Cour de Cassation · civ3 — 29 septembre 2015

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Poitiers, 19 février 2014), que M. X...et la société civile immobilière du Temple (la société) sont propriétaires de parcelles voisines, issues de multiples divisions réalisées en suite de la division originelle, en 1957, de la propriété de Mme Y..., qui avait institué à cette fin une servitude de passage sur une allée préexistante de 5 mètres de large, dont l'axe constituait la ligne divisoire entre les fonds ; que la société a acquis une des parcelles issues de ces divisions successives par acte du 30 juillet 2003 précisant que le vendeur, auteur de M. X..., se réservait une servitude de passage et de réseaux sur la parcelle vendue ; qu'estimant que la construction érigée sur sa parcelle par la société empiétait sur l'assiette de la servitude, M. X...l'a assignée en démolition de l'ouvrage ; 

Sur le moyen unique, ci-après annexé : 

Attendu qu'ayant relevé que l'acte d'acquisition de sa parcelle par la société, du 30 juillet 2003, précisait que l'acquéreur consentait au profit des parcelles restant à l'acquéreur une servitude de passage et de réseaux sur une largeur de 4 mètres sur toute la longueur ouest de la propriété vendue, la cour d'appel, qui en a implicitement mais nécessairement déduit que cette servitude mettait conventionnellement fin, pour les parties en cause, à la servitude d'origine et était seule opposable à la société a, abstraction faite d'un motif surabondant relatif au procès verbal de bornage du 22 juillet 2003, et qui a apprécié souverainement les conclusions du rapport d'expertise, a légalement justifié sa décision ; 

PAR CES MOTIFS : 

REJETTE le pourvoi ; 

Condamne M. X...aux dépens ; 

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. X...à payer à la société civile immobilière du temple la somme de 3 000 euros ; rejette la demande de M. X...; 

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-neuf septembre deux mille quinze. 

MOYEN ANNEXE au présent arrêt 

Moyen produit par la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat aux Conseils, pour M. X...


Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté M. X...de sa demande tendant à voir condamner la SCI du Temple à démolir le bâtiment édifié sur la parcelle cadastrée BY n° 327, ainsi qu'à lui payer la somme de 10. 000 euros à titre de dommages-intérêts, 

AUX MOTIFS PROPRES QUE la résolution du présent litige contraint à retracer l'historique des parcelles concernées. Par acte du 23 décembre 1957 passé en l'étude de Me Jean G..., notaire à Saint Pierre d'Oléron, Mme Marie-Louise Y...a fait donation à ses deux enfants, Mme Veuve Z...et M. Y..., des droits immobiliers lui appartenant dans la propriété de La Claircière des Landes sur la commune de Saint-Pierre-d'Oléron. Les donataires ont partagé cette propriété en deux lots distincts. Mme Vve Z...s'est vue attribuer les parcelles cadastrées sous les numéros 1138p et 1139p section K à l'Est, qui deviendront les parcelles BY 121 et 122 lors de la réactualisation du cadastre en 1972. M. Y...quant à lui, a reçu les parcelles cadastrées sous les numéros 1138p et- 1139p section K à l'Ouest, qui deviendront en 1972 les parcelles BY 118, 119 et 120. Aux termes dudit acte, il a été expressément convenu que l'allée d'entrée de la propriété depuis la route nationale jusqu'aux bâtiments, de cinq mètres de largeur, serait commune entre les deux lots et entretenue à frais communs. Sur l'extrait du plan cadastral rénové de 1972, la limite entre les deux parcelles 120, propriété actuelle de M. A...et 122 correspond à l'axe du passage commun sus évoqué. L'accès à ces deux parcelles se faisait donc par un chemin dont l'assiette est définie par deux bandes de 2, 50 m de large à prendre à l'Est de la parcelle 120 et à l'Ouest de la parcelle 122. Suivant acte passé le 3 mai 1988 en l'étude de par Me Frédérique H..., notaire, la propriété de Mme Vve Z..., cadastrée section B Y n° 121 et 122, a été cédée à M. Lazare B.... Il y est notamment précisé que l'ensemble immobilier ainsi vendu comprend un accès à la route nationale par un chemin commun avec le propriétaire contigu. Suivant acte d'arpentage établi le 29 septembre 1994 par M. C..., géomètre expert à Marennes, la parcelle cadastrée section BY 122 de M. B...a été divisée en six lots-numérotés section BYn° 283, 284, 285, 286, 287 et 288. Suivant document d'arpentage établi le 29 juillet 2003 par M. D..., géomètre-expert à Saint Pierre d'Oléron, les parcelles BY 285, 286 et 287 ont elles-mêmes été divisées comme suit :- BY 285 = BY 327, 328 et 329 ;- BY286 = BY 330 et331 ;- BY 287 = BY 334, 335 et 336. Par acte passé le 30 juillet 2003 en l'étude de Me I..., notaire à Rochefort, M. B...a vendu au profit de la SCI du Temple les parcelles BY 327, BY 330, BY 335. Cet acte stipule : « L'acquéreur consent au profit du vendeur qui accepte à titre de servitude réelle et perpétuelle une servitude de passage et des réseaux nécessaires à la desserte, au raccordement aux réseaux publics et leur entretien, des parcelles 121 et 329 et 331 restant appartenir aux consorts B...sur partie des parcelles objet de la présente acquisition, sur une largeur de quatre mètres sur toute la longueur ouest de la propriété vendue ». Par acte passé le 6 mars 2004 en l'étude de Me I..., notaire à Rochefort M. B...a vendu à M. Bernard X...les parcelles BY 345 (issue de la division de BY 121), BY 329 et BY 331. Cet acte stipule l'existence d'un « accès commun à la route nationale par un chemin commun avec le propriétaire contigu » et rappelle les servitudes grevant le fonds de la SCI du Temple telles que décrites à l'acte d'acquisition de cette dernière en date du 30 juillet 2003. Ce même acte précise en outre que « pour permettre à M. X..., acquéreur aux présentes, d'accéder à l'immeuble acquis, les consorts B..., vendeurs aux présentes, lui concèdent, ce qu'il accepte, à titre de servitude réelle et perpétuelle, le droit de passer sur la parcelle cadastrée section BY 336 fonds servant, restant leur appartenir et ayant même origine que les biens vendus aux termes des présentes ». En 2004, la SCI du Temple a entrepris des travaux d'extension de son immeuble situé sur la parcelle BY n° 327, suivant demande de permis de construire déposé par M. E..., architecte à Saint-Pierre-d'Oléron, le 12 avril 2004. C'est cette construction dont M. X...prétend qu'elle empiète sur l'assiette de la servitude du passage. Il résulte du procès-verbal de bornage en date du 22 juillet 2003 que la limite ouest de la propriété acquise par la SCI du Temple est constituée par la parcelle BY 335 et que la largeur de 4 mètres servant d'assiette à la servitude de passage a été calculée à partir de la limite ouest de cette parcelle et non plus à partir de l'axe de séparation des deux propriétés originelles de 1957. M. X...en conclut que la parcelle BY 335 ne devrait pas appartenir à la SCI du Temple mais aux consorts A.... Face à cette constatation, l'expert Philippe F...en vient à émettre les deux hypothèses suivantes : Hypothèse n° 1 : " Si on applique les indications inscrites dans les actes, c'est-à-dire que l'emprise de la servitude de 4 mètres est prise entièrement sur la propriété réellement propriété du défendeur, excluant la parcelle BY 335, alors, la propriété du demandeur se trouve enclavée puisque ponctuellement la largeur de la servitude se trouve réduite à 1, 77 mètres pour 4 mètres. " Hypothèse n° 2 : " Si on considère que le demandeur peut bénéficier de l'assiette de la servitude de passage d'origine se trouvant dans la propriété A...(...) et que la limite cadastrale constitue la limite opposable au demandeur, alors ce dernier dispose bien d'un accès de 4 mètres de large. " Les conclusions de l'expert appellent les observations suivantes : il est vrai que la séparation d'origine en 1957 prévoyait l'existence d'une allée d'entrée de la propriété depuis la route nationale jusqu'aux bâtiments, de cinq mètres de largeur, commune entre les deux lots et entretenue à frais communs. Pour autant, est seule opposable à la SCI du Temple la servitude de passage " sur une largeur de quatre mètres sur toute la longueur ouest de la propriété vendue ", comme figurant à son acte d'acquisition. Or, il est constant que l'extension réalisée par la SCI du Temple respecte bien la distance de 4 mètres par rapport à la limite cadastrale du voisin à savoir la parcelle BY 120 appartenant aux consorts A.... M. X...ne conteste pas pouvoir utiliser la parcelle BY 335 pour accéder à sa propriété. Il est donc indifférent pour M. X...qui n'est que créancier d'un droit de passage, que celui-ci s'effectue sur une parcelle appartenant à la SCI du Temple mais qui devrait appartenir selon lui aux consorts A.... Il est important de noter que les consorts A..., étrangers à la présente procédure n'ont jamais revendiqué cette parcelle. De fait, M. X...dispose bien d'un passage de 4 mètres pour accéder à sa propriété. S'agissant de l'empiétement de l'exercice de la servitude souterraine, l'expert indique : " Concernant le réseau d'adduction d'eau potable, il est pratiquement certain que l'extension (bâtiment) du défendeur passe dessus, il est curieux que ce réseau n'ait pas été touché lors du terrassement des tranchées avant coulage des semelles du bâtiment (extension) du défendeur ". Le fait que les canalisations passeraient sous l'extension n'est donc pas formellement démontré et le fait que le réseau n'ait pas été touché lors du terrassement tendrait même à démontrer que l'extension ne passe justement pas dessus. Et en toute hypothèse, l'expert vient indiquer, que le réseau n'a pas été touché, ce qui vient contredire les allégations de l'appelant aux termes desquelles des fuites seraient apparues. Pour l'ensemble de ces raisons le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a débouté Bernard X...de l'ensemble de ses demandes ; 

AUX MOTIFS ADOPTES QUE de l'examen des pièces versées au dossier il ressort que par acte notarié du 23 décembre 1957, Mme Y...a fait donation à ses deux enfants un droit immobilier lui appartenant au lieudjt " La Clairciere des Landes " communes de Saint-Pierre-d'Oléron. Mme veuve Z...a ainsi reçu le lot n° 1 cadastré 1138p et 1139p section K comprenant la partie levant de la propriété et notamment le pavillon est de la maison d'habitation et fa partie de chai, a la suite, à prendre et à joindre le bâtiment précédent, limitée de l'autre partie de chai attribuée au second lot, par la ferme, aboutissant au milieu de la partie d'entrée côté nord dudit chai, limité à l'ouest par une allée qui restera commune entre les deux lots. M. Y...a reçu le lot n° 2 cadastré 1138p et 1139p section K, comprenant la partie couchant de la propriété et notamment le pavillon ouest de la maison d'habitation et, à joindre à ce bâtiment, une écurie et une partie de chai à la suite, à prendre à l'ouest du grand chai jusqu'à la ferme aboutissant au milieu de la partie d'entrée. L'acte de donation stipulait que l'allée d'entrée de la propriété de la route nationale jusqu'au bâtiment, de 5 m de largeur serait commune entre les deux lots et entretenue à frais communs. En 1972 la section K est devenue la section BY. La propriété de Mme veuve Z...est maintenant cadastrée section BY numéro 121 et 122. La propriété de M. Y...est maintenant cadastrée section BY numéral 18, 119 et 120. Sur ce plan cadastral, la limite entre les parcelles 120 et 122 correspond à l'axe du passage commun évoqué. Par acte du 3 mai 1988 M. B...a fait l'acquisition de la propriété de Mme veuve Z.... Suivant document d'arpentage du 29 septembre 1994, la parcelle BY n° 122 a été divisée en six lots cadastrés section BY n° 283, 284, 285, 286, 287 et 288. Suivant document d'arpentage du 29 juillet 2003, les parcelles BY285, 286 et 287 ont été elles-mêmes divisées comme suit :- BY 285 : BY 327, 328 et 329 ;- BY 286 : BY 330 et 331 ;- BY 287 : 334, 335 et 336. Par acte du 30 juillet 2003 M. B...a vendu à la SCI du Temple les parcelles BY 327, 330 et 335. En page cinq de l'acte il est indiqué : « l'acquéreur consent au profit du vendeur qui accepte à titre de servitude réelle perpétuelle une servitude de passage et des réseaux nécessaires à la desserte ou raccordement aux réseaux publics et leur entretien des parcelles 121, 329 et 331 restant appartenir aux consorts B...sur partie des parcelles objet de la présente acquisition, sur une largeur de 4 m de longueur ouest de la propriété vendue ». Par acte du 6 mars 2004, M. X...a fait l'acquisition des parcelles BY 345, 329 et 331. Cet acte précise : « pour permettre à M. X..., acquéreur aux présentes, l'accès à l'immeuble que les consorts B..., vendeurs aux présentes, lui concèdent, ce qu'il accepte, à titre de servitude réelle et perpétuelle, le droit de passer sur la parcelle cadastrée section BY 336 fonds servant, restant leur appartenir et ayant même origine que le bien vendu aux termes des présentes ». En 2004, la SCI du Temple a entrepris les travaux d'extension de son immeuble situé sur la parcelle BY n° 327. A l'appui de son argumentation, le demandeur soutient que cette construction empiète sur l'assiette de la servitude de passage. À l'examen des pièces du dossier, il ressort notamment du procès-verbal de bornage du 22 juillet 2003 que la limite ouest de la propriété acquise par la SCI du Temple est constituée par la parcelle BY 335. Ainsi, la largeur de 4 m servant d'assiette à la servitude de passage doit bien être calculée à partir de la limite ouest de cette parcelle laquelle constitue toute la longueur ouest de la propriété. Dans son rapport définitif l'expert F...conclut que la parcelle BY 335 résultant du pian cadastral dans le positionnement du bâtiment n'aurait jamais, due être vendue à la SCI du Temple. L'expert a considéré que " si on applique les indications inscrites dans les actes, c'est à dire, que l'emprise de la servitude de 4 mètres est prise entièrement sur la partie réellement propriété du défendeur, excluant la parcelle BY 335, alors la propriété du demandeur (X...) se trouve enclavée puisque ponctuellement la largeur de la servitude se trouve réduite à 1, 77 mètres pour 4 mètres. Si on considère que M. X...peut bénéficier de l'assiette de la servitude de passage d'origine se trouvant sur la propriété A...(ce qui est le cas puisque la parcelle BY 335 qui lui a été vendue se trouve sur cette partie de terrain et que la limite cadastrale (25-9) constitue la limite, opposable au demandeur, alors ce dernier dispose bien d'un accès de 4 mètres de large. Accès actuel ". L'expert ajoute " Pour le demandeur le fait que la parcelle BY335 ne devrait pas appartenir au défendeur mais à ses voisins (consorts A...) ne change rien car se situant dans la partie frappée d'une servitude de passage depuis1957 au profit de ce qui deviendra entre autre la propriété du demandeur ". Dans tous les cas : « l'existence du mur entre les parcelles BY331 et 336, occupé privativement par le demandeur et les consorts A..., rend partiellement la servitude de passage réciproque impossible,- l'extension de la construction de la SCI du Temple empiète sur la servitude de 5 mètres de large due aux consorts A.... A l'issue de cette procédure, il faudra créer ou subdiviser les parcelles situées dans le passage commun d'origine pour procéder à des réattributions, à des cessions, à des suppressions de servitudes, etc... Concernant le réseau d'adduction d'eau potable, il est pratiquement certain que l'extension (bâtiment) du défendeur passe dessus. Il est curieux que ce réseau n'ait pas été touché lors du terrassement des tranchées avec coulage des semelles du bâtiment (extension du défendeur) ». En l'état de ces constations, il apparaît que le litige repose sur l'erreur cadastrale qui a été commise au moment de sa rénovation lors de la fixation de la limite entre les parcelles 120 et 122. C'est ainsi que la parcelle BY 287 a été créée pour tenir compte de cette erreur. Le procès-verbal de bornage dressé le 22 juillet 2003 entre les consorts A...et M. B...a officialisé les limites communes des parcelles BY 287 divisée par la suite et de la parcelle BY 120. M. X...plaide par procureur en soutenant que M. A...a été spolié d'une partie de sa propriété avec la concertation frauduleuse du géomètre-expert, de M. B...et du notaire I.... Les accusations qui sont portées à l'encontre de ces personnes ne sont d'aucune utilité à la résolution du présent litige puisque étrangères à la présente instance. Force est de constater que la SCI du Temple est l'actuelle propriétaire de la parcelle BY 335 conformément à son acte d'acquisition du 30 juillet 2003, nonobstant les erreurs passées qui ont permis cette cession. Conformément aux dispositions de l'article 691 du code civil, l'existence d'une servitude au profit d'un fonds dominant ne peut trouver son fondement que dans le titre du fonds servant. Ainsi M. X...ne peut utilement se prévaloir que de la servitude de passage qui est spécifiée dans l'acte d'acquisition de la SCI du Temple en date du 30 juillet 2003 et qui stipule une servitude de passage et des réseaux nécessaires à la desserte, au raccordement aux réseaux publics et à leur entretien des parcelles 121 et 329 et 331 dont il est devenu propriétaire en 2004. Cet acte qui est seul opposable à la SCI du Temple précise que l'assiette de cette servitude est de quatre mètres sur toute la longueur ouest de la propriété vendue. L'expert F...a indiqué aux termes de ses opérations d'expertise, que la SCI du Temple avait respecté l'assiette de la servitude telle que définie dans son acte d'acquisition et que M. X...bénéficiait bien d'une servitude de 4 mètres de large, précisant que la parcelle n'335 litigieuse qui n'aurait pas dû être vendue à la SCI, ne changeait rien à l'exercice de son droit de passage. Il résulte de ces constatations que M. Bernard X...ne rapporte pas la preuve de l'empiétement allégué et de son impossibilité d'exercer normalement son droit de passage de sorte qu'il doit être débouté de l'ensemble de ses prétentions ; 

1) ALORS QUE le propriétaire du fonds grevé d'une servitude ne peut transporter l'exercice de la servitude dans un endroit différent de celui où elle a été primitivement assignée par le titre qui la constitue ; qu'en l'espèce, il résulte des propres constatations des juges du fond que suivant un acte du 23 décembre 1957, la propriété dont sont issus les fonds appartenant à M. X...et à la SCI du Temple avait été partagée en deux avec une allée commune de cinq mètres reliant la propriété jusqu'à la route nationale, et que sur le plan cadastral de 1972 la limite entre les deux propriétés correspondait à l'axe du passage commun ; qu'ils ont encore constaté que l'acte de vente des lots 121 et 122 à M. B...du 3 mai 1988 et l'acte de vente conclu le 6 mars 2004 entre M. B...et M. X...faisaient tous deux référence à l'existence d'un accès à la route nationale par un chemin commun avec le propriétaire contigu, et que l'acte de vente du 30 juillet 2003 conclu entre les consorts B...et la SCI du Temple accordait aux vendeurs une servitude de passage sur une largeur de quatre mètres sur toute la longueur ouest de la propriété vendue ; qu'en se fondant sur le seul procès-verbal de bornage du 22 juillet 2003 pour délimiter l'assiette de la servitude de passage et décider que la largeur de quatre mètres de son assiette devait être calculée à partir de la limite ouest de la parcelle 335 et non plus à partir de l'axe de séparation des deux propriétés originelles de 1957, sans rechercher si, selon les actes constitutifs de la servitude, la largeur de quatre mètres ne devait pas être calculée par rapport aux limites d'origine de 1957, c'est-à-dire par rapport à l'axe du chemin commun mentionné dans les titres, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 701 et 1134 du code civil ; 

2) ALORS QUE le propriétaire du fonds débiteur de la servitude ne peut transporter l'exercice de la servitude dans un endroit différent de celui où elle a été primitivement assignée ; qu'en l'espèce, comme le faisait valoir M. X...dans ses conclusions d'appel, l'expert judiciaire avait constaté que le procès-verbal de bornage du 22 juillet 2003 avait été établi à partir d'un plan cadastral erroné, attribuant par erreur aux consorts B..., auteur commun de M. X...et de la SCI du Temple, une parcelle n° 287, devenue 335, qui faisait en réalité partie du fonds A...; qu'en se fondant sur ce procès-verbal du 22 juillet 2003 pour considérer que la largeur de quatre mètres servant d'assiette à la servitude de passage avait été calculée à partir de la limite ouest de cette parcelle 335 et non plus à partir de l'axe de séparation des deux propriétés originelles de 1957, sans s'expliquer sur le fait que ce procès-verbal de bornage avait été établi à partir d'un plan cadastral erroné, de sorte qu'il ne pouvait servir à déterminer l'assiette de la servitude de passage litigieuse, la cour d'appel a encore privé sa décision de base légale au regard des articles 701 et 1134 du code civil ; 

3) ALORS QUE les juges du fond ont l'obligation de se prononcer sur l'ensemble des pièces versées aux débats ; que pour établir que la construction réalisée par la SCI du Temple portait atteinte à la servitude souterraine d'entretien bénéficiant à son fonds, M. X...se fondait d'une part, sur le rapport d'expertise judiciaire qui indiquait que « le plus probable est que ce tuyau passe sous les bâtiments du défendeur, au minimum sous l'extension de 2004 » (rapport, p. 28) et que « concernant le réseau d'adduction d'eau, il est pratiquement certain que l'extension (bâtiment) du défendeur passe dessus » (rapport, p. 59) et d'autre part, sur le procès-verbal de constat, dressé le 6 septembre 2007 par Me Rullier, huissier, qui attestait que le tuyau d'adduction d'eau partait en direction de la parcelle cadastrée section BY 330 et passait sous un immeuble de construction récente pour desservir ensuite les parcelles appartenant à M. X...; qu'en se bornant à affirmer que le rapport d'expertise judiciaire ne suffit pas à démontrer que les canalisations de M. X...passaient sous l'extension réalisée par la SCI du Temple sans s'expliquer sur le procès-verbal de constat également produit par l'intéressé au soutien de ses prétentions, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.