Cour de Cassation · civ1 — 15 juin 2016

CIV. 1

 LG



 COUR DE CASSATION
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 Audience publique du 15 juin 2016




 Rejet non spécialement motivé


 Mme BATUT, président



 Décision n° 10318 F

 Pourvoi n° R 15-16.795







 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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 LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :

 Vu le pourvoi formé par :

 1°/ la société Stellium immobilier, anciennement dénommée société Omnium conseil, société par actions simplifiée,

 2°/ la société Omnium finance, société par actions simplifiée,

 ayant toutes deux leur siège est [...] ,

 contre l'arrêt rendu le 2 février 2015 par la cour d'appel de Bordeaux (1re chambre civile, section B), dans le litige les opposant :

 1°/ à Mme T... F..., domiciliée [...] ,

 2°/ à la société Crédit foncier de France, société anonyme, dont le siège est [...] ,

 défenderesses à la cassation ;

 Vu la communication faite au procureur général ;

 LA COUR, en l'audience publique du 18 mai 2016, où étaient présents : Mme Batut, président, M. Vitse, conseiller référendaire rapporteur, Mme Kamara, conseiller doyen, Mme Laumône, greffier de chambre ;

 Vu les observations écrites de la SCP Capron, avocat des sociétés Stellium immobilier et Omnium finance, de la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat de Mme F... ;

 Sur le rapport de M. Vitse, conseiller référendaire, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

 Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;

 Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

 Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;

 REJETTE le pourvoi ;

 Condamne les sociétés Stellium immobilier et Omnium finance aux dépens ;

 Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande des sociétés Stellium immobilier et Omnium finance ; les condamne à payer à Mme F... la somme globale de 3 000 euros ;

 Ainsi décidé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze juin deux mille seize.
 MOYEN ANNEXE à la présente décision

 Moyen produit par la SCP Capron, avocat aux Conseils, pour les sociétés Stellium immobilier et Omnium finance


 Le pourvoi fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR condamné la société Stellium immobilier à payer à Mme T... F... la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts au titre de son préjudice matériel ;

 AUX MOTIFS PROPRES QUE « pour s'opposer aux demandes de Madame F..., la société Stellium immobilier […] fait tout d'abord valoir que M. Y... Q..., conseiller qui est intervenu auprès de cette dernière pour lui présenter l'opération de placement immobilier, a agi à titre indépendant et non pour le compte de la société Omnium conseil. Il ressort cependant des pièces produites que l'étude financière personnalisée est revêtue du logo "Omnium finance" et la plaquette de présentation du projet de celui d'"Omnium conseil", devenue Stellium immobilier, ce qui prouve que M. Q... a agi comme mandataire de ces sociétés même si les conditions d'exercice de son activité s'effectuaient de manière indépendante. Au demeurant, il est indiqué sur l'étude financière remise à Madame F... que M. Q... a la qualité de "conseiller indépendant, membre du réseau Omnium conseil" ce qui montre bien qu'il était mandaté par cet organisme. / La société Stellium immobilier fait ensuite valoir qu'elle n'a fait que prêter son concours à la conclusion d'un contrat préliminaire à la vente d'immeuble à construire, ne créant aucune obligation réciproque. Toutefois, la responsabilité de la société Stellium immobilier est recherchée sur le fondement d'un manquement au devoir de mise en garde dont elle est tenue à titre précontractuel, qui met en jeu une responsabilité délictuelle fondée sur la notion de dol civil, et non sur le contrat, de sorte que l'invocation faite par la société Stellium immobilier de son absence de participation à une opération contractuelle est inopérante. / De même, il importe peu que la société Stellium immobilier ne fût pas chargée de l'étude de la faisabilité de l'opération, la faisabilité de celle-ci n'étant pas remise en cause, mais seulement l'absence d'information du contractant profane sur les risques d'un projet présenté sous un aspect exclusivement attractif, sans représentation de ses inconvénients et risques éventuels. / La société Stellium immobilier, en tant que prestataire de service, est tenue d'un devoir d'information à l'égard du consommateur en vertu de l'article L. 111-1 du code de la consommation. L'étude d'investissement locatif qu'elle a réalisée est assise sur un loyer mensuel de 443,00 € par mois, avec une revalorisation de 2 % l'an. Il est indiqué que l'opération d'une durée de 15 ans dégagera à son terme un gain net de 38 542, 00 €, que l'immeuble acquis au prix de 132 900, 00 € avec une valeur locative de 443,00 € par mois aura à l'issue une valeur de revente du même montant et une valeur locative de 585,00 € par mois, et que la rentabilité après impôt sera de 10,33 %. La simulation a été effectuée à partir de l'hypothèse d'une location immédiate du bien dès après sa livraison en août 2006. Il n'a jamais été fait mention de ce que le montant du loyer était dépendant du marché locatif dont Madame F..., originaire de Bergerac mais qui n'y résidait plus depuis de nombreuses années, n'était pas censée être informée. Il n'a pas davantage été fait état de ce que la réussite financière de l'opération et les résultats annoncés étaient conditionnés par la stabilité de plusieurs facteurs tels que la situation économique, la permanence des revenus et donc de l'emploi de l'acquéreur, la présence continue d'un locataire. / Or, la réalité a été différente, puisque le marché de l'immobilier de la région de Bergerac s'est avéré beaucoup moins dynamique qu'annoncé dans la plaquette de présentation. Dès lors, Madame F... a dû consentir à des baisses successives du montant du loyer, n'a trouvé à louer l'appartement que plus de dix mois après sa livraison et n'a pu en assurer par la suite la location de manière continue. L'appartement a perdu une grande partie de sa valeur d'origine matérialisée par le prix d'acquisition. Dans une lettre du 15 novembre 2011, l'agence Immolocatif, consultée par Madame F... pour une évaluation de l'immeuble dans la perspective de le vendre, lui a annoncé une valeur de revente autour de 55/60 000,00 €, inférieure de plus de la moitié au prix initial. Enfin Madame F... a connu une perte d'emploi en 2009. / Si l'opération présentait des aléas, il appartient a minima à la société Stellium immobilier d'attirer l'attention de Madame F... sur leur possible survenue. Or, elle a présenté les résultats financiers espérés comme certains sans évoquer le risque d'une évolution à la baisse de certaines données ou projections (montant et évolution annuelle des loyers, valeur de l'immeuble, gain de l'opération). Elle a élaboré et produit la plaquette publicitaire et procédé à une simulation financière à la seule fin de convaincre l'investisseur qu'elle démarchait, sans attirer son attention sur l'impossibilité dans laquelle elle était de maîtriser les données intégrées dans ses calculs, si bien que sa projection n'avait aucune valeur scientifique ou économique, ce en quoi la société Stellium immobilier [a] manqué à son obligation précontractuelle d'information à l'égard de Madame F... qui n'a pu s'engager en toute connaissance de cause. / Au manque de mise en garde au sujet de ces risques généraux de variations liés au contexte socio-économique entourant le projet vient s'ajouter une insuffisance d'information sur l'avantage fiscal censé résulter de l'investissement, le tableau de trésorerie de l'étude fiscale étant peu explicite à cet égard, en particulier pour un profane, étant observé qu'il n'est accompagné d'aucune note d'information. De même, le montant des mensualités de crédit à rembourser n'est pas clair (378,76 € sur 21 mois, 708,71 € sur 278 mois)
 dès lors qu'il n'a pas été précisé que ces chiffres correspondaient à la mensualité due après déduction du loyer et de l'avantage fiscal. / La société Stellium immobilier ne peut valablement soutenir que le placement proposé était intéressant en tant que placement immobilier indépendamment de ses incidences fiscales, puisque d'une part il n'en a rien été, et que d'autre part les avantages devant en résulter en terme d'allègements d'impôts étaient précisément ceux en considération desquels il était demandé à l'investisseur de s'engager, et sur lesquels le devoir d'information et de mise en garde devait plus précisément porter. / Contrairement à ce que soutient la société Stellium immobilier, il ne peut être considéré que l'information de Madame F... ait été assurée a posteriori lors de la signature de l'acte authentique de vente ou du contrat de prêt notamment, l'information délivrée dans le cadre de leur conclusion étant spécifique à la forme, au contenu et à l'exécution de ces actes, et ne se confondant pas avec l'information précontractuelle qui a déterminé Madame F... à les passer. / Pour ce même motif, il ne peut être davantage soutenu que la signature de ces actes par Madame F... ait valu confirmation tacite du manquement de la société Stellium immobilier à son devoir de mise en garde. / Il convient en conséquence de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a décidé que la société Stellium immobilier avait manqué à son devoir de mise en garde envers Madame F.... / C'est par ailleurs à juste titre que le tribunal a jugé que les fautes commises par la société Stellium immobilier avaient privé Madame F... d'une chance d'être en mesure d'apprécier la portée de son engagement. / Le tribunal a fait toutefois une appréciation insuffisante du montant de l'indemnité réparant le préjudice matériel résultant de cette perte de chance, préjudice qui, en considération des éléments soumis à l'appréciation de la cour, sera porté à la somme de 20 000,00 € » (cf., arrêt attaqué, p. 6 à 8) ;

 ET AUX MOTIFS ADOPTÉS QUE « la société Omnium conseil est intervenue par l'intermédiaire de Monsieur Y... Q..., se déclarant "conseiller indépendant, membre du réseau Omnium conseil du groupe Omnium finance" ; qu'alors même il s'agirait d'un agent commercial et non d'un préposé, il était le mandataire de la société Omnium conseil. La société Omnium conseil est ainsi intervenue auprès de Madame F..., aux fins de réaliser une étude financière le 19 décembre 2004 mais également dans un deuxième temps comme mandataire de la Sci Les Diagnonales de Bergerac, en cours d'immatriculation, pour commercialiser les lots que celle-ci avait acquis, en vertu d'un mandat de commercialisation du 9 février 2005. / La société Omnium conseil a donc été la cheville ouvrière d'un dispositif de défiscalisation dans le cadre de la loi Robien dès lors qu'elle a détecté les investisseurs potentiels et qu'elle les a ensuite mis en relation avec un propriétaire de terrains pour que des ventes en l'état futur d'achèvement de l'ensemble des lots se réalisent. / Comme prestataire de services, elle est soumise à l'obligation pré-contractuelle d'information en application de l'article L. 111-1 du code de la consommation. / Il ressort de l'étude financière personnalisée de Madame F... effectuée le 19 décembre 2004 qu'il s'agit d'une simulation qui ne saurait avoir de valeur contractuelle comme indiqué en gras en bas de chaque page de l'étude. / Si les données chiffrées proposées dans le cadre de la simulation réalisée par le mandataire ne revêtent pas un caractère contractuel stricto sensu, il n'en demeure pas moins qu'elles devaient se rapprocher de la situation future spécialement au titre des charges réelles qui s'imposeraient pour l'investisseur pour lui permettre d'apprécier la pertinence de l'opération. Ainsi la prospective était basée sur la durée de l'investissement pendant quinze années, durée fixée ainsi arbitrairement soit une durée longue pour argumenter une rentabilité de plus de 10 % après impôt et non sur une durée, année après année qui aurait pu révéler une rentabilité faible. Surtout, cette étude est basée sur une personne célibataire détenant un taux marginal d'imposition de 28,26 %, alors que Madame F... justifie d'un avis d'imposition pour ses revenus 2006 de 11,76 %. / De même, la simulation n'était assortie d'aucun commentaire venant relativiser les résultats et notamment le fait qu'il s'agisse d'une simulation reposant sur un taux de crédit fixe de 3 % alors que Madame F... a souscrit finalement un taux de 3,5 % révisable, ni d'observation sur le fait que l'économie d'impôts pouvait être inférieure dans l'hypothèse d'une baisse du revenu net imposable, qui s'est réalisée puisque Madame F... a fait l'objet d'une rupture conventionnelle de son contrat de travail en 2009. / Aucun commentaire dans cette étude n'a été émis pour justifier de l'opportunité de l'acquisition d'un appartement à visée locative alors qu'il était constant que Madame F... ne possédait alors aucun bien immobilier et qu'elle était elle-même locataire de son logement. / La société Omnium conseil devait apporter une assistance dans la lecture de ces documents afin d'assurer une complète compréhension des enjeux de l'opération qui impliquait la souscription d'un emprunt dont le remboursement ne pouvait résulter que d'un effort de trésorerie de Madame F... dès lors que le montant du loyer ne couvrait pas la mensualité de l'emprunt et qu'il présentait de surcroît un caractère aléatoire. / Dans sa mission de commercialisation pour le compte de la Sci Les Diagonales de Bergerac, la société Omnium conseil a édité une brochure publicitaire sur la résidence Les Diagonales de Bergerac et ses intitulés tels "Omnium conseil a sélectionné pour vous : la résidence [...] " et "Omnium conseil a négocié pour vous : les engagements du promoteur, les engagements du gestionnaire" ; ces termes impliquent nécessairement un engagement de sa part d'une étude sérieuse et approfondie. Ces données n'étaient pas suffisamment actualisées au regard de la situation du marché de l'immobilier dans une ville comme Bergerac qui s'est révélée saturée par les offres de location alors que dès le mois d'octobre 2005, le magazine L'Express rendait compte dans un article du 27 octobre 2005 des mauvaises surprises du dispositif Robien. / La société Omnium conseil ne produit aucune étude de la demande locative préalable à la commercialisation des logements de la résidence concernée et ce, en méconnaissance des indications fournies dans les documents. / Les informations capitales, mais tronquées, contenues tant dans l'étude personnalisée que dans la plaquette, accompagnant la présentation de l'appartement lors du contrat de réservation, ont faussé l'appréciation de Madame F... de l'opportunité de souscrire à une telle opération. / Le manquement au devoir d'information et de conseil de la société Omnium conseil ainsi avéré a favorisé la souscription du placement par Madame F... alors que celui-ci était inadapté : il n'est pas pour autant démontré que ce manquement procède d'une violation délibérée de cette obligation commise sciemment dans le but de déterminer l'acquéreur potentiel à contracter, de sorte qu'il constituerait une réticence dolosive. Il n'est pas démontré par Madame F... des manoeuvres distinctes susceptibles de caractériser une réticence dolosive de nature à aggraver sa faute et augmenter le préjudice subi par Madame F.... / Ces données même si elles ne constitueraient pas un engagement de résultat ont entraîné une perte de chance d'apprécier l'intégralité de la portée de l'engagement de Madame F.... / […] l'achat d'un appartement dans le cadre d'un dispositif favorable constitue […] un placement ; que tout placement comporte un aléa ; que cet aléa est d'autant pris en compte qu'il est suggéré à l'acquéreur de recourir à la souscription d'une garantie locative ; que toute garantie par une assurance suppose l'existence d'un aléa sans quoi l'assurance ne pourrait être souscrite » (cf., jugement entrepris, p. 4 et 5) ;

 ALORS QUE, de première part, les obligations d'information, de conseil et de mise en garde ne s'appliquent pas aux faits qui sont de la connaissance de tous ou dont le créancier de ces obligations peut se convaincre par lui-même ; qu'en retenant, dès lors, pour condamner la société Stellium immobilier à payer à Mme T... F... la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts, que la société Stellium immobilier avait manqué à ses obligations d'information, de conseil et de mise en garde à l'égard de Mme T... F..., en n'attirant pas son attention sur les circonstances que la réussite financière de l'opération et les résultats annoncés étaient subordonnés à la stabilité de plusieurs facteurs, tels que la situation économique, la permanence de ses revenus, et, donc, de son emploi, et la présence continue d'un locataire, que le montant du loyer qu'elle pourrait percevoir était dépendant du marché locatif local et qu'il existait un risque d'évolution à la baisse de certaines données (montant et évolution annuelle des loyers, valeur de l'immeuble, gain de l'opération), quand ces circonstances étaient de la connaissance de tous et quand Mme T... F... pouvait s'en convaincre par elle-même, la cour d'appel a violé les dispositions de l'article 1147 du code civil et de l'article L. 111-1 du code de la consommation ;

 ALORS QUE, de deuxième part, les obligations d'information, de conseil et de mise en garde ne s'appliquent pas aux faits qui sont de la connaissance de tous ou dont le créancier de ces obligations peut se convaincre par lui-même ; qu'en retenant, dès lors, pour condamner la société Stellium immobilier à payer à Mme T... F... la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts, que la société Stellium immobilier avait manqué à ses obligations d'information, de conseil et de mise en garde à l'égard de Mme T... F..., en raison d'une insuffisance d'information sur le résultat fiscal censé résulter de l'investissement, quand chacun est en mesure de s'informer sur la loi fiscale applicable, que nul n'est censé ignorer, la cour d'appel a violé les dispositions de l'article 1147 du code civil et de l'article L. 111-1 du code de la consommation ;

 ALORS QUE, de troisième part, le vendeur d'un immeuble en l'état futur d'achèvement, et, partant, son mandataire, ne sont pas tenus d'informer, préalablement à la conclusion de la vente, l'acquéreur du montant précis des échéances mensuelles de remboursement du prêt que celui-ci envisage de souscrire pour financer l'acquisition ; qu'en énonçant, par conséquent, pour condamner la société Stellium immobilier à payer à Mme T... F... la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts, que le montant des mensualités du crédit à rembourser par Mme T... F... figurant dans les études et documents remis par le mandataire de la société Omnium conseil, nouvellement dénommée société Stellium immobilier, n'était pas clair, quand la société Omnium conseil, nouvellement dénommée société Stellium immobilier, n'était nullement tenue d'informer Mme T... F... du montant précis des échéances mensuelles de remboursement du prêt que celle-ci envisageait de souscrire pour financer l'acquisition litigieuse, la cour d'appel a violé les dispositions de l'article 1147 du code civil et de l'article L. 111-1 du code de la consommation.