen tiré de l'existence de manoeuvres dolosives, qu'en raison de l'erreur commise par le preneur sur la portée des dispositions essentielles de l'avenant concernant notamment la durée du bail renouvelé mais également la charge de la taxe foncière, il y a lieu à annulation de l'avenant du 29 août 2006 ainsi privé tout effet , 


 Sur la répétition de l'indu :


 S'agissant du loyer, la sci Jean Bart admet elle-même dans ses conclusions avoir procédé unilatéralement à une révision triennale du loyer suivant facture du 1er octobre 2007 pour le terme du 4ème trimestre 2007.


 Or le premier juge a exactement rappelé que le bailleur ne pouvait procéder sans l'accord du preneur à la révision du loyer, sauf à suivre la procédure prévue par les dispositions légales telle que rappelées dans le bail.


 S'agissant de la taxe foncière, il a été dit précédemment que le bailleur ne pouvait au terme des dispositions contractuelles applicables en exiger le remboursement auprès du preneur.


 S'agissant des charges de copropriété, le bailleur ne conteste pas sérieusement que les charges de copropriété réclamées au preneur sont constituées par des dépenses afférentes au renforcement des planchers lesquelles ne peuvent qu'être qualifiées de grosses réparations qui suivant les termes du bail restent à la charge du bailleur.


 La sci Jean Bart ne discute pas au surplus le montant de la somme indûment versée par la société Pharma tova de 17 477,13 €» (arrêt p. 4 à p. 6), 


 ALORS QUE le président doit ordonner la réouverture des débats lorsqu'il relève d'office dans le cadre du délibéré un moyen de droit modifiant le fondement juridique de la demande sur la base duquel il met ensuite fin au litige et que sa demande ne porte pas sur un simple éclaircissement en fait ou en droit ; qu'il ne peut se borner à inviter les parties à déposer une note en délibéré, qui plus est dans un délai très court, peu importe à cet égard que les parties en aient eu communication ; qu'en relevant d'office dans le cadre du délibéré le moyen tiré de l'erreur sur la substance et en invitant les parties à conclure sur ce point dans le délai de huit jours, la cour d'appel qui s'est fondée sur ce moyen pour faire droit à la demande de la société Pharma Tova, sans ordonner la réouverture des débats a violé les articles 444 et 16 du code de procédure civile,


 ALORS QUE l'ignorance des conséquences juridiques découlant inéluctablement des termes d'une disposition relative aux baux commerciaux ne saurait constituer une erreur sur la substance même de l'objet de l'opération ou sur sa cause juridique ; qu'en estimant que l'imprécision de la clause relative à la durée du bail à renouveler sans indication d'une durée effective du bail renouvelé, ne permettait pas de retenir que le preneur avait donné un consentement éclairé dès lors que cette nouvelle durée emportait dérogation au bénéfice pour le preneur des dispositions de l'article L.145-34 du code de commerce concernant le plafonnement du loyer et constituait ainsi une modification substantielle des droits et obligations des parties par rapport au bail d'origine qui méritait d'être précisée, quand l'ignorance par M. Y... des effets attachés à la durée du bail et au plafonnement du loyer ne pouvait constituer une erreur sur la substance même de l'objet de l'opération ou sur sa cause juridique puisqu'elle revenait à invoquer simplement une méconnaissance des dispositions en cause, la cour d'appel a violé l'article 1110 du code civil, 


 ALORS QUE l'erreur sur la portée de l'engagement ne peut être admise en présence d'une clause précise et lorsqu'elle n'est pas substantielle ; qu'en estimant que l'indication dans l'avenant que le « preneur est parfaitement à jour de son loyer, en principal, net de charges de copropriété, de la taxe foncière et de la TVA remboursable au bailleur » ne saurait valoir consentement éclairé du preneur à une modification des dispositions du bail en cours concernant la charge de la taxe foncière puisque le bail de 1991 renouvelé en 1999 prévoyait que le preneur supportait « toutes les charges locatives ainsi que toutes les impositions et taxes (..) », quand cette clause de l'avenant précisait justement les charges et taxes du supportées par le preneur et que ce dernier ne pouvait prétendre ignorer les charges et taxes qu'il supportait avant la signature de l'avenant et en tout état de cause ne l'a pas soutenu, la cour d'appel a violé l'article 1110 du code civil,


 ALORS QUE l'erreur est tenue pour inexcusable en présence d'un contractant éclairé ; qu'en se bornant à énoncer qu'« il importe que M. Denis Y..., le gérant de la selarl Pharma Tova, est selon la sci Jean Bart docteur en pharmacie et suffisamment éclairé pour ne pas signer ce qu'il ne comprendrait pas, ayant toute latitude pour faire appel à son avocat ; or l'ambiguïté des dispositions de l'avenant ne lui permettaient pas précisément, faute d'information suffisante, de comprendre la portée des dispositions qu'il contient et il est excusable, dans le cadre d'une simple visite de courtoisie telle qu'annoncée par son bailleur et destiné simplement faire le point de la situation locative, de ne pas avoir invité son avocat à se joindre à lui » la cour d'appel qui n'a pas caractérisé en quoi M. Y..., gérant d'une société et titulaire d'un bail commercial n'était pas en mesure de percevoir le jour de la signature l'ambiguité de l'avenant et de demander un délai de réflexion, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1110 du code civil,


 ALORS QUE l'acceptation du montant du loyer renouvelé par le preneur peut être tacite et résulter de son règlement ; qu'en se bornant à relever, pour condamner la SCI Jean Bart à restituer à la société Pharma Tova les loyers indûment perçus, que le bailleur admettait avoir procédé unilatéralement à une révision triennale du loyer suivant facture du 1er octobre 2007 pour le terme du 4ème trimestre 2007 et que le bailleur ne pouvait procéder sans l'accord du preneur à la révision du loyer, sauf à suivre la procédure prévue par les dispositions légales telle que rappelées dans le bail sans rechercher, comme elle y était invitée, si le gérant de la société locataire n'avait pas acquiescé à cette révision triennale en réglant son loyer sur la nouvelle base, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1101 et 1134 du code civil.