Cour de Cassation · civ3 — 29 septembre 2015

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Nîmes, 23 janvier 2014), que la société d'économie mixte locale chemin de fer du Vivarais a donné à bail à M. X... un bâtiment à usage de restaurant ; que la bailleresse a été placée en liquidation judiciaire ; que, sur autorisation judiciaire, la communauté de communes du Pays-de-Lamastre après avoir acquis l'ensemble des actifs immobiliers constituant la gare de Lamastre, y compris le bâtiment objet du bail commercial a délivré à M. X... un commandement de payer visant la clause résolutoire et une sommation de justifier de l'assurance des locaux loués depuis le 26 novembre 2010, puis l'a assigné en constatation de la résiliation du bail ; que M. X... a assigné la communauté de communes du Pays-de-Lamastre en contestation de l'acquisition de la clause résolutoire ; 

Sur le moyen unique, ci-après annexé : 

Attendu qu'ayant relevé par motifs propres et adoptés qu'il n'était pas établi que les infiltrations dans les combles aient perduré postérieurement aux réparations effectuées en 2007 par la société d'économie mixte locale chemin de fer du Vivarais, que c'était l'arrêt d'exploitation de la ligne " Tournon-Lamastre " en 2008 qui expliquait la perte de chiffre d'affaire du restaurant, et retenu d'une part que la communauté de communes n'avait pas de responsabilité dans cette situation et d'autre part que M. X... n'étant plus assuré depuis la suspension qu'il avait opérée en 2008, ne justifiait pas d'une assurance pour les locaux loués pendant la période visée au commandement, la cour d'appel, répondant aux conclusions sans inverser la charge de la preuve, a pu déduire de ces seuls motifs que la clause résolutoire était acquise ; 

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 

PAR CES MOTIFS : 

REJETTE le pourvoi ; 

Condamne M. X... aux dépens ; 

Vu l'article 700 du code de procédure civile ; condamne M. X... à payer 3 000 euros à la communauté de communes du Pays-de-Lamastre ; rejette le demande de M. X... ; 

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-neuf septembre deux mille quinze. 

MOYEN ANNEXE au présent arrêt 

Moyen produit par la SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat aux Conseils, pour M. X... 


Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté Monsieur X... de toutes ses prétentions, constaté la résiliation du bail au 7 mai 2011 par suite de l'acquisition de la clause résolutoire, ordonné l'expulsion de Monsieur X... et fixé l'indemnité d'occupation au montant du loyer et des charges soit 460 ¿ par mois ; 

AUX MOTIFS PROPRES QUE 

« Sur les manquements invoqués par la Communauté de communes 

« Que la Communauté de communes du Pays de LAMASTRE n'est devenue le bailleur que par la cession le 26 novembre 2010 par Me Y...en vertu d'une autorisation judiciaire du 26 mars 2010, du liquidateur judiciaire de l'ensemble des actifs immobiliers de la Société d'Economie Mixte Locale CHEMIN DE FER DU VIVARAIS, dont la gare louée ; » 

« qu'il résulte du dossier que le chemin de fer a fait l'objet d'une suspension d'exploitation de la ligne « TOURON-LAMASTRE »- en l'état de rapports sur la sécurité des rails ; que par ailleurs les locomotives étaient de toute façon apparemment hors service et en projet de réparations non financées ; que la Communauté de communes du Pays de LAMASTRE n'est personnellement pour rien dans cette situation ; » 

« que l'acte de cession est un acte de vente d'un actif immeuble, non le transfert d'une universalité patrimoniale ; que le préjudice causé par la société d'économie mixte en procédure collective devait faire l'objet, le cas échéant, mais nécessairement, d'une déclaration de sa créance par Franck X.... » 

« Qu'il résulte des constats d'huissiers au dossier et des correspondances de Franck X... avec son bailleur, qu'il existait de véritables problèmes de toiture, la preuve n'est pas rapportée que la Communauté de communes ait elle-même manqué à ses obligations ; qu'en tout état de cause, cette circonstance ne dispensait pas Franck X... de veiller à l'assurance des locaux en tant que locataire commercial ; » 

« Sur l'acquisition de la clause résolutoire 

« Que le 7/ 04/ 2011 la Communauté de communes du Pays de LAMASTRE a fait délivrer par huissier à Franck X... un « commandement de payer visant la clause résolutoire et mise en demeure préalable à l'article L 145-17 du Code de commerce » : que cet article informait officiellement Franck X... de l'identité de son nouveau bailleur et énonçait essentiellement :

- qu'il existait un arriéré de loyers d'un montant de 1. 840, 00 euros (4 X 460), correspondant aux loyers de décembre 2010, janvier 2011, février 2011 et mars 2011.

- que selon le bail établi par acte authentique du 30 mars 2005, il était convenu : 

« Le preneur assurera et tiendra assurés constamment, pendant la durée du bail, contre les risques d'incendie, les objets immobiliers, meubles et matériels et marchandises garnissant les biens loués, ainsi que les risques locatifs. Il contractera aussi toutes assurances de responsabilité civile et le cas échéant, contre les bris de glace. Il en paiera les primes et en justifiera au Bailleur, à première réquisition. »

- que « par courrier recommandé avec demande d'accusé de réception en date du 23 février 2011, réceptionné le 24 février 2011, la COMMUNAUTE DE COMMUNE DU PAYS DE LAMASTRE, par l'intermédiaire de son Conseil, le Cabinet d'Avocats CHAMPAUZAC, a mis en demeure M. X... de lui communiquer l'attestation d'assurance des locaux commerciaux et de justifier d'un acquis régulier des primes depuis le 26 novembre 2010 à ce jour, ce compris l'année 2011. Que M. X... n'a jamais déféré à cette mise en demeure. » »

- qu'il lui était sommation et commandement à M. X... d'avoir, dans le délai impératif d'un mois à compter des présentes : 

« De communiquer l'attestation d'assurance des locaux commerciaux et justifier d'un acquis régulier des primes depuis le 26 novembre 2010 à ce jour, ce compris l'année 2011 ; » 

« Lui précisant que faute pour lui de ce faire, le bailleur entend se prévaloir de la clause résolutoire insérée au bail (page 7 du contrat de bail) et ainsi libellée : 

« En cas de défaut de paiement d'un seul tanne de loyer, à son échéance ou en cas d'inexécution, même partielle, d'une seule des charges et conditions stipulées au bail, celui-ci sera résilié de plein droit et sans aucune formalité judiciaire, à la diligence du Bailleur, un mois près un commandement de payer ou sommation d'avoir à exécuter, signifié par acte d'huissier, contenant déclaration par le Bailleur de son intention d ¿ user du bénéfice de la présente clause, et demeuré infructueux pendant ce délai. » 
« Lui rappelant qu'en application des dispositions de l'article L 145-41 du Code de commerce, « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. » » 

« Qu'avant le 8/ 05/ 2011 Franc X... n'a pas justifié d'une assurance, faute dont il ne peut s'exonérer en invoquant un éventuel manquement de la Communauté de communes-bailleur-, ni de ses problèmes financiers en l'état des difficultés d'exploitation de la gare ; que ces circonstances sont en droit inopérantes et en fait non justifiées puisque Franck X... a un autre établissement donc d'autres revenus financiers significatifs ; » 

Que Franck X... produit aux débats une attestation d'assurance du 8/ 04/ 2011 (sa pièce 7) pour une assurance en date du même 8/ 04/ 2011, sommaire lettre de couverture en 10 lignes établie par un agent MMA de Lamastre ; que cela justifie que Franck X... n'était pas précédemment assuré, à la suite de la suspension qu'il avait opérée ¿ v. ses conclusions page 4 ¿ et à l'en croire et bien le lire à compter de 2008 ; » 

« Que ce document n'a pas date certaine et la preuve n'est pas rapportée qu'elle ait été portée à la connaissance du bailleur dans le délai d'un mois ; 
que Franck X... ne dit d'ailleurs rien à ce propos ; » 

« Qu'il est symptomatique de noter que devant le Président du Tribunal de Grande Instance de PRIVAS statuant par ordonnance de référé rendue le 23 juin 2011 il n'en est nullement question, alors qu'il est saisi sur assignation du 20/ 05/ 2011 pour une audience du 16/ 05/ 2011 à laquelle Franck X... est représenté par un conseil et invoque avoir adressé un fax à l'huissier depuis le bureau de son assureur, fait dont il est incapable de justifier ; » 

« En tout état de cause que le manquement de Franck X... à son obligation d'assurance est acquis pour la période visée par le commandement de payer, acte qui lui demandait de justifier de primes « depuis le 26 novembre 2010 (date de l'acquisition de la gare par la Communauté de communes) à ce jour, ce compris l'année 2011. » » 

« Que selon les principes applicables en la matière (Cour de cassation chambre civile 3 23 juin 2009 N° de pourvoi : 08-16761) le défaut de justification d'assurance est en l'espèce et en tout état de cause une infraction non régularisable rétroactivement ; qu'il ne s'agit pas en effet pour le locataire commercial de justifier avoir pris une assurance pour l'avenir après le commandement, mais de justifier d'une assurance existant pendant toute la durée du bail, et plus spécialement à compter du 26/ 11/ 2011 et dans les termes du commandement conforme au bail commercial sur ce point et aux droits de la Communauté de communes, bailleur ; » 

« Qu'il y a lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a constaté en conséquence la résiliation du bail et ordonné le départ des lieux et l'expulsion de Franck X... ; qu'il n'y a pas lieu d'assortir cette décision d'une astreinte ; » 

« Sur les différentes demandes d'indemnisation de Franck X... 


« Que Franck X... invoque et justifie de l'évolution des différentes collectivités locales ¿ dont le département-impliquées par le « MASTROU » 
et de leur désengagement financier lorsqu'il est apparu l'importance des sommes à investir en permanence ; qu'il est certain qu'il espérait et a travaillé pour la réussite commerciale et touristique de ce projet, y investissant du temps et de l'argent ; » 

« Qu'il n'en demeure pas moins que la Communauté de communes du Pays de LAMASTRE n'a aucune responsabilité à cet égard et, en qualité de bailleur depuis seulement le 26/ 11/ 2010, n'a aucune obligation d'indemnisation ; » 

« Qu'il en est d'autant plus ainsi que le bail commercial qui est la loi des parties prévoit expressément, notamment (page 5) : 

« « TRAVAUX, AMENAGEMENTS EFFECTUES PAR LE LOCATAIRE 

Le locataire pourra faire dans les biens loués, à ses frais, tous travaux, aménagements ou installations que bon lui semblera, conformément à la destination des lieux (¿). 

Ces travaux resteront en tout état de cause à la charge du Locataire, même s'ils étaient rendues nécessaires ou imposés par l'autorité administrative, en vue de l'exploitation du fonds, 

En fin de bail, les travaux d'embellissements, améliorations, installations, décors qui auraient été faits dans les locaux loués, même avec l'autorisation du Bailleur, resteront la propriété de celui-ci, sans aucune indemnité. » » 

« Qu'il y a lieu en conséquence de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions. » 

ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE 

« Le bail commercial consenti par acte authentique du 30 mars 2005 à Monsieur Franck X... stipule que toutes les réparations à faire aux biens loués, pendant la durée du bail, sont à la charge du locataire, à la seule exception des grosses réparations visées à l'article 606 du code civil, sauf s'agissant de la couverture de la terrasse. » 

« Il s'en suit que la réfection de la toiture du bâtiment donné à bail qui constitue une réparation, au sens de l'article 606 du code civil, incombe au bailleur. » 

« La détérioration de la toiture est suffisamment établie par les courriers adressés le 14 mars et 9 juillet 2007 par Monsieur Franck X... à la SEML CHEMIN DE FER DU VIVARAIS et surtout, le constat dressé le 9 mars 2007 par Me Z..., huissier de justice à LE CHEYLARD (07), qui a relevé l'existence de traces d'infiltrations d'eau dans les combles provenant de plaques manquantes masquant des trous dans la toiture. » 

« Toutefois, postérieurement à ce constat d'huissier de justice, la SEML CHEMIN DE FER DU VIVARAIS a fait procéder à des interventions à deux reprises sur la toiture qui se sont traduites par un changement des tuiles qui posaient problème. La SEML CHEMIN DE FER DU VIVARAIS a reconnu dans son courrier daté du 19 juillet 2007 qu'il ne s'agissait que d'une solution provisoire et que, pour obtenir un résultat réellement satisfaisant, il convenait de remplacer la toiture en tout ou partie ce qui ne pouvait se concevoir, ni en pleine saison touristique, ni en complète déconnection d'une rénovation plus globale de l'emprise ferroviaire de LAMASTRE. Cependant, les affirmations de Monsieur Franck X... ne suffisent pas à établir que les infiltrations d'eau aient perduré postérieurement aux réparations sommaires effectuées au cours du second trimestre 2007, ni en tout état de cause, qu'elles aient rendu toute jouissance des lieux loués impossible alors qu'il apparaît, au contraire, à la lecture de ses comptes annuels que le chiffre d'affaires du preneur a augmenté au cours de l'exercice du 1er avril 2007 au 31 mars 2008 passant ainsi de 92. 112 euros (exercice du 1er avril 2006 au 31 mars 2007) à 116. 186 euros. » 

« Ainsi si Monsieur Franck X... a été amené à réduire considérablement son activité à partir du 1er avril 2008, voire à la cesser, ce que révèle un chiffre d'affaires de 2. 560 euros seulement au cours de l'exercice du 1er avril 2008 au 31 mars 2009, l'explication peut être facilement trouvée dans la cessation concomitante de l'exploitation de la ligne de chemin de fer touristique du petit train dit MASTROU qui amenait les voyageurs jusqu'à la gare de LAMASTRE dans laquelle ils pouvaient se restaurer dans le local commercial donné à bail à Monsieur Franck X... avant de repartir par le même train. » 

« Les difficultés de Monsieur Franck X... trouvent donc leur origine certaine dans la fermeture de la ligne de chemin de fer qui a entraîné une perte de clientèle, non imputable à la Communauté de Communes du Pays de LAMASTRE ; il n'est, en revanche pas suffisamment démontré que le preneur se soit trouvé dans l'impossibilité totale d'utiliser les locaux donnés à bail en raison du manquement du bailleur à son obligation d'exécuter les grosses réparations alors qu'au contraire, il a développé son activité de restauration après le 1er avril 2007, en dépit des infiltrations d'eau dans les combles et ne l'a réduite ou cessée qu'après le dépôt de bilan de la SEML CHEMIN DE FER DU VIVARAIS qui exploitait la ligne ferroviaire. A cet égard, il peut être constaté que le preneur n'a jamais engagé de procédure judiciaire afin de contraindre la SEML CHEMIN DE FER DU VIVARAIS à faire face à ses responsabilités, ni même pour se faire autoriser à se substituer à elle pour entreprendre les travaux de toiture et a attendu que le nouveau bailleur, à savoir, la Communauté de Communes du Pays de LAMASTRE lui réclame, par lettre recommandée de son conseil du 23 février 2011, le paiement des loyers des mois échus de décembre 2010 à février 2011 et la justification d'une assurance couvrant les risques du locataire pour lui faire part du mauvais état de la toiture, par courrier du 28 mars 2011. » 

« Il n'est pas contesté que Monsieur Franck X... a payé l'arriéré de loyers dans le délai d'un mois suivant la délivrance du commandement de payer du 7 avril 2011. En revanche, il n'a pu justifier de la souscription d'une assurance pour la période du 26 novembre 2010 au 7 avril 2011. » 

« Le bail commercial du 30 mars 2005 stipule que le locataire garnira les biens loués et les tiendra constamment garnis, pendant la durée du bail, de matériels et de marchandises en quantité et en valeur suffisante pour répondre du paiement du loyer et de l'exécution des charges et conditions du bail. » 

« Il assurera et tiendra assuré constamment, pendant la durée du bail, contre les risques d'incendie, les objets mobiliers, meubles, matériels et marchandises garnissant les lieux loués, ainsi que les risques locatifs. Il contractera aussi toutes les assurances de responsabilité civile et le cas échéant, contre les bris de glaces. 

Il en paiera les primes et en justifiera au bailleur, à première réquisition. » 

« La non exécution par le bailleur de son obligation de supporter les grosses réparation alors même que l'impossibilité totale par le preneur d'utiliser les locaux donnés à bail n'est pas caractérisée n'autorise pas ce dernier à s'exonérer de son obligation contractuelle d'assurance pendant la durée du bail. De surcroît, il n'est pas justifié de l'exploitation effective par Monsieur Franck X... dans les lieux loués, conformément à la sommation faite dans le commandement et alors que celui-ci invoque, dans ses écritures, un préjudice résultant de la perte de son fonds de commerce. » 

« En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail commercial au 7 mai 2011, par suite de l'acquisition de la clause résolutoire, et d'ordonner l'expulsion de Monsieur Franck X..., sans qu'il soit nécessaire d'assortir cette disposition d'une astreinte. » 

« Le bal commercial du 30 mars 2005 prévoit qu'en fin de bail comme en fin de jouissance, les travaux, embellissements, améliorations, installations, décors qui auraient été faits dans les locaux loués, même avec l'autorisation du bailleur, resteront la propriété de celui-ci, sans indemnisation. » 

« En application de ces stipulations contractuelles, Monsieur Franck X... aurait été, en tout état de cause, mal fondé à réclamer à la Communauté de Communes du Pays de LAMASTRE le paiement des travaux « d'investissement » effectués dans l'immeuble, même si le tribunal n'avait pas constaté la résiliation du bail, dès lors qu'il n'est pas établi suffisamment que les manquements caractérisés de la Communauté de Communes du Pays de LAMASTRE à son obligation de bailleur soient à l'origine de la perte du fonds de commerce de Monsieur Franck X.... » 

« De surcroît, la résiliation du bail étant prononcée aux torts du preneur, ce dernier sera débouté de ses demandes en paiement. » 

ALORS 1°) QUE la transmission de la qualité de bailleur par l'effet de l'article 1743 du code civil opère transmission des obligations découlant du contrat au dernier propriétaire, lequel répond envers le locataire du défaut de réparation commis par le précédent propriétaire ; qu'après avoir constaté qu'il existait de « véritables problèmes de toiture », en écartant néanmoins la responsabilité de la COMMUNAUTE DE COMMUNES au prétexte qu'il n'était pas établi qu'elle ait elle-même manqué à ses obligations, la cour d'appel a violé le texte susmentionné et les articles 1720 et 1184 du code civil ; 

ALORS 2°) QUE celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ; que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et de l'en faire jouir paisiblement pendant la durée du bail ; qu'il doit y faire, pendant la même durée, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives ; qu'à supposer qu'elle eût adopté le motif des premiers juges selon lequel Monsieur X... ne prouvait pas que les infiltrations d'eau aient perduré après les « réparations sommaires » effectuées par le bailleur au second semestre 2007 ni qu'elles aient rendu toute jouissance des lieux impossible, la cour d'appel a inversé la charge de la preuve et violé l'article 1315 du code civil ; 

ALORS 3°) QUE tout jugement doit être motivé à peine de nullité ; que le locataire peut exciper, pour suspendre l'exécution de ses obligations, de la privation de jouissance causée par le bailleur, fût-elle partielle, dès lors qu'elle est suffisamment importante ; qu'en se bornant à affirmer que les « véritables problèmes de toiture » ne dispensaient pas Monsieur X... de veiller à l'assurance des locaux, sans dire le moindre mot sur les conséquences de ces « véritables problèmes de toiture » quant à la possibilité de continuer à jouir paisiblement des lieux, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ; 

ALORS 4°) QUE le bailleur ne peut se prévaloir de la clause résolutoire de mauvaise foi ; que Monsieur X... soulignait qu'il avait pris les lieux à bail et effectué de nombreux investissements dans son fonds de commerce de restaurant parce que le « Mastrou » (le train à vapeur local à vocation touristique) était en activité, que la COMMUNAUTE DE COMMUNES, succédant dans le bail à une société d'économie mixte locale, le savait comme elle savait que la fermeture du « Mastrou » le plaçait dans de grandes difficultés, que le refus du bailleur d'effectuer les grosses réparations lui incombant avait rendu le local inutilisable, que le commandement avait été délivré en toute connaissance de cause ainsi que de la nécessité de reconstruire la toiture, et qu'enfin, « sur l'attitude malveillante et de mauvaise foi de la COMMUNAUTE DE COMMUNES », cependant que les collectivités publiques concernées s'étaient engagées à faire redémarrer le « Mastrou » la COMMUNAUTE DE COMMUNES avait fait des investissements dans la gare et entendait reprendre le local en effectuant un enrichissement sans cause de façon choquante et inéquitable (conclusions, p. 10 à 12) ; qu'en ne s'expliquant pas sur cette mauvaise foi du bailleur invoquée par Monsieur X... pour néanmoins constater l'acquisition de la clause résolutoire, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil.