Cour de Cassation · civ1 — 14 janvier 2016

LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 





Attendu, selon l'arrêt attaqué, que la société Bocamar, exerçant sous l'enseigne Univers CHR Côte d'Azur (l'agent immobilier), mandataire non exclusif du propriétaire d'un fonds de commerce aux fins de vendre ce dernier, a présenté le bien à M. X... qui lui a confié, le 10 février 2009, un mandat de recherche portant sur un fonds similaire, prévoyant un honoraire de négociation déterminable, à la charge de l'acquéreur, accompagné d'une « reconnaissance d'honoraires » ; que le propriétaire du fonds ayant été placé en liquidation judiciaire le 9 février 2009, M. X... a, par l'intermédiaire d'un avocat, fait parvenir au mandataire liquidateur une offre d'acquisition à un certain prix ; que la cession, autorisée par le juge-commissaire, ayant été régularisée à ce prix, par acte du 16 juin 2009, au profit d'une société JBP nouvellement créée par M. X..., l'agent immobilier a assigné ceux-ci en paiement de l'honoraire de négociation convenu dans le mandat de recherche, liquidé à la somme de 15 847 euros ; 


Sur le premier moyen, pris en sa première branche, ci-après annexé : 


Attendu que ce moyen n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; 


Mais sur le même moyen, pris en ses deuxième et troisième branches : 


Vu les articles 4 et 16 du code de procédure civile ; 


Attendu qu'après avoir rejeté les moyens tendant à l'annulation du mandat de recherche et de la « reconnaissance d'honoraires » que soulevaient M. X... et la société JBP, l'arrêt énonce que le jugement doit être approuvé en ce qu'il a dit que l'acquéreur était redevable du montant de la clause pénale stipulée ; 


Qu'en statuant ainsi, alors que le jugement se prononçait exclusivement sur le droit à rémunération de l'agent immobilier, et qu'aucune des parties n'invoquait la clause pénale stipulée dans le mandat de recherche, pour en solliciter le bénéfice ou pour en contester l'application, la cour d'appel a modifié l'objet du litige et méconnu le principe de la contradiction, violant ainsi les textes susvisés ; 


PAR CES MOTIFS et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le second moyen : 


CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 30 octobre 2014, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Montpellier ; 


Condamne la société Univers CHR aux dépens ; 


Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; 


Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ; 


Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze janvier deux mille seize. 



MOYENS ANNEXES au présent arrêt 


Moyens produits par la SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat aux Conseils, pour M. X..., et pour la société JBP 


PREMIER MOYEN DE CASSATION 


Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné solidairement M. Jean-Benjamin X... et la SAS JBP à payer à la société Univers CHR la somme de 15. 487 euros, avec intérêts de droit à compter du 3 juillet 2009 ; 


Aux motifs propres que « les actes litigieux contiennent leur cause, soit pour l'un la recherche d'un bien par l'entremise de la société Bocamar et pour l'autre la fixation du montant de la rémunération due pour cette entremise ; que ce dernier acte fait explicitement mention de la situation de liquidation judiciaire du vendeur, de sorte que l'acquéreur ne peut prétendre l'avoir ignorée ; qu'aucune réticence dolosive ou manoeuvre frauduleuse ayant consisté à dissimuler cette situation ne peut dès lors être retenue ; que le jugement qui a dit que l'acquéreur était redevable du montant de la clause pénale stipulée doit donc être approuvé ; qu'il convient en conséquence de confirmer la décision déférée en toutes ses dispositions » ; 


Alors, d'une part, qu'aux termes de son jugement du 20 décembre 2013, le Tribunal de grande instance avait prononcé la condamnation solidaire de M. Jean-Benjamin X... et de la SAS JBP à payer à la société Bocamar la somme de 15. 487 euros, avec intérêts de droit à compter du 3 juillet 2009, au titre de « sa rémunération contractuellement convenue » ; qu'en estimant qu'il convenait d'approuver le jugement ayant « dit que l'acquéreur était redevable du montant de la clause pénale stipulée », cependant que ce jugement ne comportait aucune disposition en ce sens, la Cour d'appel a violé l'article 480 du Code de procédure civile ; 


Alors, d'autre part, que le juge ne peut modifier l'objet du litige tel qu'il est déterminé par les prétentions des parties ; dans ses écritures d'appel (signifiées le 30 juin 2013, p. 12), la SARL Univers CHR sollicitait la confirmation du jugement rendu par le Tribunal de Grasse en ce qu'il avait, « en application des articles 1134 du Code civil et 6 de la loi du 2 janvier 1970 », condamné solidairement M. Jean-Benjamin X... et la société JPB à lui payer « une somme 15. 847 euros, avec intérêts de droit (¿) », au titre de « la commission contractuellement convenue » par les parties dans le cadre du mandat de recherche et la reconnaissance d'honoraires du 10 février 2009 (concl. précitées, p. 10, § 10) ; qu'en relevant qu'il convenait d'approuver le jugement ayant « dit que l'acquéreur était redevable du montant de la clause pénale stipulée », cependant qu'elle n'était saisie d'aucune demande fondée sur une clause pénale dont les parties n'avaient jamais invoqué l'existence, la Cour d'appel a violé l'article 4 du Code de procédure civile ; 


Alors, enfin, et tout état de cause, que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; qu'il ne peut pas relever un moyen d'office sans inviter les parties à faire valoir leurs observations ; qu'en relevant d'office, pour condamner solidairement M. Jean-Benjamin X... et la SAS JBP à payer à la SARL Univers CHR la somme de 15. 487 euros, que « l'acquéreur était redevable du montant de la clause pénale stipulée », sans inviter préalablement les parties à s'expliquer sur ce moyen, dont la SARL Univers CHR ne l'avait pas saisi, la Cour d'appel a violé l'article 16 du Code de procédure civile. 


SECOND MOYEN DE CASSATION 


Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté M. Jean-Benjamin X... et la SAS JBP de leur demandes tendant à l'annulation des actes de mandat de recherche et de reconnaissance d'honoraires signés le 10 février 2009 au profit de la SARL Bocamar, ancienne dénomination de la SARL Univers CHR, et de les avoir condamnés solidairement à payer à cette dernière la somme de 15 487 euros, avec intérêts de droit à compter du 3 juillet 2009 ; 


Aux motifs adoptés que « aux termes de l'article 1134 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi. En l'espèce, la SARL Bocamar a reçu le 20 mai 2008 mandant de vente par la société LE 28-11. Le 2 février 2009, la SARL Bocamar a fait visiter le bien à M. X... et lui a fait signer un bon de visite. Le 10 février 2009, M. X... a signé une reconnaissance d'honoraires par laquelle il s'engageait à payer à la société Bocamar, une " somme qui sera calculée en fonction du prix de vente final décidé par le liquidateur et devra correspondre à notre barème ". L'opération réalisée dans cette reconnaissance est le projet d'acquisition de la SARL 28-11. Le 13 février 2009, les consorts X... ont donné pouvoir à leur conseil aux fins de formaliser une proposition d'acquisition du fonds de commerce de la société LE 28-11. Il résulte de la signature du bon de reconnaissance et de visite signé le 2 février 2009 par M. X... que seule la présentation du bien par la société Bocamar a permis aux défendeurs de formuler la proposition d'achat par l'intermédiaire de leur conseil dès le 13 février 2009, raison pour laquelle au surplus, M. X... a signé la reconnaissance d'honoraires le 10 février 2009. Pour ne pas avoir à payer la commission due à la société demanderesse, les défendeurs se prévalent de la vente du fonds de commerce dans le cadre d'opérations de liquidation de la société 28-11 et reprochent à la société Bocamar de ne pas les avoir informés de cette mise en liquidation judiciaire. Cependant, aucune disposition de la loi du 2 janvier 1970 ne vise une exclusion dans l'hypothèse d'une vente de fonds de commerce d'une société mise en liquidation. L'agent a droit à sa commission nonobstant la réalisation de la vente sans son intervention à l'acte, cette circonstance étant due à la mise en liquidation judiciaire du vendeur en cours de mandat qui lui demeure valable car signé avant le redressement judiciaire et la liquidation judiciaire. Par ailleurs, il résulte de la reconnaissance d'honoraires signée le 10 février 2009 que l'information avait été donnée à M. X... puisqu'il est indiqué que la commission sera " calculée en fonction du prix de vente final décidé par le liquidateur ". Le fait que seul le juge commissaire décide du prix de vente final, n'a aucune incidence en l'espèce sur l'information donnée. Pour étayer la preuve que l'information avait été donnée et la mauvaise foi des défendeurs, la demanderesse verse un courrier de Me Gilles Y..., désigné dans le mandat de recherche en qualité de séquestre, confirmant que l'information avait bien été donnée en sa présence dès le premier entretien et qu'il avait lui-même mis en relation les consorts X... avec son confrère Me Z..., spécialisé dans les procédures collectives, afin de les assister dans la présentation de l'offre. M. X... ne peut donc désormais alléguer ne pas avoir été informé de cette circonstance. En dernier lieu, les défendeurs considèrent que le mandat de recherche et la reconnaissance d'honoraires ne permettent pas de comprendre le montant de la commission et se prévalent de l'absence de la société Bocamar lors de la signature de l'acte final. Les dispositions des actes querellés sont les suivantes : " En cas de réalisation, la rémunération du mandataire sera de 0 à 75 000 euros forfait de 8 000 euros + TVA surplus 7 % à la charge de l'acquéreur. Elle ne deviendra exigible qu'après achat effectivement conclu, levée étant obligatoirement faite de toutes conditions suspensives.... Cette somme sera calculée en fonction du prix de vente final décidé par le liquidateur et devra correspondre à notre barème soit : de 0 à 75 000 euros forfait de 8 000 euros + TVA surplus 7 % + TVA en sus ". Le calcul de la commission est donc clairement précisé dans chaque acte et elle doit être réglée à la réalisation. Il ne peut être reproché à la société Bocamar de n'avoir pas participé à l'acte final puisqu'il ressort des circonstances ci-avant analysées que cette situation est due à l'acquéreur qui a tenté de contourner la société pour éviter d'avoir à régler la commission. Dès lors, l'ensemble des pièces produites aux débats démontre que l'intervention de la société Bocamar a été déterminante dans la réalisation de la vente du fonds de commerce de la société LE 28-11 au profit de la société JBP. Il n'est démontré aucune manoeuvre dolosive de sa part par les défendeurs. En conséquence, M. X... et la société JBP seront déboutés de l'ensemble de leurs demandes et la société Bocamar a droit à sa rémunération contractuellement convenue, soit la somme de 15 847 euros TTC. Les défendeurs seront condamnés in solidum à payer la somme de 15 847 euros TTC, avec intérêts de droit à compter du 3 juillet 2009, date de la mise en demeure qui leur a été adressée » ; 


Alors, d'une part, que le droit à commission de l'agent immobilier nonobstant la réalisation de la vente sans son intervention à l'acte ne peut résulter que d'une clause expresse du mandat prévoyant qu'une commission lui sera due quand bien même l'opération serait conclue sans ses soins ; qu'en retenant qu'en l'espèce, la société Bocamar avait « droit à sa commission nonobstant la réalisation de la vente sans son intervention à l'acte, cette circonstance étant due à la mise en liquidation judiciaire du vendeur en cours de mandat qui lui demeure valable car signé avant le redressement judiciaire et la liquidation judiciaire » sans constater qu'un tel droit à rémunération avait été prévu par une clause expresse du mandat de recherche du 10 février 2009, la Cour d'appel a violé l'article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, ensemble l'article 78 du décret du 20 juillet 1972 ; 


Alors, d'autre part, que la constatation de manoeuvres de l'acquéreur destinées à éluder la commission de l'agent immobilier n'ouvre pas droit au paiement de la commission contractuellement prévue, mais permet seulement à l'agent de solliciter la réparation de son préjudice par l'octroi de dommages-intérêts ; qu'en retenant, pour déclarer en l'espèce la société Bocamar bien fondée à exiger la « rémunération contractuellement convenue, soit la somme de 15 847 euros », qu'il ne pouvait lui être reproché « de n'avoir pas participé à l'acte final puisqu'il ressort des circonstances que cette situation est due à l'acquéreur qui a tenté de contourner la société pour éviter d'avoir à régler la commission », cependant qu'à le supposer fautif, un tel comportement ne pouvait justifier qu'une condamnation de l'acquéreur à réparer le préjudice causé à l'agent, la Cour d'appel a violé l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970, ensemble l'article 73 du décret du 20 juillet 1972.