Cour de Cassation · civ3 — 8 octobre 2015

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 





Sur le premier moyen : 


Vu les articles 455, alinéa 1er, et 954, alinéa 2, du code de procédure civile ; 


Attendu que, s'il n'expose pas succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens, le juge, qui ne peut statuer sur les dernières conclusions déposées, doit viser celles-ci avec l'indication de leur date ; 


Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bastia, 2 octobre 2013), que la société civile immobilière (SCI) Mercure, propriétaire de lots dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, a, après dépôt de son rapport par l'expert désigné en référé, assigné le syndicat des copropriétaires en réalisation de travaux dans les parties communes de l'immeuble et en indemnisation de son préjudice consécutif à leur défaut d'entretien ; 


Attendu que, pour rejeter la demande de dommages et intérêts en réparation du préjudice consécutif à l'impossibilité de donner ses lots en location, la cour d'appel s'est prononcée au visa de conclusions déposées par la SCI Mercure le 12 juin 2012 au terme desquelles la SCI sollicitait l'indemnisation de son préjudice locatif à hauteur de 163 800 euros ; 


Qu'en statuant ainsi, alors que la SCI Mercure avait déposé ses dernières conclusions le 7 janvier 2013, par lesquelles elle développait de nouvelles prétentions, la cour d'appel a violé les textes susvisés ; 
PAR CES MOTIFS et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le second moyen :


CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a rejeté la demande de la SCI Mercure en indemnisation de son préjudice locatif et en sursis à statuer, l'arrêt rendu le 2 octobre 2013, entre les parties, par la cour d'appel de Bastia ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Bastia, autrement composée ;


Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Orenga à Bastia aux dépens ;


Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Orenga à Bastia à payer la somme de 3 000 euros à la SCI Mercure ; rejette la demande du syndicat des copropriétaires de l'immeuble Orenga à Bastia ; 
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;


Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit octobre deux mille quinze.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt


Moyens produits par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour la SCI Mercure.


PREMIER MOYEN DE CASSATION 


Il EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir rejeté la demande de la SCI Mercure en indemnisation de son préjudice locatif ;


ALORS QUE s'il n'expose pas succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens, le juge qui ne peut statuer que sur les dernières conclusions déposées, doit viser celles-ci avec l'indication de leur date ; que la société Mercure avait, le 7 janvier 2013, signifié de nouvelles conclusions complétant ses précédentes conclusions et modifiant le montant de ses demandes ; qu'en statuant au visa des conclusions de la société Mercure en date du 12 juin 2012 et sans exposer succinctement les prétentions et moyens figurant dans ces dernières conclusions, la Cour d'appel a violé les articles 455 alinéa 1er et 954 du Code de procédure civile.


SECOND MOYEN DE CASSATION 


IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir rejeté la demande de la SCI Mercure en indemnisation de son préjudice locatif ;


AUX MOTIFS QUE la SCI Mercure expose que l'appartement a été acquis au moyen d'un crédit immobilier et dans un but locatif ; que compte tenu de l'état de cet appartement, elle indique n'avoir pu le mettre en location et subir de ce chef un préjudice non négligeable ; que toutefois le fait que ce bien ait été acquis sous la forme d'une société civile immobilière dans le but de le louer ne permet nullement à ce stade, de conférer au préjudice allégué un caractère certain ; qu'en effet et en premier lieu, qu'il convient d'observer qu'une partie de cet appartement a été rapidement revendu ce qui permet de conclure que l'objectif initial de location n'était pas entièrement déterminant et a été modifié au moins pour partie ; qu'en second lieu il doit être constaté que la partie d'appartement dont la SCI Mercure a conservé la propriété n'a jamais été louée ou tenté de l'être ; qu'à ce jour et sans d'ailleurs qu'il y ait lieu de surseoir à statuer, aucun élément ne permet d'avoir la certitude que cet appartement serait actuellement loué si la copropriété avait fait réaliser les travaux qui lui incombent ; que dans ces conditions, la société Mercure sera déboutée en sa demande en paiement au titre de son préjudice locatif, le jugement entrepris étant infirmé sur ce point ;


1°- ALORS QUE les juges du fond ne peuvent accueillir ou rejeter les demandes dont ils sont saisis sans examiner tous les éléments de preuve qui leur sont soumis par les parties au soutien de leurs prétentions ; qu'en énonçant qu'aucun élément ne permettrait d'avoir la certitude que cet appartement serait actuellement loué si la copropriété avait fait réaliser les travaux qui lui incombent et que l'objectif initial de location n'était pas nécessairement déterminant, sans s'expliquer ainsi qu'elle y était invitée, sur la lettre du CIC du 17 avril 2010 et sur l'attestation de cette même banque du 14 octobre 2010 précisant que le prêt consenti à la société Mercure était destiné au financement de l'acquisition d'un bien à usage locatif, ce dont il résulte que la location de l'appartement constituait bien plus qu'un simple « objectif », la cause de l'acquisition de l'appartement et de son financement, la Cour d'appel a violé les articles 455 du Code de procédure civile et 1353 du Code civil ;


2°- ALORS QU'en se fondant pour débouter la société Mercure de sa demande en réparation d'un préjudice locatif, sur la circonstance qu'une partie de l'appartement acquis en vue de sa location a été rapidement revendue ce qui permettrait de conclure que l'objectif initial de location n'était pas entièrement déterminant et a été modifié au moins pour partie, quand le préjudice dont la réparation était demandée concernait précisément la perte de loyers sur la seule partie de l'appartement conservée en vue de la location, la Cour d'appel a statué par un motif inopérant privant sa décision de base légale au regard de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 ;


3°- ALORS QU'en se fondant pour débouter la société Mercure de sa demande en réparation d'un préjudice locatif, sur la circonstance qu'il devrait être constaté que la partie d'appartement dont la SCI Mercure a conservé la propriété n'a jamais été louée ou tenté de l'être, sans rechercher comme il le lui était demandé, si l'importance des infiltrations et dégradations affectant l'appartement n'avait pas rendu impossible la location de ce bien, ce qui avait été reconnu par les services fiscaux lesquels avaient procédé à un dégrèvement au titre de la taxe foncière et de la taxe d'habitation et ce dès 2006, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 ;


4°- ALORS QUE les juges du fond sont tenus, lorsqu'ils écartent l'avis de l'expert commis, d'énoncer les motifs qui ont entraîné leur décision ; qu'en l'espèce, l'expert judiciaire commis avait retenu dans son rapport que l'appartement était « remarquablement situé » et que sa disposition permettait « une utilisation professionnelle des lieux » et qu'en conséquence un préjudice de 4.200 ¿ par mois pouvait être admis ; qu'en statuant comme elle l'a fait, sans énoncer les raisons la conduisant à s'écarter de l'avis de l'expert, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 ;


5°- ALORS QU'en énonçant qu'à ce jour et sans d'ailleurs qu'il y ait lieu de surseoir à statuer, aucun élément ne permet d'avoir la certitude que cet appartement serait actuellement loué si la copropriété avait fait réaliser les travaux qui lui incombent, quand une éventuelle incertitude quant à la possibilité de trouver un locataire n'était pas exclusive de l'existence d'un préjudice résultant en tout état de cause de la perte d'une chance de pouvoir louer le bien, la Cour d'appel a encore privé sa décision de base légale au regard de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965.