Cour de Cassation · civ3 — 9 juin 2015

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 





 Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 30 janvier 2014), que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble l'Anjou a assigné la société civile immobilière Notre ami Enzo (la SCI), propriétaire du lot n° 31 constitué du bâtiment B, en paiement d'un arriéré de charges ; que la SCI a contesté les modalités de répartition des charges ; 


 Sur le moyen unique, pris en sa première branche, ci-après annexé : 


 Attendu qu'ayant relevé que le modificatif au règlement de copropriété voté par l'assemblée générale le 3 octobre 2006 et publié le 28 novembre 1967 prévoyait que "le bâtiment B ne participera aux charges de copropriété qu'en ce qui concerne l'entretien du chemin allant de l'avenue Mirabeau à l'entrée de l'immeuble et de la courette entre les bâtiments A et B à concurrence de 10 millièmes et les dépenses EDF escaliers, conciergerie, entretien jardin à concurrence de 10 millièmes, étant précisé que les réparations et l'entretien dudit bâtiment B sont à la charge exclusive de son propriétaire", et retenu qu'ainsi rédigée, cette stipulation exonérait le lot n°31 de toute participation aux autres charges communes générales de l'immeuble que celles énoncées en ses deux premiers alinéas, telles les charges générales d'administration ou encore les charges d'entretien du bâtiment A, ce qui était contraire aux dispositions d'ordre public de l'article 10 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérantes, a légalement justifié sa décision de ce chef ; 


 Mais sur le moyen unique, pris en sa seconde branche :


 Vu l'article 1134 du code civil ; 


 Attendu que pour dire qu'en application du règlement de copropriété d'origine, le propriétaire du lot n°31 doit contribuer aux charges communes générales à concurrence de 45/1000ème, sauf pour les charges générées par l'entretien du chemin allant de l'avenue Mirabeau à la courette, y compris la courette, tandis que la réparation et l'entretien du bâtiment B sont à la charge exclusive de ce lot, la cour d'appel retient que le calcul des charges communes générales dues par le lot 31 ne peut se faire que par référence aux dispositions du règlement d'origine, dont il résulte que le lot n°31 se voit attribuer 45/1000ème de parties communes, que les charges générales doivent être réparties en millièmes, chacun des copropriétaires les supportant au pro rata de ses droits dans les parties communes mais que se trouve toutefois énoncée en page 22 dans un chapitre intitulé "conditions particulières" une dérogation à cette répartition, l'acte stipulant à son propos qu'il participera pour 10 millièmes à l'entretien du chemin allant de l'avenue Mirabeau à la courette, y compris la courette et que les réparations et l'entretien de ce bâtiment seront à la charge de Mme X... ; 


 Qu'en statuant ainsi, alors qu'il est stipulé dans le chapitre "conditions particulières" que la construction à édifier au nord du terrain supportera, à concurrence de 10/1000èmes, les charges de copropriété communes aux deux bâtiments, la cour d'appel, qui a dénaturé par omission les termes clairs et précis du règlement de copropriété, a violé le texte susvisé ; 


 PAR CES MOTIFS :


 CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a dit qu'en application du règlement de copropriété d'origine, le propriétaire du lot 31 devait contribuer aux charges communes générales à concurrence de 45/1000ème, sauf pour les charges générées par l'entretien du chemin allant de l'avenue Mirabeau à la courette y compris la courette, tandis que la réparation et l'entretien du bâtiment B étaient à la charge exclusive de ce lot et en ce qu'il a rejeté les demandes plus amples ou contraires, l'arrêt rendu le 30 janvier 2014, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;


 Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble l'Anjou aux dépens ;


 Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble l'Anjou à payer à la SCI Notre ami Enzo une somme de 3000 euros ; rejette la demande du syndicat des copropriétaires de l'immeuble l'Anjou ;


 Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;


 Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf juin deux mille quinze.



MOYEN ANNEXE au présent arrêt


 Moyen produit par la SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat aux Conseils, pour la société Notre ami Enzo


 Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR déclaré non écrite la clause du règlement de copropriété issue de son modificatif voté le 3 octobre 1966 et d'AVOIR dit qu'en application du règlement de copropriété d'origine, le propriétaire du lot 31 doit contribuer aux charges communes générales à concurrence de 45/1000, sauf pour les charges générées par l'entretien du chemin allant de l'avenue Mirabeau à la courette y compris la courette, tandis que la réparation et l'entretien du bâtiment B sont à la charge exclusive de ce lot ;


 AUX MOTIFS PROPRES QUE : L'approbation par les assemblées des comptes généraux de al copropriété ne prive pas le copropriétaire du droit de contester son décompte individuel et notamment le imputations y figurant ; la demande principale du syndicat de copropriétaires, uniquement fondée sur ce moyen, sera donc rejetée, la cour procédant en conséquence à l'examen des moyens de la SCI ENZO critiquant les imputations litigieuses ; celle-ci prétend, en premier lieu, qu'il convient de lui appliquer l'imputation, telle que prévue au modificatif voté par l'assemblée du 3 octobre 1966, ce à quoi le syndicat des copropriétaires lui oppose, au titre d¿une demande subsidiairement formulée, que la clause du règlement de copropriété issue de ce modificatif doit être déclarée non écrite ; il est acquis aux débats que la société NOTRE AMI ENZO est propriétaire du lot 31 constituant l'entier bâtiment B auquel le règlement de copropriété d'origine attribue 45/1000 de parties communes générales conformément à son titre de propriété, prévoyant également (page 22) que « le bâtiment B participera pour 10 millièmes à l'entretien du chemin allant de l'avenue Mirabeau à la courette, compris la courette, (et que) les réparations et l'entretien de ce bâtiment seront à la charge de Mme X... », propriétaire initiale du lot ; que par ailleurs un modificatif à ce paragraphe du règlement a été voté par l'assemblée du 3 octobre 2006, puis publié le 28 novembre 1967, dont il résulte les dispositions suivantes qui doivent se substituer aux précédentes : « le bâtiment B ne participera aux charges de copropriété qu'en ce qui concerne 1) l'entretien du chemin allant de l'avenue Mirabeau à l'entrée de l'immeuble et de la courette entre les bâtiments A et B à concurrence de 10 millième, 3) les dépenses EDF escaliers, conciergerie, entretien jardin à concurrence de 10 millièmes, étant précisé que les réparations et l'entretien dudit bâtiment B sont à la charge exclusive de son propriétaire. Le syndicat des copropriétaires prétend donc que cette clause ne respecterait pas les dispositions d'ordre public de la loi du 10 juillet 1965 ; il est certain qu'ainsi rédigée, cette stipulation exonère le lot n° 31 de toute participation aux autres charges communes générales de l'immeuble que celles y énoncées en ses deux premiers alinéa (ainsi par exemple des charges générales d'administration ou encore des charges d'entretien du bâtiment A), ce qui est contraire aux dispositions d'ordre public de l'article 10 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, alors en outre qu'il n'est pas justifié de l'existence conventionnellement prévue de charges communes spéciale autres que celles d'ascenseur et de chauffage. Il sera donc jugé que la clause sus visée dispensant la société NOTRE AMI ENZO de contribution aux charges communes générales dues pa le lot 31 ne peut se faire que par référence aux dispositions du règlement d'origine, dont il résulte que : - le lot 31 se voit effectivement attribuer 45 tantièmes des parties communes, - que les charges communes générales doivent être réparties en millièmes, chacun de copropriétaires les supportant au prorata de ses droits dans les parties communes déterminées aux présentes pour chaque lot (page 30 article 4), - et qu'en page 22 se trouve toutefois énoncée, pour le lot 31, au titre d'un chapitre intitulé « conditions particulières » une dérogation à cette répartition, l'acte stipulant à son propos qu'l participera pour 10 millièmes à l'entretien du chemin allant de l'avenue Mirabeau à la courette, compris la courette ¿sic- et que les réparations e l'entretien de ce bâtiment seront à la charge de Mme X... ; Il ressort ainsi de la combinaison de l'ensemble de ces dispositions qui ne sont pas subsidiairement contestées quant à leur licéité, que le lot 31 doit participer aux charges communes générales sur la base de 45 tantièmes, sauf à la dérogation y prévue pour le frais d'entretien du chemin allant de l'avenue Mirabeau à la courette y compris la courette, pour lequel il ne doit contribuer qu'à concurrence de 10 millièmes, et sauf pour les réparations et l'entretien du bâtiment B qui restent intégralement à la charge de son seul propriétaire ; il sera donc fait droit à la demande subsidiaire du syndicat des copropriétaires tendant à voir dire que le propriétaire du lot 31 devra contribuer, d'une part aux charges communes générales de l'immeuble à concurrence de 45/1000 sauf en ce qui concerne les charges d'entretien du chemin allant de l'avenue Mirabeau à la courette, y compris la courette, à concurrence de 10/1000, et sauf pour les réparations et l'entretien du bâtiment B qui demeurent à la charge entière de son propriétaire ; la cour, qui est liée par les demandes des parties, constate qu'aucune réclamation chiffrée de paiement n'a été présentée, au titre de son subsidiaire, parle syndicat de copropriétaires. Il n y a pas lieu, dans ces conditions, d'ordonner de ce chef une mesure d'expertise qui d'ailleurs n'a pas été sollicitée ; le jugement sera donc infirmé, sauf en ce qu'il a déclaré recevable comme non prescrite l'action du syndicat des copropriétaires.


 ALORS QUE, D'UNE PART, en se bornant à relever, pour déclarer non écrite la clause du règlement de copropriété modifié le 3 octobre 1966, qu'elle est contraire aux dispositions d'ordre public de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis en ce qu'elle exonère le lot n°31 de toute participation à certaines charges communes générales de l'immeuble, sans rechercher, comme elle y était invitée (conclusions récapitulatives d'appel, p.8), si ce dispositif modificatif, en ce qu'il faisait par ailleurs peser exclusivement sur le propriétaire du bâtiment B la charge de son entretien et des réparations, ne rendait pas ce dispositif globalement conforme aux prescriptions de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, la Cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 10 de la loi susvisée ;


 ALORS QUE, D'AUTRE PART, subsidiairement, le règlement de copropriété d'origine stipule que « La construction à édifier au nord du terrain supportera à concurrence de dix/millièmes les charges de copropriété communes aux deux bâtiments. Les comparants précisent à ce sujet = que le Bâtiment B participera pour dix millièmes à l'entretien du chemin allant de l'avenue de Mirabeau à la courette, compris la courette, les réparations et l'entretien de ce bâtiment seront à la charge de Mme X... » ; qu'en retenant que le règlement de copropriété d'origine prévoit que le propriétaire du lot 31 doit contribuer aux charges communes générales à concurrence de 45/1000ème, la Cour d'appel a dénaturé ce document et a violé l'article 1134 du code civil ;


 ALORS, ENFIN, subsidiairement, QU'en considérant que le règlement de copropriété d'origine prévoit que le propriétaire du lot n° 31 doit contribuer aux charges communes générales à concurrence de 45/1000ème sans rechercher, comme elle y était invitée (conclusions récapitulatives d'appel, p.7), s'il ne s'agissait pas de tantièmes de copropriété et non de tantièmes de charges, que la SCI NOTRE AMI ENZO rappelait être de 10/1000ème au titre du règlement de copropriété initial, la Cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.