Cour de Cassation · civ1 — 15 juin 2016

CIV. 1

 MF



 COUR DE CASSATION
 ______________________


 Audience publique du 15 juin 2016




 Rejet


 Mme BATUT, président



 Arrêt n° 685 F-D

 Pourvois n° M 15-14.192
 R 15-17.370
 Y 15-18.113 JONCTION







 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

 _________________________

 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
 _________________________


 LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

 I - Statuant sur le pourvoi n° M 15-14.192 formé par M. X... M..., domicilié [...] ,

 contre un arrêt rendu le 5 janvier 2015 par la cour d'appel de Toulouse (1re chambre, section 1), dans le litige l'opposant :

 1°/ à la société Les Roches blanches, société civile de construction vente, dont le siège est [...] ,

 2°/ à Mme R... W..., épouse Y...,

 3°/ à M. L... Y...,

 domiciliés [...] ,

 4°/ à la caisse de Crédit mutuel Audincourt, dont le siège est [...] ,

 5°/ à la société Terrenciel gestion, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] ,

 6°/ à la société Nexalys, société par actions simplifiée, dont le siège est [...] , prise en la personne de son liquidateur judiciaire la société MDP mandataires judiciaires associés, [...] ,

 défendeurs à la cassation ;

 II - Statuant sur le pourvoi n° R 15-17.370 formé par la société Les Roches blanches, société civile immobilière,

 contre le même arrêt rendu, dans le litige l'opposant :

 1°/ à Mme R... W..., épouse Y...,

 2°/ à M. L... Y...,

 3°/ à M. X... M...,

 4°/ à la caisse de Crédit mutuel d'Audincourt,

 5°/ à la société Terrenciel gestion, société à responsabilité limitée,

 6°/ à la société Nexalys, société anonyme,

 défendeurs à la cassation ;

 III - Statuant sur le pourvoi n° Y 15-18.113 formé par Caisse de crédit mutuel Audincourt,

 contre le même arrêt rendu, dans le litige l'opposant :

 1°/ à la société Les Roches blanches, société civile immobilière,

 2°/ à Mme R... W..., épouse Y...,

 3°/ à M. L... Y...,

 4°/ à M. X... M...,

 5°/ à la société Terrenciel gestion, société à responsabilité limitée,

 6°/ à la société Nexalys, société anonyme,

 défendeurs à la cassation ;

 Le demandeur au pourvoi n° M 15-14.192 invoque, à l'appui de son recours, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;

 La demanderesse au pourvoi n° R 15-17.370 invoque, à l'appui de son recours, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;

 La demanderesse au pourvoi n° Y 15-18.113 invoque, à l'appui de son recours, les deux moyens de cassation également annexés au présent arrêt ;

 Vu la communication faite au procureur général ;

 LA COUR, en l'audience publique du 18 mai 2016, où étaient présentes : Mme Batut, président, Mme Teiller, conseiller rapporteur, Mme Kamara, conseiller doyen, Mme Pecquenard, greffier de chambre ;

 Sur le rapport de Mme Teiller, conseiller, les observations de la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat de M. M..., de Me Le Prado, avocat de la caisse de Crédit mutuel Audincourt, de la SCP Piwnica et Molinié, avocat de la société Les Roches blanches, de la SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat de la société Terrenciel gestion, de la SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat de M. et Mme Y..., l'avis de M. Drouet, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

 Joint les pourvois n° M 15-14.192, n° R 15-17.370 et n° Y 15-18.113, qui sont connexes ;

 Donne acte à M. M... et à la SCI Les Roches blanches de ce qu'ils se désistent de leurs pourvois en ce qu'ils sont dirigés contre la société Nexalys ;

 Attendu, selon l'arrêt attaqué (Toulouse, 5 janvier 2015), que, suivant acte authentique du 3 mai 2007, dressé par M. M... (le notaire), M. et Mme Y... (les acquéreurs) ont acquis de la SCI Les Roches blanches (le promoteur), par l'intermédiaire de la société Nexalys (le conseiller financier et fiscal), un bien immobilier en état futur d'achèvement, en vue d'un investissement locatif bénéficiant des dispositions légales de défiscalisation ; que le financement de l'opération a été intégralement assuré par un emprunt souscrit auprès de la caisse de Crédit mutuel Audincourt (le prêteur) ; que les acquéreurs ont confié un mandat de gestion du bien à la société Arcalis et gestion, devenue Terrenciel gestion (le gestionnaire) ; que les acquéreurs ont agi en nullité des contrats de vente, de prêt et de gestion pour dol et en indemnisation ;

 Sur le moyen unique, pris en ses trois premières branches, du pourvoi n° M 15-14.192, ci-après annexé :

 Attendu que le notaire fait grief à l'arrêt de le condamner, in solidum avec le promoteur, le prêteur et le gestionnaire, à verser aux acquéreurs une certaine somme à titre de dommages-intérêts ;

 Attendu que, s'il n'est pas tenu d'une obligation de conseil et de mise en garde concernant l'opportunité économique d'une opération en l'absence d'éléments d'appréciation qu'il n'a pas à rechercher, le notaire est, en revanche, tenu d'une telle obligation pour que les droits et obligations réciproques légalement contractés par les parties, répondant aux finalités révélées de leur engagement, soient adaptés à leurs capacités ou facultés respectives et soient assortis des stipulations propres à leur conférer leur efficacité, sans que leurs compétences personnelles ni la présence d'un conseiller à leurs côtés ne le dispensent de cette obligation ;

 Attendu qu'ayant, d'une part, constaté que les acquéreurs avaient pour objectif de réaliser une opération de défiscalisation ayant pour finalité de financer sans apport, grâce aux seuls avantages fiscaux, l'acquisition d'un appartement, et que tous les professionnels impliqués dans l'opération, par les relations privilégiées tissées entre eux, connaissaient parfaitement les risques très importants qui étaient attachés à l'investissement en raison d'absence de marché locatif local, d'autre part, relevé que le notaire, partenaire habituel du promoteur et du conseiller financier et fiscal, avait été imposé aux acquéreurs comme notaire instrumentaire unique du programme de défiscalisation, dont il connaissait tous les risques financiers, fonciers et économiques, la cour d'appel a pu en déduire que, par son silence et ses manoeuvres, le notaire avait dolosivement failli à son obligation d'information et contribué à tromper les acquéreurs, justifiant ainsi légalement sa décision ;

 Attendu, encore, que le mandat liant les acquéreurs au conseiller financier et fiscal n'est pas de nature à décharger le notaire de son obligation ;

 D'où il suit que le moyen ne peut être accueilli ;

 Sur le moyen unique, pris en ses quatre premières branches, du pourvoi n° R 15-17.370, ci-après annexé :

 Attendu que le promoteur fait grief à l'arrêt d'annuler le contrat de vente d'immeuble signé entre les acquéreurs, de le condamner à leur payer une certaine somme contre restitution de l'appartement et de le condamner, in solidum avec le prêteur, le gestionnaire et le notaire, à verser aux acquéreurs une certaine somme à titre de dommages-intérêts ;

 Attendu qu'après avoir constaté, par motifs propres et adoptés, que, pour l'exécution du programme de défiscalisation, avait été mis en place un partenariat étroit entre promoteur, conseiller financier et fiscal, prêteur, notaire et gestionnaire, et relevé que le promoteur, qui connaissait les tenants et aboutissants des avantages fiscaux applicables et les conditions dont dépend la sécurité d'une telle opération, avait conclu un mandat avec le conseiller financier et fiscal aux termes duquel le mandataire recrutait, négociait et formalisait les acquisitions des lots, la cour d'appel a pu en déduire que les fautes caractérisées, commises délibérément par le mandataire et constitutives d'un dol, étaient opposables au mandant, comme ayant été accomplies dans les limites du mandat conféré ;

 D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

 Sur le premier moyen du pourvoi n° Y 15-18.113, ci-après annexé :

 Attendu que le prêteur fait grief à l'arrêt de dire que le consentement des acquéreurs a été vicié par le dol et de le condamner à leur verser une certaine somme à titre de dommages-intérêts ;

 Attendu qu'après avoir constaté que le prêteur avait agi comme partenaire du promoteur et du conseiller financier et fiscal et en qualité de banquier unique imposé pour tout le programme de défiscalisation, dont il connaissait tous les aspects, et relevé qu'il avait été imposé aux acquéreurs qui, jusqu'alors, n'entretenaient pas de relations contractuelles avec lui et qui, dans leurs conclusions, avaient indiqué s'être pliés à un schéma financier et juridique pré-établi, la cour d'appel, sans violer le principe de la contradiction, a fait une exacte appréciation des liens contractuels existant entre les parties et des obligations en découlant ; que le moyen n'est pas fondé ;

 Sur le moyen unique, pris en ses quatrième et cinquième branches, du pourvoi n° M 15-14.192, sur le moyen unique, pris en sa cinquième branche, du pourvoi n° R 15-17.370 et sur le second moyen, pris en ses première à quatrième branches, du pourvoi n° Y 15-18.113, réunis, ci-après annexés :

 Attendu que le notaire et le prêteur font grief à l'arrêt de les condamner, in solidum avec le promoteur et le gestionnaire, à verser aux acquéreurs une certaine somme à titre de dommages-intérêts ;

 Attendu que, par motifs propres et adoptés, la cour d'appel a, dans l'exercice de son pouvoir souverain, apprécié le préjudice des acquéreurs consistant dans des tracas subis pendant près de cinq ans, dans la nécessité de supporter une procédure de redressement fiscal et de réintégration, et une procédure judiciaire longue, et dans des frais non prévus, les contraignant à effectuer des prélèvements sur leurs revenus modestes ; qu'elle a ainsi caractérisé un préjudice certain distinct de celui réparé par l'annulation du contrat de vente et les restitutions consécutives justifiant, en considération du principe de réparation intégrale, une indemnisation spécifique ;

 D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

 Sur le second moyen, pris en sa cinquième branche, du pourvoi n° Y 15-18.113, ci-après annexé :

 Attendu que le prêteur fait grief à l'arrêt de le condamner à verser aux acquéreurs une certaine somme à titre de dommages-intérêts ;

 Attendu qu'après avoir estimé, par motifs propres et adoptés, que les acquéreurs avaient subi un préjudice moral résultant de la nécessité pour eux de faire face, après un redressement fiscal, aux tracas d'une procédure judiciaire longue, la cour d'appel a pu leur allouer des dommages-intérêts de ce chef, tout en leur accordant une indemnité pour frais irrépétibles, par nature distincte ; que le moyen n'est pas fondé ;

 PAR CES MOTIFS :

 REJETTE les pourvois ;

 Condamne M. M..., la société Les Roches blanches et la caisse de Crédit mutuel Audincourt aux dépens ;

 Vu l'article 700 du code de procédure civile, les condamne, chacun, à payer, la somme de 3 000 euros à M. et Mme Y..., et rejette les autres demandes ;

 Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze juin deux mille seize.MOYENS ANNEXES au présent arrêt

 Moyen produit au pourvoi n° M 15-14.192 par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils, pour M. M....

 Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné Monsieur M..., in solidum avec la SCI LES ROCHES BLANCHES, la CAISSE DE CREDIT MUTUEL AUDINCOURT, la SARL TERRENCIEL GESTION, anciennement dénommée ARCALIS ET GESTION, à verser aux époux Y... la somme de 50.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

 AUX MOTIFS QUE le dol, qui est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles que sans ces manoeuvres l'autre partie n'aurait pas contracté, s'apprécie au moment de la formation du contrat et suppose un élément moral et un élément matériel ; que l'élément matériel peut être constitué de manoeuvres déloyales, d'informations erronées émanant du contractant ou de la dissimulation d'une partie d'un fait qui, s'il avait été connu du cocontractant l'aurait empêché de contracter, faits s'appréciant au regard du devoir de loyauté de l'article 1134 du Code civil et/ou du devoir d'information s'agissant des parties soumises à pareille obligation ; que, de la sorte, les manoeuvres, le caractère mensonger des informations données ou la simple réticence doivent avoir été déterminants du consentement ; que le dol peut émaner d'un tiers représentant le cocontractant et peut résulter des promesses, affirmations mensongères faites à l'acquéreur par le mandataire du vendeur agissant dans le cadre de son mandat ; que l'existence d'un dol s'apprécie au regard de la cause et de l'objet de la vente et des caractéristiques du bien vendu ; que toutes les parties à la présente instance connaissaient parfaitement les caractéristiques et objectifs du programme qui visaient à proposer à la vente exclusivement des produits immobiliers permettant, à certaines conditions dont celle que les biens soient effectivement loués pendant une période suffisante, de bénéficier des dispositions de la loi DE ROBIEN ; qu'il est établi de la sorte que l'intention des acquéreurs ne se réduisait pas à une transaction portant sur des biens immobiliers, mais avait pour objectif de réaliser une opération de défiscalisation ayant pour finalité de financer sans apport, grâce aux seuls avantages fiscaux, l'acquisition d'un appartement ; qu'ainsi, en l'espèce, l'accord des volontés s'est effectué sur la réalisation d'une opération de défiscalisation ; que c'est bien par rapport à cet objectif (et à sa faisabilité) et non pas seulement par rapport aux seules qualités intrinsèques de l'appartement vendu (qualités de construction) que doit s'apprécier la validité de l'échange des consentements ; que le 11 décembre 2006, les époux Y... ont signé un contrat de Plan d'Epargne Fiscal et Patrimonial NEXALYS (PEFP) par lequel ils donnaient à celle-ci un mandat exclusif pendant deux mois afin de rechercher le produit éligible au PEFP, de rechercher le financement les plus adapté, de « finaliser la vente et organiser la mise en relation des personnes habilitées de part et d'autre », de « sélectionner tous les intervenants nécessaires au montage et à la finalisation du PEFP » ; qu'il était précisé : « selon sa charte de qualité sans que le client ne puisse intervenir de quelque manière que ce soit dans le choix de NEXALYS qui s'imposera à lui », « en outre, au stade final de la convention, le client devra, pour que cette vente puisse se réaliser, donner procuration au notaire désigné par NEXALYS » (article 3) ; que l'article 6 de cette convention (« Rémunération de NEXALYS ») stipulait : « d'un commun accord entre les parties, NEXALYS ne percevra aucune rémunération de la part du client au titre de la mission qui lui est confiée au terme des présentes. Elle fera son affaire personnelle de sa rémunération par les différents intervenants sélectionnés en vertu des dispositions de l'article 3 ci-dessus » ; qu'il en résulte la preuve de ce que la société NEXALYS a proposé à la signature des époux Y... un contrat dont les termes démontrent qu'a été mis en place un système de partenariat étroit entre promoteur, conseiller financier et fiscal, banquier, notaire, mandataire de gestion en vue de la location ; que ce système ôte aux acquéreurs toute liberté, autonomie dans le déroulement de l'opération à tous ses niveaux, jusqu'au choix du banquier, du notaire et du gestionnaire unique imposé de location ; que le mandat de vente indique que le notaire choisi par le maître de l'ouvrage est Maître M... ; que la Cour constate que l'économie d'ensemble de ce système est nécessairement connue du notaire, notaire unique sur le territoire national pour tout le programme, imposé aux acquéreurs par NEXALYS et qui n'est pas choisi par les parties en fonction de sa proximité, mais imposé par NEXALYS conformément à l'article 6 précité ; que tout notaire se doit d'effectuer une prestation donnant effectivité et efficacité à l'acte auquel il participe ; qu'en l'espèce, le notaire imposé par le mandataire du vendeur comme notaire instrumentaire unique d'un programme de défiscalisation et qui, alors, nécessairement connaît parfaitement les caractéristiques du programme construit, se doit d'apporter l'attention des acquéreurs sur les risques mécaniques nées des conditions posées par les lois de défiscalisation applicables : obligation de louer à un loyer minimum durant une période minimale, dynamisme du marché immobilier de la location, adéquation de l'opération avec la situation fiscale du couple ; que connaissant parfaitement tous les éléments financiers, fonciers, économiques de l'opération, parfaitement informé de ce que le bien est situé dans une petite agglomération dépourvue de véritable marché locatif, il se doit d'informer les acquéreurs sur le fait que, si le bien n'est pas suffisamment loué, c'est tout le projet de défiscalisation qui n'est pas réalisable, les services fiscaux refusant toute défiscalisation ; qu'il s'agit là d'une obligation d'information pesant sur le notaire partenaire habituel du promoteur et de NEXALYS et portant sur l'objet même du contrat : réaliser de manière fiable et sécurisée une opération de défiscalisation en acquérant un immeuble affecté à la location ; que le système ainsi décrit qui met en évidence des liens financiers importants entre tous les intervenants professionnels leur impose, en effet, une obligation de loyauté et d'information renforcée puisqu'ils ont tous intérêt à voir les transactions s'effectuer ; que précisément parce que chaque intervenant professionnel est nécessairement conscient de cette complémentarité indispensable à l'opération, il se doit d'informer pleinement les acquéreurs sur les caractéristiques du bien vendu au regard de l'opération de défiscalisation dans son ensemble sans pouvoir se réfugier derrière les seules qualités intrinsèques du bien immobilier vendu ou les pratiques de ses autres partenaires qui lui seraient inconnues ou inopposables ; que le système même de vente d'un produit financier établit un rapport différent à l'immeuble objet de l'opération ; que ce bien n'est plus considéré comme susceptible d'être habité ou occupé ; et qu'il n'est pas visité ; qu'il n'est qu'un produit financier apprécié en fonction de son environnement supposé permettre de bénéficier des avantages fiscaux de l'opération ; que d'ailleurs, c'est le système mis en place par NEXALYS ci-dessus décrit qui organise cette déconnexion entre opération de défiscalisation et qualités intrinsèques du bien immobilier vendu ; que, de la sorte, ne peut être tiré aucune conséquence par ceux qui ont organisé cette opération du fait que les acquéreurs ne se soient pas déplacés sur place pour examiner le bien ; que, par contre, les éléments d'information donnés aux acquéreurs deviennent leur source quasi exclusive d'information et doivent être sincères et exacts ; qu'il ressort surtout de la logique de l'opération dans son ensemble que la qualité première du bien vendu, doit être l'assurance de la location et le prix de revente ; que la location effective du bien acquis est, en effet, une condition essentielle à l'opération, car d'elle dépend, d'abord, la possibilité de défiscaliser ; que la location au loyer prévu est, également, nécessaire à l'équilibre financier de l'opération ; que le prix de revente est l'argument financier final avancé pour expliquer qu'au bout de dix ans de défiscalisation, la vente du bien immobilier constituera le bénéfice grâce à l'évolution du marché immobilier local ; que les époux Y... produisent le document intitulé Plan d'Epargne Fiscal et Patrimonial sur 10 ans établi par NEXALYS ; que ce document fait état d'une valeur totale du PEFP de 105.600 euros financée exclusivement par un prêt de 23 années remboursé intégralement par les loyers grâce à un épargne mensuelle nette de 222 euros (déduction faite des garanties, des frais de gestion, des revenus fonciers déductibles, des économies d'impôt, de la CSG) ; que ce même PEFP prévoyait que, les avantages fiscaux ayant une durée limitée à dix années, le bien soit revendu au bout de la dixième année ; que le gain devant en résulter pour l'acquéreur étant le capital constitué par remboursement d'une partie du capital du prêt et sur une base de revalorisation de 0,5 % par an du support ; que NEXALYS incluait donc dans le calcul du gain au bout de 10 années l'évolution locale du marché de l'immobilier évalué à 0,5 % par an ; que ce document est une information purement théorique, déconnectée de toute réalité avec le marché local locatif et avec le marché local immobilier ; qu'il présente aux acquéreurs le marché de l'immobilier comme étant dénué de risque et la location comme acquise au prix nécessaire à l'équilibre du PEFP sans apport personnel et sans remboursement autre que provenant de son fonctionnement qui est présenté comme s'équilibrant durant les dix premières années ; qu'il présente également le marché de l'immobilier local comme présentant une évolution positive annuelle de 0,5 % ; que ce document qui déduit le coût des garanties représentant l'assurance contre les risques locatifs (garantie des loyers impayés et d'absence de locataire) omet, toutefois de prendre en compte quelle sera la véritable situation des acquéreurs en cas d'absence de locataire ; qu'à aucun moment il n'est indiqué que si le bien acheté n'est pas loué dans les conditions d'application de la loi de défiscalisation, l'acquéreur perd le bénéfice de cette loi et doit faire face à une régularisation ; qu'or, les époux Y... ont perçu les revenus fonciers suivants : - en 2009, 1.932 euros, - en 2010, 0 euro, - en 2011, 1.385 euros, - en 2013, 2.361 euros, alors qu'ils ont dû exposer pour chaque année ci-dessus 9.904 euros, 11.465 euros, 7.936 euros, 10.113 euros, intérêts d'emprunt inclus, mais remboursement du capital non compris ; que l'extrait de compte des époux Y... établi le 14 mai 2014 par la SARL TERRENCIEL GESTION, anciennement dénommée ARCALIS ET GESTION, met en évidence que le bien mis à la location le 18 septembre 2008 n'a en fait été loué que du 17 août 2011 au 5 février 2012, du 25 octobre 2012 à juillet 2013, du 14 novembre 2013 à avril 2014 ; que, de plus, les époux Y... ont fait l'objet d'une rectification de leur imposition eu égard à la constatation que le bien vendu n'a été effectivement mis à la location que le 8 août 2011 ; qu'ainsi, l'absence de location effective (la garantie de l'assurance n'étant pas considérée comme une location effective) a entraîné pour les époux Y... la non application des bénéfices de la défiscalisation et le rajout rétroactif des déductions pratiquées en 2009 et 2010 (6.246 euros) à leurs revenus fonciers avec une imposition supplémentaire de 1.659 euros ; qu'il résulte des pièces communiquées par la SARL TERRENCIEL GESTION, anciennement dénommée ARCALIS ET GESTION, que le loyer estimé par NEXALYS était surévalué puisque, dès le 9 février 2010, la SARL TERRENCIEL GESTION, anciennement dénommée ARCALIS ET GESTION, écrivait aux époux Y... qu'en dépit de ses efforts, elle rencontrait de réelles difficultés pour la location de leur logement et que, selon la dernière étude de marché réalisée, la demande de location locale étant faible, le loyer devait être baissé à 290 euros, hors charges ; que ce courrier mentionnait que les autres agences immobilières de la région n'avaient pas de biens comparables à la promotion LES ROCHES BLANCHES tandis que l'étude faisait apparaître l'absence d'évolution du nombre des appartements mis en construction et à la location après 2008 ; que, de la sorte, la Cour considère qu'il ne peut être dit que l'absence de demande provient de la réalisation de programmes postérieures à la vente intervenue avec les époux Y... ; que pas davantage l'insuffisance de location ne provient des caractéristiques de l'immeuble ; que l'insuffisance de location provient de l'inadéquation dès le début entre les contraintes de l'opération de défiscalisation et la situation du bien ; qu'il résulte de l'ensemble des éléments ci-dessus que tous les acteurs de l'opération de défiscalisation, par les relations privilégiées tissées entre eux, connaissaient parfaitement les risques très importants de ne pas voir l'opération de défiscalisation se dérouler normalement en raison d'absence de marché locatif local, des conditions posées par la loi de défiscalisation ; que, par ailleurs, les acteurs en question ne pouvaient ignorer que la présentation du PEFP incluait une évolution du marché immobilier de 0,5 % par an que rien ne justifiait localement ; qu'enfin, les acteurs ne pouvaient méconnaître que les risques importants ci-dessus décrits entraînaient comme conséquence que l'opération ne devait pas être présentée à des personnes, comme les époux Y..., ayant des revenus modestes dont la trésorerie ne pouvait supporter un quelconque prélèvement alors que l'opération leur avait été présentée comme s'équilibrant sans aucun apport et dégageant des bénéfices au bout de 10 ans grâce à l'augmentation annuelle de 0,5 % ; que, de la sorte, l'absence de marché locatif porteur correspondant au scénario du PEFP est rapportée ; que, de la sorte, il est établi que tous les partenaires à cette opération de défiscalisation ne pouvaient ignorer qu'ils présentaient à la signature des acquéreurs une opération fondée sur des éléments inexacts et fictifs et présentant tous les risques d'échouer ; que tous les acteurs professionnels ont, donc, chacun à leur niveau de responsabilité, par leur comportement, leur absence d'information, leurs affirmations, leur présentation inexacte du contexte de l'opération de défiscalisation, leur silence, effectué des manoeuvres dolosives ou fautives ayant toutes contribué à gravement tromper les époux Y... sur l'économie du contrat d'achat à un point de gravité et de déterminance tel qu'il est certain que s'ils avaient reçu des informations loyales et n'avaient pas fait l'objet de manoeuvres dolosives, ils n'auraient pas acquis l'appartement ; que ces acteurs professionnels étaient, soit des mandataires du vendeur, soit des personnes ayant des intérêts financiers à la réalisation du contrat principal de vente mais également les contrats subséquents de prêt et de gestion locative ; que, par ailleurs, les fautes et comportements dolosifs des différents professionnels ont concouru à la réalisation de l'entier préjudice subi par les époux Y..., de sorte qu'ils seront condamnés in solidum à réparer les divers préjudices subis ; qu'il y a lieu de confirmer le jugement déféré qui a annulé le contrat de vente d'immeuble signé entre la SCI LES ROCHES BLANCHES au rapport de Maître M..., le contrat de prêt intervenu entre les époux Y... et la CAISSE DE CREDIT MUTUEL AUDINCOURT (CCMA), le contrat de gestion locative intervenu entre les époux Y... et la SARL TERRENCIEL GESTION, anciennement dénommée ARCALIS ET GESTION ; qu'il y a lieu, comme conséquence de la nullité, de condamner la SARL LES ROCHES BLANCHES à payer aux époux Y... la somme de 105.600 euros, montant du prix de la vente, et d'ordonner aux époux Y..., une fois cette somme payée, de restituer à la SARL LES ROCHES BLANCHES l'appartement dont la vente a été annulée ; que la nullité n'interviendra effectivement que si cette somme est payée ; que les comportements fautifs ou dolosifs des acteurs de l'opération de défiscalisation font courir aux époux Y... le risque de se heurter à l'insolvabilité de la SCI LES ROCHES BLANCHES ; que, par ailleurs, les époux Y... ont dû faire face à des frais non prévus et à effectuer des prélèvements sur leurs revenus modestes ; qu'ils ont acquis un bien dont la valeur locative a été surévaluée et dont la valeur de revente sera bien inférieure à celle d'achat ; qu'ils ont dû faire face à une procédure de redressement fiscal et de réintégration ; qu'ils ont enfin dû engager une action judiciaire longue et coûteuse ; que ces éléments caractérisent la réalité de leur préjudice qu'il y a lieu de réparer, en tout état de cause, que le prix de vente soit remboursé ou pas, par l'allocation de la somme de 50.000 euros comme l'a, à juste titre, décidé le jugement déféré ; qu'il y a lieu de condamner in solidum la SCI LES ROCHES BLANCHES, la CAISSE DE CREDIT MUTUEL AUDINCOURT (CCMA), la SARL TERRENCIEL GESTION, anciennement dénommée ARCALIS ET GESTION, Maître M..., à payer cette somme aux époux Y... ;

 1°) ALORS QUE le notaire n'est pas tenu d'une obligation de conseil et de mise en garde concernant l'opportunité économique d'une opération en l'absence d'éléments d'appréciation qu'il n'a pas à rechercher et dont il doit être établi qu'il a eu connaissance ; qu'en affirmant que Monsieur M... aurait eu nécessairement connaissance de tous les éléments financiers, fonciers et économiques de l'opération de défiscalisation dans laquelle s'étaient engagés les époux Y..., notamment de l'absence de tout marché locatif local et de la situation patrimoniale des époux Y..., aux motifs inopérants que le notaire avait été le partenaire habituel du promoteur et du commercialisateur de cette opération, qu'il avait été exclusivement chargé de recevoir les actes de vente liés à de telles opérations sur tout le territoire et qu'il avait tissé des relations privilégiées avec les autres acteurs de l'opération, sans relever le moindre élément de nature à établir que le notaire aurait eu effectivement connaissance des données économiques et patrimoniales lui permettant d'apprécier l'opportunité économique de l'opération, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil ;

 2°) ALORS QUE le notaire n'est pas tenu d'une obligation de conseil et de mise en garde concernant l'opportunité économique d'une opération en l'absence d'indices sérieux résultant d'éléments dont il a connaissance révélant de manière manifeste un risque d'inopportunité économique ; qu'en affirmant que Monsieur M... aurait eu nécessairement connaissance de l'inopportunité économique de l'opération de défiscalisation dans laquelle s'étaient engagés les époux Y..., sans préciser en quoi les données dont il avait connaissance et résultant de l'acte de vente qu'il avait été chargé d'instrumenter auraient révélé l'absence de marché locatif local et le défaut d'adéquation entre cette acquisition et la situation patrimoniale des époux Y... et, partant, l'inopportunité économique manifeste de l'opération, la Cour d'appel a derechef privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil ;

 3°) ALORS QUE lorsque des parties ont donné mandat à un tiers de les représenter à un acte authentique, le notaire n'est tenu d'une obligation de conseil qu'à l'égard de ce mandataire et ne peut délivrer des conseils à ses mandants sans méconnaître les effets légaux du mandat ainsi conclu ; qu'en considérant que Monsieur M... avait manqué à son obligation de conseil à l'égard des époux Y..., quand elle relevait elle-même que ceux-ci avait donné à la société NEXALYS un mandat exclusif aux fins de les représenter à l'acte authentique de vente, ce dont il résultait que le notaire n'était tenu d'une obligation de conseil qu'à l'égard de ce mandataire et non de ses mandants, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations en violation des articles 1984 et 1382 du Code civil ;

 4°) ALORS QU'en toute hypothèse, un risque, fût-il certain, ne suffit pas à caractériser la perte certaine d'une chance, de sorte que le préjudice en résultant est purement éventuel et ne peut être indemnisé ; qu'en condamnant Monsieur M..., in solidum avec le promoteur de l'opération de défiscalisation, la banque et la société de gestion locative, à verser aux époux Y... la somme de 50.000 euros, au motif que le comportement fautif du notaire leur faisait courir le risque de se heurter à l'insolvabilité de la SCI LES ROCHES BLANCHES, promoteur de l'opération, sans que soit établie avec certitude l'impossibilité, pour les époux Y..., d'obtenir de cette société la restitution du prix de vente, la Cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil ;

 5°) ALORS QU'en toute hypothèse, l'indemnité accordée à la victime doit tendre à la replacer dans la situation dans laquelle elle se serait trouvée sans la faute retenue ; qu'en indemnisant les époux Y... d'un préjudice né de ce que la valeur de revente de l'appartement qu'ils avaient acquis serait bien inférieure à celle d'achat, ce qui supposait que, sans la faute imputée au notaire, ils auraient acquis, tout en prononçant la nullité de la vente pour dol et en condamnant la SCI LES ROCHES BLANCHES à leur restituer le prix de vente en contrepartie de la récupération, par cette société, de l'appartement en conséquence de la nullité de la vente, ce qui supposait que, sans les fautes imputées aux défendeurs, la vente ne se serait pas conclue, la Cour d'appel les a indemnisés de la perte de deux avantages qui ne pouvaient être obtenus simultanément et les a placés dans une situation plus favorable que celle dans laquelle ils se seraient trouvés en l'absence de fait générateur et a violé tant le principe de la réparation intégrale du dommage que l'article 1382 du Code civil.
 Moyen produit au pourvoi n° R 15-17.370 par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux Conseils, pour la société Les Roches Blanches.

 Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir annulé le contrat de vente d'immeuble signé entre M. et Mme Y..., d'avoir condamné la SCI Les Roches Blanches à payer à M. et Mme Y... la somme de 105.600 euros contre restitution de l'appartement, et d'avoir condamné la SCI Les Roches Blanches, in solidum avec la société Crédit Mutuel Audincourt, la société Arcalis Gestion et M. M..., à verser aux époux Y... la somme de 50.000 euros à titre de dommages et intérêts,

 AUX MOTIFS QUE le dol, qui est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles que sans ces manoeuvres l'autre partie n'aurait pas contracté, s'apprécie au moment de la formation du contrat et suppose un élément moral et un élément matériel ; que l'élément matériel peut être constitué de manoeuvres déloyales, d'informations erronées émanant du contractant ou de la dissimulation d'une partie d'un fait qui, s'il avait été connu du cocontractant l'aurait empêché de contracter, faits s'appréciant au regard du devoir de loyauté de l'article 1134 du code civil et/ou du devoir d'information s'agissant des parties soumises à pareille obligation ; que, de la sorte, les manoeuvres, le caractère mensonger des informations données ou la simple réticence doivent avoir été déterminants du consentement ; que le dol peut émaner d'un tiers représentant le cocontractant et peut résulter des promesses, affirmations mensongères faites à l'acquéreur par le mandataire du vendeur agissant dans le cadre de son mandat ; que l'existence d'un dol s'apprécie au regard de la cause et de l'objet de la vente et des caractéristiques du bien vendu ; que toutes les parties à la présente instance connaissaient parfaitement les caractéristiques et objectifs du programme qui visaient à proposer à la vente exclusivement des produits immobiliers permettant, à certaines conditions dont celle que les biens soient effectivement loués pendant une période suffisante, de bénéficier des dispositions de la loi de Robien ; qu'il est établi de la sorte que l'intention des acquéreurs ne se réduisait pas à une transaction portant sur des biens immobiliers, mais avait pour objectif de réaliser une opération de défiscalisation ayant pour finalité de financer sans apport, grâce aux seuls avantages fiscaux, l'acquisition d'un appartement ; qu'ainsi, en l'espèce, l'accord des volontés s'est effectué sur la réalisation d'une opération de défiscalisation ; que c'est bien par rapport à cet objectif (et à sa faisabilité) et non pas seulement par rapport aux seules qualités intrinsèques de l'appartement vendu (qualités de construction) que doit s'apprécier la validité de l'échange des consentements ; que le 11 décembre 2006, les époux Y... ont signé un contrat de Plan d'Epargne Fiscal et Patrimonial Nexalys (PEFP) par lequel ils donnaient à celle-ci un mandat exclusif pendant deux mois afin de rechercher le produit éligible au PEFP, de rechercher le financement le plus adapté, de « finaliser la vente et organiser la mise en relation des personnes habilitées de part et d'autre », de « sélectionner tous les intervenants nécessaires au montage et à la finalisation du PEFP » ; qu'il était précisé : « selon sa charte de qualité sans que le client ne puisse intervenir de quelque manière que ce soit dans le choix de Nexalys qui s'imposera à lui », « en outre, au stade final de la convention, le client devra pour que cette vente puisse se réaliser, donner procuration au notaire désigné par Nexalys » (article 3); que l'article 6 de cette convention (« Rémunération de Nexalys ») stipulait : «d'un commun accord entre les parties, Nexalys ne percevra aucune rémunération de la part du client au titre de la mission qui lui est confiée au terme des présentes. Elle fera son affaire personnelle de sa rémunération par les différents intervenants sélectionnés en vertu des dispositions de l'article 3 ci-dessus » ; qu'il en résulte la preuve de ce que la société Nexalys a proposé à la signature des époux Y... un contrat dont les termes démontrent qu'a été mis en place un système de partenariat étroit entre promoteur, conseiller financier et fiscal, banquier, notaire, mandataire de gestion en vue de la location ; que ce système ôte aux acquéreurs toute liberté, autonomie dans le déroulement de l'opération à tous ses niveaux, jusqu'au choix du banquier, du notaire et du gestionnaire unique imposé de location ; que le mandat de vente indique que le notaire choisi par le maître de l'ouvrage est Maître M... ; que la cour constate que l'économie d'ensemble de ce système est nécessairement connue du notaire, notaire unique sur le territoire national pour tout le programme, imposé aux acquéreurs par Nexalys et qui n'est pas choisi par les parties en fonction de sa proximité, mais imposé par Nexalys conformément à l'article 6 précité ; que tout notaire se doit d'effectuer une prestation donnant effectivité et efficacité à l'acte auquel il participe ; qu'en l'espèce, le notaire imposé par le mandataire du vendeur comme notaire instrumentaire unique d'un programme de défiscalisation et qui, alors, nécessairement connaît parfaitement les caractéristiques du programme construit, se doit d'attirer l'attention des acquéreurs sur les risques mécaniques nés des conditions posées par les lois de défiscalisation applicables : obligation de louer à un loyer minimum durant une période minimale, dynamisme du marché immobilier de la location, adéquation de l'opération avec la situation fiscale du couple ; que connaissant parfaitement tous les éléments financiers, fonciers, économiques de l'opération, parfaitement informé de ce que le bien est situé dans une petite agglomération dépourvue de véritable marché locatif, il se doit d'informer les acquéreurs sur le fait que, si le bien n'est pas suffisamment loué, c'est tout le projet de défiscalisation qui n'est pas réalisable, les services fiscaux refusant toute défiscalisation ; qu'il s'agit là d'une obligation d'information pesant sur le notaire partenaire habituel du promoteur et de Nexalys et portant sur l'objet même du contrat : réaliser de manière fiable et sécurisée une opération de défiscalisation en acquérant un immeuble affecté à la location ; que le système ainsi décrit qui met en évidence des liens financiers importants entre tous les intervenants professionnels leur impose, en effet, une obligation de loyauté et d'information renforcée puisqu'ils ont tous intérêt à voir les transactions s'effectuer ; que précisément parce que chaque intervenant professionnel est nécessairement conscient de cette complémentarité indispensable à l'opération, il se doit d'informer pleinement les acquéreurs sur les caractéristiques du bien vendu au regard de l'opération de défiscalisation dans son ensemble sans pouvoir se réfugier derrière les seules qualités intrinsèques du bien immobilier vendu ou les pratiques de ses autres partenaires qui lui seraient inconnues ou inopposables ; que le système même de vente d'un produit financier établit un rapport différent à l'immeuble objet de l'opération ; que ce bien n'est plus considéré comme susceptible d'être habité ou occupé ; et qu'il n'est pas visité ; qu'il n'est qu'un produit financier apprécié en fonction de son environnement supposé permettre de bénéficier des avantages fiscaux de l'opération ; que d'ailleurs, c'est le système mis en place par Nexalys ci-dessus décrit qui organise cette déconnexion entre opération de défiscalisation et qualités intrinsèques du bien immobilier vendu ; que, de la sorte, ne peut être tiré aucune conséquence par ceux qui ont organisé cette opération du fait que les acquéreurs ne se soient pas déplacés sur place pour examiner le bien ; que, par contre, les éléments d'information donnés aux acquéreurs deviennent leur source quasi exclusive d'information et doivent être sincères et exacts ; qu'il ressort surtout de la logique de l'opération dans son ensemble que la qualité première du bien vendu, doit être l'assurance de la location et le prix de revente ; que la location effective du bien acquis est, en effet, une condition essentielle à l'opération, car d'elle dépend, d'abord, la possibilité de défiscaliser ; que la location au loyer prévu est, également, nécessaire à l'équilibre financier de l'opération ; que le prix de revente est l'argument financier final avancé pour expliquer qu'au bout de dix ans de défiscalisation, la vente du bien immobilier constituera le bénéfice grâce à l'évolution du marché immobilier local ; que les époux Y... produisent le document intitulé Plan d'Epargne Fiscal et Patrimonial sur 10 ans établi par Nexalys ; que ce document fait état d'une valeur totale du PEFP de 105.600 euros financée exclusivement par un prêt de 23 années remboursé intégralement par les loyers grâce à un épargne mensuelle nette de 222 euros (déduction faite des garanties, des frais de gestion, des revenus fonciers déductibles, des économies d'impôt, de la CSG) ; que ce même PEFP prévoyait que, les avantages fiscaux ayant une durée limitée à dix années, le bien soit revendu au bout de la dixième année ; que le gain devant en résulter pour l'acquéreur étant le capital constitué par remboursement d'une partie du capital du prêt et sur une base de revalorisation de 0,5 % par an du support ; que Nexalys incluait donc dans le calcul du gain au bout de 10 années l'évolution locale du marché de l'immobilier évalué à 0,5 % par an ; que ce document est une information purement théorique, déconnectée de toute réalité avec le marché local locatif et avec le marché local immobilier ; qu'il présente aux acquéreurs le marché de l'immobilier comme étant dénué de risque et la location comme acquise au prix nécessaire à l'équilibre du PEFP sans apport personnel et sans remboursement autre que provenant de son fonctionnement qui est présenté comme s'équilibrant durant les dix premières années ; qu'il présente également le marché de l'immobilier local comme présentant une évolution positive annuelle de 0,5 % ; que ce document qui déduit le coût des garanties représentant l'assurance contre les risques locatifs (garantie des loyers impayés et d'absence de locataire) omet toutefois de prendre en compte quelle sera la véritable situation des acquéreurs en cas d'absence de locataire ; qu'à aucun moment il n'est indiqué que si le bien acheté n'est pas loué dans les conditions d'application de la loi de défiscalisation, l'acquéreur perd le bénéfice de cette loi et doit faire face à une régularisation ; que, les époux Y... ont perçu les revenus fonciers suivants : - en 2009, 1.932 euros, - en 2010, 0 euro, - en 2011, 1.385 euros, - en 2013, 2.361 euros, alors qu'ils ont dû exposer pour chaque année ci-dessus 9.904 euros, 11.465 euros, 7.936 euros, 10.113 euros, intérêts d'emprunt inclus, mais remboursement du capital non compris ; que l'extrait de compte des époux Y... établi le 14 mai 2014 par la SARL Terrenciel Gestion, anciennement dénommée ARCALIS ET GESTION, met en évidence que le bien mis à la location le 18 septembre 2008 n'a en fait été loué que du 17 août 2011 au 5 février 2012, du 25 octobre 2012 à juillet 2013, du 14 novembre 2013 à avril 2014 ; que, de plus, les époux Y... ont fait l'objet d'une rectification de leur imposition eu égard à la constatation que le bien vendu n'a été effectivement mis à la location que le 8 août 2011 ; qu'ainsi, l'absence de location effective (la garantie de l'assurance n'étant pas considérée comme une location effective) a entraîné pour les époux Y... la non application des bénéfices de la défiscalisation et le rajout rétroactif des déductions pratiquées en 2009 et 2010 (6.246 euros) à leurs revenus fonciers avec une imposition supplémentaire de 1.659 euros ; qu'il résulte des pièces communiquées par la SARL Terrenciel Gestion, anciennement dénommée ARCALIS ET GESTION, que le loyer estimé par Nexalys était surévalué puisque, dès le 9 février 2010, la SARL Terrenciel Gestion, anciennement dénommée ARCALIS ET GESTION, écrivait aux époux Y... qu'en dépit de ses efforts, elle rencontrait de réelles difficultés pour la location de leur logement et que, selon la dernière étude de marché réalisée, la demande de location locale étant faible, le loyer devait être baissé à 290 euros, hors charges ; que ce courrier mentionnait que les autres agences immobilières de la région n'avaient pas de biens comparables à la promotion LES ROCHES BLANCHES tandis que l'étude faisait apparaître l'absence d'évolution du nombre des appartements mis en construction et à la location après 2008 ; que, de la sorte, la cour considère qu'il ne peut être dit que l'absence de demande provient de la réalisation de programmes postérieurs à la vente intervenue avec les époux Y... ; que pas davantage l'insuffisance de location ne provient des caractéristiques de l'immeuble ; que l'insuffisance de location provient de l'inadéquation dès le début entre les contraintes de l'opération de défiscalisation et la situation du bien ; qu'il résulte de l'ensemble des éléments ci-dessus que tous les acteurs de l'opération de défiscalisation, par les relations privilégiées tissées entre eux, connaissaient parfaitement les risques très importants de ne pas voir l'opération de défiscalisation se dérouler normalement en raison d'absence de marché locatif local, des conditions posées par la loi de défiscalisation ; que, par ailleurs, les acteurs en question ne pouvaient ignorer que la présentation du PEFP incluait une évolution du marché immobilier de 0,5 % par an que rien ne justifiait localement; qu'enfin, les acteurs ne pouvaient méconnaître que les risques importants ci-dessus décrits entraînaient comme conséquence que l'opération ne devait pas être présentée à des personnes, comme les époux Y..., ayant des revenus modestes dont la trésorerie ne pouvait supporter un quelconque prélèvement alors que l'opération leur avait été présentée comme s'équilibrant sans aucun apport et dégageant des bénéfices au bout de 10 ans grâce à l'augmentation annuelle de 0,5 % ; que, de la sorte, l'absence de marché locatif porteur correspondant au scénario du PEFP est rapportée ; que, de la sorte, il est établi que tous les partenaires à cette opération de défiscalisation ne pouvaient ignorer qu'ils présentaient à la signature des acquéreurs une opération fondée sur des éléments inexacts et fictifs et présentant tous les risques d'échouer ; que tous les acteurs professionnels ont, donc, chacun à leur niveau de responsabilité, par leur comportement, leur absence d'information , leurs affirmations, leur présentation inexacte du contexte de l'opération de défiscalisation, leur silence, effectué des manoeuvres dolosives ou fautives ayant toutes contribué à gravement tromper les époux Y... sur l'économie du contrat d'achat à un point de gravité et de déterminance tel qu'il est certain que s'ils avaient reçu des informations loyales et n'avaient pas fait l'objet de manoeuvres dolosives, ils n'auraient pas acquis l'appartement ; que ces acteurs professionnels étaient, soit des mandataires du vendeur, soit des personnes ayant des intérêts financiers à la réalisation du contrat principal de vente mais également les contrats subséquents de prêt et de gestion locative ; que, par ailleurs, les fautes et comportements dolosifs des différents professionnels ont concouru à la réalisation de l'entier préjudice subi par les époux Y..., de sorte qu'ils seront condamnés in solidum à réparer les divers préjudices subis ; qu'il y a lieu de confirmer le jugement déféré qui a annulé le contrat de vente d'immeuble signé entre la SCI LES ROCHES BLANCHES au rapport de Maître M..., le contrat de prêt intervenu entre les époux Y... et la CAISSE DE CRÉDIT MUTUEL AUDINCOURT (CCMA), le contrat de gestion locative intervenu entre les époux Y... et la SARL Terrenciel Gestion, anciennement dénommée ARCALIS ET GESTION ; qu'il y a lieu, comme conséquence de la nullité, de condamner la SARL LES ROCHES BLANCHESà payer aux époux Y... la somme de 105.600 euros, montant du prix de la vente, et d'ordonner aux époux Y..., une fois cette somme payée, de restituer à la SARL LES ROCHES BLANCHES l'appartement dont la vente a été annulée ; que la nullité n'interviendra effectivement que si cette somme est payée ; que les comportements fautifs ou dolosifs des acteurs de l'opération de défiscalisation font courir aux époux Y... le risque de se heurter à l'insolvabilité de la SCI LES ROCHES BLANCHES ; que, par ailleurs, les époux Y... ont dû faire face à des frais non prévus et effectuer des prélèvements sur leurs revenus modestes ; qu'ils ont acquis un bien dont la valeu