Cour de Cassation · civ3 — 7 juillet 2015

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 






Attendu, selon l'arrêt attaqué (Poitiers, 11 décembre 2013) que la société Alvipi Conseils, dirigée par M. X..., a acquis le château de Clermont qu'elle a divisé en appartements, soumis au statut de la copropriété et vendu à des propriétaires privés par l'intermédiaire de M. Y..., notaire membre de la société civile professionnelle Philipe A...- Jérôme Y... et Emmanuel B..., notaires associés, (la SCP notariale) ; qu'un contrat de maîtrise d'ouvrage déléguée a été conclu avec la société Alvipi pour la réhabilitation de l'immeuble et un contrat de travaux a été conclu avec la société Archi Sud Ouest Bâtiment (ASOB) également dirigée par M. X... ; qu'une assemblée générale de copropriétaires du 31 décembre 2003 a décidé de l'ouverture d'un compte au nom du syndicat des copropriétaires en l'étude de M. Y... ; que les copropriétaires ayant constaté que trois versements avaient été effectués par le notaire sur le compte de l'entreprise ASOB, sans demande préalable du président du conseil syndical ainsi que le prévoyait le contrat de maîtrise d'ouvrage, le syndicat des copropriétaires du Château de Clermont (le syndicat) et l'association syndicale libre créée par une assemblée générale du 24 décembre 2004 pour gérer directement les comptes de la copropriété ont assigné M. Y... et la SCP notariale en dommages-intérêts ; 




Sur le moyen unique, ci-après annexé : 


Attendu, d'une part, que M. Y... et la SCP notariale n'ayant pas soutenu devant la cour d'appel que l'assemblée générale du 19 décembre 2005 ayant approuvé les comptes des exercices 2004 et 2005 valait ratification des actes irréguliers accomplis par le notaire en sa qualité de mandataire du syndicat, le moyen, mélangé de fait et de droit, est nouveau ; 


Attendu, d'autre part, qu'ayant relevé que les comptes avaient été établis par la société Alvipi Conseil qui n'avait la qualité, ni de syndic, ni de mandataire du syndicat, la cour d'appel n'a pas dénaturé la deuxième délibération de l'assemblée générale du 19 décembre 2005 en retenant que le compte ainsi établi ne pouvait pas être celui de la copropriété ; 


D'où il suit que le moyen, pour partie irrecevable, n'est pas fondé pour le surplus ; 


PAR CES MOTIFS : 


REJETTE le pourvoi ; 


Condamne M. Y... et la SCP Philipe A...- Jérôme Y... et Emmanuel B... aux dépens ; 


Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. Y... et de la SCP Philipe A...- Jérôme Y... et Emmanuel B... ; les condamne à payer au syndicat des copropriétaires et à l'association syndicale libre du Château de Clermont la somme globale de 3 000 euros ; 


Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du sept juillet deux mille quinze. 


MOYEN ANNEXE au présent arrêt 


Moyen produit par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils, pour M. Y..., et la société Philippe A...- Jérome Y...- Emmanuel B...



Il est fait grief à l'arrêt d'AVOIR condamné solidairement M. Jérôme Y... et la SCP Philippe A...- Jérôme Y...- Emmanuel B... à payer au syndicat des copropriétaires du Château de Clermont la somme de 1. 599. 600, 77 ¿ avec intérêts au taux légal à compter du jugement sur la somme de 1. 559. 600, 77 ¿ et à compter de l'arrêt pour le surplus ; 


AUX MOTIFS QUE Me Y... allègue encore pour se justifier que les paiements litigieux ont été approuvés par délibération n° 2 de l'assemblée générale des copropriétaires du 19 décembre 2005 ainsi libellée : « Approbation des comptes du syndicat des copropriétaires arrêtés au 15/ 11. 2005 pour un montant de 2. 038. 764, 11 euros suivant les états comptables annexés à la convocation et établis par Alvipi Conseils. Sous réserve des encaissements du budget travaux au 31/ 12/ 2005. Un point sera fait début janvier 2006 » ; que cependant la société Alvipi conseils n'avait pas qualité pour établir les comptes de la copropriété du Château de Clermont, n'ayant ni la qualité de syndic ni celle de mandataire du syndicat des copropriétaires pour faire fonctionner le compte ouvert en l'étude de Me Y... puisque seul M. Z..., président du syndicat des copropriétaires, avait le pouvoir de décider les mouvements sur le compte dont la matérialité était assurée par le notaire ; qu'autrement dit, seul M. Z... pouvait décider des paiements en vertu des pouvoirs conférés par l'assemblée générale des copropriétaires, à charge pour le notaire de signer les chèques ou les ordres de virement correspondant ; qu'en conséquence, le compte établi par la société Alvipi Conseils ne pouvait être celui de la copropriété et par conséquent l'approbation de ce compte ne peut profiter ni au Président du syndicat des copropriétaires ni au notaire chargé de recueillir les fonds versés par les copropriétaires ; que la délibération susvisée du syndicat des copropriétaires ne peut nullement valoir approbation et régularisation des trois paiements effectués irrégulièrement par Me Y... en faveur de la société ASOB, d'autant qu'aucune des trois sommes payées n'avait été approuvée par l'assemblée générale du syndicat des copropriétaires ni même demandée par la société bénéficiaire ; 


1°) ALORS QUE la ratification emporte approbation rétroactive de la gestion du mandataire ; qu'en excluant que la délibération du syndicat des copropriétaires du Château de Clermont du 19 décembre 2005 ait pu « valoir approbation et régularisation des trois paiements effectués irrégulièrement par Me Y... en faveur de la société ASOB », motif pris « qu'aucune des trois sommes payées n'avait à l'origine été approuvée par l'assemblée générale du syndicat ni même demandée par la société bénéficiaire » (arrêt page 13, al. 1er), quand la ratification emportait approbation rétroactive des paiements litigieux, quand bien-même ces derniers auraient été, à l'origine, effectués sans pouvoir, la Cour d'appel a violé l'article 1998 al. 2 du Code civil ; 


2°) ALORS QUE la ratification peut résulter de tout acte effectué en connaissance de cause et qui implique sans équivoque une volonté d'approbation de l'acte effectué à l'origine sans pouvoir ; qu'en se bornant à retenir, pour estimer que l'approbation des comptes de la copropriété arrêtés au 15 novembre 2005, exprimée par l'assemblée générale du 19 décembre 2005, ne pouvait valoir approbation des paiements effectués par l'exposant, que la société Alvipi Conseils « n'avait pas qualité pour établir les comptes de la copropriété du château de Clermont » ainsi approuvés (arrêt page 13, al. 1er), quand cette circonstance n'était pas de nature à exclure l'approbation, par les copropriétaires, des paiements mentionnés dans les comptes de la copropriété, quand bien même ces derniers auraient été établis par une personne dépourvue de qualité pour le faire, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1198 al. 2 du Code civil ; 


3°) ALORS QUE le procès-verbal d'assemblée générale du 19 décembre 2005 comporte une délibération n° 2 intitulée « COMPTES » et emportant « approbation des comptes du syndicat des copropriétaires arrêtés au 15/ 11/ 2005 » ; qu'en retenant, pour estimer que cette approbation ne pouvait bénéficier au notaire, que le compte approuvé par l'assemblée générale « ne pouvait pas être celui de la copropriété », la Cour d'appel a dénaturé le procès-verbal du 19 décembre 2005 et violé l'article 1134 du Code civil.