Cour de Cassation · civ3 — 30 juin 2015

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 





Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 4 février 2014), que par acte authentique du 2 octobre 2009, la SCI Stanlodie, représentée par ses deux associés, Mme X... et M. Y..., a signé avec M. Z... une promesse de vente portant sur plusieurs terrains, dont la durée expirait le 4 avril 2011, sous diverses conditions suspensives ; que par acte sous seing privé du 15 mars 2009, M. Z... s'est substitué la société Cap Sud dont il est le gérant ; que par lettre recommandée avec avis de réception du 21 mars 2011, le vendeur a mis en demeure l'acquéreur de régulariser l'acte de vente à la date convenue et lui a fait délivrer le 30 mars 2011 une sommation de comparaître devant le notaire ; que la société Cap Sud, soutenant que la promesse de vente avait fait l'objet d'une prorogation par acte du 4 mars 2011, a assigné la SCI Stanlodie pour que la vente soit déclarée parfaite ;


Sur le premier moyen, pris en ses premiére, deuxième, troisième, quatrième et sixième branches, ci-après annexé :


Attendu qu'ayant constaté que l'acte notarié du 2 octobre 2009 avait été signé entre la SCI Stanlodie et M. Z..., et relevé, sans dénaturation, que l'acte litigieux de prorogation mentionnait la nécessité d'une régularisation avant le 16 mars 2011 qui n'était pas produite, que M. Y... ne pouvait, en sa qualité de simple cogérant associé de la SCI engager cette dernière pour une prorogation du délai de la promesse sans qu'il soit expressément indiqué qu'il agissait au nom de la société et non en son nom personnel, que l'acte du 4 mars 2011, qui avait été signé au nom d'une personne physique, ne satisfaisait pas aux conditions de l'article L. 290-1 du code de la construction et de l'habitation exigeant un acte authentique pour toute prorogation portant sur une durée totale de plus de dix-huit mois, et que le vendeur n'avait pas renoncé aux conditions suspensives dont la réalisation n'était ni alléguée ni démontrée, la cour d'appel, qui n'était pas tenue d'effectuer une recherche que ses constatations rendaient inopérante, ni d'ordonner une expertise en écriture dont elle avait constaté qu'elle n'était pas utile à la solution du litige, l'acte de prorogation n'étant pas valable et qui a pu en déduire que la promesse de vente était caduque, a légalement justifié sa décision ;


Sur le second moyen, ci-après annexé :


Attendu que, sous le couvert d'un grief de défaut de réponse à conclusions, le moyen critique une omission de statuer, que l'omission de statuer pouvant être réparée par la procédure prévue par l'article 463 du code de procédure civile, le moyen n'est pas recevable ;


Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur la cinquième branche du premier moyen qui ne serait manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;


PAR CES MOTIFS :


REJETTE le pourvoi ;


Condamne M. Z... et la société Cap Sud aux dépens ;


Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. Z... et la société Cap Sud à payer la somme de 3 000 euros à la société Stanlodie ; rejette la demande de M. Z... et la société Cap Sud ; 


Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente juin deux mille quinze.



MOYENS ANNEXES au présent arrêt


Moyens produits par la SCP Richard, avocat aux Conseils, pour M. Christian Z... et la société Cap Sud


PREMIER MOYEN DE CASSATION


IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir constaté la caducité de plein droit de la promesse de vente du 2 octobre 2009 à la date du 4 avril 2011 et d'avoir, en conséquence, débouté la Société CAP SUD et Monsieur Christian Z... de leur demande tendant à voir dire et juger que la décision de la Cour d'appel vaudra vente du terrain, objet de ladite promesse de vente ;


AUX MOTIFS QUE par acte notarié du 2 octobre 2009, la SCI STANLODIE a concédé à Monsieur Christian Z... une promesse de vente sous conditions suspensives, relative à des terrains situés à La Garde ( Var), expirant le 4 avril 2011 ; que par acte sous seing privé du 15 décembre 2009, Monsieur Z... s'est substitué la Société CAP SUD, dans les conditions prévues au contrat ; que par lettre recommandée avec demande d'avis de réception du 21 mars 2011, le vendeur a mis en demeure l'acquéreur de régulariser l'acte de vente à la date convenue et qu'il lui a fait sommation de comparaître devant le notaire par acte d'huissier du 30 mars 2011 ; que ces démarches ne sont pas contraires à l'exigence de bonne foi prévue par l'article 1134 du Code civil ; que se prévalant d'une prorogation du 4 mars 2011, pour une durée de 14 mois, établie au nom de Monsieur Stanislas Y..., cogérant associé de la SCI STANLODIE, l'acquéreur sollicite la cession forcée des biens objet de la promesse ; que la société civile immobilière conteste la validité de cet acte, qui n'a pas été dressé au nom de la SCI, ni régularisé par un acte authentique ; que Monsieur Stanislas Y... ne pouvait, en sa qualité de simple cogérant associé de la SCI, engager cette dernière, pour une prorogation du délai de la promesse de vente, sans qu'il soit expressément indiqué qu'il agissait au nom de la société et non en son nom personnel ; que l'article L 290-1 du Code de la construction et de l'habitation exigeant un acte authentique pour toute prorogation portant sur une durée totale de plus de 18 mois, doit s'appliquer en l'espèce, dès lors que l'acte sous seing privé litigieux a été signé au nom d'une personne physique, sans mention d'une personne morale, la seule référence à la promesse de vente du 2 octobre 2009 étant insuffisante de ce chef ; que l'acte de prorogation datée du 4 mars 2011, mentionne la nécessité d'une régularisation avant le 16 mars 2011 et que celle-ci n'est pas produite ; que Monsieur Stanislas Y... conteste sa signature et que celle figurant sur le document litigieux ne peut être rapprochée de la signature portée sur la promesse de vente notariée initiale ; que la validité de l'acte de prorogation invoqué par les appelants étant remise en cause pour plusieurs motifs, il n'apparaît pas utile à la solution du litige d'ordonner une mesure d'expertise en écriture ; que ni la prorogation contestée, ni la sommation de comparaître ne peuvent constituer une renonciation expresse par le vendeur aux conditions suspensives, dont la réalisation n'est ni alléguée, ni démontrée ; que dans ces conditions, il convient de constater la caducité de la promesse de vente du 2 octobre 2009 et de rejeter la demande en cession forcée formée par la Société CAP SUD et Monsieur Christian Z... ; que le jugement est confirmé ;


1°) ALORS QU'en se bornant à affirmer que Monsieur Y... n'ayant pas expressément indiqué, dans l'acte du 4 mars 2011 portant prorogation de la promesse de vente du 2 octobre 2009 consentie par la SCI STANLODIE, agir au nom de cette dernière, celle-ci n'était pas engagée par cet acte, sans rechercher si l'acte litigieux ayant eu pour objet la prorogation d'un acte conclu entre la Société CAP SUD, substituée à Monsieur Z..., acquéreur initial, et la SCI STANLODIE représentée par Monsieur Y..., son co-gérant, les parties avaient par là-même considéré que celui-ci agissait pareillement en qualité de gérant de la SCI STANLODIE, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard l'article 1134 du Code civil ;


2°) ALORS QUE toute promesse de vente ayant pour objet la cession d'un immeuble ou d'un droit réel immobilier, dont la validité est supérieure à dix-huit mois, ou toute prorogation d'une telle promesse portant sa durée totale à plus de dix-huit mois est nulle et de nul effet si elle n'est pas constatée par un acte authentique, lorsqu'elle est consentie par une personne physique ; qu'en décidant que l'acte de prorogation établi le 4 mars 2011 n'était pas valable dès lors qu'il n'avait pas été rédigé en la forme authentique, la Cour d'appel, qui s'est prononcée par un motif inopérant en l'état d'un contrat conclu au nom et pour le compte d'une société civile immobilière, a violé les articles L 290-1 du Code de la construction et de l'habitation et 1134 du Code civil ;


3°) ALORS QUE les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; qu'en décidant que l'acte de prorogation établi le mars 2011 n'était pas valable, au motif inopérant qu'il avait été stipulé que l'acte serait régularisé avant le 16 mars 2011 et qu'il ne l'avait pas été à cette date, bien que l'acte de prorogation n'ait pas stipulé que sa réitération constituait une condition de sa validité, la Cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil ;


4°) ALORS QUE lorsqu'une partie à laquelle est opposé un acte sous seing privé en dénie la signature, il appartient au juge de vérifier l'acte contesté et de procéder à la vérification d'écriture au vu des éléments dont il dispose, après avoir, s'il y a lieu, enjoint aux parties de produire tout document de comparaison ; qu'en se bornant, pour décider que l'acte de prorogation daté du 4 mars 2011 n'était pas valable, à affirmer que Monsieur Y... contestait avoir signé sur cet acte, malgré la signature qui lui était attribuée, et que celle-ci ne pouvait être rapprochée de la signature portée sur la promesse de vente notariée initiale, sans procéder à une vérification de signature, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1324 du Code civil, ensemble au regard des articles 287 et 288 du Code de procédure civile ;


5°) ALORS QUE la renonciation à un droit peut être tacite dès lors qu'elle résulte d'actes manifestant sans équivoque la volonté de renoncer ; qu'en se bornant, pour décider que la promesse de vente du 2 octobre 2009 conclue entre la Société CAP SUD et la SCI STANLODIE était caduque, à affirmer que les conditions suspensives stipulées dans cet acte, dont la purge du droit de préemption, n'avaient pas été réalisées, sans rechercher si en faisant délivrer à la Société CAP SUD une sommation de comparaître devant notaire aux fins de régularisation de la vente, la SCI STANLODIE avait renoncé de manière non équivoque au bénéfice de la condition suspensive, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134, 1168, 1181, 1584 et 1589 du Code civil ;


6°) ALORS QUE la partie ayant un intérêt exclusif à la stipulation d'une condition suspensive peut y renoncer, sans que l'autre partie ne puisse s'y opposer ; qu'en se bornant, pour décider que la promesse de vente du 2 octobre 2009 était caduque, à affirmer que les conditions suspensives stipulées dans cet acte n'avaient pas été réalisées, sans rechercher si l'ensemble des conditions suspensives, à l'exception de celle ayant trait à la purge du droit de préemption, étaient stipulées dans l'intérêt exclusif de l'acquéreur, soit Monsieur Z... puis la Société CAP SUD, de sorte que cette dernière pouvait y renoncer sans que le vendeur, la SCI STANLODIE, ait pu s'y opposer, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regarde des articles 1134, 1168, 1181 et 1584, 1589 du Code civil.


SECOND MOYEN DE CASSATION


IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la Société CAP SUD de sa demande tendant à voir condamner la SCI STANLODIE à lui payer la somme de 76.103,37 euros ;


ALORS QUE qu'en s'abstenant de répondre aux conclusions de la Société CAP SUD, qui faisait valoir qu'elle avait réglé des dépenses incombant à la SCI STANLODIE pour un montant de 76.103,37, de sorte que cette dernière devait lui rembourser les dépenses ainsi réglées, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile.