Cour de Cassation · civ3 — 30 juin 2015

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 





Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 13 mars 2014), que par acte du 17 décembre 2009, la SCI JCR Invest (la SCI) a vendu à M. X... un ensemble immobilier à usage d'entrepôt et de bureau, sous condition suspensive de l'obtention d'un prêt par l'acquéreur, la condition devant-être réalisée au plus tard le 5 février 2010 ; que "le compromis de vente" stipulait le versement par l'acquéreur d'un dépôt de garantie de 30 000 euros, la moitié le jour de la signature de l'acte et le solde dans un délai de 15 jours, et une clause résolutoire prévoyant qu'à défaut de ce dernier versement, le contrat serait résolu de plein droit sans formalités ni mise en demeure ; que M. X... n'a pas versé le solde du dépôt de garantie ; que par courrier du 18 février 2010, il a informé le notaire du vendeur qu'il n'avait pas obtenu son prêt et sollicité la restitution du dépôt de garantie ; que la SCI l'a assigné en résolution du "compromis de vente" et dommages-intérêts ;


Sur le premier moyen, ci-après annexé :


Attendu qu'ayant relevé que la SCI ne s'était pas prévalue de la clause résolutoire dès l'expiration du délai de versement du solde du dépôt de garantie, que la promesse de vente était toujours en vigueur à la date à laquelle l'acquéreur s'était prévalu utilement de la défaillance de la condition suspensive et qu'il y avait eu absence de toute manifestation de volonté du vendeur de mettre en oeuvre la clause résolutoire avant cette défaillance, la cour d'appel, abstraction faite d'un motif erroné mais surabondant selon lequel le vendeur aurait renoncé à se prévaloir de la clause résolutoire, en a déduit à bon droit que la défaillance de la condition suspensive avait entraîné l'anéantissement du contrat et que la SCI ne pouvait plus, dès lors, se prévaloir de la clause résolutoire ;


D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 


Sur le second moyen, ci-après annexé :


Attendu qu'ayant constaté que le prêt sollicité par M. X... avait été refusé le 16 février 2010, et relevé, sans dénaturation, qu'il n'était pas allégué que la demande de prêt formulée n'aurait pas été conforme aux prévisions contractuelles et qu'il n'était établi aucun manquement de l'acquéreur à son obligation de solliciter un prêt, la cour d'appel, qui a pu en déduire que la condition suspensive d'obtention du prêt avait défailli et que la SCI devait restituer la somme versée par l'acquéreur au titre du dépôt de garantie, a légalement justifié sa décision ;


PAR CES MOTIFS :


REJETTE le pourvoi ;


Condamne la SCI JCR Invest aux dépens ;


Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la SCI JCR Invest à payer la somme de 3 000 euros à M. X... ; rejette la demande de la SCI JCR Invest ;


Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente juin deux mille quinze.



MOYENS ANNEXES au présent arrêt


Moyens produits par la SCP Célice, Blancpain, Soltner et Texidor, avocat aux Conseils, pour la société JCR Invest.


PREMIER MOYEN DE CASSATION


Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR infirmé le jugement de première instance en ce qu'il avait constaté la résolution du compromis de vente signé entre la SCI JCR INVEST et Jean-Maurice X... intervenue de plein droit à la date du 3 janvier 2010 et dit que la somme de 15 000 euros versée au titre du dépôt de garantie resterait acquise au vendeur, et d'AVOIR condamné la SCI JCR INVEST à restituer cette somme de 15.000 ¿ à Jean-Maurice X... ;


AUX MOTIFS QUE « le tribunal a retenu pour l'essentiel qu'en ne se prévalant pas de la résolution de la promesse synallagmatique de vente dès l'expiration du délai de versement du dépôt de garantie, la SCI a manifesté sa volonté de poursuivre l'exécution de la vente, mais que, toutefois, celle-ci étant devenue impossible par la suite, elle a pu valablement se rétracter, n'ayant pas renoncé expressément à se prévaloir de la résolution de la promesse pour défaut de versement du dépôt de garantie, de sorte que la résolution de plein droit du contrat était effective le 2 janvier 2010. Le tribunal en a ensuite déduit que la somme de 15 000 ¿, déjà versée au titre du dépôt de garantie, était acquise au vendeur à titre de dommages et intérêts en application de la condition résolutoire sanctionnant le défaut de versement du solde du dépôt de garantie. L'appelant fait valoir que la défaillance de la condition suspensive, sans faute de sa part, doit entraîner restitution des sommes versées. L'intimée expose que la clause résolutoire et les sanctions contractuellement prévues en un tel cas demeurent applicables lorsque l'exécution du contrat n'est plus possible, et subsidiairement expose que la responsabilité de l'acquéreur est engagée, en sorte que la résolution judiciaire du contrat doit être prononcée à ses torts. Le contrat prévoyait d'une part une clause suspensive d'obtention de prêt, et d'autre part une clause résolutoire sanctionnant le défaut de versement du solde du dépôt de garantie. En ce qui concerne la condition suspensive d'obtention de prêt, il était prévu qu'elle devait être réalisée au plus tard le 5 février 2010, ce qui résulterait de la production d'une lettre d'accord du ou des établissements bancaires sollicités, et que l'acquéreur devrait justifier au vendeur de l'acceptation ou du refus par pli recommandé dans les cinq jours de l'expiration de ce délai, à défaut de quoi le vendeur pourrait le mettre en demeure de lui produire une lettre d'accord. Le dépôt de garantie était par ailleurs fixé à 30 000 ¿ payable à hauteur de 15 000 ¿ à la signature de l'acte, le solde devant être versé dans les quinze jours du délai de validité du compromis. Etait précisé que l'acquéreur ne pourrait recouvrer le dépôt de garantie versé que sur justification de la non réalisation, hors sa responsabilité, des conditions suspensives, et que la promesse serait résolue de plein droit sans formalité ni mise en demeure par le seul fait du non versement du solde du dépôt de garantie, le montant versé restant dans ce dernier cas acquis au vendeur. Le tribunal a justement retenu qu'en ne se prévalant pas de la clause résolutoire dès l'expiration du délai de versement du solde du dépôt de garantie, le vendeur y avait, au moins momentanément, renoncé. La cour observe que cette renonciation est encore confirmée par l'absence de mise en demeure de la part du vendeur à l'acquéreur d'avoir à justifier de l'obtention ou du refus du prêt postérieurement au 5 février, et en tout cas, avant le courrier de l'acquéreur l'informant, le 18 février 2010, du refus de prêt. La promesse de vente était donc toujours en vigueur à la date à laquelle l'acquéreur s'est prévalu de la défaillance de la condition suspensive, étant observé que le dépassement de la date du 10 février 2010, date à laquelle l'acquéreur était tenu de justifier au vendeur du sort réservé à sa demande de prêt, n'avait, aux termes du contrat, aucune autre sanction que celle d'autoriser le vendeur à mettre en demeure l'acquéreur d'avoir à lui en justifier, et ne prévoyait donc contre l'acquéreur aucune déchéance du bénéfice de cette condition liée au dépassement de cette date. En tout état de cause, la condition suspensive devait être réalisée au 5 février 2010, ce qui n'a pas été le cas. Dès lors, l'acquéreur s'est prévalu utilement de la défaillance de la condition suspensive. Le contrat a donc été anéanti pour ce seul motif et, en l'absence de toute manifestation de volonté du vendeur de mettre en oeuvre la clause résolutoire avant cette défaillance, sa renonciation à s'en prévaloir est devenue définitive. Il en résulte que doit recevoir application la clause contractuelle prévoyant le remboursement du dépôt de garantie versé sur justification de la non-réalisation de la condition suspensive, étant observé que n'est établi aucun manquement de l'acquéreur à son obligation de solliciter un prêt, puisqu'il résulte d'un courrier de la banque que ce dernier a été sollicité dès avant la signature de la promesse de vente, alors que l'acquéreur n'était tenu de le faire que dans les huit jours de la signature de la promesse, que n'était stipulée aucune obligation d'avoir à solliciter plusieurs banques, et qu'il n'est pas non plus allégué que la demande de prêt formulée n'aurait pas été conforme aux prévisions contractuelles. Est par ailleurs indifférente la carence de l'acquéreur à verser le solde du dépôt de garantie, puisque ce dépôt était restituable en totalité en cas de défaillance de la condition suspensive. Les mêmes considérations conduisent à rejeter la demande formulée à titre subsidiaire par la SCI tendant à la résolution judiciaire du contrat aux torts de Jean-Maurice X... et à sa condamnation à des dommages et intérêts. La SCI JCR Invest sera donc condamnée à restituer à Jean-
Maurice X... la somme de 15.000 ¿ » ;


1°/ ALORS QU' il résulte des propres constatations de l'arrêt que le non versement du solde du dépôt de garantie, dans le délai convenu, emportait résolution de plein droit, sans formalité ni mise en demeure, du compromis ; que la Cour d'appel a par ailleurs constaté que, passé le 2 janvier 2010, date à laquelle le solde du dépôt de garantie devait être versé, ce solde n'avait toujours pas été acquitté par l'acquéreur ; qu'il en résultait nécessairement que passée cette date, le compromis se trouvait résolu de plein droit, sans qu'il soit besoin que le vendeur exprime expressément, dès cette date, son intention de se prévaloir de cette résolution ; qu'en jugeant que faute pour le vendeur de s'être prévalu du non-paiement du solde de garantie, avant que l'acquéreur ne se prévale, de son côté, de la défaillance de la condition suspensive, ledit vendeur était réputé avoir définitivement renoncé à se prévaloir de la clause résolutoire, et ne pouvait plus en invoquer le bénéfice ultérieurement, la Cour d'appel a violé les articles 1134 et 1184 du Code civil ;


2°/ ALORS QUE le créancier d'une obligation inexécutée a le choix entre forcer l'autre à exécuter la convention, lorsque cela est possible, ou en demander la résolution avec dommages et intérêts ; que cette option persiste tant qu'il n'a pas été statué sur sa demande initiale par une décision passée en force de chose jugée ; qu'en l'espèce, la SCI JCR INVEST faisait valoir qu'elle était « recevable et fondée à solliciter le bénéfice de la clause de résolution de plein droit prévue au compromis de vente relative au non paiement du dépôt de garantie à la date convenue et l'octroi des dommages-intérêts sanctionnant l'application de ladite clause dont le montant a été fixé par les parties » (conclusions de l'intimée p. 7§5) ; que pour écarter cette prétention, la cour d'appel a relevé qu'« en l'absence de toute manifestation de volonté du vendeur de mettre en oeuvre la clause résolutoire avant la défaillance de la condition suspensive , sa renonciation à s'en prévaloir est devenue définitive » (arrêt. p. 4§1) ; qu'en statuant de la sorte, quand en raison de l'option qui s'offrait à elle dans les termes précédemment rappelées, aucune renonciation de la part de la SCI JCR INVEST ne pouvait se déduire du seul fait qu'elle s'était abstenue de mettre en oeuvre la clause résolutoire à la date à laquelle elle avait produit son effet, clause résolutoire dont elle pouvait encore solliciter le bénéfice après que l'acquéreur se soit prévalu de la défaillance de la condition suspensive, la cour d'appel a violé l'article 1184 du Code civil ;


3°/ ALORS QUE la renonciation à un droit ou à une action ne se présume pas ; qu'elle doit être expresse et résulter d'actes manifestant la volonté non équivoque de renoncer ; qu'elle ne peut résulter ni du silence de la partie à qui on l'oppose, ni du seul écoulement du temps ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a déduit de « l'absence de toute manifestation de volonté du vendeur de mettre en oeuvre la clause résolutoire avant la défaillance de la condition suspensive » une renonciation définitive de sa part à s'en prévaloir ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil.


SECOND MOYEN DE CASSATION (subsidiaire)


Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté la SCI JCR INVEST de sa demande visant à faire prononcer la résolution du compromis de vente du 17 décembre 2009 aux torts de Jean-Maurice X... pour non respect de ses engagements concernant sa demande d'obtention de prêt, et de l'AVOIR déboutée de sa demande en paiement d'une somme de 30.000 ¿ à titre de dommages et intérêts ;


AUX MOTIFS QU' « il en résulte que doit recevoir application la clause contractuelle prévoyant le remboursement du dépôt de garantie versé sur justification de la non-réalisation de la condition suspensive, étant observé que n'est établi aucun manquement de l'acquéreur à son obligation de solliciter un prêt, puisqu'il résulte d'un courrier de la banque que ce dernier a été sollicité dès avant la signature de la promesse de vente, alors que l'acquéreur n'était tenu de le faire que dans les huit jours de la signature de la promesse, que n'était stipulée aucune obligation d'avoir à solliciter plusieurs banques, et qu'il n'est pas non plus allégué que la demande de prêt formulée n'aurait pas été conforme aux prévisions contractuelles. Est par ailleurs indifférente la carence de l'acquéreur à verser le solde du dépôt de garantie, puisque ce dépôt était restituable en totalité en cas de défaillance de la condition suspensive. Les mêmes considérations conduisent à rejeter la demande formulée à titre subsidiaire par la SCI tendant à la résolution judiciaire du contrat aux torts de Jean-Maurice X... et à sa condamnation à des dommages et intérêts. La SCI JCR Invest sera donc condamnée à restituer à Jean-Maurice X... la somme de 15.000 ¿ » ;


1°/ ALORS QUE la condition est réputée accomplie lorsque c'est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l'accomplissement ; qu'en l'espèce, la SCI JCR INVEST faisait valoir que la défaillance de la condition suspensive de l'obtention d'un prêt était imputable à Monsieur X..., lequel ne justifiait pas avoir interrogé plusieurs organismes financiers, et ne versait pas aux débats l'unique demande de prêt qu'il aurait déposée (conclusions, p.9§6) ; que pour retenir qu'aucun manquement à son obligation de solliciter un prêt n'est établi à l'encontre de l'acquéreur, la cour d'appel a relevé qu' « il résulte d'un courrier de la banque que ce dernier a été sollicité dès avant la signature de la promesse de vente » (arrêt p.4§1) ; qu'en statuant ainsi, sans constater que la demande de prêt prétendument présentée avait été effectivement versée aux débats et correspondait en tous points aux prévisions du compromis de vente, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1178 du Code civil.


2°/ ALORS QUE les juges ne peuvent méconnaître les termes du litige tels qu'ils sont déterminés par les conclusions des parties ; qu'en l'espèce, la SCI JCR INVEST faisait valoir que Monsieur X... persistait, en appel, à s'abstenir de verser aux débats « l'unique demande de prêt qui aurait été déposée par lui », raison pour elle lui avait fait « itérative sommation » de produire ladite demande de prêt (conclusions, p. 9§6 et 7) ; que pour retenir qu'aucun manquement à son obligation de solliciter un prêt n'est établi à l'encontre de l'acquéreur, la cour d'appel a relevé qu' « il résulte d'un courrier de la banque que ce dernier a été sollicité dès avant la signature de la promesse de vente (¿) et qu'il n'est pas non plus allégué que la demande de prêt formulée n'aurait pas été conforme aux prévisions contractuelles » (arrêt, p. 4§1) ; qu'en statuant de la sorte, quand Monsieur X... avait été sommé de justifier de la demande de prêt qu'il aurait déposée, ce qui révélait l'existence d'une contestation à propos de cette demande et de sa régularité, la cour d'appel a dénaturé les conclusions de l'intimée et violé les articles 4 et 5 du Code de procédure civile.