Cour de Cassation · civ3 — 15 septembre 2015

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 





Vu l'article 1134 du code civil ;


Attendu, selon l'arrêt attaqué (Lyon, 14 janvier 2014) que la SCI du Marais, propriétaire d'un terrain cadastré AE161 a consenti sur cette parcelle un bail à construction à la société Etablissement Ecoiffier Albert & fils ; que par jugement du tribunal de commerce du 3 mars 2008, la société Jouets Ecoiffier a été déclarée cessionnaire de partie des actifs et de l'activité dépendant du redressement judiciaire de la société Etablissement Ecoiffier Albert & fils ; que la société Jouets Ecoiffier a occupé les locaux dans l'attente de la négociation d'un nouveau bail à construction du 3 mars 2008 au 1er mai 2009 puis dans le cadre d'un bail de courte durée du 1er mai 2009 au 31 janvier 2011 ; qu'à la suite du paiement d'un avis à tiers détenteur de l'administration fiscale correspondant aux taxes foncières de l'immeuble qu'elle occupait, la société Jouets Ecoiffier, considérant qu'elle n'y était pas tenue, a opéré de son propre chef une compensation avec les loyers des mois de décembre 2010, de janvier 2011 ; que, la SCI du Marais a assigné la société Jouets Ecoiffier en paiement de ces sommes ;


Attendu que accueillir la demande de la bailleresse de remboursement de la taxe foncière pour la période correspondant au bail de courte durée, l'arrêt retient que l'article 6.3 de ce bail intitulé « remboursement d'impôts et taxes » précise que « le preneur s'engage à rembourser au bailleur, à première demande de celui-ci, les impôts et taxes afférents à l'occupation des lieux » ;


Qu'en statuant ainsi, alors que cette clause excluait sans ambiguïté la taxe foncière pesant sur le propriétaire du bien, la cour d'appel qui a dénaturé la clause claire et précise de ce bail a violé le texte susvisé ; 


PAR CES MOTIFS :


CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qui concerne le remboursement de la taxe foncière dans le cadre du bail de courte durée, l'arrêt rendu le 14 janvier 2014, entre les parties, par la cour d'appel de Lyon ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Lyon, autrement composée ;


Condamne la SCI du Marais aux dépens ;


Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la SCI du Marais et la condamne à payer la somme de 3 000 euros à la société Jouets Ecoiffier ;


Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;


Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze septembre deux mille quinze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt


Moyen produit par la SCP Gadiou et Chevallier, avocat aux Conseils, pour la société Jouets Ecoiffier


Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné la société JOUETS ECOIFFIER à payer à la SCI DU MARAIS les sommes de 37.485,12 ¿ au titre du loyer du mois de décembre 2010, 37.485,12 ¿ au titre du loyer du mois de janvier 2011, 2.007,90 ¿ au titre du loyer du mois de janvier 2011 concernant le terrain AE 174, 3.003,00 ¿ au titre de la quote-part de taxes foncières du prorata temporis sur l'année 2011, outre intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 4 avril 2011 ;


AUX MOTIFS QUE la SAS JOUETS ECOIFFIER soutient que la formule utilisée dans le bail de courte durée du 31 août 2010, qui prévoyait que « le preneur s'engage à rembourser au bailleur, à la première demande de celuici, les impôts et taxes afférents, à l'occupation des lieux » exclut expressément la taxe foncière qui n'est pas un impôt afférent à l'occupation des lieux mais une imposition qui repose sur le droit de propriété et est à la charge du propriétaire ; que pour la période antérieure à la signature du bail de courte durée, la règle a été posée par le jugement du 3 mars 2008 aux termes duquel il n'a jamais été question pour le repreneur de payer pour cette période les charges et donc encore moins la taxe foncière ; qu'en vertu de l'avis à tiers détenteur qui lui a été notifié, la société JOUETS ECOIFFIER, tiers détenteur, a réglé les dettes de la SCI DU MARAIS au Trésor Public, à concurrence des loyers dont elle était débitrice, devenant donc sa créancière à hauteur des sommes qu'elle a payées pour elle ; que la SCI DU MARAIS soutient quant à elle que le bail de courte durée qui distingue les impôts et taxes incombant personnellement au preneur de par la loi, des autres impôts et taxes payés par le bailleur et remboursés par le preneur au titre de l'occupation des locaux, prévoit nécessairement la prise en charge de la taxe foncière par le preneur sauf à vider la clause du bail de tout son sens ; qu'elle ajoute qu'il convient par ailleurs de noter que l'avis à tiers détenteur du 22 novembre 2010 ne portait pas uniquement sur la taxe foncière, mais incluait la taxe sur l'enlèvement des ordures ménagères pour 10.058 ¿, la taxe spéciale équipement pour 144 ¿, et les frais de gestion de la fiscalité directe locale pour 2.611 ¿ ; que s'agissant de la période postérieure au 1er mai 2099, la convention de courte durée convenue entre les parties le 31 août 2010 à effet du 1er mai 2009 prévoit à son paragraphe 6.2.2 que « le preneur fera son affaire personnelle de tous impôts lui incombant à titre personnel telle que la taxe professionnelle et devra justifier de leur règlement à toute réquisition du bailleur ainsi que 8 jours au moins avant son départ des lieux » ; que l'article 6.3 intitulé « Remboursement d'impôts et taxes » précise par ailleurs que « le preneur s'engage à rembourser au bailleur, à première demande de celui-ci, les impôts et taxes afférents à l'occupation des lieux » ; que la combinaison des dispositions susvisées ajoutée à l'utilisation du terme « remboursement » d'impôts et taxes conduit nécessairement à considérer qu'alors même que le preneur devait s'acquitter des impôts et taxes dont il était redevable à titre personnel, du fait de l'exploitation de son activité au sein des locaux donnés à bail, il s'engageait à rembourser au bailleur les impôts et taxes que ce dernier devait être amené à payer en application des règles d'imposition des lieux occupés par la SAS JOUETS ECOIFFIER ; que la taxe foncière dont le paiement n'incombe pas légalement au preneur qui n'est pas le propriétaire des lieux, fait nécessairement partie des impôts et taxes ainsi visés par le remboursement, sauf à vider de tout objet la portée de la clause spéciale susvisée ; que confirmant la décision critiquée, il convient donc de juger que la taxe foncière pour la période du 1er mai 2009 au 31 janvier 2011 est à la charge de la SAS JOUETS ECOIFFIER ; que la SAS JOUETS ECOIFFIER, qui ne pouvait pratiquer aucune compensation avec les sommes versées au titre des avis à tiers détenteur reçus de l'administration fiscale au titre des taxes foncières dues pour les années 2009 et 2010, ne conteste pas ne pas avoir réglé les loyers des mois de décembre 2010 (37.485,12 ¿), de janvier 2011 (37.485,12 + 2.007,90 ¿ pour le terrain AE 174) ainsi que la somme de 3.303 ¿ au titre de la quote-part de taxe foncière due au prorata temporis sur l'année 2011 : qu'elle doit donc être condamnée au paiement des sommes susvisées, outre de ces sommes intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 4 avril 2011 ;


ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE par acte sous seing privé du 31 août 2010, la SCI DU MARAIS a donné à bail, pour une courte durée, à la SAS JOUETS ECOIFFIER, le terrain de 3ha 36 ca au lieu dit « Le Marais » sur la commune de Bélignat, pour la période allant du 1er mai 2099 au 31 janvier 2011 ; que ledit bail prévoit à son paragraphe 6.2.2 que le preneur conserve à sa charge les impôts et taxes lui incombant personnellement ; que ceux-ci doivent s'entendre comme les impôts et taxes liés à la situation de la personne du locataire tels que la taxe professionnelle, l'impôt sur le revenu ou encore la taxe d'habitation ; que le bail à construction contient également un paragraphe 6.3 « Remboursement d'impôts et taxes » ainsi rédigé : « Le preneur s'engage à rembourser au Bailleur, à première demande de celui-ci, les impôts et taxes afférents à l'occupation des lieux » ; que les impôts et taxes visés dans ladite clause concernent ceux de toute nature, en l'absence d'autre précision, auxquels le bien loué peut et pourra être assujetti ou donner lieu, à l'exception des impôts purement personnels incombant au bailleur tel que l'impôt sur le revenu ; que l'assiette de la taxe foncière est constituée par l'immeuble, indépendamment de la situation personnelle de son propriétaire, lequel n'est tenu au paiement de cette taxe vis à vis de l'administration fiscale que du seul fait de sa qualité de propriétaire ; qu'ainsi, le locataire est tenu du paiement de la dite taxe dont le bien immobilier donne lieu ; que la clause 6.3 doit être considérée comme dénuée de toute ambiguïté et comme ne concernant que les impôts qui n'incombent pas légalement au preneur telle la taxe foncière ; que toute autre interprétation reviendrait d'ailleurs à vider de son sens la clause litigieuse ; qu'en conséquence, il sera jugé que la taxe foncière doit rester à la charge de la SAS JOUETS ECOIFFIER pour la période courant du 1er mai 2009 au 31 janvier 2011 ;


1°) ALORS QUE le juge ne peut dénaturer les termes clairs et précis d'un acte ; qu'en l'espèce, le bail de courte durée du 31 août 2010 stipulait, en son article 6.3, que « le preneur s'engage à rembourser au bailleur, à première demande de celui-ci, les impôts et taxes afférents à l'occupation des lieux » ; que cette clause, claire et précise, excluait nécessairement la taxe foncière en ce que celle-ci, afférente à la propriété du bien, ne concerne pas « l'occupation des lieux » ; qu'en décidant le contraire et en condamnant la SAS JOUETS ECOIFFIER à payer à la SCI DU MARAIS la somme de 3.300 ¿ au titre de la quote-part de la taxe foncière au prorata temporis sur l'année 2011, la cour d'appel a dénaturé la clause précitée du contrat de bail de courte durée et, par tant, a violé l'article 1134 du Code civil ;


2°) ALORS QUE la taxe foncière, dont est en principe seul redevable le propriétaire à l'égard de l'administration fiscale, peut être contractuellement mise à la charge du preneur, mais ce, par une stipulation expresse, claire, précise et dénuée de toute ambiguïté ; qu'en l'espèce, à supposer que la clause litigieuse n'ait pas clairement exclu la taxe foncière des taxes remboursables par le locataire, elle était dès lors entachée d'une ambiguïté qui ne permettait pas de faire supporter au preneur la charge de la taxe foncière ; qu'en décidant le contraire, la cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil, ensemble les articles 1400 et 1415 du Code général des impôts.