Cour de Cassation · civ3 — 16 juin 2015

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 





Sur le moyen unique, ci-après annexé : 


Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 20 décembre 2012), que, par acte du 12 décembre 2005, la société La Fontaine Saint-Martin (la société Fontaine Saint-Martin) a consenti à la société Financière rive gauche Groupe Martinsa-Fadesa (la société FRG), une promesse unilatérale de vente, portant sur un terrain à bâtir, assortie de conditions suspensives ; que le Crédit foncier de France (le Crédit foncier) s'est porté caution solidaire du bénéficiaire pour le paiement de l'indemnité d'immobilisation ; que le bénéficiaire s'est prévalu de la caducité de la promesse, sans indemnité, en raison de la non-réalisation des conditions suspensives ; que la société Fontaine Saint-Martin a assigné les sociétés FRG et Crédit foncier en paiement de l'indemnité d'immobilisation et d'honoraires ; 


Attendu qu'ayant relevé que les parties étaient convenues, par avenants, d'une part, de reporter le délai de levée de l'option au 15 juin 2007 et celui de la signature de l'acte authentique au 25 juin 2007 à midi, et d'autre part, dans l'hypothèse où le permis de construire était délivré à une date postérieure au 25 février 2007, de proroger les délais d'autant de jours que le retard constaté, qu'en raison d'un tel retard, la levée d'option devait intervenir le 4 septembre 2007 au plus tard, et retenu, par une interprétation souveraine de la promesse, que son ambiguïté rendait nécessaire, que les parties avaient soumis la réalisation de la vente à la condition suspensive du caractère définitif de l'autorisation de transfert du permis de construire, que ni l'arrêté du 16 mai 2007, accordant le permis de construire, ni l'autorisation de transfert du 29 août 2007, n'étaient définitifs, et que le bénéficiaire, à qui le promettant avait opposé un refus de toute prorogation, n'avait pas été informé de la prorogation de dix jours des délais d'option et de réalisation par suite de la réception de la dernière des pièces nécessaires à l'établissement de l'acte de vente, la cour d'appel a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ; 


PAR CES MOTIFS : 


REJETTE le pourvoi ; 


Condamne les sociétés Fontaine Saint-Martin et Carrières immobilier aux dépens ; 


Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les sociétés Fontaine Saint-Martin et Carrières immobilier à payer la somme de 3 000 euros à la société Financière rive gauche groupe Martinsa-Fadesa FRG et la somme de 3 000 euros au Crédit foncier de France ; rejette la demande des sociétés Fontaine Saint-Martin et Carrières immobilier ; 


Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du seize juin deux mille quinze. 

MOYEN ANNEXE au présent arrêt 


Moyen produit par la SCP Coutard et Munier-Apaire, avocat aux Conseils pour les sociétés Fontaine Saint-Martin et Carrières immobilier 


La société LA FONTAINE SAINT-MARTIN fait grief à l'arrêt attaqué de l'AVOIR déboutée de toutes ses demandes et d'AVOIR, en conséquence, ordonné la mainlevée de la saisie conservatoire des créances du 26 juillet 2011 et des deux saisies conservatoires de valeurs mobilières et droits d'associés pratiquées le 26 juillet 2011 au préjudice de la société FRG;


AUX MOTIFS QUE, sur la caducité de la promesse, aux termes de la promesse unilatérale de vente du 12 décembre 2005, la levée d'option du bénéficiaire devait être faite par demande de réalisation de la vente jusqu'au vendredi 15 septembre 2006, sauf prorogation de ce délai, cette réalisation devant être constatée par un acte notarié au plus tard le 28 septembre 2006, l'inobservation de chacun de ces délais étant sanctionnée par la déchéance du bénéficiaire à demander la réalisation de la vente ; que le contrat prévoyait des prorogations automatiques de ces délais en cas d'une part, de retard dans l'obtention des permis de construire, d'autre part, de recours contre les permis de lotir et de construire ; que la promesse était soumise aux conditions suspensives, stipulées en faveur du bénéficiaire, d'absence d'exercice d'un droit de préemption et d'obtention par le bénéficiaire, « par voie de transfert, (de) l'arrêté de permis de construire consécutifs au dépôt du 28 octobre 2005 (¿) et (d')un arrêté de permis de construire, purgé de tout recours et droit de retrait portant sur l'ensemble immobilier à usage principal de résidences avec services destinés plus particulièrement aux personnes âgées, représentant une SHON de 15 000 m2 » ; que l'existence d'un permis de construire définitif permettant à la FRG de réaliser son projet immobilier et l'autorisation de transfert purgé de tout recours était une condition substantielle de l'achat, ainsi que le confirme, d'ailleurs, la clause stipulant que le transfert constituait « une condition essentielle » de la promesse ; qui s'en déduit que les parties ont soumis la réalisation de la vente à la condition suspensive du caractère définitif de l'autorisation de transfert ; que les parties ont convenu, une première fois, par avenant du 31 août 2006, de reporter le délai de levée de l'option au 31 janvier 2007 et celui de signature de l'acte authentique au 15 février 2007, puis une seconde fois, par avenant du 23 janvier 2007, de reporter la première de ces dates au 15 juin 2007 et la seconde au 25 juin 2007 à midi ; que dans ce dernier avenant, il était stipulé que « si le permis de construire dont l'obtention a été portée en condition suspensive de la promesse de vente était délivré à une date postérieure au 25 février 2006, les délais ci-dessus seraient purement et simplement prorogés d'autant de jours que le retard ainsi constaté, sans que les effets de cette prorogation automatique ne puissent dépasser trois mois de date à date sans qu'intervienne un accord entre les parties sur un nouveau délai », toutes les autres conditions de la promesse étant inchangées ; qu'il résulte de leurs écritures que les parties s'accordent pour estimer que, dans l'avenant du 23 janvier 2007, elles ont convenu de retenir la date du 25 février 2007 et non celle du 25 février 2006 comme il y est improprement mentionné, de sorte qu'en raison du retard de 90 jours au 16 mai 2007, date d'obtention du permis de construire, elle aurait d'option devait intervenir le 4 septembre 2007 au plus tard ; que par lettre recommandée avec avis de réception du 12 septembre 2007, après avoir pris acte de ce que le promettant ne souhaitait pas proroger une nouvelle fois les effets de la promesse et de ses deux avenants aux fins de purger les délais de recours et de retrait du permis de construire du 16 mai 2007, ainsi que de la décision de transfert du 29 août 2007, la FRG s'est prévalue auprès de la société La Fontaine Saint-Martin de la caducité du contrat au 3 septembre 2007, les conditions suspensives n'étant pas levées ; que la prorogation automatique du délai d'option prévue par l'avenant du 23 janvier 2007 expirant le 4 septembre 2007 et la société La Fontaine Saint-Martin ayant refusé de le proroger, ainsi que le confirme sa lettre du 27 septembre 2007 dans laquelle elle revient sur ses positions, c'est légitimement que la FRG, qui n'avait pas opté et qui se trouvait déchue, au terme du contrat, du droit de le faire, s'est prévalue de la caducité de la promesse ; sur l'imputation de la caducité, que la promesse de vente prévoit que « l'indemnité d'immobilisation sera acquise au promettant si le bénéficiaire ne demande pas la réalisation de la promesse dans le délai et les conditions convenues »; qu'il vient d'être dit que, selon le contrat, la levée d'option consistait en la demande de réalisation de la vente était distincte de la constatation de cette réalisation par acte authentique; qu'ainsi et bien que le contrat du 12 décembre 2005 prévoie que la réalisation des conditions suspensives s'apprécie à la date fixée pour la régularisation par acte authentique, pour l'acquisition de l'indemnité d'immobilisation au profit du promettant, la levée des conditions suspensives était appréciée à la date de l'expiration du délai d'option du bénéficiaire dans la mesure où le défaut de réalisation des conditions suspensives interdit d'imputer à la faute du bénéficiaire l'absence de manifestations de son intention d'acquérir le bien ; qu'au cas d'espèce, il résulte des pièces produites au 4 septembre 2007, toutes les conditions suspensives n'étaient pas levées, dès lors que l'autorisation de transfert accordé le 29 août 2007 sur une demande du promettant du 30 juillet 2007, susceptible du recours d'un tiers auquel elle ferait grief, n'était pas définitive, que la renonciation à préemption n'a été prise par le maire que le 14 septembre 2007 et ne sera notifiée au notaire que le 17 septembre 2007 et qu'aucune renonciation à retrait n'ayant été accordée par le maire sur le permis de construire du 16 mai 2007, cet arrêté n'était pas définitif ; que le bénéficiaire, qui n'avait pas été informé de la prorogation de 10 jours des délais d'options et de réalisation par suite de la réception de la dernière des pièces nécessaires à l'établissement de l'acte de vente et à qui le promettant avait même opposé un refus de toute prorogation, n'a pas commis de faute en se prévalant de la caducité de la promesse à l'effet du 4 septembre 2007 ; que la caducité de la promesse n'étant pas imputable au bénéficiaire, ni l'indemnité d'immobilisation, ni les honoraires de la société Carrières Immobilier ne sont dus par la FRG ; 


1./ ALORS QUE les conventions légalement formées s'imposent au juge et aux parties ; qu'en l'espèce, la promesse unilatérale de vente conclue le 12 décembre 2005 prévoyait que le bénéficiaire disposait jusqu'au 15 septembre 2006 pour lever l'option et que les conditions suspensives devaient être réalisées à la date fixée pour la régularisation, par acte authentique, soit le 28 septembre 2006 ; que par avenants successifs, ces délais ont, été respectivement reportés aux 4 et 14 septembre 2007, de sorte que la réalisation des conditions suspensives ne pouvait être appréciée avant cette dernière date ; que dès lors, en retenant, pour considérer que la promesse était devenue nulle, que les conditions suspensives devaient être réalisées à la date du 4 septembre 2007, soit avant l'expiration du délai de levée de l'option, la cour d'appel a méconnu la loi des parties qui avaient clairement entendu fixer le délai de réalisation des conditions suspensives à une date postérieure à celui de la levée de l'option, et a ainsi violé l'article 1134 du code civil ; 


2./ ALORS QUE la levée de l'option par le bénéficiaire d'une promesse unilatérale de vente n'empêche pas de considérer la promesse comme nulle si, ultérieurement, l'une des conditions suspensives ne se réalisait pas, de telle sorte que rien ne s'oppose à ce que la levée de l'option intervienne antérieurement à la réalisation de l'ensemble des conditions suspensives; qu'en l'espèce, la promesse unilatérale de vente conclue le 12 décembre 2005 prévoyait que le bénéficiaire pouvait lever l'option jusqu'au 15 septembre 2006 et que les conditions suspensives devaient être réalisées à la date fixée pour la régularisation, par acte authentique, soit le 28 septembre 2006; que par avenants successifs, ces délais ont, été respectivement reportés aux 4 et 14 septembre 2007, de sorte que la levée de l'option intervenait avant la réalisation des conditions suspensives; que dès lors, en retenant que l'absence de réalisation des conditions suspensives à la date, antérieure, prévue pour la levée de l'option aurait empêché la société FRG de procéder à cette levée, la cour d'appel a violé, ensemble, les articles 1176 et 1589 du code civil ; 


3./ ALORS QUE les conventions légalement formées s'imposent au juge et aux parties ; qu'en l'espèce, la promesse unilatérale de vente conclue le 12 décembre 2005 stipulait que les conditions suspensives devaient être réalisées à la date fixée pour la régularisation par acte authentique et que le délai prévu était automatiquement prorogé de 10 jours à compter de la réception de la dernière des pièces nécessaires à l'établissement de l'acte de vente, sans qu'il soit nécessaire d'informer le bénéficiaire de la promesse ou d'obtenir un nouvel accord des parties ; que par avenants successifs, ce délai a été reporté au 14 septembre 2007, de sorte qu'en tenant compte de la prorogation automatique de 10 jours, les conditions suspensives devaient être réalisées avant le 24 septembre 2007 ; que dès lors en retenant, pour considérer que les conditions suspensives n'avaient pas été réalisées à temps et que la promesse était devenue caduque, que la prorogation de 10 jours des délais d'options et de réalisation par suite de la réception de la dernière des pièces nécessaires à l'établissement de l'acte de vente n'était pas opposable au bénéficiaire qui n'en avait pas été informé et à qui le promettant avait opposé un refus de prorogation, la cour d'appel, qui a ajouté, pour la mise en oeuvre de cette clause, des conditions que la promesse ne comportait pas, a méconnu la loi des parties, en violation de l'article 1134 du code civil ; 


4./ ALORS QU'un permis de construire devient définitif s'il n'est pas été retiré dans le délai de trois mois, prévu par l'article L. 424-5 du code de l'urbanisme ou, avant son entrée en vigueur, dans un délai de quatre mois de sa délivrance; qu'en l'espèce, pour considérer que la promesse était devenue caduque, la cour d'appel qui s'est bornée à énoncer que le maire n'avait pas renoncé à son droit de retrait du permis de construire octroyé le 16 mai 2007, sans rechercher si le permis n'était pas devenu définitif dès le 16 septembre 2007, à l'expiration des quatre mois de sa délivrance, soit avant la date fixée par les parties pour obtenir la réunion de l'ensemble des conditions suspensives, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 421-1 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction applicable à l'espèce, et de l'article 1134 du code civil ; 


5./ ALORS, en outre, QUE si la promesse de vente conclue le 12 décembre 2005 imposait, au titre des conditions suspensives, que le bénéficiaire de la promesse obtienne le transfert à son nom du permis de construire ou des autorisations administratives, initiales ou modifiées, et devenues définitives, elle n'exigeait en revanche pas que le transfert soit lui-même devenu définitif ; que dès lors, , pour considérer que la promesse était devenue caduque, faute pour toutes les conditions suspensives d'avoir été réalisées, la Cour d'appel, qui a retenu que l'autorisation de transfert, accordée le 29 août 2007 n'était pas définitive à la date prévue pour la réalisation des conditions, a méconnu la loi des parties et, ce faisant, l'article 1134 du code civil ; 


6./ ALORS, enfin, QUE les conventions légalement formées s'imposent au juge et aux parties ; qu'en l'espèce, l'article 9.4 de la promesse de vente conclue le 12 décembre 2005 stipulait que la promesse était soumise à la condition qu' « aucun droit de préemption, quel qu'il soit, résultant de dispositions légales, ne soit exercé sur les biens et droits immobiliers objets de la (promesse) et que, dans l'hypothèse où un tel droit existerait, le promettant s'engage(ait) à procéder sans délai aux formalités nécessaires à sa purge, l'offre par le titulaire du droit de préemption ou de substitution d'acquérir à des prix et conditions différents de ceux notifiés entraînant la non-réalisation de la condition au moment titre que l'exercice pur et simple du droit de préemption » ; que dès lors en retenant, pour considérer que la promesse était devenue caduque, faute pour toutes les conditions suspensives d'avoir été réalisées, que le maire n'avait renoncé à son droit de préemption que le 14 septembre 2007, renonciation qui n'était pourtant pas une condition imposée par la promesse, la cour d'appel a méconnu la loi des parties et violé l'article 1134 du code civil.