Cour de Cassation · civ3 — 15 septembre 2015

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 





Attendu selon l'arrêt attaqué (Colmar, 9 avril 2014), que la société Centrale internationale de distribution est locataire de locaux à usage commercial appartenant aujourd'hui à la SCI TP 95 ; que celle-ci a signifié à sa locataire un congé avec offre de renouvellement moyennant un nouveau loyer puis l'a assignée en fixation de ce loyer ; 


Sur le moyen unique, ci-après annexé :


Attendu d'une part que l'exposé des prétentions de la SCI TP 95 et des moyens développés dans ses dernières conclusions déposées le 9 août 2013, résulte suffisamment de l'analyse qu'en a faite la cour d'appel en y répondant ; 


Attendu d'autre part qu'ayant constaté que les bâtiments datant de 1965, à vocation industrielle, présentaient l'aspect de halls vétustes dans un état d'entretien moyen, pour la partie qui n'est pas sous-louée à la société LIDL et que les commerces de la société Centrale internationale de distribution et de LIDL étant seuls dans l'environnement immédiat, le reste des bâtiments voisins étant occupés par des ateliers ou par des activités tertiaires, la zone d'implantation des locaux n'était pas favorable au développement d'une activité commerciale génératrice de clientèle, la cour d'appel, qui a répondu aux conclusions et n'était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, a souverainement fixé la valeur locative des locaux en adoptant le mode de calcul qui lui paraissait le plus approprié ; 


D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :


REJETTE le pourvoi ;


Condamne la SCI TP 95 aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la SCI TP 95 et la condamne à payer la somme de 3 000 euros à la société Centrale internationale de distribution ;


Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze septembre deux mille quinze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt


Moyen produit par la SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat aux Conseils, pour la société TP 95


Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir fixé la valeur locative des locaux loués par la SCI TP 95 à la société CID à la somme de 265. 641,46 ¿ HT par an à compter du 1er octobre 2009 ;


Aux motifs que « la SCI TP 95 sollicite la confirmation du jugement et le paiement d'une indemnité de procédure de 7.000 euros. CID développe ses conclusions antérieures tendant à la limitation du loyer renouvelé à une somme maximum de 236.00 euros. Les moyens des parties sont repris ci-après par la Cour, répondant à leurs prétentions » ;


Et autres motifs que « il est constant que le bail renouvelé à compter du 1er février 1997 a été renouvelé par tacite reconduction, portant la durée du bail à plus de 12 ans. Les dispositions relatives au plafonnement du loyer résultant de l'article L 145-34 du code de commerce sont donc inapplicables et le loyer doit être fixé à la valeur locative des locaux, les deux parties étant d'accord sur ce point dans leurs conclusions respectives. La valeur locative doit tenir compte des caractéristiques des locaux, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité et des prix couramment pratiqués dans le voisinage. Les biens objet du bail sont un ensemble immobilier situé Rue des frères Ebert à Strasbourg dans la zone industrielle dite Plaine des bouchers. Il est composé de trois halls aujourd'hui à usage commercial, entourant une cour, l'un des trois halls étant sous-loué à un tiers la société LIDL. Les clients des deux commerces, respectivement CID sous l'enseigne VIMA à l'ouest et LIDL à l'est utilisent la cour commune comme parking, sur des emplacements matérialisés. Les bâtiments, construits en 1965, ont un aspect de hangars. Les locaux litigieux ont des surfaces de stockage et sont bien adaptés à leur usage, comme cela est confirmé par les deux experts. Enfin, l'ensemble est situé à 150 m d'une voie principale de la banlieue sud de Strasbourg, l'avenue de Colmar qui est desservie par le tramway. La valeur locative sollicitée est contestée en raison d'un différend sur les éléments à prendre en considération. Il sera répondu sur chaque point en fonction des constatations des experts et des moyens et justificatifs produits par les parties. Sur la superficie : l'expert privé du bailleur ayant fourni une estimation de la superficie contestée, la Cour a eu recours à un expert judiciaire assisté d'un sapiteur. Il résulte du rapport d'expertise que la surface pondérée de l'ensemble loué est de 2538,38 m². CID conteste à la fois la prise en compte d'un parking extérieur et d'une mezzanine située dans un des halls. En ce qui concerne le parking, le fait qu'il serve à des tiers, usagers du tramway et squatters occasionnels, n'enlève rien à sa destination comme élément accessoire nécessaire de l'activité commerciale de CID, même si l'entretien est parfois défectueux et peut affecter la configuration esthétique des abords. Il y a donc lieu de tenir compte de la surface pondérée de ce parking, avec le coefficient de pondération de 0,10 retenu par l'expert, qui est conforme aux usages. En ce qui concerne la galerie commerciale supplémentaire édifiée à l'intérieur de l'un des halls loués, affectée à un usage commercial et qualifiée par l'expert de mezzanine, elle est ajoutée de manière permanente et fixe et permet à CID d'y exercer son activité de vente. Son implantation ne constitue pas une amélioration des locaux mais une modification de la surface commerciale, augmentant de fait la surface totale des locaux affectés à l'activité commerciale. Elle doit donc être prise en compte pour apprécier la valeur objective des locaux. L'expert judiciaire retient un coefficient de pondération de 0,50 pour cette mezzanine, en tenant compte du fait qu'elle n'est accessible que par un escalier. La Cour entérinera cette évaluation. Sur la destination des lieux : l'expert judiciaire, confirmant l'expert privé du bailleur, a constaté que l'exploitation des locaux était conforme au bail. II a été également relevé le fait que le bail commercial n'interdit pas la sous-location, faculté dont CID a fait usage pour sous-louer l'un des trois halls dont elle avait la jouissance à un tiers, la société LIDL. L'expert en déduit une augmentation de 20 % du loyer qui lui paraît justifiée augmentation contestée par CID. Il est vrai qu'en 2009 le contrat de sous-location portait sur un loyer de 120, 14 ¿ HT par mètre carré pondéré par an, alors que le loyer de base SCI TP 95-CID portait sur un loyer de 91 ¿ HT par mètre carré pondéré par an. De plus, le bail ne limite pas le type d'activité commerciale pouvant être exercée dans les locaux loués. Ces deux facteurs doivent être pris en considération. Sur la comparaison avec les prix couramment pratiqués dans le voisinage : les experts ont écarté les prix pratiqués dans les autres zones commerciales de la banlieue de Strasbourg, à juste titre, compte tenu de l'implantation particulière des locaux en cause dans une zone à usage principalement industriel : les locaux commerciaux des zones commerciales du nord de Strasbourg ne peuvent donc servir de référence. Par ailleurs, les références prises en compte par l'expert judiciaire se situent toutes sur l'axe principal de l'avenue de Colmar (desservie par le tramway). L'expert admet que les locaux en cause sont moins bien situés, étant dans une rue adjacente et à 150 m de l'avenue principale, mais il retient néanmoins ces éléments de comparaison en y appliquant un abattement de 10 %, pour aboutir, sur la base d'un prix moyen de 137 ¿HT par mètre carré et par an, à une valeur de référence de 124 ¿ HT par mètre carré et par an. Eu égard à la surface pondérée retenue, l'expert judiciaire aboutit à une valeur locative de 314 759,52 ¿ HT par an, augmentée d'une valeur de 20 % compte tenu des avantages liés au bail : liberté de sous-location et non limitation de l'activité commerciale du locataire. La Cour ne partage que partiellement l'opinion de l'expert sur ces éléments. Tout d'abord, les bâtiments, qui datent de 1965, avaient une vocation industrielle et présentent l'aspect de halls vétustes et dans un état d'entretien moyen, pour la partie qui n'est pas sous-louée à la société LIDL. La zone d'implantation des locaux n'est pas non plus favorable au développement d'une activité commerciale génératrice de clientèle : les commerces de CID et de LIDL sont en effet les seuls dans l'environnement immédiat, le reste des bâtiments voisins, à finalité industrielle, étant occupés par des ateliers ou par des activités tertiaires. Il est vrai que la proximité immédiate du commerce d'alimentation LIDL est un élément positif pour la valeur locative, du fait de la complémentarité des activités LIDL pour l'alimentation d'un côté et VIMA pour l'outillage de l'autre. Mais c'est le seul élément positif qui peut être retenu. La Cour considère par contre que l'autorisation de sous-location, le loyer accepté par la société sous-locataire ainsi que la possibilité laissée au locataire d'exercer toute activité commerciale dans les lieux loués constituent un avantage certain pour la valeur locative des locaux. Enfin, les prix les plus couramment pratiqués dans le voisinage sont une indication des loyers appliqués dans les commerces situés sur l'avenue de Colmar mais ne peuvent servir de véritable référence, même avec la pondération faible retenue par l'expert. Au vu de ces éléments, la valeur locative des locaux en cause peut être fixée de la manière suivante sur la base du loyer, en vigueur en 2009, soit 91 ¿ par mètre carré pondéré par an : la Cour est conduite à appliquer à la valeur locative appliquée en 2009 une revalorisation de 15 %, portant la valeur locative de 91 ¿ à 104,65 ¿. Compte tenu de la surface pondérée retenue, le loyer sera fixé sur la base d'une valeur locative fixée comme suit : 104, 65 X 2538,38 = 265 641,46 ¿ HT » ;


Alors, d'une part, que s'il n'expose pas succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens, le juge, qui ne peut statuer que sur les dernières conclusions déposées, doit viser celles-ci avec l'indication de leur date ; qu'en l'espèce, la cour d'appel, qui s'est bornée à exposer les prétentions des parties, sans exposer leurs moyens, et qui n'a pas visé leurs dernières conclusions avec indication de leurs dates, a violé les articles 455 et 954, alinéa 2, du Code de procédure civile ;


Alors, d'autre part, que dans ses dernières écritures (conclusions récap. n° 3 du 9 août 2013, p. 10 et 11), la société SCI TIP 95 faisait expressément valoir que la charge de l'entretien des locaux loués incombait au preneur, par application des dispositions contractuelles, et que l'absence d'entretien d'une partie des locaux loués était dès lors exclusivement imputable à la société CID ; qu'en retenant, pour fixer le montant du loyer renouvelé à la somme de 265 641,46 ¿ HT , que les bâtiments, qui dataient de 1965, présentaient l'aspect de halls vétustes et dans un état d'entretien moyen, sans répondre à ce moyen péremptoire, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile;


Alors, encore, et à tout le moins, que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative laquelle, à défaut d'accord, est déterminée, notamment, par les obligations respectives des parties ; qu'en retenant, pour fixer le montant du loyer renouvelé à la somme de 265 641,46 ¿ HT , que les bâtiments, qui dataient de 1965, présentaient l'aspect de halls vétustes et dans un état d'entretien moyen, sans rechercher, ainsi qu'elle y était expressément invitée, si l'état d'entretien moyen dans lequel se trouvaient les locaux loués à la société CID n'était pas exclusivement imputable à une défaillance de cette dernière dans l'exécution de son obligation d'entretien, la Cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard de l'article L. 145-33 du Code de commerce ;


Alors, en outre, que dans ses dernières écritures (conclusions récap. n° 3 du 9 août 2013, p. 16 à 18), la SCI TIP 95 faisait également valoir que la société LIDL, sous-locataire de la société CID, avait obtenu une autorisation de la Commission Départementale d'Équipement Commercial qui lui avait permis d'étendre ses locaux, qu'une telle autorisation répondait à des critères de sélection dont le principal porte sur la zone de chalandise, et qu'il ne pouvait dès lors être question de douter de la forte attractivité et de la potentialité commerciale du site par rapport aux activités exercées; qu'en affirmant, sans répondre à ce moyen, que la zone d'implantation des locaux loués n'était pas favorable au développement d'une activité commerciale génératrice de clientèle, la Cour d'appel a derechef violé l'article 455 du Code de procédure civile ;


Alors, enfin, et en tout état de cause, que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative laquelle, à défaut d'accord, est déterminée, notamment, par les facteurs locaux de commercialité ; qu'en se bornant sur ce point à énoncer que la zone d'implantation des locaux loués n'était pas favorable au développement d'une activité commerciale génératrice de clientèle, sans rechercher, ainsi qu'elle y était expressément invitée, si l'autorisation d'exploitation commerciale obtenue le 15 septembre 2010 par la société LIDL, sous-locataire, auprès de la CDEC (Commission Départementale d'Équipement Commercial) n'était pas de nature à attester de la forte attractivité du site dans lequel étaient implantés les locaux loués, la Cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard de l'article L. 145-33 du Code de commerce.