Cour de Cassation · civ1 — 15 juin 2016

CIV. 1

 FB


 COUR DE CASSATION
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 Audience publique du 15 juin 2016




 Rejet non spécialement motivé


 Mme BATUT, président



 Décision n° 10300 F

 Pourvoi n° V 15-17.144




 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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 LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :

 Vu le pourvoi formé par :

 1°/ M. Y... T...,

 2°/ Mme P... J... épouse T...,

 domiciliés [...] ,

 contre l'arrêt rendu le 12 février 2015 par la cour d'appel de Paris (pôle 4, chambre 1), dans le litige les opposant :

 1°/ à M. I... X...,

 2°/ à Mme V... X...,

 domiciliés [...] ,

 3°/ à la société [...] , G..., [...], société civile professionnelle, dont le siège est [...] ,

 défendeurs à la cassation ;

 Vu la communication faite au procureur général ;

 LA COUR, en l'audience publique du 18 mai 2016, où étaient présentes : Mme Batut, président, Mme Verdun, conseiller rapporteur, Mme Kamara, conseiller doyen, Mme Laumône, greffier de chambre ;

 Vu les observations écrites de la SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, avocat de M. et Mme T..., de la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat de la société [...] , G..., Q... ;

 Sur le rapport de Mme Verdun, conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

 Donne acte à M. et Mme T... de ce qu'ils se désistent de leur pourvoi en tant que formé contre M. et Mme X... ;

 Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;

 Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

 Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;

 REJETTE le pourvoi ;

 Condamne M. et Mme T... aux dépens ;

 Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. et Mme T... ; les condamne à payer à la société [...] , G..., Q... la somme globale de 2 500 euros ;

 Ainsi décidé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze juin deux mille seize.MOYEN ANNEXE à la présente décision

 Moyen produit par la SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, avocat aux Conseils, pour M. et Mme T....

 IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir débouté M. et Mme T... de l'ensemble de leurs demandes à l'encontre de la SCP [...] , G... et Q... ;

 AUX MOTIFS PROPRES QUE c'est par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte que le tribunal a considéré que les époux T... avaient empêché la réalisation de la condition suspensive d'obtention de prêt ; qu'à ces justes motifs, il sera ajouté que si l'on doit dans les conventions rechercher quelle a été la commune intention des parties contractantes, plutôt que de s'arrêter au sens littéral des termes, il n'est pas permis au juge, lorsque les termes sont clairs et précis, de dénaturer les obligations qui en résultent et de modifier les stipulations qu'elle renferme ; qu'en l'espèce, il a été prévu une condition suspensive d'obtention d'un prêt d'un montant total de 500.000 € sur une durée de 25 ans au taux de 4,3% l'an ; que cette clause est particulièrement claire dans sa rédaction et ce d'autant plus que les parties, acquéreurs et vendeurs et le notaire rédacteur de la promesse, étaient au courant de la nécessité pour les époux de vendre leur bien ; que cette circonstance a été prise en compte de l'aveu même des appelants dans le délai plus long qui leur a été accordé ; qu'il en résulte que, dans ce contexte, si la vente du bien des époux T... n'a pas été érigée en condition suspensive, c'est que les époux X... n'ont pas voulu accepter cette condition, peu important qu'ils n'aient pas immédiatement invoqué la caducité de la promesse lorsqu'ils ont été informés de l'absence de financement des acquéreurs ; qu'il n'appartient donc pas à la cour de modifier les clauses d'un contrat négocié entre les parties ; que par ailleurs, il sera rappelé qu'une ordonnance de référé n'a pas d'autorité de chose jugée au principal ; que les époux T..., en sollicitant un prêt relais de 843.622,03 € sur 12 mois et un prêt de 661.377,97 € sur 300 mois qui leur a été refusé et ce contrairement aux stipulations contractuelles, ont aggravé la condition ; que les époux T... ayant fait défaillir la condition, le jugement doit être confirmé en ce qu'il a dit que les époux X... étaient bien fondés à obtenir le paiement de l'indemnité d'immobilisation ; qu'en ce qui concerne la responsabilité du notaire, les appelants ont écrit en page 12 de leurs conclusions que « lors du rendez-vous de signature qui a duré plus d'une heure, Maître N... des O..., rédacteur unique de l'acte, a pris le soin d'attirer l'attention des époux X... sur la difficulté des époux T... de vendre leur bien. Tout le rendez-vous s'est en effet centré sur cette question. Les parties ont décidé, d'un commun accord, de fixer comme date butoir le 3 octobre 2011, soit un délai de 87 jours, contre 45 jours d'usage, ce délai ayant pour seul et unique objet de leur permettre de vendre leur bien » ; qu'ils ne peuvent donc valablement soutenir que le notaire a failli à son obligation de conseil et d'information alors qu'au contraire, il ressort du compte-rendu de ce rendez-vous fait par les époux T... eux-mêmes que le notaire s'est efforcé de défendre leurs intérêts dans leurs négociations avec les époux X... quant à la condition suspensive relative au prêt relais mais que ceux-ci ont refusé ; qu'il leur appartenait donc de ne pas signer la promesse sachant qu'un prêt de 500.000 € ne pouvait leur permettre de financer cette acquisition ; que la solution conférée implique le rejet de toutes les demandes des époux T... ;

 ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'il n'est pas contesté que la nécessité pour M. et Mme T... de vendre leur bien pour pouvoir acquérir l'appartement de M. et Mme X... était connu de ceux-ci comme de Me N... des O..., notaire rédacteur de la promesse de vente ; que cette promesse ne comporte pas de condition spécifique adaptée au problème de financement qui se posait à M. et Mme T..., ne prévoyant que l'obtention d'un crédit de 500.000 € ; qu'il est cependant indiqué par M. et Mme T... eux-mêmes dans leurs écritures que la signature de la promesse de vente a été différée pour leur faciliter la vente de leur logement et que, dans le même but, la promesse a prévu un délai d'obtention du crédit particulièrement long par rapport au délai habituel : il ressort de ces indications que les stipulations de cette promesse de vente ont été négociées entre les parties, ce dont il s'induit que leur rédaction traduit fidèlement l'accord qui a été conclu ; qu'aux termes de cette promesse, M. et Mme T... ne devaient avoir à emprunter qu'une somme de 500.000 €, ce qui au regard de la valeur de l'appartement de près du triple, et de l'apport personnel important qu'ils devaient être en mesure de faire, leur conférait toute chance d'obtenir un tel crédit et ainsi de pouvoir lever l'option et souscrire la vente : c'est sur cette base que s'est formé l'accord des parties ; que si M. et Mme T... avaient entendu ériger en condition suspensive la vente (et à bon prix) de leur bien immobilier ou l'octroi d'un crédit relais nécessairement très important, ils auraient transféré aux promettants l'aléa tenant à ces opérations : il est soutenu que M. et Mme X... ne l'ont pas accepté et M. et Mme T... ne rapportent aucune preuve de ce qu'une telle condition ait été implicitement ou explicitement acceptée par M. et Mme X... ; que M. et Mme T... se trouvaient donc tenus dans les seuls termes de la promesse de vente, ne bénéficiant d'une condition suspensive que pour l'octroi d'un crédit de 500.000 € ; qu'il est constant qu'à défaut d'avoir vendu leur bien immobilier, ils ont sollicité un prêt relais de 843.622,03 € sur 12 mois et un prêt de 661.377,97 € d'une durée de 300 mois, qui leur ont été refusé ; qu'en sollicitant de tels crédits, soit des concours bancaires supérieurs au prix du bien à acquérir, M. et Mme T... ont fait échec à l'attribution de ces crédits, de sorte que M. et Mme X... sont fondés à soutenir qu'ils ont empêché la réalisation de la condition suspensive et ne peuvent donc s'en prévaloir ainsi que le dispose l'article 1178 du code civil ; qu'alors que la condition était réputée accomplie en application de ce texte, M. et Mme T... n'ont pas levé l'option et signé l'acte authentique de vente à la date prévue du 3 novembre 2011, ainsi la promesse de vente est devenue caduque et l'indemnité d'immobilisation prévue au bénéfice des promettants doit leur être acquise ; que M. et Mme T... doivent donc être déboutés de leur demande en remboursement de la somme de 73.000 € et de leurs demandes accessoires, et doivent au contraire être condamnés à payer à M. et Mme X... la somme complémentaire de 73.000 €, le montant de l'indemnité d'immobilisation prévue étant de 146.000 € ; qu'il a été constaté plus haut que les conditions de financement de l'acquisition par M. et Mme T... et la teneur de la condition suspensive ont été négociées entre les parties sous l'égide du notaire et que les demandeurs ne peuvent affirmer que M. et Mme X... auraient accepté des conditions suspensives plus larges ; que M. et Mme T... ne démontrent ainsi aucune faute à la charge de Me N... des O... qui ait pu générer les préjudices qu'ils invoquent et doivent en conséquence être déboutés de leurs demandes formées à l'encontre de la SCP [...] , G... et Q... ;

 ALORS QUE les notaires sont tenus d'éclairer les parties et d'appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur les conséquences et les risques des actes auxquels ils sont requis de donner la forme authentique ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que le notaire avait eu connaissance de la nécessité pour les époux T... de vendre leur bien (arrêt, p. 5 § 5) ; que les époux T... faisaient valoir que Mme N... des O..., notaire, aurait dû les mettre en garde sur les risques résultant de l'absence de stipulation d'une condition suspensive d'obtention d'un prêt relais (concl., p. 20 § 5, 8, 9) ; que, pour rejeter la demande des époux T... contre la SCP N... des O..., G... et Q..., la cour d'appel s'est bornée à affirmer que le notaire s'était efforcé de défendre les intérêts de M. et Mme T... dans leurs négociations avec les époux X... quant à la condition suspensive relative au prêt relais (arrêt, p. 5, in fine) ; qu'en statuant ainsi, sans rechercher si les notaires avaient mis en garde les époux T... sur les risques de l'absence d'une telle stipulation, les obligeant à payer une indemnité de 146.000 € s'ils ne parvenaient pas à vendre leur appartement, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil.