Cour de Cassation · civ3 — 7 juillet 2015

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 13 février 2014), que par acte authentique du 31 juillet 2008, M. et Mme X... ont vendu à M. et Mme Y... un tènement immobilier qu'ils avaient acheté le 19 mai 2004 à M. René Z..., M. Bruno Z..., M. Richard Z..., M. Jean-Claude Z..., Mme Marie Z... et M. Jean-Marie Z... (les consorts Z...) ; que soutenant avoir découvert après la vente, l'existence d'une fosse à purin non vidée, des plaques d'amiante et d'autres désordres affectant la propriété, qui leur avaient été dissimulés, M. et Mme Y... ont assigné leurs vendeurs en dommages-intérêts sur le fondement du dol ; que M. et Mme X... ont appelé en garantie les consorts Z... ; 

Sur le premier moyen, ci-après annexé : 

Attendu qu'ayant constaté que M. et Mme Y... avaient découvert qu'une partie de leur maison avait compris dans ses dépendances un hangar servant de porcherie sous laquelle se trouvait une fosse à purin de cochon alors que le bien immobilier leur avait été présenté comme une maison majestueuse avec une dépendance d'écurie et qu'il l'avaient acquis au prix de 808 000 euros alors que leurs vendeurs l'avaient eux-mêmes acquis quatre ans auparavant au prix de 295 000 euros, et relevé qu'il n'était pas fait état de la fosse dans l'annonce immobilière et dans l'acte de vente alors que dans l'acte d'acquisition de M. et Mme X... apparaissait la mention de l'existence d'une porcherie et que ces derniers avaient tu l'existence d'une fosse à lisier correspondant à l'exploitation d'une porcherie quelques années auparavant, la cour d'appel a pu en déduire que M. et Mme X... avaient fait preuve d'une réticence dolosive et a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ; 

Sur le second moyen, ci-après annexé : 

Attendu qu'ayant constaté que l'acte de vente conclu entre M. et Mme X... et les consorts Z... précisait l'existence d'une porcherie et ne comportait pas d'engagement d'un vidage de la fosse, et relevé que M. et Mme X... ne prouvaient pas que les consorts Z... avaient commis une faute alors que ces derniers démontraient avoir procédé à un vidage de la fosse, la cour d'appel, qui ne s'est pas contredite et a pu déduire de ces seuls motifs que la demande de garantie formée par M. et Mme X... devait-être rejetée, a légalement justifié sa décision ; 

PAR CES MOTIFS : 

REJETTE le pourvoi ; 

Condamne M. et Mme X... aux dépens ; 

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. et Mme X... à payer la somme de 3 000 euros aux consorts Z... ; rejette la demande de M. et Mme X... ; 

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du sept juillet deux mille quinze. 

MOYENS ANNEXES au présent arrêt 

Moyens produits par la SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X.... 

PREMIER MOYEN DE CASSATION 

Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir dit qu'en n'informant pas M. et Mme Y..., antérieurement à la vente, de l'existence d'une fosse à lisier sur la propriété cédée, M. Eric X... et Mme Laurence X... ont fait preuve de réticence dolosive, et de les avoir condamnés à payer aux époux Y... la somme de 13. 000 euros à titre de dommages intérêts en réparation du préjudice subi résultant de la découverte de la fosse ; 

Aux motifs propres que « Les époux Y... forment une demande de dommages et intérêts fondée sur un dol. L'article 1116 du code civil dispose que le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles qu'il est évident que, sans ces manoeuvres, 1 ¿ autre partie n ¿ aurait pas contracté. Il ne se présume pas, et doit être prouvé. Le dol établi, les victimes sont en droit ; au lieu de demander la nullité de la convention contractée par dol, de se contenter de se prévaloir de ce dol, pour fonder une demande de réparation d'un préjudice résultant de la faute de l'auteur du dol. Les époux Y... affirment avoir été trompés par les époux X... sur des caractéristiques du bien immobilier acquis par acte du 31 juillet 2008, à savoir l'existence d'une fosse pleine de lisier et de divers désordres et du montant de la taxe foncière. II n'est pas contesté que les époux Y... ont trouvé sous le hangar une trappe qui s'est révélée être l'accès à une fosse à purin et découvert, après leur acquisition que cette fosse était pleine de purin, ils ont alors découvert qu'une partie de leur maison présentée par les acquéreurs, au vu de l'annonce immobilière, comme une " maison dauphinoise majestueuse " avec des dépendances, dont une écurie, avait compris dans ses dépendances un hangar servant de porcherie et que, sous cette porcherie se trouvait une fosse à purin de cochon, laquelle était encore pleine au moment de leur acquisition. Rien ni dans l'annonce, ni dans l'acte de vente, ne fait état de cette fosse. Les époux Y... ont acquis au prix de 808. 000 ¿ ce bien immobilier, lui-même acquis quatre ans auparavant parles époux X... au prix de 295. 000 ¿. Le bien immobilier était présenté comme une maison " majestueuse " avec une dépendance d'écurie. Les époux X... détenaient quelques chevaux dans cette écurie. Rien ne permettait aux époux Y... de deviner qu'il aurait existé unefosse à purin de cochon dans ces lieux. Une telle situation n ¿ aurait pas manqué de nuire fortement à l'image donnée du bien. Dans l'acte d'acquisition des époux X... apparaissait la mention de l'existence d'une porcherie. Les époux X... ontfait preuve de réticence dolosive en taisant l'existence d'une fosse à lisier correspondant à l'exploitation d'une porcherie dans les lieux quelques années auparavant, et qui plus esl, d'unefosse encore remplie de lisier. Cette situation était nuisible à la santé des occupants, désagréable en termes de nuisances olfactives et dévalorisait le bien. Sans cette réticence dolosive, les époux Y... n'auraient pas contracté, et en tout cas pas au prix auquel ils ont acquis ce bien. Les époux Y... sont en droit d'obtenir à titre de réparation du préjudice subi du fait de cette réticence dolosive, le vidage de cette fosse à lisier, soit 5. 000 ¿, et la réparation du préjudice de jouissance subi, soit 5. 000 ¿ Quant au préjudice pourfrais de dépollution, il est lié à l'existence de cette fosse. II sera apprécié à 3. 000 ¿ Leur indemnisation sera-au total de 13. 000 euros, incluant les frais de dépollution ». 

Alors, d'une part, qu'une demande de dommages intérêts exclusivement fondée sur le dol doit être rejetée lorsque l'intention de tromper de l'auteur de ce prétendu dol n'est pas démontrée ; qu'en se bornant à retenir, pour caractériser le dol par réticence commis par les époux X..., que ces derniers avaient conservé le silence sur « l'existence d'une fosse à lisier correspondant à l'exploitation d'une porcherie dans les lieux quelques années auparavant, et qui plus est, d'une fosse encore remplie de lisier », sans établir une quelconque intention de tromper les acquéreurs ou de les induire en erreur, la Cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard de l'article 1116 du Code civil 

Alors, d'autre part, que le dol supposant que son auteur ait agi intentionnellement dans le but de tromper son cocontractant ou de l'induire en erreur, cet élément intentionnel suppose lui-même nécessairement que l'auteur du prétendu dol ait eu connaissance de la circonstance qu'on lui reproche de n'avoir pas divulguée ; qu'en se fondant sur les mêmes motifs, sans rechercher, ainsi qu'elle y était expressément invitée, si les époux X... étaient en mesure de connaître, au jour de la vente du 31juillet 2008, l'état de la fosse à lisier, et s'ils n'avaient pas pu légitimement ignorer que celle-ci était encore remplie du purin qu'y avaient stocké ses précédents propriétaires sans prendre la peine de la vider, la Cour d'appel a derechef privé sa décision de base légale au regard de l'article 1116 du Code civil. 

SECOND MOYEN DE CASSATION (subsidiaire) 

Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté M. et Mme X... de leur recours en garantie formé contre M. René Z..., M. Bruno Z..., M. Richard Z..., M. Jean-Claude Z..., Mme Marie Z... et M. Jean-Marie Z... ; 

Aux motifs que « dans l'acte d'acquisition des époux X... apparaissait la mention de l'existence d'une porcherie. Les époux X... ontfait preuve de réticence dolosive en taisant l'existence d'une fosse à lisier correspondant à l'exploitation d'une porcherie dans les lieux quelques années auparavant, et qui plus est, d'unefosse encore remplie de lisier. Cette situation était nuisible à la santé des occupants, désagréable en termes de nuisances olfactives et dévalorisait le bien. Sans cette réticence dolosive, les époux Y... n'auraient pas contracté, et en tout cas pas au prix auquel ils ont acquis ce bien. Les époux Y... sont en droit d'obtenir à titre de réparation du préjudice subi du fait de cette réticence dolosive, le vidage de cette fosse à lisier, soit 5. 000 ¿, et la réparation du préjudice de jouissance subi, soit 5. 000 ¿ Quant au préjudice pourfrais de dépollution, il est lié à l'existence de cette fosse. II sera apprécié à 3. 000 ¿ Leur indemnisation sera au total de 13. 000 euros, incluant les frais de dépollution (...) ; que les époux X... demandent à être garantis par les consorts Z.... Ils estiment que les consorts Z... ont commis une faute en ne procédant pas au vidage de la fosse, en violation de l'article L. 541-1-1 du code de l'environnement, en ne les ayant pas clairement informés des dangers liés à celle-ci, et en ne respectant pas leur obligation contractuelle de procéder au vidage. L'acte de vente Z.../ X..., en date du 19 mai 2004, précise en page 7 l'existence d'une porcherie. Le constat amiante annexé à l'acte de vente mentionne l'existence de cette porcherie. L'acte de vente Z.../ X... comporte un engagement des consorts Z... de débarrasser les lieux des carcasses de voitures, de machines agricoles et de déchets métalliques. Il ne mentionne rien sur un vidage de fosse. Par contre les consorts Z... produisent une facture de M. A..., entreprise de travaux agricoles à M. Emmanuel Z..., en date du 8 avril 2004, pour un vidage et curage de la fosse à lisier de la porcherie, pour un montant de 5. 171, 85 ¿ Les époux X... ne prouvent pas les fautes qu'ils imputent aux consorts Z..., lesquels établissent par une facture dont la fausseté n ¿ est pas démontrée qu'ils ont procédé à un vidage de la fosse. En conséquence l'action des époux X... contre les consorts Z... n'est pas fondée ». 

Alors, d'une part, que la contradiction de motifs équivaut à un défaut de motifs ; qu'en retenant, pour les débouter de leur action en garantie dirigée contre les consorts Z..., que les époux X... n'apportaient pas la preuve des fautes qu'ils imputaient aux consorts Z..., lesquels établissaient par une facture dont la fausseté n'était pas démontrée « qu'ils avaient procédé à un vidage de la fosse », après avoir pourtant relevé, pour accueillir les demandes formées par les époux Y... à l'encontre des époux X..., que ces dernier avaient « fait preuve de réticence dolosive en taisant l'existence d'une fosse à lisier correspondant à l'exploitation d'une porcherie dans les lieux quelques années auparavant, et qui plus est, d'une fosse encore remplie de lisier », et que les époux Y... étaient « en droit d'obtenir à titre de réparation du préjudice subi du fait de cette réticence dolosive, le vidage de cettefosse à lisier, soit 5. 000 et la réparation du préjudice de jouissance subi, soit 5. 000 ¿ » ainsi que la réparation du « préjudice pourfrais de dépollution,.. lié à l'existence de cette fosse », la Cour d'appel s'est fondée sur des motifs contradictoires et a violé l'article 455 du Code de procédure civile ; 

Alors, subsidiairement, et à tout le moins, qu'en constatant successivement que la fosse à purin avait été vidée par les consorts Z... avant la vente notariée consentie aux époux X... le 19 mai 2004 et que cette fosse était remplie de lisier au jour de la vente consentie le 31juillet 2008 par les époux X... aux consorts Z..., ce qui laissait entendre que les époux X... auraient été eux mêmes à l'origine du remplissage de la fosse entre les deux ventes, sans établir comment un tel fait, que les époux X... avait expressément contesté, aurait pu leur être imputable, la Cour d'appel, qui s'est fondée sur une simple hypothèse, n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 1147 du Code civil.