Cour de Cassation · civ3 — 7 juillet 2015

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 





Attendu, selon le jugement attaqué, rendu en dernier ressort, (juridiction de proximité de Saint-Pierre, 10 juin 2013), que M. X..., propriétaire d'une maison donnée à bail à Mme Y..., a informé celle-ci de son intention de reprendre les lieux pour lui-même à l'expiration du bail ; qu'après avoir libéré les lieux, Mme Y... a assigné le bailleur en restitution du dépôt de garantie et en dommages-intérêts pour congé frauduleux ; qu'à titre reconventionnel, M. X... a demandé la condamnation de la locataire au paiement d'un rappel d'indexation de loyers, de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères de l'année 2011 et des réparations locatives ; 


Sur le premier moyen : 


Vu l'article 1147 du code civil ; 


Attendu que pour accueillir la demande de dommages-intérêts de Mme Y..., le jugement retient que le bailleur n'a pas satisfait à son obligation de reprendre le bien loué à titre personnel, que la locataire a été contrainte de retrouver dans l'urgence un logement plus petit et plus cher que celui dans lequel elle vivait depuis cinq ans et demi et qu'un montant forfaitaire de 500 euros sera retenu ; 


Qu'en fixant ainsi le préjudice à une somme forfaitaire, la cour d'appel a violé le texte susvisé ; 


Et sur le quatrième moyen : 


Vu l'article 1732 du code civil, ensemble l'article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989 ; 


Attendu que pour accueillir partiellement la demande au titre des réparations locatives, le jugement retient que l'état de sortie fait état de dégradations légères de la porte, que la facture concerne le remplacement complet de la porte, ce qui n'est pas justifié par le bailleur et qu'une déduction forfaitaire de 150 euros sera retenue ; 


Qu'en statuant ainsi, sans rechercher si un état des lieux d'entrée avait été dressé et par des motifs insuffisants pour déterminer si les désordres relevés s'étaient produits au cours de la période de jouissance des lieux par la locataire, la juridiction de proximité n'a pas donné de base légale à sa décision ; 


PAR CES MOTIFS, sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres moyens : 


CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, le jugement rendu le 10 juin 2013, entre les parties, par la juridiction de proximité de Saint-Pierre de la Réunion ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit jugement et, pour être fait droit, les renvoie devant la juridiction de proximité de Saint-Denis ; 


Condamne M. X... aux dépens ; 


Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de Mme Y... ; 


Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite du jugement cassé ; 


Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du sept juillet deux mille quinze. 



MOYENS ANNEXES au présent arrêt 


Moyens produits par la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat aux Conseils, pour Mme Y.... 


PREMIER MOYEN DE CASSATION 


Il est fait grief au jugement attaqué de n'AVOIR condamné M. X... à payer à Mme Y... que la somme de 147, 40 ¿ avec intérêts au taux légal à compter du 20 juillet 2011 et d'AVOIR débouté Mme Y... du surplus de ses demandes ; 


AUX MOTIFS QUE Mme Y... ne justifie pas enfin que le bailleur n'a pas repris les lieux à titre personnel, la photo avec le panneau à louer ne justifie pas du lieu et de la date de son positionnement. Un constat d'huissier de justice aurait du être dressé. Toutefois dans ses écritures le bailleur indique avoir adressé le 9 avril 2011 à sa locataire sa décision de reprendre le bail en 2012 en lui proposant de conclure un nouveau contrat courant de janvier 2012 à décembre 2012 en raison de son arrivée à la Réunion. Il explique ensuite qu'il n'a pas trouvé un nouveau locataire immédiatement après le départ soudain de Madame Y... et qu'il a reloué le bien qu'à compter du mois d'août 2011. Madame Y... était en droit de récupérer les lieux pendant le préavis et le bailleur n'a pas satisfait à l'obligation de récupérer le bien à titre personnel. Le bailleur sera tenu à verser une indemnité en raison du préjudice justifié par Mme Y... qui a été contrainte de retrouver un logement dans l'urgence, plus cher et plus petit alors que celle-ci vivait dans les lieux loués depuis 5 ans et demi. Un montant forfaitaire de 500 euros sera retenu ; 


ET AUX MOTIFS QUE la juridiction de proximité condamne le bailleur, M. X... à payer la somme résultant entre le montant du dépôt de garantie de 500 euros et de l'indemnité de dommages-intérêts de 500 euros et les montant qu'il convient de déduire au titre des demandes reconventionnelles de 852, 60 euros, soit une somme de 147, 40 euros avec intérêt au taux légal ; 


ALORS QUE les juges ne peuvent procéder à une indemnisation forfaitaire du préjudice de la victime ; qu'en l'espèce, la juridiction proximité a constaté que M. X... a engagé sa responsabilité à l'égard de Mme Y... en lui délivrant un congé pour reprise frauduleux ; qu'en jugeant qu'un montant forfaitaire de 500 ¿ sera retenu à titre d'indemnité réparatrice du préjudice subi par Mme Y..., la juridiction de proximité a violé l'article 1147 du code civil, ensemble le principe de la réparation intégrale du préjudice. 


DEUXIÈME MOYEN DE CASSATION 


Il est fait grief au jugement attaqué de n'AVOIR condamné M. X... à payer à Mme Y... que la somme de 147, 40 ¿ avec intérêts au taux légal à compter du 20 juillet 2011 et d'AVOIR débouté Mme Y... du surplus de ses demandes ; 


AUX MOTIFS QUE (le bailleur) réclame à titre reconventionnel l'indexation des loyers de janvier 2008 à avril 2011, soit la somme de 589, 60 euros ; 


ET AUX MOTIFS QUE la demande d'indexation des loyers ne souffre d'aucune prescription et la demande reconventionnelle dont le quantum n'est pas contesté sera reçue à hauteur de 589, 60 ¿ ; 


ET AUX MOTIFS QUE la juridiction de proximité condamne le bailleur, M. X... à payer la somme résultant entre le montant du dépôt de garantie de 500 euros et de l'indemnité de dommages-intérêts de 500 euros et les montant qu'il convient de déduire au titre des demandes reconventionnelles de 852, 60 euros, soit une somme de 147, 40 euros avec intérêt au taux légal ; 


1) ALORS QUE le juge méconnaît les termes du litige en imputant aux parties un accord sur un point qui n'en a pas fait l'objet ; que dans ses conclusions Mme Y... contestait la demande du bailleur au titre de l'indexation des loyers, qu'elle qualifiait de « pure circonstance », formulée « uniquement parce qu'il se sait en torts vis-à-vis du motif du congé donné à sa locataire » (concl., p. 4, § 9 et 10) et demandait à ce que M. X... en soit débouté (concl. p. 6) ; qu'en jugeant que la demande d'indexation des loyers n'est pas contestée, la juridiction de proximité qui a dénaturé les conclusions de Mme Y..., a violé l'article 4 du code de procédure civile ; 


2) ALORS QUE l'indexation des loyers qui n'est pas de droit, doit être stipulée dans le contrat de bail qui précise le montant des loyers, ses modalités de paiement ainsi que ses règles de révision éventuelles ; qu'en faisant droit à la demande d'indexation du loyer sans vérifier si le bail conclu le 15 décembre 2005 entre M. X... et Mme Y... contenait une clause d'indexation des loyers et sans rechercher, dans l'affirmative, quelles étaient les modalités de la révision ainsi convenue, la juridiction de proximité a privé sa décision de base légale au regard de l'article 3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, ensemble l'article 1134 du code civil. 


TROISIÈME MOYEN DE CASSATION 


Il est fait grief au jugement attaqué de n'AVOIR condamné M. X... à payer à Mme Y... que la somme de 147, 40 ¿ avec intérêts au taux légal à compter du 20 juillet 2011 et d'AVOIR débouté Mme Y... du surplus de ses demandes ; 


AUX MOTIFS QUE la demande non contestée au titre de la taxe des ordures ménagères sera reçue pour une somme de 113 ¿ ; 


ET AUX MOTIFS QUE la juridiction de proximité condamne le bailleur, M. X... à payer la somme résultant entre le montant du dépôt de garantie de 500 euros et de l'indemnité de dommages-intérêts de 500 euros et les montant qu'il convient de déduire au titre des demandes reconventionnelles de 852, 60 euros, soit une somme de 147, 40 euros avec intérêt au taux légal ; 


1) ALORS QUE le juge méconnaît les termes du litige en imputant aux parties un accord sur un point qui n'en a pas fait l'objet ; que dans ses conclusions, Mme Y... demandait que M. X... soit débouté de l'intégralité de ses demandes (concl. p. 6) ; qu'en jugeant que la demande au titre de la taxe des ordures ménagères n'était pas contestée, la juridiction de proximité qui a dénaturé les conclusions de Mme Y..., a violé l'article 4 du code de procédure civile ; 


2) ALORS, en toute hypothèse, QU'il incombe au juge de se prononcer lui-même sur les éléments soumis à son examen ; que la juridiction de proximité qui, pour juger que la créance de M. X... était établie, s'est bornée à relever que la demande au titre de la taxe des ordures ménagères n'était pas contestée, a violé l'article 1315 du code civil. 


QUATRIÈME MOYEN DE CASSATION 


Il est fait grief au jugement attaqué de n'AVOIR condamné M. X... à payer à Mme Y... que la somme de 147, 40 ¿ avec intérêts au taux légal à compter du 20 juillet 2011 et d'AVOIR débouté Mme Y... du surplus de ses demandes ; 


AUX MOTIFS QU'au sujet des dégradations, l'état des lieux de sortie fait état de dégradations légères de la porte. La facturation concerne le remplacement de la porte ce qui n'est pas justifié par le bailleur. Une déduction forfaitaire de 150 euros sera retenue ; 


ET AUX MOTIFS QUE la juridiction de proximité condamne le bailleur, M. X... à payer la somme résultant entre le montant du dépôt de garantie de 500 euros et de l'indemnité de dommages-intérêts de 500 euros et les montant qu'il convient de déduire au titre des demandes reconventionnelles de 852, 60 euros, soit une somme de 147, 40 euros avec intérêt au taux légal ; 


ALORS QUE le locataire n'est tenu de répondre que des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive ; qu'en allouant à M. X... une somme de 150 ¿ au titre de dégradations légères de la porte sans procéder à une analyse, même sommaire, de l'état des lieux d'entrée du 2 janvier 2006 évoqué par M. X... dans ses écritures pour le comparer à l'état des lieux de sortie dressé le 20 mai 2011, afin de déterminer si ces dégradations avaient bien été commises par Mme Y... pendant la durée du contrat de bail ou si elles préexistaient à la date de son entrée en jouissance, la juridiction de proximité a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1732 du code civil, ensemble l'article 7 c) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.