Cour de Cassation · civ3 — 29 septembre 2015

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 



 Joint les pourvois n° S 13-27.644 et K 14-18.143 ;


 Attendu selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 12 septembre 2013) que la société LVC a acquis par un jugement d'adjudication du 15 décembre 2005 un local, formant le lot 50 d'une copropriété, ayant une superficie, selon le cahier de charges, de 27,08 m² et voisin du lot 51, acquis par M. X... par acte authentique du 30 septembre 2004 ; qu'estimant que ce dernier s'était approprié une partie de son lot, la société LVC l'a assigné en restitution des surfaces soustraites et en réparation d'un préjudice locatif ; 


 Sur le moyen unique, ci-après annexé :


 Attendu qu'ayant relevé que la surface acquise par la société LVC était clairement définie par le jugement d'adjudication et qu'elle n'établissait pas être privée d'une partie des 27,08 m2 pour lesquels elle avait un titre, la cour d'appel, qui a constaté que l'administration des domaines, précédent propriétaire du lot 50, avait exigé de l'auteur de M. X... qu'il rétablisse le mur séparatif des deux lots dans son état antérieur, ce qui avait été réalisé en septembre 2003 et qui a apprécié souverainement les preuves de propriété les meilleures et les plus caractérisées, sans être tenue de s'expliquer sur les éléments de preuve qu'elle écartait, a légalement justifié sa décision ; 


 PAR CES MOTIFS :


 REJETTE les pourvois ;


 Condamne la société LVC aux dépens ;


 Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société LVC à payer à Mme Z... la somme de 3 000 euros ; rejette la demande de la société LVC ;


 Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-neuf septembre deux mille quinze.





MOYEN ANNEXE au présent arrêt


 Moyen produit par la SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, avocat aux Conseils, pour la société LVC, demanderesse aux pourvois n° S 13-27.644 et K 14-18.143


 IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la société LVC de ses demandes tendant à constater que M. X... avait accaparé une partie de sa propriété, à ordonner la remise en état de la séparation du lot n° 50 avec le lot n° 51, à condamner M. X... à réaliser lesdits travaux sous astreinte, à condamner M. X... à lui payer 1.000 € par mois à compter du mois de décembre 2005 au 31 décembre 2012, soit la somme totale de 84.000 €, en réparation de son préjudice locatif, puis la somme de 1.000 € par mois à compter du mois d'avril 2011 jusqu'à la complète restitution des locaux, ainsi que la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts ;


 AUX MOTIFS PROPRES QUE la société LVC prétend que M. X... s'est approprié une partie du lot 50 en ayant apposé du temps où les locaux étaient vacants une cloison qui empiète sur son lot d'au moins 20 m² ; qu'aux termes de l'acte d'acquisition du 30 septembre 2004, établi par Mme Anne Z..., le lot 51 dont David X... est devenu propriétaire consiste en « un local commercial composé de : sas, une entrée, une pièce, un couloir, un placard dressing, deux wc, une cuisine et une pièce, avec 4/100ème des parties communes générales », le vendeur déclarant une superficie de 83,59 m² pour ce lot, suivant mesurage effectué par le cabinet Palazzi à Nice le 27 novembre 2003 ; qu'aux termes du jugement d'adjudication du 15 décembre 2005 par lequel la société LVC a acquis un local en rez-de-chaussée ayant son entrée rue Pertinax Fonnant lot 50 avec 3/100ème des parties communes et de son cahier des charges renvoyant à une attestation de superficie, le local est de 27.08 m² ; qu'ainsi, les titres des parties sont clairs sur la répartition des superficies et rien n'établit que la société LVC ne dispose pas des 27,08 m² pour lesquels elle est titrée ; que l'immeuble où se situent les lots litigieux a été mis en copropriété suivant : un cahier des charges (règlement de copropriété) du 17 juillet 1924 déposé au rang des minutes de M. A..., notaire à Nice, le même jour et transcrit au premier bureau des hypothèques de Nice le 18 septembre 1924, volume 258 numéro 51, un état descriptif de division établi le 8 juillet 1959, transcrit audit bureau le 3 août 1959, volume 2689, numéro 6, un modificatif audit état descriptif de division établi le 31 octobre 1995 publié au premier bureau des hypothèques de Nice le 27 novembre 1995, volume 1995 AP numéro 8680 ; que la division de l'ancien lot 1, le 27 novembre 1995 a conduit à la création des lots 50, pour la partie de cave ayant appartenu aux consorts B... (Mme C...) avec 3/100ème des parties communes et 51, pour la partie de cave ayant appartenu aux consorts D... avec 4/100ème des parties communes ; qu'aucun descriptif plus précis de la répartition des superficies entre ces deux lots n'est donné dans les pièces produites aux débats, et notamment dans les extraits des états descriptifs de division du 17 juillet 1924 ou du 31 octobre 1995 (pièce 5 de la société LVC) ; que cette société entend tirer toutes les conséquences sur la répartition des millièmes afférents aux lots 50 et 51, qui dans la mesure où ils sont de 3 et 4/100ème, devraient correspondre à des superficies de caves approximativement équivalentes, et non à des lots dont l'un est trois fois plus important que l'autre ; que cet argument est inopérant pour prétendre disposer d'un droit de propriété supérieur à celui de son titre ; qu'il est également prétendu que M. X... a profité de la vacance des locaux pour modifier la séparation des deux lots ; qu'à cet égard, il résulte des pièces produites aux débats : qu'avant que la société LVC acquière le lot 50, à l'époque où l'administration des domaines gérait ce bien en succession vacante, elle avait reproché à Louis E... (auteur de M. X...) l'appropriation par ses locataires d'une partie du lot 51 après destruction du mur de séparation et aménagement d'une salle de restaurant et l'avait sommé de remettre les lieux en état par courrier du 19 décembre 2002, que les travaux de remise en place du mur de séparation ont été réalisés le 13 novembre 2003, que l'Administration des domaines a vendu le bien vacant à la suite de cette remise en état le 15 décembre 2005 ; que l'ensemble des pièces et arguments avancés par la société LVC ne permet pas d'établir : qu'elle peut prétendre à une superficie supérieure à 27,08 m² pour son lot 50 acquis aux enchères le 15 décembre 2005, que M. X... occuperait une partie de sa propriété alors qu'il n'est produit aucun élément relatif à la situation actuelle d'occupation des lots 50 et 51 ; que le jugement ayant rejeté toutes les prétentions de la société LVC doit donc être totalement confirmé ;


 ET AUX MOTIFS ADOPTES QU' il appartient à la société LVC, conformément aux articles 9 du code de procédure civile et 1315 du code civil, de rapporter la preuve de l'appropriation indue du lot n° 50 par M. X... ; que la société LVC ne fait pas la démonstration par les pièces qu'elle a produites aux débats ; qu'en effet les extraits des actes authentiques de vente intervenus entre M. F... et M. B..., d'une part, M. F... et M. E..., d'autre part, et le cahier des charges de la copropriété en date du 31 octobre 1995, ne contiennent aucune mention des surfaces du lot n° 1 puis des lots n° 50 et 51 issus de la division de celui-ci ; que l'état descriptif de division de 1959, qui ne constitue qu'un élément d'appréciation et non un écrit contractuel, n'est pas plus informatif sur ce point ; que la répartition des millièmes de copropriété n'est pas en elle-même la preuve d'un droit de propriété sur un bien déterminé ; qu'ainsi, les documents dont la société LVC se prévaut ne sont pas de nature à faire la preuve que M. X... s'est approprié sans droit une partie de son immeuble ; qu'en revanche, il ressort du jugement d'adjudication rendu par le tribunal de grande instance de Nice le 15 décembre 2005 et les documents qui y sont annexés, notamment le certificat de mesurage et la fiche de relevé des matériaux contrôlés pour la recherche d'amiante, établis par le cabinet d'expertise Bred les 24 et 26 octobre 2005, que le lot n° 50 acquis par la société LVC sur adjudication, était bien d'une surface de 27,08 m² et comportait une porte et une seule fenêtre, ce qui ne correspond pas au lot n° 50 tel que la société LVC le décrit et le revendique ; que la société LVC qui a été informée, préalablement à la vente, par le cahier des charges déposé au greffe du tribunal de grande instance de Nice, de la consistance de l'immeuble vendu aux enchères, ne peut prétendre être propriétaire, pour le même prix, d'un bien d'une surface supérieure à celui-ci ; qu'en outre, l'acte de propriété de M. X... du 30 septembre 2004, dressé par Mme Z..., précise que le lot n° 51 objet de la vente, est d'une superficie de 83,59 m², ce qui correspond au bien qu'il occupe et est en contradiction avec la prétention de la société LVC ; qu'il y a lieu, pour les motifs qui précèdent, de débouter la société LVC de l'ensemble de ses demandes ;


 1°) ALORS QUE les modes de preuve de la propriété sont libres ; que la société LVC faisait valoir qu'il résultait d'une déclaration modèle C, servant de base à certains impôts directs locaux, du 9 octobre 1970, établie par Mme C..., précédent propriétaire (pièce n° 17 devant la cour d'appel), que le local avait été mesuré et était d'une superficie de 37 m² (partie principale) et 3 m² (cave) (concl., p. 3 § 7 ; p. 7 § 2 à 4) ; qu'en jugeant que l'ensemble des pièces et arguments de la société LVC ne permettait pas d'établir qu'elle pouvait prétendre à une superficie supérieure à 27,08 m², sans rechercher, comme elle y était invitée, s'il résultait de ce document que le local dont la société LVC est propriétaire a une surface supérieure à 27,08 m² et que M. X... empiète sur sa propriété, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 544 du code civil, 1er du premier protocole additionnel de la Convention européenne des droits de l'homme et 6 § 1 de ladite Convention ;


 2°) ALORS QUE la société LVC faisait valoir que le plan du géomètre, M. G... (pièce n° 12 devant la cour d'appel), annexé à l'attestation immobilière établie par M. H..., notaire, le 31 octobre 1995, était précis et démontrait, par comparaison avec le plan de M. I..., architecte, établi en 1920 (pièce n° 8 de Mme J... devant la cour d'appel), que M. X... empiétait sur sa propriété et avait installé une cloison (concl., p. 8 § 6 et 9) ; qu'en s'abstenant de rechercher, comme elle y était invitée, s'il résultait de ce document que le local dont la société LVC est propriétaire a une surface supérieure à 27,08 m² et que M. X... empiète sur sa propriété, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 544 du code civil, 1er du premier protocole additionnel de la Convention européenne des droits de l'homme et 6 § 1 de ladite Convention.